劉芯怡
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搶占黃金店面1／中山商圈一店難求「疊價搶租」 adidas爽開「翻倍價」搶店
北市中山商圈匯聚文創小店、特色咖啡及流行服飾品牌，近年竄紅成為年輕人最愛商圈之一，也讓店面租賃市場出現「疊價搶租」的奇景。CTWANT記者調查，零售品牌搶店不手軟，有不少店舖合約到期後，租金跳漲，但還是有品牌前仆後繼砸大錢搶進，其中知名運動品牌adidas就以高於屋主開價1倍的價格，搶下商圈黃金店面。位於南京西路上的知名服飾品牌MANGO南西門市，於6月24日結束24年的營運。市場傳言，房東一口氣漲租4成以上，擊退MANGO，新的承租方為日系潮流品牌WEGO，目前已在裝潢中；另外，租金不斷創高的還有，7月12日甫開幕、捷運中山站綠廊第一排的ROBINMAY-ELLY形象概念店，預估以每坪2.2~2.5萬元左右拿下租約。捷運中山站的中山商圈，廣泛包含南西、赤峰、心中山商圈，不僅有新光、誠品等百貨公司，周邊還有當代藝術館、光點台北等景點，以及許多年輕人喜愛的文青咖啡廳和流行服飾店，成為年輕人逛街首選。記者於平日中午至下午時段造訪，豔陽高照下，逛街人潮絡繹不絕，不說還以為是假日。「人潮就是錢潮，商圈不只一店難求，還加價搶租，先是租約到期房東要漲租，然後各路人馬開始加價，最後一起把租金墊高！」東家國際地產董事長劉芯怡觀察，零售業不景氣，不少商圈店舖空置率高，北市唯有捷運中山站、南西商圈周邊的店面租賃市場能見到如此奇景。東家國際地產董事長劉芯怡觀察，中山站相較北市其他商圈出現特有「疊價搶店面、密集開分店」2大現象。（圖／侯世駿攝）東家國際地產專營北市各大商圈店面買賣與租賃交易，劉芯怡表示，對比西門町商圈，雖然也是一有店面釋出馬上就有業者承租，但在議價過程中，不會出現「疊價搶租」的情況。她舉例，屋主喊月租金100萬元，通常會向下議價，租方喊個90萬元做價格拉鋸；但中山商圈因為競爭者眾多，租方會主動往上喊價110萬元、120萬元搶租，「像是adidas Originals中山經典門市，屋主開價月租金約40萬，沒想到一直疊價，我們幾組品牌客戶出到75萬都沒成功，推估最後adidas約以80萬元搶下承租權！」知名運動品牌adidas中山商圈第二家分店就開在ROBINMAY和AIR SPACE的旁邊，業者推測adidas以每坪租金約80萬元搶下租約，是當初房東開價的一倍。（圖／侯世駿攝）adidas Originals中山經典門市位於南京西路23巷，去年9月開幕，旁邊就是ROBINMAY和AIR SPACE，為服飾配件一級戰區，adidas「要5毛給1塊」的搶店策略，也成為市場奇聞。知情人士透露，該址前一手租客為經營多年的髮廊，過去租金價格不高，屋主重新招租，業者紛紛出價，大多都在月租金50、60萬元，「但adidas出了一個超乎市場行情的價格，比前一手房客高出一倍，擊退所有的競爭者！」雖然開高價，但在地業者皆認為，adidas是真的有意承租、勢在必行，最怕碰到為了阻礙別人進駐，亂出價炒高行情的同業。椰兄泰式料理營運總監吳冠臻表示，中山商圈除了有逛街族群，周邊還有不少上班族人流，不論平假日、白天或晚上，都充滿人潮，椰兄中山店坪數較小，但卻比其他店營業額高出3成。（圖／侯世駿攝）中山商圈名店椰兄泰式料理營運總監吳冠臻即分享，她看著中山商圈發展已有10年，一開始在中山運動中心周邊開店，2018年因租約到期、房東漲租而遷址，在捷運中山站附近巷弄找到現址，店面坪數差不多，租金價格卻跳漲3倍。她說，當時事業才剛起步，有滿多媒體報導，不太可能離開中山商圈，因此仍硬著頭皮承租至今。然而漲租的情況不只發生在店面，連南京西路建築上的廣告刊版也漲，一名品牌業者也回憶，2021年承租了的2塊廣告刊版，將近20萬元，現在也漲到30多萬元。2024年4月，中山商圈巷弄店家曾因違反住宅區8公尺內道路不得營業，70多間店家遭大規模檢舉違規，引起不小關注，台北市政府也於2024年10月30日頒布該商圈輔導管理原則，讓違規店家透過自律管理機制採「納管評點制」裁處，目前針對已納管的商圈範圍，進行都市計畫分區管制檢討。台北市都發局也回應，通盤檢討草案檢討部分住宅區如赤峰、心中山商圈，將變更「第四種住宅區」為「第四種住宅區（特）」，讓餐飲、服飾、零售類別營業不受路寬限制。目前計畫草案公開展覽及說明會程序已經結束，正待都委會排會審議。未來審議通過後，原本違規店家即可合法經營。記者也致電在地兩位里長，紛紛表示此事件已經翻篇。劉芯怡表示，目前中山商圈南京西路、中山北路主要幹道店面月租金單坪2萬元起跳，巷弄店面單坪租金也要1萬元以上，租市行情已超越東區、追平西門町，目前差別只在，中山商圈較多仍是國人消費，若是加強國際行銷引入外國觀光客，未來能創造出的商機恐將不輸給西門町。
搶占黃金店面2／巷弄店也能創高營收！中山商圈零售業「多店布局」防對手進駐
北市捷運中山站一帶，匯聚文創、潮流和特色餐飲，成為時下年輕人最夯的逛街聖地。根據CTWANT記者調查，中山商圈除了出現「疊價搶店面」特殊景象，一店難求下，為了在商圈佔有一席之地，業者就算選在小巷弄和邊陲地帶插旗，人潮、營業額仍優於其他商圈分店，也使得業者願意在同一商圈拓展多家分店、搶占市場。中山南西商圈結合了便捷的雙捷運交通與獨特迷人的文創氛圍，流行服飾店、質感咖啡廳林立，相較光彩奪目的西門町，這裡更顯得細膩而有生活感。根據台北捷運統計2025年各站點平均每日進出人次，以台北車站30.0萬人次最多，其次依序為西門站13.7萬人次、市政府站12.4萬人次，中山站以10.4萬人次，超越同樣雙捷交會的忠孝復興站8.9萬人次。中山商圈逛街人潮多集中在中山站4號出口、赤峰街一帶，對面的1號出口巷弄零星小店家，儘管不在鬧區內，也能創造高營業額。（圖／侯世駿攝）CTWANT記者平日中午實地走訪捷運中山站附近，放眼望去，以女性人潮居多。東家國際地產董事長劉芯怡表示，中山南西商圈周邊鄰近辦公大樓，除了學生、年輕族群喜愛，也擁有上班族人流，小資女非常多，進駐的店家除了特色咖啡廳、文創小店，還有不少女性流行服飾。位於巷弄的中山商圈名店椰兄泰式料理，中午坐滿用餐人潮。營運總監吳冠臻表示，中山商圈不論平假日人潮都很多，觀察光顧的客群，女性就占7、8成。椰兄在慶城街也有分店，慶城店坪數較大，還可包場，但反而中山店的營業額還多出3成。中山商圈擁有許多吸引女生駐足的女性流行服飾、文創小店、特色咖啡廳，「擼LALA」擁有9隻呆萌親人的可愛小貓，成為閨蜜、情侶逛街休憩的空間。（圖／侯世駿攝）藏身南京西路18巷4弄的撸貓咖啡店「擼LALA Sweets」，這家店正對商辦大樓的後門、車道出入口，一條巷子僅一排店家可做生意，難以匯聚人氣，可以說是距離捷運站最近、人潮卻最少的巷子，但12點半才開門營業，就有2組客人，清一色是小女生。「我們不是靠路過的客人，而是靠願意為了一杯咖啡、幾隻貓，特地走進巷子的客人。」咖啡店公關經理侯志綱坦言，2023年決定進駐中山商圈時，當時較熱鬧的赤峰街一帶沒有其他店面釋出，且同時有不少競爭者，尋找店址大概花了3個月的時間，議價難度也相當高，但首度開店仍堅持選在中山商圈，就是看準集客量龐大、外國客多，加上大眾運輸加分，交通便利，可以減少一些行銷成本。「擼LALA」在松菸旁也有據點，店坪更大，還有大片落地窗引入陽光和綠蔭，環境條件都比南西店更優，但業者卻發現，南西店的來客數比松菸店多了6、7成，顯示周邊人潮對於營運表現具有明顯拉抬效果，甚至足以彌補部分店面條件上的劣勢。也因為不少業者有感人潮就是錢潮，插旗一個據點不夠，持續關注店面釋出資訊。目前在中山商圈擁有2間分店的知名女鞋品牌D+AF執行長張士祺即表示，中山南西商圈人潮是北市商圈中最穩定，D+AF在全台15個據點中，中山商圈的分店坪效最高、營業額最好。D+AF執行長張士祺表示，中山商圈具有高人流，是零售品牌的兵家必爭之地，目前在商圈已有2間分店，如有適合的店面釋出，不排除再開第3間店。（圖／侯世駿攝）D+AF於中山商圈的第一間店為南京西路上的南西旗艦店，2021年8月正式開幕，不久後便有了開二店的打算。張士祺表示，商圈業者幾乎是只進不出、一位難求，因此第二間店找很久，最後選在靠近中山北路的巷子，希望攔截從不同路徑來逛街的客人。經過漫長時間的等待和尋址，D+AF南西二店於今年4月開幕。攤開google地圖，adidas目前在中山商圈除了南西新光本館和三館各設有專櫃外，街邊店還有南西門市、中山經典門市，共4家。不怕彼此搶客打對台的還有飾品品牌VACANZA，在南西商圈的百貨專櫃和街邊店就共有6個據點，女裝品牌AIR SPACE也有4個點；UR LIVING在新光三越南西三館後方，同一條巷子就開了3間分店，其中一棟還擁有4個展售樓層。劉芯怡表示，很多品牌服飾店都在中山商圈插旗2間店以上，除了搶佔市場，還能排擠對手進駐，「因為就算他們不開店，別人也會開，倒不如把品牌大旗插好插滿，還能增加曝光度。」像這樣高度人流的商圈不用擔心互相搶客，反倒可以利用多店做風格、產品上的區隔，或是達到人力調度和資源共享的效益。
看好長期觀光紅利！乾杯砸1.7億卡位西門町 老屋整建長達2年仍搶進
疫後觀光復甦帶動台北核心商圈回溫，連鎖餐飲集團乾杯（1269）不惜重金卡位西門町精華地段。乾杯日前公告，成功得標台北市萬華區西寧南路一處黃金店面使用權，總面積約157坪，租期15年、總租金約1.7億元，換算月租金達100萬元水準，然而光是整備期預估就要花上快2年時間，顯示品牌對西門商圈長期發展高度看好。結構補強＋使照申請預計將耗時2年，乾杯仍重押西門町租下透天黃金店面。（圖／翻攝自Google map）據了解，該標的前身為彰化銀行西門分行，為連棟3戶透天店面，屋齡逾75年。此次釋出採公開招標方式，因具備面寬、地標性與高人流優勢，吸引多家業者關注。然而，房東明確要求建物須合法使用，包含用途變更及補登使用執照，使多數業者卻步，最終由乾杯集團得標。東家國際地產總監李佳燕表示，此案關鍵門檻並非租金，而是後續高額整建成本與時間壓力。由於建物老舊，在申請使照前必須先進行結構補強工程，加上用途變更與相關審查流程，整體整備期預估長達1至2年，開幕時程相對延後。乾杯仍選擇承擔相關成本與時間風險，凸顯其搶進西門町核心據點的決心。李佳燕分析，乾杯此舉不僅是單一展店案，更反映大型餐飲品牌策略轉向。隨著百貨商場據點逐漸飽和，品牌開始積極進軍具備高曝光與觀光人流優勢的街邊店，尤其是西門町這類兼具年輕族群與國際旅客的成熟商圈，成為旗艦店布局首選。東家國際地產董事長劉芯怡從商圈面觀察表示，西門町在疫情期間一度面臨空置率攀升，但隨著日本、韓國、香港及東南亞旅客回流，人潮已明顯恢復至疫情前水準，一線街廓店面供給轉趨稀缺。目前核心區段租金行情已回升至疫前水準，雖與陸客全盛時期仍有約1至2成差距，但整體商業動能持續升溫。此次乾杯以高租金、長租期及高整建成本取得據點，被市場視為提前布局未來5至10年觀光消費紅利。隨著大型品牌持續回流，西門町商圈正進入新一波復甦循環，預期後續將吸引更多餐飲、零售、娛樂及旅宿業者加碼進駐，進一步推升西區商業地產價值。