事業計畫同意...
」 三圓建設 新隆社區 王光祥
三圓都更告成一團1／上市櫃建商告自救會「首例」！未簽同意書地主「做了這事」遭求償600萬
二年前，CTWANT獨家報導三圓建設（4416）董事長王光祥領軍從國揚集團總裁侯西峰，搶走了北市蛋黃區最大都更案「新隆社區」實施者；二年後，接班人王雅麟控告未簽同意住戶團體侵權索賠200萬元，成了都更史上總銷逾500億元案量的上市櫃公司控告住戶首例；且還罕見因著都更住戶告住戶，新隆社區管委會從主委到委員共23人，聯名對這群住戶索賠400萬元。一件好端端的都更案為何會鬧到建商、管委會都主動對住戶提出告訴？CTWANT記者調查，肇因於他們貼在社區一根柱子上的文宣品，以及在網站上公開對新隆社區都更的一些質疑內容。2020年7月新隆都更案實施者重新招標，由國揚集團換成三圓建設，迄今三圓已在總共550戶住戶中，取得490戶、占全體私地主542戶（另有三個政府單位）之90.41％簽署「事業計畫同意書」，10％的住戶未簽同意書。去年8月，這群未簽同意書住戶發現三圓建設的設計圖，主張與原先承諾條件不同，基於維護權益，便向台北市府完成法人登記成立「台北市新隆都更權益促進會」（簡稱權促會），開始透過文宣品、網路發表對都更程序、建築設計圖等相關質疑與建議。其中，權促會還在自家社區柱子上張貼海報，內容有提到「建商的惡霸規劃」「排除不佳的建商，減少都更的風險」「管委會扭曲資訊」等字樣被要求移除遭拒後；今年6月，三圓、新隆社區管委會即各對權促會提告求償共600萬元。台北市新隆社區都更權益促進會常務理事陳培根說，權促會因為在社區柱子貼出對都更的質疑內容而遭三圓、管委會主委與委員們提告。（圖／趙世勳、趙文彬攝）8月間，法官第一次開庭，權促會主張今年2月20日前，即已對新隆都更後建物高度過高，可能違反文資保存、都市設計、國家安全等議題提出質疑，經文化部具專業背景之審議委員審查後，亦認同影響古蹟觀覽、城市天際線等，所提出的「建商的惡霸規劃」等意見縱然言詞較為尖酸，係經合理查證發表，應屬合理評論範疇，無侵害原告商譽之違法性。10月5日，三圓建設控告權促會第二次開庭，CTWANT記者獨家直擊這場法庭全程攻防戰。台北地院26庭中，法官詢問原告三圓建設，「你們說商譽有受到損害，有沒有證據要補充？」受委任的永然聯合律師事務所的主任律師陳宜鴻說，「實質上的損害舉證有難度，會跟原告再確認，需要3週時間準備。」法官再說，「整件案子的核心就是你們所說的商譽受損，上次開庭後也說要補件，也過了一個月，為何要再延長？」三圓委任律師則回覆說，「550戶的住戶中，到底有哪些住戶受到影響，還要找住戶當證人。」權促會委任的律師、前環保署副署長詹順貴當場為住戶辯護說，「上一次開庭，對方委任律師說，針對營收報表有造成三圓損失34萬元」「我方去下載三圓財報，每個月系按施工進度營收列帳，包括工班、物料、颱風等因素影響」「因此，我方認為原告舉證不一致，實屬舉證不當，懇請法官駁回此案」。詹順貴繼續答辯說，「三圓委任律師起訴第一時間，本應蒐證完備才能提起訴訟，已經開了二次庭，在舉證上，對方都還跟法官說要再確認」「原告既然事先蒐證未周延或無法舉證，是拖延時間，要讓住戶精神上有更大的壓力，不認為庭上可以再給予時間。」權促會理事會成員跟CTWANT記者說，「法官第一次開庭說，都更案的建商怎麼還把住戶告到法院……」「我們沒有簽同意書，不代表我們反對都更，政府不是一再提醒我們要有充分資訊了解才能簽約。」「沒有看到設計圖，哪敢簽同意。」三圓建設於2020年取得北市新隆社區都更案實施者，該基地鄰台灣民主紀念園區大孝門。（示意圖／三圓建設提供）另有住戶告訴CTWANT記者，依三圓建設今年9月最新變更的設計圖，「一樓店鋪數從34間雖增加到45間，還不夠分配給原有的79間店家之外，被文化部、國安局打槍後降樓層、轉角度，很多變數，現在更不敢簽名了。」據CTWANT調查，法官雖同意給予三圓補證時間，強調若無新證據的話，即要召開辯論庭，讓該案儘快走下去。三圓建設則在6日由負責此案的三圓建築師鄧培華、委任律師陳宜鴻，於設在新隆社區的籌設都更辦公室，親自回應CTWANT記者採訪；管委會主委張傳芳也到場說明緣由，雙方皆說暫不撤告，也不和解。三圓強調合建契約與實施者承諾、新隆社區招商的條件一致，並非權促進會所稱的大不同，且三圓為上櫃知名建設公司，新隆社區已逾9成地主住戶都已簽同意書，顯見對其的信任，並非其所稱的惡霸規劃……因此主張權促會言論已損及三圓商譽，營收減少等損失之外，也已請法官酌請裁定損害金額。張傳芳則表示，權促會擅自佔用社區共用的立柱外牆設置公告欄，且區權人都是簽相同條件內容的合建契約，都更程序資訊公平公開透明，權促會在毫無事實根據對管委會不實指控。看來，得交由法官來審理裁判認證，哪一方主張有理？這樁台北市最大都更案仍有一段路要走。
三圓都更告成一團2／「可先選屋、一戶6車位」？建商駁斥謠言 新隆案10月送都審
台北市新隆社區都更案，十幾年來歷經四個建商、五任管委會主委的推動之下，在2020年重新招標，由國揚集團神揚建設變成三圓建設，不但衍生出建商告住戶、社區管委會告權促會，索賠共600萬元，還因臨近台灣民主紀念園區大孝門及總統府，卡關文資法與國安等問題變更設計圖。三圓建築師鄧培華代表公司接受CTWANT記者採訪時表示，預估本周即可將設計圖送至北市府都市設計審議委員會審查；他也一再強調「只是先讓地主住戶預選房屋」，「店鋪戶原方位先選」，至於記者詢問住戶間傳出「有一戶要求6個車位？」鄧也強調「一戶1車位，多給是會被管委會罰款的。」三圓建設在新隆社區管委會協助下，兩年來取得490戶、占全體私地主542戶（另有三個政府單位）之90.41％簽署「事業計畫同意書」，並提出3棟31層樓、1棟26層樓共四棟高樓層的建築設計圖，整棟高度約110公尺，比鄰近高樓63公尺整整高出快一倍。CTWANT進一步調查，新隆社區原為新隆國宅，在總共550戶住戶中，私地主542戶，另有8戶屬於國有財產，分屬於退撫會、衛福部、台北市政府市場管理處、都發局等，其中都發局轄屬的都更審議委員會還是審核該案建築設計圖的監督機關。據了解，目前這三個公家單位皆未簽同意書給三圓建設。三圓建設在2022年6月董事會改選，王光祥（左）交棒給原擔任總經理的兒子王雅麟，專注大同組織再造。（圖／報系資料照）記者獨家專訪這一群未給三圓建設同意書的兩個住戶團體「台北市新隆都更權益促進會」與「台北市樂活新營社區發展協會」，得知他們對「都更審議委員會」抱持著強烈信念，「我們不相信當委員們看到三圓這樣的一份設計圖，會同意通過！」「而且三圓王董（王光祥）是總統蔡英文的表哥，委員會更是會好好為全體住戶把關，才不會落人口實。」一樓店鋪住戶在去年發現三圓設計圖中，「原有的79間店鋪（臨路與中庭）只規劃了34間，跟原先可在原地的承諾大不相同，根本不夠分配」「我們還透過對建築法規了解的專家幫忙解析圖面後發現，設計圖沒有考量到鄰近台灣民主紀念園區、總統府、玉山官邸等文資法、安全考量」，即開始透過文宣品廣為告知社區住戶。權促會在去年8月即聘請詹順貴律師協助住戶了解都更程序，做為出席文化部、市府舉辦公聽會中的發言人，代為爭取住戶權益。一年後，也就是今年3月，該案送至文化部審核即因樓高過高遭退件，三圓則將鄰大孝門的A棟31層樓降低為26層樓，減少的這五個樓層則轉加到另一棟原本設計26層樓的C棟。新隆社區未簽都更同意書的住戶組成立案的團體「北市新隆都更權益促進會」，並委任前環保署副署長、詹順貴律師代表在相關公聽會、審查會中提出意見。（圖／報系資料照）「送至文化部第二次審核時，文化部也不敢完全背書，就以『有條件通過』為理由說，若北市都審委員會通過的話，文化部才會核准同意。」住戶說，「接著就是國安局也給了一槍，就說那麼高樓面向官邸，會給狙擊手置高點。」三圓建設建築師鄧培華則在接受CTWANT採訪時回應說，改圖將原本面向官邸D棟（靠寧波東街）轉向90度，而每一棟17樓或19樓以上的高樓層，則還要在窗戶外增設一面約60度的斜牆，將原本可直視屋外的穿透線變成斜視。不過，三圓建設在9月8日於社區開說明會解釋變更設計圖緣由，「大家現場吵得亂哄哄的，而且對照一年前未簽同意書住戶公開的圖面質疑文宣，根本是對的，不是他們亂說的。」一位住在高樓層的住戶跟CTWANT記者無奈地說。迄今，北市等公家單位仍未簽同意書，「我們相信政府會與住戶站在同陣線，做好最後一道防護線的，一起爭取最佳的權利變換條件的。」權促會住戶成員跟CTWANT記者信誓旦旦地說，不排除最後可能得走權利變換之途徑，也就是由第三方單位鑑定房屋與土地價值，按都更後的比率換算金額。對此，三圓建設建築師鄧培華也跟CTWANT強調，文化部二次審議「同意通過」此案，「同意就是同意，並不是所稱的『有條件通過』」；預估本周將最新變更設計圖送至北市都市設計審議委員會審核，該委員會也是作為地主與都更實施者之間的磋商橋梁，而待都審會審議通過後（通常審核可能約一年，就看審議期間設計圖修改變更等次數），即能正式展開新隆社區都更案。
三圓都更告成一團3／痛！新隆住戶估四成老鄰居「搬不回來」 轟「11間矮店鋪像警衛室」
北市最大都更案「新隆社區」由三圓建設接手後，仍一波多折，550住戶中約一成沒簽同意書的住戶提出多項質疑，部分住戶向CTWANT記者表示，「店面戶數從原先79戶大降至45戶，與原先招商承諾不符」，「建商朝豪宅方向設計，不但眾多小商家無法繼續營業，恐怕還會有2～4成的住戶搬不回來。」對此，CTWANT記者特別詢問新隆社區住戶，過去實施者國揚集團提供的設計圖是否也沒有79間店鋪？「這一問讓我們愣住了，趕緊找圖出來翻看，赫然發現，79間店鋪全部都進去了。」權促會一名成員說。前身為新隆國宅的新隆社區都更案，在台北市近千件都更案中，基地約4千坪、總戶數550戶，面積、量體上皆屬於龐大之案。該基地鄰近台灣民主紀念園區大孝門，橫跨台北市愛國東路、寧波東街和金華街，共12棟，每棟地上12層樓、地下1層，一樓店舖79間，知名美食「寧波排骨大王」就在其中。三圓建設在2020年7月投標新隆社區實施者簽署的承諾書中，提到的「合建條件」為全體地主分得比67％或原（室內＋陽台）面積不少於1：1.12；且在地主的優先選屋上，第1、2棟（含面愛國東路、中庭者）以原位置優先分配。自原樓層、原位置往上選配。北市知名的「寧波排骨大王」就是位於新隆社區，三圓建設告訴CTWANT記者「已讓簽同意都更的店家先同方位選屋」。（圖／趙世勳攝）而在一樓共79間店鋪部分，三圓建設允諾1樓四週鄰路店鋪分配原（室內＋陽台）1：1.12，內圍店鋪不足分配將上移，其分配比依權利變換選屋或雙方協議之；若實施者興建面積超過36600坪以上，所超過面積地主分回比為60％。但從三圓建設去年和今年陸續提出的設計圖，有住戶質疑恐不符原承諾條件。權促會指出，首先，依照2020年11月區分所有權人會議紀錄，新隆社區招商條件「資格」須為「實施者採權利變換。地主分配比不得低於65%且二樓以上住戶（室內+陽台）面積不少於1.10…」，再加上「三圓承諾合建條件」的全體住戶分得比67%，或原（室內+陽台）面積不少於1:1.12，採權利變換或合建方式，地主可擇優選取，「對我們來說，權變地主分配比不得低於65%。」權促會進一步解釋，「但三圓擬的事業計畫同意書所載預估權利變換地主可分配比例僅有60.5%，與招商資格權變地主分配比不低於65%有落差，這也讓地主負擔過大之都市更新成本。」對此，三圓委任律師陳宜鴻強調三圓遵守投標時的實施者承諾書，並無權促會所稱的大不同；三圓建築師鄧培華更表示，三圓在合建契約中載明「三選一」，包括地主分配比67%、面積不少於1:1.12與「以都市更新主管機關所核定權利變換計畫所載的權利價值計算分配」。新隆社區都更案中未簽同意的住戶，已有心理準備最後走到權變之途。圖中牆面非最新設計圖。（圖／趙世勳攝）再者，「原有店面79間，竟大降到只有34間。」未簽同意書住戶質疑，「三圓雖再增設11間到45間，竟是獨立於都更設計圖的四棟高層樓大樓，在社區前後增蓋個一樓、二樓的獨棟矮樓，很像是做社區警衛室的感覺，讓人擔憂沒有做好整體規劃。」「三圓允諾會採原位置、原樓層選配且會滿足店面戶未來經營商業之需求，得標後卻是讓許多店家被迫上移，並選回不符其經營商業需求之『住家』形式房屋。」權促會成員無奈地說。而在規劃符合地主需求的公共設施上，有住戶反映，建商目前往豪宅設計方向，「我們參考各社區的經驗，聯誼廳、宴會廰、圖書／閱覽室、游泳池使用率都很低，多數成為蚊子公設，不但徒增管理費的高額負擔，社區裡眾多小商家也可能無法繼續營業。」「讓住戶知道規畫、分配、找補，價金多少、財產保障…可領多少錢及要繳多少稅、完工保證、完工保險…等」新隆社區住戶說，「我們社區中還是有經濟弱勢者，如果蓋成設計圖中的豪宅模樣的話，因為增加的營業稅、土地增值稅等，恐怕會有2～4成的住戶是搬出去之後搬不回來了。」「房子不是商品，地主不是消費者！三圓建設應該從住戶的需要來規畫設計，而不要設計華而不實的豪宅，只是為了好賣。」多位老住戶七嘴八舌地告訴記者。三圓建築師鄧培華則先強調「設計的非豪宅」，擔憂「豪宅會影響貸款只有四成成數」；他並解釋，由於現有79間店鋪並非全部都是臨馬路，「內圍店鋪」是可選二樓以上或是地下一樓設計的18間店鋪，尤其預選地下室者係採「1坪換2坪」；新增的獨棟店鋪則是採美食街設計概念，前方有8公尺寬的道路，「除了因為有一棟設計轉了90度，也是希望幫助店家生意好做，而將基地往後退。」鄧培華還說，公共設施係可為社區生活品質加分，像是游泳池就採最高等級的防漏工法；宴會廳有設置可加熱外燴餐飲等設備，主要是因應未來都更後達900戶、兩三千人社區，住戶款待親友若需較大空間，即可在此設宴款待。面對社區老鄰居因都更案和睦破裂還捲入官司，「我們呼籲三圓建設應該真誠與地主磋商」，「資訊要齊頭式公開透明，地主有權利與實施者三圓對談、溝通，而非只能透過管委會，我們不希望讓他人決定我們的財產權益。」受訪住戶不約而同地說出心聲。
侯王473億大對決6／ 三圓贈1萬元+人蔘液 獲半數住戶同意 取代國揚
其實，國揚集團創辦人侯西峰就在新隆社區居民即將舉行選舉，決定是否由三圓建設出任其都更案新的實施者之前，已同意提高合建定評比等條件，並由總經理彭邵齡具名發出一封「您最忠誠的都更夥伴」之信，表示國揚從未離開新隆，強調只要住戶支持，國揚一直在。外傳三圓建設董事長王光祥曾就爭取新隆社區都更案實施者之況，親自與侯西峰會面商議，會後，侯西峰才有改變都更條件等重大心意的轉折。對此，國揚及三圓建設發言人皆只重申各自立場，未對此會面及談話內容加以證實。目前三圓建設取得新隆社區都更實施者資格後，已開始徵求住戶的「都市更新事業計畫同意書」，新隆社區管委會主委張傳芳提到，「三圓還從整合基金中，提供簽署同意的居民領取1萬元獎勵金及一盒3小瓶人蔘液」，待取得逾50℅時，三圓即會連計畫書送件報核市府都審會審查。有住戶強調，「我們不是反對都更，但在條件不明，未看到詳細的都更計畫、合建契約、信託契約、權變計畫，貿然簽下同意書，一旦送都審會通過，恐怕因此被綁定非三圓不可，居民也難以再爭取合理權益。」還有住戶說，管委會招商條件明明說「地主分配比不得低於65℅，而且面積不得低於1比1。如今所啟動的簽同意書儀式，預估權力變換比例60.5℅，『且』改成『或』，差別非常大。」新隆社區住戶於去年11月23日召開第十一屆第一次區分所有權人會議「提案是否贊成三圓建設成為新隆都更案實施者」的投票前，550戶每個住戶都收到一封由國揚實業總經理彭邵齡具名的信，很清楚提到，願將原先允諾的合建條件「定坪比」，從1比1提高到1比1.12（室內＋陽台），並且願把實施者再從神揚建設改回最一開始說的國揚實業。彭邵齡在這封信中提到，國揚在2017年9月獲得新隆社區區權人大會通過，確認為新隆社區都更實施者，參與初始，社區土地持分無法釐清、海砂屋獎勵未明確，國揚即攜建築師團隊、大陸工程全力投入，花費專業人力、時間、金錢不計其數，至今問題一一釐清，「國揚的誠意，唯日月可表，一本初衷，重信重諾，從無改變」。「我們可以理解住戶不瞭解過程，希望爭取更佳條件的想法與心情，可是自都更專案小組成立後，片面更改分配條件並關閉協商大門，迫感無奈，國揚只能走司法途徑為公司爭取應有的位置及權益，也請住戶諒解」彭邵齡信中提到。彭邵齡並說，國揚集團創辦人侯西峰先生更是眾人皆知一位不畏艱難堅持到底、重信重義的性情中人，得知社區有一群非常愛護國揚的住戶，經常徹夜開會製作各式各類傳單、比較表，期待國揚與大陸團隊留下，即便受各方指責攻擊，都堅決守護新隆社區都更的品質與安全堅顧，守護一個公平與正義的承諾，赤子之心，深受感動，召開臨時會一致通過，遂於6日清晨2：20，電話告知現場開發人員五項決定。這五項給予新隆社區居民的保證，即是「同意恢復以國揚實業為都更實施者，合建條件（室內＋陽台）改為1：1.12，以符合社區住戶期待的設計為設計宗旨」，並強調「國揚從未離開新隆，只要住戶支持，國揚會一直在，並維持原有的其餘承諾不變」。儘管國揚提出新條件，新隆社區管委會主委張傳芳說：「根本來不及」，「重新招商時曾邀請國揚參加，但國揚未投標，因此無法列入投票表決項目中。」他並解釋，去年7月已以國揚、神揚未啟動規劃需求、宣導都更、所擬建物規劃配置明顯不利住戶等，且委由春風開發辦理都更事宜，讓住戶漸失信任，紛撤銷同意書從原先76%降至40%，終止所簽的備忘錄及實施者資格。因此在11月23日新隆社區區權人會議中，共454位居民出席，其中307人投票「同意三圓建設擔任都更實施者」，權值占52.98℅；「不同意三圓」者為138人、權值占24.91℅。最後由三圓繼國揚之後，擔任新隆社區都更案實施者。至於國揚於去年12月向台北地院提告，請求確認與新隆社區管委會所簽的備忘錄契約關係存在一案，今年2月23日法官宣判駁回，國揚一審敗訴。判決書中提到，縱使法官認為管委會終止與國揚契約無理由，但基於委任契約信任關係動搖，若不允許終止契約，勢將不利於經濟交易行為效益最佳化，因此不論有無正當理由，均可隨時通知對方終止契約，可認定此備忘錄已生合法終止效力。國揚還主張因履行契約另受有損害，法官提到當事人一方於不利於他方之時期終止契約者（即新隆社區管委會），應負損害賠償責任，國揚可舉證依法另向管委會請求損害賠償，但此無法否定管委會終止備忘錄的效力。審理此案法官認為，社區已有舉辦多場都更說明會，國揚確實有依約辦理規劃需求調查及都更宣導事項，並無違反承諾，且備忘錄並未禁止國揚可複委託春風開發辦理事宜，因此難以認定管委會終止契約有理。由於社區管委會為住戶居間代理人，與國揚溝通所簽署的備忘錄，為一種委任關係契約，依備忘錄約定，執行都更還須由神揚建設與住戶另訂合建契約，可見備忘錄兼有合建契約預約之性質，屬混合契約。簽約雙方不論有無正當理由，基於委任信任基礎，均得隨時通知對方終止委任契約。