吳奕綸
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斷頭解套術1／限貸令釀解約潮不爽賠15% 律師教4招「無痛解套」
政府自去年下半年起掐緊房貸水龍頭，民眾因「限貸令」卡死難交屋的災情越來越多，很可能房子沒買到，還要支付一大筆違約金。現在律師界也衍生出「斷頭商機」，專為走上斷頭台的無辜民眾尋找「免死金牌」，從預售屋買賣契約中找漏洞，再與建商談判，協議免解約金或向建商分期還款。根據《591新建案》統計七都預售案解約量變化，發現今年1~9月解約數達1930件，與去年同期相比增加了68.4%。其中台中及台南解約數量皆是去年同期的1.4倍及1.5倍，台北市則是增幅89.1%、桃園市78.2%。《591新建案》總編輯李忠哲觀察，除了適逢交屋潮高峰，解約數相對較多，也有些民眾確實因房貸卡關選擇解約，尤其是持有多戶且財務槓桿太高的族群，一旦貸款成數等條件不如預期，又不願或無法拿出更多現金補足自備款，就會選擇認賠殺出，使得整體解約數較去年直線上升。推估準備斷頭的、還在協商中的，數量難以估計。一位新北謝小姐就即將成為斷頭戶之一。她於2023年底為年邁母親買進總價約2,000萬元預售屋，原代銷表示可貸款8成；孰料，去年9月央行宣布第2屋貸款只能貸5成，讓名下已有房貸的她頓時傻眼，自備款整整比原先規劃多出600萬元，此時建商也向她催繳總價5%、100萬元的交屋款，她積極籌錢也籌不足700萬元。「我們事務所(客戶)也被斷了好幾顆頭！」康克爾國際法律事務所律師吳奕綸就直言，目前市場上房貸孤兒確實很多，因銀行核貸金額與簽訂合約時預期的貸款成數有落差，又無法短時間籌措到足夠的資金，被迫走上解約。吳奕綸原專攻智慧財產類的訴訟案件，因越來越多購屋人找他求援，現在也幫被限貸令打到、無法順利交屋的民眾，想辦法與建商協商。（圖／吳奕綸提供）吳奕綸表示，違約金通常訂為不超過總價的15%，以已繳金額為上限。以總價1000萬元來說，違約金最多可達150萬元；若總價2000萬元，最多可能賠上300萬元，「若碰上踩很硬的建商，很可能民眾沒買到房，還要賠付高額違約金，真的會欲哭無淚。」他因此幫購屋人歸納出4個「無痛」解套方法，以此有機會可主張無須支付違約金解約。第一是內政部公告之預售屋定型化契約第18點規定，「買方貸款金額少於預定貸款金額者，如屬不可歸責於雙方時，差額在30%內，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償；差額超過30%，賣方同意依原承諾貸款之利率計算利息，得以7年以上償還期限，由買方按月分期攤還，或是解除契約。」吳奕綸表示，因政策改變導致貸款出問題，過去在法院已有判決先例，此屬於「雙方都無法預見、也不是誰的錯」的情況，建商以「個人信用瑕疵」向買方收取違約金實屬不合理。第二種解套方式，是依預售屋買賣定型化契約第24點，檢查建商有無違約情事，買方得解除契約。吳奕綸舉例，像是檢查賣方有無違反「建材設備及其廠牌、規格」「開工及取得使用執照期限」之規定，以建材或工期違約，提出解除契約，甚至建商還可能需賠付買方違約金。第三種解套法，是依預售屋買賣定型化契約第6點第3項，主張面積誤差解約。吳奕綸表示，若確認土地面積、主建物或本房屋登記總面積誤差超過3%，買方可主張以此解除契約。要是建商置之不理，第四種解套法為主張建物瑕疵，吳奕綸表示，建商若有違法二工，或不動產說明書登載不實，例如未記載漏水、嫌惡設施，購屋人可先向建商進行協商，再依民法第252條主張減免違約金及主張物之瑕疵解約，或減少價金等理由向法院提起訴訟。建商透露，曾碰到不少在銀行貸款不順利的民眾，回過頭從驗屋或契約上找問題，以拖延交屋時間或協商免違約金解約。（圖／黃耀徵攝）不過這樣的做法，看在建商眼裡可能不是滋味，認為就是來「找麻煩的」。對此，吳奕綸無奈表示，購屋人、建商其實都是限貸令政策下被波及的無辜者，不過若站在案件委託人角度，也僅能以「挑契約問題」的權宜方法來協助客戶無痛解約。至於未來打算買預售屋的民眾，吳奕綸建議在「解除條約」上應做更詳細的解釋，目前常見解除條款看似保護買方，但實際上存在多個爭議點，像是未約定貸款期限及貸款成數定義、種類不明等，所以在條文上須留意約定貸款期限、貸款為成交總價的貸款成數，且不包括信用貸款或保證人貸款，避免日後爭議。
羅唯仁竊密案台積電向英特爾求償？律師：舉證難度高
台積電前資深副總經理羅唯仁7月底退休後涉嫌帶走數十箱手寫稿轉赴英特爾任職，引爆晶片竊密風波，台積電25日發聲明已對羅唯仁提告，不過專家認為，台積電若要對英特爾求償，舉證的困難度是相當高。目前外界關注台積電能否對英特爾求償，康克爾國際法律事務所所長吳奕綸認為，舉證的困難度相當高。他表示，一方面英特爾一定會要求羅唯仁任職前先簽一張不得外洩前公司台積電機密的保證書，當作防火牆，台積電必須要舉證英特爾有從羅唯仁那邊取得台積電二奈米的機密資料，而台灣智慧財產案件審理法第27條雖然有準用第19條，得選任查證人，對英特爾持有或管理之文書或裝置設備實施查證，但如果實施查證所需的負擔太大，查證有困難，法院可能不會同意查證。如果要針對英特爾，他認為，台積電應該會選擇在美國提告，因為就先前中芯國際挖角台積電員工竊取機密的案件，就是台積電透過美國司法的證據調查程序，取得中芯國際內部資料，發現中芯國際內部有台積電高階製程的內部營業秘密資料5萬多件，最終於2024年底達成和解，中芯同意賠償台積電2億美元，並無償轉讓8%股權予台積電。吳奕綸也分析羅唯仁個人刑事部分，依營業秘密法第13條之1，可能面臨5年以下有期徒刑，如果涉及洩漏國家核心關鍵技術，刑責最高可加重至12年有期徒刑。國科會在2023年就已將14奈米以下製程的IC製造技術公告為國家核心關鍵技術。違反營業秘密法的部分，主要是2種類型，第一種是以不正當方法取得營業秘密，第二種是以不正當方法使用或洩漏。吳奕綸認為，將來在訴訟上，法院會調查羅唯仁在離職前是否還有權利調閱二奈米的機密資料，及是否有將機密資料帶出，如果台積電能證明羅唯仁以不正當方法取得機密資料，就可以對羅唯仁請求所受損害及所失利益，包括可得預期之利益。
限貸令後亂象叢生 陳高超：第2戶限貸5成「殺傷力太大」
央行祭出限貸令後房市進入急凍期，甚至被形容是在海嘯中迅速崩盤，即使金管會以行政命令放寬銀行法第72-2條30%上限也難拯救房市低潮。房市專家陳高超羅列限貸令後的市場亂象，他表示，第2戶只能貸款5成，對房市殺傷力太大，建議直系血親第2戶貸款應該要取消限制，他也直言建商倒閉已累計5家，「接下來將會更多！」根據內政部統計，今年前三季全國買賣移轉棟數194,976棟，較去年同期減少28.1%，創下2017年以來新低；另根據財政部統計，今年1至8月房地合一稅只達345億元，年減21%，雙雙出現財政缺口與產業蕭條市況。富比士網路科技公司今（20）日舉辦「搶救！首購、換屋族限貸令崩盤效應」座談。執行長陳高超表示，限貸令造成房市買氣急凍、購屋者賠錢出場、換約違約等等問題，也傳出建商倒閉消息，一系列實質傷害，都由購屋者承擔，一向有經濟火車頭工業之稱的房地產稅收，也大幅銳減。富比士網路科技公司舉辦「搶救！首購購、換屋族限貸令崩盤效應」座談。（圖／林榮芳攝）他進一步指出，去年下半年祭出限貸令後，許多購屋人在政策「溯及既往」追殺下，出現換約甚至違約的亂象，像是已簽約者被告知申貸不到款，反而被要求補足現金；已有第2戶貸款的換屋族，即使切結書已延長18個月，但房市仍急凍賣不出，同樣被要補足現金；此外，央行將都更危老貸款計入「不動產集中度」額度管控，所以水龍頭並沒有大開。他也舉出真實案例，女兒幫媽媽買了總價2000萬元的房子，原本預期貸款8成，在限貸令後被迫貸款降至5成，即將交屋的她，必須補足中間的3成、600萬元現金，但她一時也拿不出來，建商還要她繳交總價的5%交屋款，原本是一片孝心，現在卻面臨被斷頭的風險。同為出席分享的律師吳奕綸也提到，他的事務所客戶「也被斷了好幾顆頭」，當初買的時候預期能貸款7、8成，但限貸令公布後要貸款時，受到貸款成數的限制。據他了解，貸款額度還是集中在大建商，因此大建商不會倒，他認為，政府用限貸令方式打房價，實際上房價只會越打越高。陳高超也發現，溯及既往政策，使得房地合一稅與2023年地政三法(平均地權)之後，使轉售兩難；高價住宅也遭無妄之災，雙北以外4000萬元房屋限縮貸款，過去4000萬元以下房屋，因房價上漲反而被列入高價住宅限縮。他認為，第2戶只能貸款5成，對房市殺傷力太大，有許多人其實是有家族自用需求，建議直系血親第2戶貸款應該要取消限制，同時大型建商帶動讓利潮，房市才有可能走向回溫。他更痛批炒作的就是各縣市政府，「重劃區一直開，土地一直標售，價格一直創新高，帶動房價上揚，最後再回頭限制購屋人貸款成數。」由於目前已經有慶群開發、太極建設、鉅泓建設、高田營造等業者倒閉，他也直言，若房市持續下探，「接下來將會倒更多！」
【防疫情報】抗菌硬扯療效 北市衛生局「硬罰」水神惹爭議
台北市政府衛生局認為「水神」涉嫌廣告不實、讓民眾誤解有醫療效能，因此重罰66萬，此舉引發外界質疑，因為「水神」在文宣與廣告上並無涉及療效，僅因為兩張圖像開罰，理由過於牽強，包括律師及市議員都認為事實並不明確，有未審先判之嫌。在抗疫還不能鬆懈的當下，從疫情爆發之初就捐贈大量微酸性電解次氯酸水的「水神」，遭到台北市衛生局重罰66萬，引起多方爭議，水神總經理高雅琳痛批，單憑文宣一張噴手的示意圖，以及一張小朋友口腔清潔抗菌的圖片就會讓人誤會有醫療效果，理由太牽強。高雅琳表示：「難道水神不能抗菌嗎？無法對抗病毒嗎？到底是誇大不實還是在玩文字遊戲？」「水神」自抗疫之初便捐助做公益，為抗疫一份心力。「水神」在文宣及網頁上僅提及抗菌，並未強調療效，對於北市衛生局硬罰，律師吳奕綸在接受媒體採訪時也認為，「水神」並未在強調相關疾病治療，衛生局開罰質疑的部分並沒有具體明確事證。另外台北市議員戴錫欽同樣表示：「廣告若有問題，哪個部分設計觸法需明確指證，市府說法有點擴大解釋，甚至曖昧模糊。」社會對於台北市政府的質疑，還有錢櫃害人傷命，僅罰48萬，而「水神」自抗疫初期就大量捐助公益，結果「做公益罰得比出人命而重」，兩者差異甚巨，難免引發社會觀感不佳的批評。