互助營造
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台灣商用地產AI供應鏈續撐腰 瑞普萊坊：估2028年前帶動10倍動能
商仲瑞普萊坊25日發布2026台灣商用不動產市場分析，董事長劉美華指出，2025年歷經市場不確定景氣上下動盪，最終在AI產業供應鏈帶動下，走出開高、走低、拉尾盤的市場表現。預期企業對AI相關支出預計到2028年將增長近10倍，也是台灣經濟成長的下一個動能；另外也可考慮數據中心或住宿型不動產，作為分散投資的選擇。顧問暨市場研究部總監江珮玉表示，即使去年有關稅不確定因素，2025年A級辦公室租金仍有2.7%的成長。其中，光南山廣場在Q4就去化約5,000坪，去年科技、新創、軟體業都有需求落實，使得去年全年去化2.7萬坪。不過未來在2026~2030年台北市中心商業區（CBD）預計將有43.2萬坪新供給釋出，對市場仍有衝擊。她進一步解釋，目前A辦平均屋齡來到21年，舊A辦一定會淘汰，使租賃市場出現舊換新的動能，像是施華洛世奇台灣分公司就從中山北路的互助營造大樓搬到2025年完工的新光華山金融中心。而在新辦公大樓的大量供給下，預期租金天花板也將再突破。以信義計畫區來說，南山人壽新開發案A26與A21已進行預招租，以及富邦人壽大樓A25持續出租，這幾乎將是信義計畫區最後的新辦公大樓開發案，因此在區位的優勢下，將有訂價優勢。不過危機也是轉機，雖然房東的定價能力將依據大樓的區位、品質與租賃條件來決定；但同樣的，企業也可利用大量釋出的新供給進行搬遷談判，實現「質感躍升」，辦公室市場也從近幾年的「房東市場」轉為「租客市場」。由於供給大幅增加，市場將形成兩極化，具有綠色認證的頂級A辦，將有較高的競爭力及租金定價，而屋齡超過25年且無設備升級的舊辦公大樓，將面臨降價的壓力。此外，ESG從加分變門檻，具備LEED或WELL認證的大樓已成為外商與大型企業的「必要條件」，影響企業形象。2025年商用不動產市場仍以工業不動產交易為主，佔整體42%，其次為零售21%。（圖／瑞普萊坊提供）江珮玉表示，商用不動產的表現受到經濟成長的影響很大，台灣在AI產業供應鏈的帶動下，自用型的工業不動產交易已經連續幾年成為商業交易的主力，以2025年來說，工業不動產就占整體商用不動產交易的42%，其次為零售21%，因為製造供應鏈帶動物流倉儲不動產的大幅成長，從以前的鐵皮倉儲，進階成為有車道可達的立體化現代化倉儲。另外，大家認為住宅房市不佳，建商購地交易也衰退，但實際上，去年包括遠雄、興富發、皇翔等都有購地，只要地點、區位好，建商仍有補庫存需求。另外，商辦與廠辦也在這波表現亮眼，導致華固、國揚、興富發、遠雄等建商持續轉向開發商用不動產。而半導體與記憶體大廠的擴張，也促使相關設備商評估在半小時車程內跟著設置據點，也造成辦公室需求向南延伸至台中與高雄，帶動當地重大租賃活動。展望2026年，江珮玉表示，儘管面臨地緣政治與經濟波動，但技術驅動的轉型、供應鏈重構以及對高品質資產的追求，仍為亞太房地產市場提供了豐富的投資與營運契機。其中包括企業對於AI相關支出，預計到2028年將增長近10 倍，持續支撐技術出口。此外，2026年也是租戶在成本控制與轉型壓力之間尋求平衡的一年，租戶將重點轉向位於核心地段、具備高品質及符合ESG標準的空間，隨著地緣政治風險上升，企業更青睞具備敏捷性與可擴展性的靈活辦公空間。物流市場方面，亞太地區物流租戶正採取謹慎策略，預計2026年租金增長將維持在2%以下，企業正從中國大陸轉向「中國+n」策略，使東南亞與印度成為主要受益者。
解決塞車問題！北捷東環線2車站力拚11月動工
為緩解台北交通壅塞問題，各大捷運線持續建置、動工，其中串接內科、南軟園區及信義計畫區的東環段工程陸續開標。台北捷運工程局表示，CF760標歷經3次公開招標後結標，包含2座車站，自松山路向南延伸至吳興街，預計最快今年11月動工。至於東環段全線預計2032年9月完工，屆時信義計畫區到內科車程可望縮減14分鐘。捷運工程局二工處表示，CF760標主要施工範圍起自東環段Y37站，沿松山路、松德路、松德路168巷及松仁路向南延伸，穿越信義路五段後抵達吳興街，總長度約2.7公里，包含2座地下車站、1處中央避車線、2段潛盾隧道，以及水電與環控系統設施。Y38站將與淡水信義線象山站交會，Y39站則位於松仁路吳興街交叉口。二工處指出，該案歷經3次公告招標，期間因受整體公共工程市場競爭激烈、原物料價格波動、人力資源不足及施工技術挑戰等因素影響，投標情況較嚴峻。二工處說明，東環段CF760標工程15日完成第3次投標廠商評選會議，經最有利標評選，互助營造與日商華大林組營造聯合承攬團隊所提出的功能、需求、技術標準及期程目標，均符合資格並得標，將依《政府採購法》辦理決標程序，最快今年11月可開工。捷運局表示，東環段為實現「捷運環狀網」全線閉環的重要工程，沿線經過內湖、松山、信義及文山等行政區，完工後可大幅縮短市民通勤時間，以信義計畫區到內科車程為例，可由36分鐘縮減至14分鐘。捷運局指出，目前東環段尚有CF710、CF720、CF740、CF750標尚未招標，預估2032年9月完工，將串聯內湖科技園區、信義計畫區及南港軟體園區等3大產業重鎮，形成具備交通功能、產業聯結與居住便利的現代化都會軸帶，將透過捷運路網建設進一步帶動區域均衡發展。
鑽石大樓誕生1／逾百年歷史上海商銀總行重建完工 璀璨剔透成北市新地標
「在產業逐漸去庫存化，看好亞洲發展。」上海商銀（5876）常務董事榮康信在6月股東會後這樣說，而他身後牆上高掛著總行重建大樓設計圖，實際上，新大樓已在今年完工，宛如一顆「鑽石」造型屹立為北市新地標，象徵上海商銀堅固永恆。上海商業儲蓄銀行總行新大樓位於台北市中山北路、民權東路交叉口，2020年6月開工動土，地上16層樓、地下4層的建築主體工程已於2023年5月完成，上海商銀正準備向北市府申請使用執照，預定2024年第二季前可遷入啟用。負責新總行大樓設計的潘冀聯合建築師事務所，被業界傳為「有提供午餐的那一間事務所」，由建築師潘冀於1981年創辦，擅長整合永續綠能、科技意象及人文理念，包括台積電、華邦、台達、旺宏、國泰、富邦、巨大、玉山等從台灣總部延伸至大陸、美洲等地的廠房商辦及住宅大樓，多出自該所，為國內前三大建築師事務所。「以人為本」是知名建築師潘冀（左）的創作信仰，與蘇重威建築師等團隊夥伴共同完成上海商銀總行重建大樓一案。圖中為大樓建築設計模型。（圖／趙世勳攝）7月初，CTWANT記者前往隱身於北市仁愛路三段巷弄內的潘冀聯合建築師事務所，提起即將完成的上海商銀總行新大樓，80歲的潘冀接受採訪時說，「上海商銀本身即是一間有歷史的銀行，銀行本身也很注重文化，因此在外觀設計上很強調呈現的『意象』，從森林繁枝茂葉的意象到鑽石結晶體的構想，都是圍繞在永續經營理念。」「如何讓建築外觀、空間能傳達企業重視人文傳承與歷久彌新的形象，發揮基地在都市中獨特的環境優勢，要考慮到不同元素的設計方法，使建築與周圍環境和諧統一」潘冀說，「團隊從藝術、建築、自然和文化元素激發尋找設計靈感，業主最後選定『鑽石』造型概念。」這些設計理念的轉化和細部設計圖的規劃，也帶來了施工上的挑戰，「榮常董（大股東榮家第四代榮康信）非常關注賦予新大樓的科技、安全理念，尤其是在節能、減碳、使用可再生能源及耐震等元素。」另一位主持人蘇重威建築師說。因此在使用台玻的帷幕玻璃加工中，導入由瑞士SEFAR公司研發的網膜玻璃外牆系統（夾膜的概念），「一般Low-E玻璃若想要達到良好的隔熱性能，往往在外觀上玻璃會呈現較深的顏色」、「我們認為這樣的特性與鑽石的語彙相左，而網膜玻璃因為其夾附於玻璃中的特殊材料層，可在兼顧隔熱性能、室內採光品質的前提下，賦予建築外觀剔透明亮的效果。」上海商銀總行新大樓LOGO於6月點燈測試風貌。（圖／上海商銀提供）以建築外牆的節能效果來說，55％及30％透光網印玻璃相較於Low-E玻璃分別可降低空調系統6.1％及8.2％的年耗電量，約每年可減少2~3萬度用電，若以2021年的電力碳排係數0.509（kgCO2e/kWh）換算，網膜玻璃每年可減少此大樓約10~15噸的運營二氧化碳排放。類似做法，國內在台中七期重劃區由鉅大恆豪宅亦有案例，在英國、德國、瑞士及美國都有不少金融或學校大樓採用。潘冀建築師進一步說，「而且不同於以往，本樓中心部分僅有一個核心筒，電梯、樓梯、機房、廁所都集中於此，完全沒有其他落柱於室內，結構體就是外牆上看到的斜交幾何圖形鋼柱，延伸到地底鞏固著整棟建築，通過圖騰和淺色金屬質感玻璃的結合，展現現代科技和前瞻的外觀。」這也是施工中最為艱困一環，就連玻璃也有各種多邊形的單元，不像一般帷幕玻璃大樓每片都是均等相同大小；此外，為避免腐鏽還需在結構體鋼柱外層包覆鋁板，接縫伸縮空間的控管頗為困難。上海商銀大股東榮家第四代榮康信，目前擔任常務董事。（圖／黃鵬杰攝）潘冀建築師團隊在前置作業就先花了六個月時間做3D模擬測試工程，繪製三萬多張施工設計圖，並透過所內內類似智庫的JJP Lab團隊與成大建築系SBED Lab合作，導入時下前端的建築效能模擬軟體。例如Ladybug（檢測外殼熱輻射）、DIVA（室內採光分析）、EnergyPlus（建築耗能模擬）等工具，提早導入計算建築效能模擬，分析選用材料，譬如外殼熱輻射、室內照度與亮度等，確保可達到預期表現。「我們也要感謝互助營造給予的支持，共同完成這個挑戰。」蘇重威建築師說很慶幸能遇到好的工程團隊夥伴。完工的上海商銀總行新大樓現正在內部裝潢及準備向北市府申請使用執照中，由於主樓層皆採27公尺大跨距設計，辦公室內皆為無柱空間，1樓營業大廳樓高12公尺，相當一般3個樓層的高度，顯得視野寬闊；其他樓層則設有貴賓中心、會議中心、辦公室、員工餐廳、文康室、空中花園、健康步道等。「現在開車行經民權東路，白天玻璃透過陽光折射微微發光」蘇重威建築師邊秀出手機照片邊說，「夜間大樓內部簡約低調照明光線，展現鑽石的光芒，象徵企業的堅固和永恆，同時傳達現代環保和智慧省能的意象」。
百億家族老三跳票 財務黑洞估計高達百億
國內知名營造業龍頭者互助營造遭爆料，在七月初時遭到不明黑衣人入侵台北總公司抗議、恐嚇，甚至拿著標語要求該家族出面處理債務問題，原來一切問題是該家族的老三廖年毓任職董事長的公司欠款所導致。根據《鏡週刊》報導指出，互助營造成立超過70年，是國內的營造業龍頭，過去曾餐與台北捷運紅線、信義線等交通工程，也曾幫台積電等科技公司建廠，去年營收高達300億元。目前由林志聖擔任董事長，原創辦人廖萬應的長子廖年祈當副董事長，並共同經營老爺酒店。這次會引來黑衣人鬧事，主要是因廖萬應的三子廖年毓所經營的豪昱營造、互立機電這兩間公司跳票所導致。廖年毓所經營的兩間公司，今年4月就開始跳票了，到6月時已經跳了3、40張，有銀行高層對媒體透露，廖年毓億開始還會拿錢註銷，到7月5日跳票後就未再註銷，這讓高層很緊張，因為「後面還有多少不知道。」該名高層甚至表示「由廖年毓所主導的金毓泰聯貸有46億元，兩年前標下的台北市議會地上權權利金有26億需繳納，統包工程款18.95億元的萬華青年社會住宅二期也有跳票，加上他還有民間借貸，資金缺口恐逾百億元。」由於廖年毓所引起的風波實在太大，原本低調神祕的廖家遭受波擊，廖年毓侄子廖憲曜於17日對媒體解釋：「其實我們也是受害者，跳票的事與互助、廖家沒有關聯，我們對大股東林家感到很抱歉，大家都很努力經營事業，接下來一切公事公辦，該負責的我們會去承擔。」而根據媒體報導，廖年毓曾使用互助營造、老爺酒店的名號在外借款，直到債權人上門騷擾之後，廖家因不堪其擾，在互助營造總部和大樓電梯內貼出廖年毓的澄清聲明，強調互助與豪昱、互立無關聯。
飯店大亨許文通聯手「金庸」炒股 海噱5千萬
知名飯店業大亨許文通，也是股票上櫃的「知本老爺飯店」公司董事，他於2014年至2016年間，涉嫌結合市場派炒手「金庸」郇金鏞等人，2度進場炒作知本老爺飯店股票，獲利約5100萬元，案經調查局蒐證約談移送，台北地檢署今依違反證交法罪嫌將許、郇2人起訴，另涉案的炒手「骨董張」張世傑等4人則罪嫌不足，不予起訴。根據了解，知名飯店業大亨許文通原本是保險業起家，曾經營礁溪老爺、天籟溫泉、大來飯店等，他也是老牌營造商「互助營造」大股東，而綽號「金庸」的郇金鏞，則是知名投顧老師、股市名嘴，亦曾涉及多起炒股案。檢調調查，許文通在2014年至2016年間，2度結合市場派炒手、金主，放出知本老爺飯店盈收增加、發放股利、以及觀光前景看好等利多消息，吸引投資人進場，再以相對成交手法炒作知本老爺飯店股票。許文通等人在2014年4月至7月，利用30多個人頭戶炒作知本老爺飯店股票，致股價漲幅翻倍，另2016年1月至2月間，許文通等人利用20多個人頭戶炒股，致知本老爺飯店股價漲幅超過60%。檢調估計，許文通等人在2014年炒股，獲利約2400萬元，另在2016年炒股獲利2500多萬元，合計炒作獲利為4900萬元，另，郇金鏞2014年炒股獲利200萬元。