佳穎精密
」 姚連地
亞昕姚連地嘆建商利潤「毛三到四」還不如 「這原因」央行鬆綁有難度
央行第3季理監事會議即將於17日召開，市場關注房市信用管制是否鬆綁。亞昕（5213）總裁姚連地今（14）日表示，央行目前已看到信用管制成效，銀行不動產放款集中度已從高峰近38%降至34%左右，不過，在選舉氛圍及平抑房價的政策考量下，他認為政策方向較可能是不再加碼，「但全面解禁仍有一段距離。」他更直言，目前已是「讓（利）到不能讓了！」利潤比代工業還少。姚連地指出，今年房市大環境仍難以樂觀，市場不會全面回暖，建商操作也將更加兩極化。北部在剛性買盤支撐下，市場表現相對平穩；中部市場則維持中等去化速度；南部包括嘉義、台南及高雄，受到政策管制影響較大，銷售速度明顯放緩。目前市場上仍能順利去化的建案，主要具備三項條件，包括地段條件佳、產品定位精準，以及建商願意讓利。其中，25至35坪的中小坪數產品，較符合目前自住型買方需求，銷售表現相對穩定。姚連地形容，目前市場呈現「好的案子順順賣，地點不好的就慢慢賣」的局面，房市並非全面停滯，而是回歸個案表現。不過，在高房價、信用管制及營造成本上升的多重壓力下，建商讓利空間也已相當有限。姚連地表示，目前建案毛利率扣除營造及管銷成本後，稅後淨利率約剩12%；由於房地產開發從購地、規劃、興建到交屋，往往需要6至7年，換算平均每年年化利潤約僅2%，比「毛三到四」的代工產業利潤水準還少，目前已是「讓（利）到不能讓了！」他指出，部分中小型建商因自有資金不足或融資受限，已選擇暫緩推案、轉型，甚至主動盤出土地及都更危老案源。亞昕近期也陸續在台北市基隆路等精華地段，接手部分同業盤出的合建或都更開發案。亞昕與全虹建設進行股權轉換，已完成相關法定審核程序，預計明（15）日發行新股並上櫃掛牌交易；換股完成後，全虹將成為亞昕100%持股的子公司，旗下開發案及潛在獲利也將全數回歸母公司。姚連地表示，亞昕當初介入全虹，主要是為了取得三重菜寮「亞昕昕富琚」都更開發案。該案地上物產權及相關訴訟，歷經約5年的梳理與法律程序，近期均已確定，目前銷售率已超過5成，成交單價接近每坪90萬元。全虹旗下重點建案包括「亞昕丰山」、「亞昕一緻」、「亞昕昕富琚」及「新莊A4企業總部」等。法人預估，若以出售方式計算，相關建案總銷規模超過200億元，未來獲利可望超過50億元，並將由母公司亞昕全數認列。亞昕目前在手案量約2,000億元，展望2026年至2030年，預計每年均有百億元規模的建案完工，為未來營收及獲利提供支撐。公司上半年營收46.1億元，稅後淨利2.3億元，每股盈餘（EPS）為0.3元。姚連地表示，亞昕也逐步轉向投資控股公司，除持續推動住宅、都更及商辦開發外，公司近年也擴大布局商場、飯店及海外酒店式公寓等固定收益型資產，希望降低單純依賴建案銷售所帶來的景氣波動。其中像是亞昕持有約9.5%股權的佳穎精密，主要生產車用精密沖壓端子及精密模具，客戶包括博世、泰科等國際大廠，佳穎精密自2026年起進入營運成長週期，預計今年下半年將有德國及韓國兩大專案開始放量生產，可望帶動今年及明年的營運成長。
佳穎精密營收大躍進 喜迎車用電子大單2027年放量
佳穎精密(3310)今年前10月營收達23.56億元，較去年同期的11.78億元，和全年的14.44億元，成長翻倍。董事長林坡圳表示，2025年前三季相較過去同期都有顯著成長，主要是在車用市場的投入有顯著助益，2027、2028年起會逐步放量。此外，由於營建市場不好，所以將暫時不在房市領域著墨，未來將以電子本業為主。總經理蔡東勳在法說會上表示，佳穎營運四大動能，包含車用電子、光電/功率元件導線架、軍工航太應用與其他如營建等領域，目前8成以上營收來自車用零組件，為第一階車用客戶的合格供應商，具備穩固基礎及豐富經驗，並朝新能源車用零組件領域前進，同時佈局AI高速應用。蔡東勳進一步表示，將持續深耕及開拓車用Tier 1及Tier 2龍頭客戶，提高價值鏈地位，與開發電動化、智能化、混合動力等車用產品；此外，在軍工航太應用默默耕耘20年，當初會佈局即是因為產品週期長、進入門檻高，在新案爭取上不太會有競爭對手，明年會有新案放量，也是在軍工航太及AI的領域與客戶取得合作。對於明年展望，林坡圳表示高度樂觀，他透露，最近接了至少30多套訂單，從設計到模具製造到生產，目前小批量生產中，將於2027年放量，能見度可預見穩定未來6~8年的營收成長，他以「十年磨一劍」來形容。對於佳穎過去曾投入房市推案，林坡圳表示，營建業前幾年不錯時，公司有投入資源布局，因此明年將有2個新案交屋入帳貢獻，合計可分回的總銷約32億元，對營收和稅後盈餘貢獻很大，財務更具健康，「不過現在營建市場不好，所以暫時不會再著墨房市領域，未來將以電子本業為主。」
涉嫌「證交法」內線交易罪賺45萬 「林口王」姚連地遭起訴後認罪
被稱為「林口王」的上櫃公司「亞昕國際開發」董事長姚連地在2020年11月間，亞昕公布土地處分利多的重大消息期間涉嫌內線交易，合計獲擬制性獲利約45萬元，涉嫌《證交法》內線交易罪。檢察官訊後諭令姚交保100萬元。台北地檢署16日起訴姚連地、林姓出納、陳姓財會副理3人。檢方因姚認罪，願繳回犯罪所得，建請法院從輕量刑，若姚能在審理中繳回全數犯罪所得，則請法院考量是否宣告緩刑。亞昕國際1993年在林口成立，因在林口擁有大批土地，推案精準、品質優越，董事長姚連地被媒體稱為「林口王」。起訴指出，2020年11月25日，亞昕國際開發發布重大訊息，亞昕公司董事會與佳穎精密企業公司簽訂共同投資興建契約，雙方提供各自已取得及負責整合的台北市大安區學府段一小段280、281、281-1~281-18地號等20筆持分土地，共同合作興建房屋。但姚男卻於2020年11月17日至11月26日，多次使用周姓姪子帳戶賣出695張亞昕股票，獲擬制性獲利33萬3600元，同時以黃姓友人帳戶買進262張股票，再於2020年12月16日、22日賣出85張，擬制性獲利12萬9210元。另林姓出納於2020年11月25日，受姚指示買進80張股票，但因股價微跌未賣出，擬制性損失1萬7000元。此外，該公司陳姓副理於2020年11月25日買進4張股票，翌日賣出，實際獲利2400元。檢調今年4月兵分8路搜索，約談姚男等人，檢察官訊後諭令姚交保100萬元。姚在交保後表示，他不懂法律，不知道那幾天不能買股票，他誤觸法網，會將46萬的獲利繳回。
「林口王」承認內線交易！亞昕董事長現身交保全說了
被稱為「林口王」的上櫃公司「亞昕國際開發」董事長姚連地在2020年11月間，亞昕公布土地處分利多的重大消息前，涉嫌內線交易，套利40多萬元，涉嫌《證交法》內線交易罪。台北地檢署檢察官訊後諭令姚交保100萬元。姚在交保後表示，他不懂法律，不知道那幾天不能買股票，他誤觸法網，會將46萬的獲利繳回。姚連地說，「我們不懂法律，我們在109年因為亞昕跟佳穎有關係人交易，就是在敦化南路底土地一筆交易，老實講，真的不曉得那幾天不能夠買股票。」姚連地說「我們買了幾百張的股票，也誤觸了法網，獲利是46萬多元，這筆錢自然要繳回，我們就是不懂法律，那在重大訊息公告的時候，不知道那幾天不能買股票，我買了幾百張的股票是做長期投資」。姚連地說「我今天是累了一天，不過在所有人裡面我算是最快的，不好意思造成各位的困擾」。亞昕國際1993年在林口成立，因在林口擁有大批土地，推案精準、品質優越，董事長姚男被媒體稱為「林口王」。亞昕2010年引進日本系統工法，迄今拿下超過 40座建築獎座，2020年更拿下國家建築金質獎的「最佳規劃」「最佳施工」金獎。亞昕近年將觸角從新北市林口跨足到雙北、苗栗，以及台中地區，各地建案銷售狀況佳，並強調拒絕紅單，豈料董事長卻捲入內線交易官司。檢調獲報，2020年11月25日，亞昕國際開發發布重大訊息，亞昕公司董事會與佳穎精密企業公司簽訂共同投資興建契約，雙方提供各自已取得及負責整合的台北市大安區學府段一小段280、281、281-1~281-18地號等20筆持分土地，共同合作興建房屋。依規定，該重大訊息曝光前後的18小時內，內部人禁止交易股票，但人稱「林口王」的亞昕董事長卻涉嫌進場內線交易，不法獲利約40多萬元。台北地檢署27日指揮調查局台北市調查處兵分8路搜索，約談姚男5人，檢察官訊後諭令姚交保100萬元。」另同案3名被告獲3萬到8萬不等交保，1人請回。亞昕發布重大訊息，證實檢調今赴公司搜索調查，強調公司配合檢調調查，對公司財務業務沒有影響。