區域賣壓
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盤點七都10大房市重災區 「這3區」預售交易年衰破6成
房市冷颼颼，根據《591實價登錄》統計，2026年上半年七都預售交易量年減幅最大的10個重災區，發現所有區域成交量均較去年同期衰退逾4成，甚至有8區直接「腰斬」，其中以桃園大園年減75%最多，台中沙鹿、清水則分別衰退71%、64.4%緊追在後。不過，隨央行上周房市信用管制微鬆綁，政策利多能否讓低迷已久的預售市場迎來春燕，仍有待後續觀察。觀察10大重災區橫跨北中南，桃園大園從709件大減至177件、年減75%，為七都量縮最劇烈區域；重災區則集中台中市，共計占有沙鹿、清水、南區3席、為七都最多；其次雙北市、高雄市也均占2席，可見買氣修正幅度已從蛋白外圍重劃區，延伸至核心都會區，且榜上更有8個行政區交易量腰斬，反映當前預售買氣不僅是降溫、更趨向凍僵。桃園大園以年減幅逾七成、成為第一重災區，該區近年受惠航空城等利多，吸引不少建商進駐推案、供給量大，然而在房市管制與貸款緊縮下，來人減少，尤以客運區域賣壓增大。今年上半年價格雖有部分讓利，不過區內機能待完備、且相對較高價的新案對自住客吸引力較弱，加上去年同期有不少「桃園航空城機場園區街廓基地」安置住宅集中交易、墊高基期，都導致成交量縮減劇烈。台中則以沙鹿、清水2大海線區域災情最重，分別年減71%、64.4%。過去幾年受惠中科外溢、台中港及捷運藍線等建設題材，帶動建商於海線大量推案，加上房價相對市區親民，吸引首購及置產買盤；不過隨著近年房價快速墊高，信用管制後投資置產需求退潮，且市場上仍有不少新案待去化，「供給多、買方少」便成為海線市場當前最大壓力。新北同樣出現腰斬區域，五股年減58.3%，該區預售供給主要集中洲子洋重劃區，過去仰賴雙北外溢與首購買盤，在房貸條件收緊下、買方轉趨謹慎，同時新案供給規模縮減，導致供需同步降溫。中和交易量則由逾800件大減至400件以下、年減56%，主因去年指標案「大同新紀元」大量成交挹注，明顯墊高區域基期，今年該案成交動能較去年同期收斂，也使整體交易量的年減幅度放大。高雄新興、鼓山則分別年減54.3%、53.6%，兩區皆屬房價相對高檔區域，其中新興不僅是去年受指標案「中山鉑悦」交易挹注，今年同期該案仍有去化撐量，但區域成交動能仍轉弱；鼓山則坐擁美術館、農十六等高價住宅聚落，房價基期已高，在房市管制環境下，高總價、換屋型買方更趨謹慎，使得2區預售量能同步腰斬。北市萬華、內湖也意外擠進重災區，分別年減50.9%、44.1%。萬華去年受到新案「長虹MVP」去化挹注，今年進入銷售後段，成交動能收斂；內湖則因素地有限、供給少，若缺乏大型新案進場，少數個案成交變化便容易放大年變化，且北市新案總價門檻相對仍高，在當前貸款環境下，購屋族決策期亦隨之拉長。至於搶上重災區最後一席的台中南區，年減幅為43.5%，屬成熟市區，過去幾年在交通、生活機能優勢下推案活躍，如今前幾年預售建案逐漸進入銷售後段、交屋階段，同時今年新案供給轉趨保守，處於市場週期轉換時期，預售成交量亦隨之收斂。整體而言，十大重災區雖全面量縮逾4成，但並非單一因素造成，除了信用管制、房貸緊縮壓抑整體房市買氣，各區「高基期、供給量及推案週期」也成為放大交易量減幅的關鍵。
首季房市買賣創11年同期新高 專家提醒「這風險」要量力而為
六都地政局公布今年第一季買賣移轉棟數為6.49萬棟，較去年同期成長4%，同時創下11年以來同期新高，其中以南台灣交易表現亮眼，台南市首季移轉棟數年增10.2%，增幅居冠六都，高雄市、新北市也有7%以上增幅。不過首季交易尚未反應央行升息的效果，專家紛紛建議審慎評估後續升息風險。六都第一季買賣移轉棟數，台北市年增0.1%，新北市年增8.9%，桃園市年增0.2%，台中市年增0.9%，台南市年增10.2%，高雄市年增7.2%。大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，雖然政府打炒房政策一波接一波，促使口袋淺的投資客縮手，交易成長略有放緩，但資金效益及抗通膨置產仍支撐今年首季房市，新北市有新案挹注，持續締造高交易量，而南台灣有科技業議題可期待，因此買氣有南向的趨勢。專家提醒購屋要注意央行升息和區域賣壓。（圖／CTWANT資料室）郎美囡指出，內政部針對預售交易市場提出打炒房五大措施，雖尚未修法通過，但買方難免憂心未來預售限制重重，成屋、中古屋市場相對樂觀，南部尚有科技園區可發酵，維持買氣不墜，雙北及台中有高資產族群置產，有助於高單價、高總價物件去化。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德也表示，台南市與高雄市分別成長10%與7%，反映科技廠商投資議題對於房市有帶動效果，但第一季的移轉大概是發生在3月初以前的交易，尚未反映這波升息等因素干擾，加上後續外在的挑戰逐漸變多，包括政府打算禁止預售換約與長期利率看升等事件，都會讓今年房市出現一些挑戰。聯準會於3月升息1碼，我國央行也隨即跟進升息1碼，貨幣政策正式走向緊縮。住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，雖央行升息1碼幅度不大，一般買方及投資客仍有喘息空間，不至於大舉縮手，不過這兩年資金潮拉動多處房價虛漲，買方入場注意區域賣壓，避免房價鬆動的風險。永慶房屋研展中心副理陳金萍也提醒，聯準會預估今年還要再升7碼，國內的升息步調是否會跟上，仍有待觀察，不過，若是今年持續性的急升，將讓購屋族房貸負擔備感壓力，升息3碼以上恐怕就難以負荷，建議民眾購屋前必須審慎評估升息風險，量力而為。