全虹
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亞昕姚連地嘆建商利潤「毛三到四」還不如 「這原因」央行鬆綁有難度
央行第3季理監事會議即將於17日召開，市場關注房市信用管制是否鬆綁。亞昕（5213）總裁姚連地今（14）日表示，央行目前已看到信用管制成效，銀行不動產放款集中度已從高峰近38%降至34%左右，不過，在選舉氛圍及平抑房價的政策考量下，他認為政策方向較可能是不再加碼，「但全面解禁仍有一段距離。」他更直言，目前已是「讓（利）到不能讓了！」利潤比代工業還少。姚連地指出，今年房市大環境仍難以樂觀，市場不會全面回暖，建商操作也將更加兩極化。北部在剛性買盤支撐下，市場表現相對平穩；中部市場則維持中等去化速度；南部包括嘉義、台南及高雄，受到政策管制影響較大，銷售速度明顯放緩。目前市場上仍能順利去化的建案，主要具備三項條件，包括地段條件佳、產品定位精準，以及建商願意讓利。其中，25至35坪的中小坪數產品，較符合目前自住型買方需求，銷售表現相對穩定。姚連地形容，目前市場呈現「好的案子順順賣，地點不好的就慢慢賣」的局面，房市並非全面停滯，而是回歸個案表現。不過，在高房價、信用管制及營造成本上升的多重壓力下，建商讓利空間也已相當有限。姚連地表示，目前建案毛利率扣除營造及管銷成本後，稅後淨利率約剩12%；由於房地產開發從購地、規劃、興建到交屋，往往需要6至7年，換算平均每年年化利潤約僅2%，比「毛三到四」的代工產業利潤水準還少，目前已是「讓（利）到不能讓了！」他指出，部分中小型建商因自有資金不足或融資受限，已選擇暫緩推案、轉型，甚至主動盤出土地及都更危老案源。亞昕近期也陸續在台北市基隆路等精華地段，接手部分同業盤出的合建或都更開發案。亞昕與全虹建設進行股權轉換，已完成相關法定審核程序，預計明（15）日發行新股並上櫃掛牌交易；換股完成後，全虹將成為亞昕100%持股的子公司，旗下開發案及潛在獲利也將全數回歸母公司。姚連地表示，亞昕當初介入全虹，主要是為了取得三重菜寮「亞昕昕富琚」都更開發案。該案地上物產權及相關訴訟，歷經約5年的梳理與法律程序，近期均已確定，目前銷售率已超過5成，成交單價接近每坪90萬元。全虹旗下重點建案包括「亞昕丰山」、「亞昕一緻」、「亞昕昕富琚」及「新莊A4企業總部」等。法人預估，若以出售方式計算，相關建案總銷規模超過200億元，未來獲利可望超過50億元，並將由母公司亞昕全數認列。亞昕目前在手案量約2,000億元，展望2026年至2030年，預計每年均有百億元規模的建案完工，為未來營收及獲利提供支撐。公司上半年營收46.1億元，稅後淨利2.3億元，每股盈餘（EPS）為0.3元。姚連地表示，亞昕也逐步轉向投資控股公司，除持續推動住宅、都更及商辦開發外，公司近年也擴大布局商場、飯店及海外酒店式公寓等固定收益型資產，希望降低單純依賴建案銷售所帶來的景氣波動。其中像是亞昕持有約9.5%股權的佳穎精密，主要生產車用精密沖壓端子及精密模具，客戶包括博世、泰科等國際大廠，佳穎精密自2026年起進入營運成長週期，預計今年下半年將有德國及韓國兩大專案開始放量生產，可望帶動今年及明年的營運成長。
零售界林志玲2／徐旭東口直心快大砲常惹議 投資算得精求謹慎能睡得著覺
為了家樂福六成股權競購案，80歲的遠東集團董事長徐旭東公開嗆聲，將65歲的統一集團董事長羅智先的「家務事」說法視為無稽之談。「別看他（徐旭東）講得很大聲，他是準備充足了才出手的性格。」熟悉徐旭東的企業家指出。在台灣企業集團中，遠東集團如八爪魚般，事業體涵蓋紡織、水泥、營建、航運、石化、金融、百貨零售、觀光旅館、電信到醫療教育等10大類共200多家公司，包括8家上市櫃公司。據《天下雜誌》2020年統計，遠東集團排名全台第17大，營收逾4,575億元。「它是無所不包的大怪獸。」財經名嘴黃世聰形容。而這隻大怪獸企業的掌門人徐旭東，一向是本尊出場，從股東會、5G開台、SOGO周年慶，甚至以女兒名字命名的寢具品牌活動，他都站上第一線宣傳解惑或嗆聲。遠東集團由徐旭東父親徐有庠所創辦，1954年成立的「遠東紡織」就是遠東集團的發跡事業，目前已改名遠東新世紀，仍是集團核心事業體。（圖／報系資料照）幕僚透露，「集團有重大事件時他（徐旭東）都會親上火線，行動力十足，這回台灣家樂福股權競購案，看準了家樂福在屬性上能與遠東百貨零售事業互補，進一步擴大經濟規模，未來能一年創造900億元營收，還有什麼好機會這麼補呢？」這份「除了我還有誰呢？」的霸氣，從徐旭東接掌遠東集團顯露無遺。遠東集團由徐旭東父親、徐有庠所創辦，徐有庠早年在大陸上海經營針織廠，72年前將工廠機械設備拆下運到台灣，1954年成立「遠東紡織」，1957年成立「亞洲水泥」，10年後跨入百貨零售，成立「遠東百貨」，1968年再成立裕民海運，1975年還以「東聯化學」進軍石化業，1978年再布局營建及證券。遠東徐家在紡織、百貨及石化三大核心事業奠基下，緊抓住產業政策利多，跨入通訊及電信業，成立全虹企業及遠傳電信，也拿到一張銀行執照，擁有「遠東銀行」．2004年還獨家取得高速公路電子收費系統ETC，設立「遠通電收」。遠東集團董事長徐旭東心口心快，大砲言論風格常惹民怨，包括亞泥展延案、高速公路ETC系統案都喧騰一時。（圖／報系資料照）而這龐大的家業，在徐有庠兩房共9名子女當中，最後由二房長子徐旭東勝出。徐旭東38歲時派任遠東紡織總經理，後來當上亞泥董事長，打破嫡長子優先傳承家業的傳統，1993年大房長子徐旭時出脫所有持股，移居美國，做完全切割。徐旭東在商場上的一言一行，開始受到注意，「他『投資算太精』、『心直口快』，聲音宏亮如『大砲』。」熟悉徐旭東的企業家說。例如2008年SOGO經營權之爭時，他說「暫停所有在台投資」認為投資經營要依法，2012年亞泥擴建水泥新廠時又說「台灣被低電價寵壞」，卻被發現遠東集團旗下電廠以更高電價賣給台電，2017年亞泥延展案又爆說出「挖山養魚」綠化議題爭議，2014年ETC的eTag（電子標籤）爭議，他又說「自由世界你喜歡退就退」，更引發民怨，當時不少開車族都在車上貼上反制不裝eTag的貼紙抗議。徐旭東的砲火及爭議越大，遠東集團事業版圖也隨著做大，「我今天也可以賭，但我沒有。prudence（謹慎）還是最要緊的。」「我晚上可以安穩睡覺。」徐旭東這麼說。