全球投資環境
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台北商辦市場南港崛起、敦南老化 仲量：未來3年轉向房客市場
台北A級商辦市場歷經近30年演變，正進入新的供需循環階段。仲量聯行商業不動產部資深副總游淑芬指出，未來3年北市大量新商辦陸續完工，整體租金成長速度將放緩，將轉向為房客市場；值得注意的是，未來南港新興商業區崛起，但傳統敦南辦公大樓屋齡將突破33年，未來競爭力將仰賴都更及資產活化。仲量聯行2026年慶祝在台服務25周年，累計協助政府引資超過5,000億元、民間投資公共建設達2,500億元、累計交易量總額高達1,600億元。（圖／林榮芳攝）游淑芬分析台北商辦近30年的演變，2001年至2010年間受全球金融危機衝擊，市場呈現高空置率；2011年至2020年則因新增供給有限，經歷長達十年的供不應求，空置率低於5%，房東市場優勢延續至2026年。不過，展望2027年至2030年，隨著大量新商辦陸續完工，將轉向房客市場為導向。儘管市場歷經不同景氣循環，過去25年台北核心商業區A級商辦租金仍維持年均1.87%的穩健成長，展現市場長期需求韌性。游淑芬分析，展望2026年至2030年，在大量新增供給釋出的影響下，短期租金成長速度預期趨緩，惟受營建成本上升支撐，長期租金仍具上升動能。未來新增供給將主要集中於南港新興商業區及西區、松江南京商圈等區域。預估至2030年，南港平均樓齡將降至4.9年，持續吸納企業搬遷。相對地，傳統核心商業區則面臨相對高齡化挑戰，預估至2030年，台北核心商業區平均樓齡將達17.6年，尤以敦南次級市場樓齡更將突破33年，未來競爭力將更仰賴都市更新、合建及資產活化。針對資本市場趨勢，仲量聯行投資部資深副總黃郁琪也分析，2026年全球投資環境仍面臨高度不確定性，地緣政治風險升溫推高能源及運輸成本，並可能重新帶來通膨壓力，使利率政策走向更難預測。在此環境下，投資人更加重視具備實體價值、低淘汰率的HALO（Hard Assets, Low Obsolescence）資產，以及能提供穩定、可預測現金流的投資標的。黃郁琪指出，相較其他資產類別，亞太區商用不動產過去十年呈現相對較低的波動度，平均年化報酬率約5.6%，展現其在投資組合中的穩健配置價值。2026年第二季交易額較過去4年平均高出35%，其中工業不動產交易額年增48%，成為成長最快的資產類別之一。隨著AI應用普及與供應鏈重組，未來亞太市場的投資布局將加速聚焦於數據中心、工業不動產、優質辦公室及收益型住宅；而台灣投資人則關注科技、基礎建設、銀髮住宅等資產。長期而言，能夠將產業成長動能有效轉化為穩定現金流的優質資產，將是投資人最青睞的標的。展望未來5年，仲量聯行預期，隨著台灣企業加速海外布局，以及AI帶動新一波產業升級，不動產決策將更早融入企業成長策略之中。從跨國選址、產業園區規劃到辦公空間與人才布局，不動產的重要性已從交易層面提升至企業經營層面。仲量聯行今年恰逢迎接25周年慶，董事總經理侯文信也表示，下一階段企業面對的課題，不只是在哪裡設廠、租辦公室或投資資產，而是如何透過不動產支持全球布局、吸引人才及提升營運韌性。仲量聯行將持續運用深耕台灣市場的經驗，從土地開發、租賃、投資買賣、估價、專案管理、室內設計、ESG到設施物業管理等各層面協助企業，掌握產業轉型與全球化發展帶來的新機會。
諾貝爾經濟學獎得主直言 川普讓美國成為「可怕的投資地」
2001年諾貝爾經濟學獎得主、美國經濟學家史提格里茲（Joseph Stiglitz）近日警告，現任總統川普推行的貿易與經濟政策，正把美國變成「可怕的投資地」，且可能引發停滯性通貨膨脹，即經濟成長停滯與通膨同時升高的現象。史提格里茲在英國《衛報》17日刊出的訪問中表示，川普對關稅的頻繁威脅已經為全球投資環境帶來高度不確定性，削弱市場信心，進而影響美國經濟前景。他強調：「這可能會導致最糟糕的結果——停滯性通膨」。史提格里茲指出，儘管大眾在年初尚且對美國經濟持樂觀態度，但川普關稅政策的不確定性，以及他對法治的漠視，都可能會嚴重阻礙投資。他進一步解釋，企業決策時會考量市場穩定性，而川普的政策使企業無法確認進入市場的風險。他質疑：「如果你是一家美國或歐洲的公司，你會認為你擁有全球市場，還是僅限於歐洲？你的工廠應該設在哪裡？」此外，他批評川普政府對政府合約的態度，包括在沒有國會授權的情況下削減政府部門支出，以及不尊重此前與加拿大和墨西哥簽訂的貿易協定，這些行為都會讓潛在投資人卻步。「當政府隨意撕毀合同時，你願意承擔多少風險？」史提格里茲表示，「美國已經成為一個令人恐懼的投資地點。」除了投資環境惡化外，史提格里茲還指出，川普的關稅政策將推高通膨，而其他國家的報復性關稅也將加劇這項問題。他表示：「幾乎所有經濟學家都同意，關稅會推高物價。雖然匯率變動可能會部分抵銷關稅影響，但幅度遠不足夠」。他進一步警告：「我確實可以預見到停滯性通膨會出現——即通膨升高與經濟疲軟並存。我看不到真正強勁的經濟，因為川普帶來的不確定性正在對全球經濟造成嚴重損害」。這一觀點與近期金融市場的反應相符。隨著投資者對全球貿易戰後果的擔憂加劇，市場對美國聯準會（Fed）降息的預期已經降低，顯示市場預測通膨可能居高不下。美國財政部長貝森特（Scott Bessent）日前表示，政府希望壓低10年期美國國債殖利率，這可以降低美國政府的借貸成本，並影響全球市場。然而，史提格里茲認為，川普的政策對此非但沒有幫助，反而可能進一步拖累經濟，導致殖利率下降的唯一可能方式，就是讓美國經濟陷入衰退。史提格里茲直言：「關稅導致的通膨正朝錯誤方向發展，而貝森特唯一能夠成功壓低殖利率的方法，就是摧毀美國經濟」。他認為貝森特支持川普的經濟政策，相當於透過打擊美國經濟來達成降低殖利率的目標——而這絕對不是一個好辦法」。
阿水講股／股市阿水：外資反覆無常 短強勿追高
上周阿水提到短線上包括大型券商分點如凱基－台北，在美國總統大選前僅是持平觀望。細心的投資人應該發現，最近這兩三個月，大盤短線操作上幾乎是被外資巴來巴去，當周賣超，結果下星期就大漲，若當周買超，再隔一周就指數修正。所以阿水不認為大盤可能大幅修正，僅特別提醒留意風險，就是因為外資在現貨部分的動作實在有點反指標。為什麼不樂觀地去猜大盤一定會因為大選上漲？原因在於大盤相關的籌碼，包括期貨、選擇權等法人或者大戶的布局，以現在分析能力已經很強大的股市軟體來看，上周最多只能看到「不悲觀」的布局，看不到所謂極度樂觀的看法。所以提醒讀者朋友，不要習慣猜多空，看到風險阿水一定會提醒，此外，如你有大量現股部位，便要適當布局選擇權賣權部位，做為保險，以防「黑天鵝事件」的影響。美國總統大選結束，民主黨拜登成功入主白宮，另外因為喬治亞州的參議院席次，候選人的票數都沒有超過五○％，需延到明年一月再投票，對於美國國會分裂這件事，市場目前氣氛偏向於：因共和黨席次仍多，相關加稅法案要順利通關的機率不大，因此帶動美股如費城半導體指數等強勢上漲。整體來說，全球投資環境仍有一些疑慮，某些地區的疫情還是相對嚴竣， 但對台股投資人來說，機會還是有的。例如SONY在日經創新高，其PS5將在十一月中發行，在看好宅經濟等因素下，可以多加注意台灣相關的概念股及供應鏈上市公司。上周三大法人在上市類股中，一共買超五百六十八．九九億元，其中外資（不含外資自營商）買超五百二十七．二億元，自營買超三十二．二一億元，投信在上市類股買超了九．五九億元。即使上周台股大漲，投信與自營的買超金額相較於前一周的賣超金額， 還是屬於賣多買少，即使統計二十個交易日，自營賣的還是較多，外資則只有小幅買超六十億元，整體資金仍沒有共同方向的情況下，大盤還是容易震盪。附表為上周五個交易日，三大法人合計買超排行榜，交叉比對有兩大法人以上合買的資料，外資在上周又恢復買超，但就外資近期的進出步調來說，誰也不知下周會不會又變成賣超。我自己則是不去想太多，就算指數創新高，台股的漲幅也是集中在前段班的個股。目前來說，可多關注較為強勢的IC－設計類股等，另外也因為台股每周短線震盪較大，建議投資步調拉長，不要見短線極強就追高，才不會因為上下震盪又造成虧損。