品嘉
」 胡偉良 品嘉建設 飯店 陳怡君 助理費
又是台灣詐騙犯！日男匯款20次遭詐逾1億日圓 40歲「李品嘉」遭逮
日本埼玉縣一名50多歲男子，近日遭遇一起高額投資詐騙案。該男子在影音直播平台上結識一名配信者後，被對方誘導安裝投資App並投入資金，最終共轉帳20次、損失逾1億日圓（約新台幣2,200萬元）。案件曝光後，警方於約定地點逮捕一名40歲台灣籍男子，涉嫌參與詐騙並前來取款，現已被依詐欺未遂罪嫌逮捕。NHK報導，據日本警方調查，案件發生於今年6月。住在埼玉縣八潮市的受害男子，透過某影音平台認識了一名自稱配信者的女性，雙方之後在社群平台上持續聯繫。對方逐步引導男子安裝一款專用投資應用程式，並承諾高報酬。受害人信以為真，之後在該名配信者及另名自稱「投資助理」的指使下，分別向指定帳戶匯款20次，累計達1億日圓以上。由於App內顯示資金已增值至15億日圓（約新台幣3.3億元），受害者深信投資有成。然而，當他欲提出資金時，卻被對方告知需另支付「指導費」2236萬日圓（約新台幣490萬元），他這才驚覺遭騙，隨即報案。警方獲報後設下埋伏，並於15日在八潮市安排的取款地點，當場逮捕前來收款的台灣籍嫌犯李品嘉（40歲，無業），以涉嫌詐欺未遂罪名將其拘捕。李嫌當場承認犯行，警方目前正調查是否有跨國詐騙集團涉案，並持續追查其他相關共犯。當地警方呼籲民眾提高警覺，對於網路上來路不明的投資邀約務必三思，並確認合法性，避免落入詐騙陷阱。
陳怡君涉詐助理費、收賄「認罪求交保」 法官裁定續押原因曝
台北市議員陳怡君涉嫌以親友名義掛名助理，詐領助理補助費共計384萬餘元，另被控透過辦公室主任張惠霖收取建商品嘉建設公司每月名為「顧問費」的賄款，累計70萬餘元。士林地方法院昨（25）日首次開庭審理此案，陳怡君與張惠霖當庭認罪並請求交保，但法官考量仍有其他共犯未認罪，認定仍有串證之虞，裁定續押。檢方指控，陳怡君在擔任第13與14屆台北市議員期間，與綽號「饅頭主任」的辦公室主任張惠霖共謀，自2019年至2025年2月間，利用親友洪于涵、賀璽、張家蓉等人頭方式，偽造聘書與人事資料，詐領助理薪資、年終及慰勞金，共計384萬8568元。張惠霖將該款項以現金領出製造金流斷點，再經由友人轉帳存入親友帳戶後提領，並以支付房租、投資等名目使用，涉嫌洗錢。此外，陳、張兩人也被控從2023年8月至2025年2月間，每月收受品嘉建設公司高姓總經理與胡姓負責人所提供的3萬9千餘元賄款。款項以「顧問費」名義匯入張惠霖指定帳戶後，兩人涉嫌以協調、辦理現場勘查等方式，向北市府工務局、公園路燈處與自來水處等單位施壓，加速建案申請流程，包括行道樹遷移與污水設施審查等。在庭訊中，陳怡君坦承所有起訴內容，並表示，之所以動用助理費，是因為辦公室資金短缺，每月12萬元的薪水需償還貸款6萬元，加上政黨補助資源有限，難以應付服務處開銷。她強調所動用的款項多數用於服務處租金、水電、文宣與工讀生薪資等公務開支，並對行為表達歉意。陳怡君的律師指出，當事人已認罪並繳回全部犯罪所得，請求法院從輕量刑，並裁定交保。張惠霖亦認罪，並表示已整理助理費的支出憑證，證明其用於公務支出。其律師也請求減刑與緩刑。不過，法官指出，鑑於仍有其他共犯尚未認罪，存在串證風險，裁定2人續押至其他被告8月18日開庭後，再視情況決定是否准予交保。
民進黨議員陳怡君涉詐助理費 不服羈押遭高院駁回抗告！
民進黨臺北市議員陳怡君，涉嫌自2019年起，利用胞弟、弟媳等人掛名擔任助理，與其辦公室主任張惠霖合作，向臺北市議會申報不實資料，詐領助理費384萬餘元，因涉嫌違反貪污治罪條例等案件，自6月3日起遭裁定羈押3月，並禁止接見通信，陳、張於13日向高等法院提起抗告，高院今（16）日裁定抗告駁回。檢察官查出，陳怡君於擔任第13、14屆北市議員期間，與綽號「饅頭主任」的張惠霖共謀，利用陳怡君胞弟、洪姓弟媳、賀姓前員工、張惠霖胞姊充作人頭，掛名擔任助理，自2019年至2025年2月間，藉由偽造聘書、人事資料等方式，在聘書上偽簽姓名，再透過不知情的助理製作不實文書，向北市議會申報，詐領助理薪資、年終與慰勞金共計384萬8568元。檢方還發現，該款項經過了層層轉帳，張惠霖每月會領出現金，製造金流斷點，再將款項存入友人帳戶，甚至在2022年指示友人開立支票，存入個人帳戶，用以繳納陳怡君與張惠霖的房租，部分款項則被提領後存入張惠霖的證券交割帳戶，用於買賣股票，企圖規避追查，已構成洗錢行為。檢方更查出，陳怡君與張惠霖涉嫌收賄，2023年8月起至2025年2月期間，品嘉營造、品嘉建設及品佳資產管理顧問公司胡姓負責人高姓董事，希望能加速其建案的建築執照、行道樹遷移、污水審查、道路開挖許可及工地臨時用電許可等申請進度，每月以「顧問費」名義，匯款3萬9207元至3萬9219元不等至張惠霖指定的帳戶，共18筆、共計70萬5894元，與助理費部分合計為455萬4462元。陳怡君和張惠霖收款後，陳怡君疑似以職權向市府工務局、公園路燈處與自來水處等單位施壓，而「顧問費」同樣經由張惠霖領出現金，製造金流斷點，檢方認為其涉犯洗錢防制法、不違背職務收賄罪，一併起訴。對於相關指控，陳怡君在偵訊時否認主導犯行，但陳怡君、張惠霖仍因涉嫌違反貪污治罪條例等案件，自6月3日起遭裁定羈押3月，並禁止接見、通信。2人於13日向高等法院提起抗告，高院16日裁定抗告駁回。
涉詐領助理費384萬！ 北市議員陳怡君再被爆收建商賄款70萬
民進黨台北市議員陳怡君，涉嫌自2019年起，利用胞弟、弟媳等人掛名擔任助理，與其辦公室主任張惠霖合作，向台北市議會申報不實資料，詐領助理費384萬餘元。士林地檢署今（3）日依貪污治罪條例、偽造文書、洗錢等罪嫌將2人起訴，並將案件移審士林地院，將再下午召開延押庭。據了解，檢察官查出，陳怡君於擔任第13、14屆北市議員期間，與綽號「饅頭主任」的張惠霖共謀，利用陳怡君胞弟、洪姓弟媳、賀姓前員工、張惠霖胞姊充作人頭，掛名擔任助理，自2019年至2025年2月間，藉由偽造聘書、人事資料等方式，在聘書上偽簽姓名，再透過不知情的助理製作不實文書，向北市議會申報，詐領助理薪資、年終與慰勞金共計384萬8568元。檢方還發現，該款項經過了層層轉帳，張惠霖每月會領出現金，製造金流斷點，再將款項存入友人帳戶，甚至在2022年指示友人開立支票，存入個人帳戶，用以繳納陳怡君與張惠霖的房租，部分款項則被提領後存入張惠霖的證券交割帳戶，用於買賣股票，企圖規避追查，已構成洗錢行為。檢方更查出，陳怡君與張惠霖涉嫌收賄，2023年8月起至2025年2月期間，品嘉營造、品嘉建設及品佳資產管理顧問公司胡姓負責人高姓董事，希望能加速其建案的建築執照、行道樹遷移、污水審查、道路開挖許可及工地臨時用電許可等申請進度，每月以「顧問費」名義，匯款3萬9207元至3萬9219元不等至張惠霖指定的帳戶，共18筆、共計70萬5894元，與助理費部分合計為455萬4462元。陳怡君和張惠霖收款後，陳怡君疑似以職權向市府工務局、公園路燈處與自來水處等單位施壓，而「顧問費」同樣經由張惠霖領出現金，製造金流斷點，檢方認為其涉犯洗錢防制法、不違背職務收賄罪，一併起訴。對於相關指控，陳怡君在偵訊時否認主導犯行，辯稱洪、賀等人確實有幫忙跑行程、剪輯影片，並非完全是人頭助理，而聘任資料都由辦公室處理，涉案帳戶與提款卡「只是放在包包裡備用」，對金流運作並不清楚。針對建商「顧問費」部分，陳怡君聲稱是張惠霖處理，他本人直到第1筆款項入帳後才知道，從未與建商有對價關係。張惠霖則供稱，確實有使用洪、賀、張3人帳戶代為收款，助理聘書也是由她代簽，這些金額用於補貼辦公室開銷。至於「顧問費」，張惠霖坦承收款後有提領給陳怡君，但堅稱是高姓建商主動提議，目的是協助處理民眾的都更案。陳怡君的洪姓弟媳說，自己從未實際任職，只是掛名助理協助報帳，帳戶與提款卡都交給陳怡君使用，曾被囑咐若遭查詢「就說不知道」。賀姓前員工則稱，只是幫忙剪輯影片、論件計酬，不知自己被當人頭助理，也沒有授權他人提領薪資，對相關事宜毫不知情。關於「顧問費」一事，胡姓與高姓建商聲稱，這是基於陳怡君辦公室可協助行政協調，為避免公文延宕才給付酬勞，未曾談妥任何對價內容，純屬「單純贊助」。對此，檢方認定，陳怡君、張惠霖、洪、賀及張等5人，涉犯貪汙治罪條例之公務員利用職務上機會詐取財物與刑法使公務員登載不實公文書等罪；而陳怡君與張惠霖另涉偽造署押、洗錢防制法之洗錢及貪汙治罪條例之不違背職務收受賄賂等罪，而胡姓與高姓則涉犯貪汙治罪條例之不違背職務交付賄賂罪，已將案件移審士林地院。目前檢方已聲請法院宣告沒收詐領所得384萬8568元及賄賂所得70萬5894元。另針對同案被告楊姓與陳姓助理，檢方認為犯罪嫌疑不足，已依法為不起訴處分。
不只詐領助理費！北市議員陳怡君爆收賄建商 延押庭今下午召開
台北市議員陳怡君涉嫌與其辦公室主任張惠霖詐領助理費384萬餘元，士林地檢署3日偵查終結，將陳怡君與張惠霖2人依貪汙治罪條例、偽造文書、洗錢等罪嫌將2人起訴，並將該案移審士林地院，將於今日下午召開延押庭。此外，陳怡君與張惠霖2人另被控收受建商70萬餘元賄賂，同樣遭到起訴，而針對洗錢部分，也有另外3人涉案遭起訴。陳怡君在任期內與張惠霖兩人共謀，利用親屬掛名為助理，並在2019年至今年2月間，利用偽造聘書等方式詐領助理補助費。涉案期間，陳、張2人指示洪、賀及張等親屬提供銀行帳戶資料，並在聘書上偽簽三人姓名，再透過不知情的助理製作不實文書，向北市議會申報，累計的詐領金額高達384萬餘元。為躲避追查，張惠霖每月領出現金以製造金流斷點，並將款項存入朋友帳戶，並於2022年指示其開立支票，存入個人帳戶。這些金額被用來繳納陳、張2人的房租，部份金額更是被存入張的證券交易帳戶，用於買賣股票，並企圖躲避追查。除詐領助理費外，檢方更查出陳與張2人涉嫌收賄，2023年8月至2025年2月期間，品嘉營造、品嘉建設及品佳資產管理顧問公司胡姓負責人高姓董事以顧問費名義匯款至張惠霖指定帳戶，盼能藉此加速建案執照、行道樹遷移、污水審查、道路開挖許可及工地臨時用電許可等申請進度，共計收賄金額高達70萬5894元。檢方認定陳、張2人以及另外3名洪、賀、張涉嫌違反貪汙治罪條例，利用公務員之便詐取財物以及刑法使公務員登載不實公文書罪。而陳、張2人也同時涉犯偽造署押、洗錢及貪汙治罪條例之不違背職務收受賄賂等罪，而檢方目前已聲請法院宣告沒收詐領所得384萬8568元及賄賂所得70萬5894元。
政府打房「房市3冷」是假象？ 專家：3年內恐強烈反撲
房價高漲逼政府出手打房，希望能藉此反轉高房價的困境，然而儘管房市在「買氣冷」、「推案冷」與「信心冷」的三冷夾擊下，看似政策目標奏效，但品嘉建設創辦人創辦人胡偉良直言，背後其實埋下更大的不穩定因子，「若不處理高房價問題，3年內將面臨量縮價飆的雙重反撲」。「台灣房市正處於一個表面平靜、實則暗潮洶湧的關鍵時刻」胡偉良提及，目前房市在央行7波金融管制下交易量急凍，其實是買氣冷、推案冷、信心冷所導致，政策目標看似達成，但市場的「並非真正健康」，反而在買氣下滑、建商觀望、民間信心受挫之下，背後可能埋下更大的不穩定因子，讓供給正被系統性壓縮，「若不處理根源，3年內台灣將面臨量縮、價飆的雙重反撲」。胡偉良直言，高房價的根本病因，並不只是炒作，而是五大結構性扭曲，政府在打炒房的同時，更應該針對結構性問題進行根本檢討。高房價背後的五大根源：1. 都市更新進度緩慢：台灣老屋比率高，整合程序繁瑣，導致市中心新供給遲遲無法釋出。2. 投資轉向房地產：在利率低與股市波動下，不動產成為大量資金進駐的避風港及沉澱池。3. 持有成本過低：房屋稅與實際市價脫鉤，導致多戶持有成本偏低，囤房成為常態。4. 營建成本不斷上升：碳費上路、工資與建材價格持續上漲、人工短缺，使新屋價格出現「硬底」，很難逆轉。5. 政策引發反效果：如新青安政策原為照顧首購族，卻意外催生局部炒作，造成大量的假性需求。新青安造成大量假性需求。（示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）胡偉良認為，高房價的解方不是凍結市場，而是提升都更的整合效率，藉都更改建來增加合規房子的供給量。面對這樣的困境，「房價真正的剎車，不是凍結市場，而是加速供給。」他也舉例，如藉助公民協力提升都更與危老案的整合效率、公家的都更審議效率，透過法令鬆綁、專業協助與民間參與，讓都市更新進入高效率週期，才能真正達成「價格穩、品質升」的雙目標。以他自己的公司為例，之所以能夠短期間內完成都更中最難的住戶整合工作，是因全面導入一條龍整合模式，將開發、設計、營建與銷售團隊同層協作，並建立數位整合平台，得以在今年完成18件都更案的正式送件。胡偉良以此建議，未來的都更開發，應從宏觀角度，提供政策與市場整合建議，確保企業能穩健因應變局，為房市健康注入制度與創新的力量。 房東開980萬賣不掉！「半年後改價1280萬」他驚呆 內行曝背後策略 總裁其實想打房？ 帥過頭揭楊金龍心態：要跌5成太困難 買房遭親友「15大理由力阻」 見翻新屋況全改口 他嘆：千萬別聽親戚的
小基地悲歌1／業者列小基地開發5大缺點 揭營建業失調「無情現況」
新北市三重一處基地大小僅97坪的建案，因開挖地下室施工不慎，造成兩旁鄰房傾斜、倒塌，各界熱議危老條例帶來的小坪數基地改建潮，讓鄰房塌陷事故頻傳，國土署一句「工程品質與基地大小無關」，業者砲轟「不食人間煙火」。連雲建設總經理蔡漢霖就點出小基地危老案衍伸的5大缺點，呼籲危老條例應該重新檢討，過小基地應有條件給予容積獎勵。根據雙北地方政府公告，台北市核准危老案共982件，有353件為基地小於100坪的「鳥籠案」，最小基地面積僅16坪；新北市核准危老案587件中，有220件基地小於100坪，最小者僅14坪。危老條例上路至今8年，只要屋齡達30年，地主100%同意，沒有基地大小限制，即可申請危老重建的高容積獎勵，因此讓雙北小基地所造的拔尖建築遍地開花。在北市蛋黃區整合11萬坪土地的鄉林集團董事長賴正鎰就表示，基地大的話，地下室開挖擋土牆的受力面積可以分散，基地越小發生鄰損的情況就越高，所以鄉林沒有一定基地規模不會做，不僅施工困難，蓋出來也不好看。賴正鎰表示，他們有經驗的團隊在進行地下室開挖工程都要很小心，更何況沒有足夠經驗的建商、營造廠，因此沒有一定規模的基地，鄉林不會承接。（圖／林榮芳攝）老屋改建協會理事長、品嘉建設董事長胡偉良也表示，基地太小，施工困難度當然加大，包括工法、機器進出都受限，也因為不符合經濟規模的案子，大型營造廠不願接案，小型營造廠品質難以控管，當然出問題的機率也大幅提高。業界檢討小基地施工難度高，聲浪一片倒，國土管理署13日卻以「工程品質與危老重建面積大小無關」為題強調，小基地都更案在施工過程造成鄰損意外，主因是基地地層軟弱、施工管理不足等，請地方政府依法辦理強化建築結構設計及施工安全品質。不過這一舉動也讓業者砲轟「不食人間煙火」，「施工品質肯定能用錢砸出來，但就實務面來看不符合經濟效益。願意砸錢的最後轉嫁消費者；不願下重本就只能挺而走險施工，容易出現鄰損。」危老條例開啟綠色通關，雙北小基地建案遍地開花，雙北危老核准共1569案，其中有573件、約1/3都是基地小於百坪的「鳥籠建案」。（圖／黃耀徵攝）新北市建築師公會理事長汪俊男則認為，施工品質不能被壓縮，安全不能被折減，本來就是天經地義。問題不在危老案面積小，而是營建業法未能與時俱進調整，以及整體產業供需失調，光檢討危老條例是因噎廢食，應該強化營造業法對於資本額、承攬範圍等相關規範，讓慣以將本求利的業者自動被市場淘汰，現在營建業普遍過分輕忽應該承擔的責任義務，才讓亂象橫生。北市都更學會理事長、連雲建設總經理蔡漢霖則指出，危老案雖能加速都更腳步，但小基地開發卻具備5大缺點，1.零碎地塊開發導致其餘基地難大規模重建；2.造價高，不符合經濟效益；3.緊貼著鄰房施工，鄰損機率高；4.施工環境條件差，難找工人；5.消費者花大錢買房卻買不到好品質。「小基地多半位於巷弄，不好停車、沒有工務所，沒有休息的地方，環境各方面條件都不好，工人也挑案子做，他們比較傾向接大案、天天能上工。」蔡漢霖搖搖頭嘆，小基地能找到營造廠承攬已經不容易了，但就算開高價，施工水準也堪慮，因為現在真的真的太缺工了。營建勞動力失調，為搶工班、工人，還有顧及鄰房安全性，小基地需付出的成本比一般建案更高，蔡漢霖直言，現在危老小案是「一流的成本，蓋三流的品質！」（圖／黃耀徵攝）蔡漢霖強調，確實無論大基地或小基地開發，只要規劃得宜，「理論上」安全都能夠確保，「然而以目前營造勞動市場供需嚴重失調的現況下，小基地個案即使願意花大錢營造，都未必能確保其安全性是無情的現實。」他也提到，8年前制定危老條例時，還沒有這麼嚴重的缺工問題，也無法預見現在台灣營建市場會變得這麼畸形，不能怪當時政府；但，危老條例將於2027年5月落日，相當有機會延長，希望能藉此時機檢討，調整不符合現在時空環境的政策，「這麼小的案子真的值得用容積獎勵鼓勵它重建嗎？或者能有些條件限制。」以他經驗來看，300坪的基地大小，在成本分攤和建築規劃上，是比較合乎經濟效益的開發範圍。如果在政策上能夠適時調整，或許也能夠讓這個市場更健康一些。
台北人房貸負擔率高達7成！房價仍持續看漲 專家曝3大關鍵
台灣少子化嚴重，房價卻不斷創新高，由內政部發布台灣民眾的購屋負擔資料可發現，與2014Q2相較、短短10年，台灣家庭房貸負擔率就從35.35%，激增到如今的46.02%，大增超過10個百分點，其中首都台北的房貸負擔率更是驚人的70.69%。意味著台北人買房後，家庭可支配所得有7成都在繳房貸，不過台北房價還是持續看漲。對此，品嘉建設董事長胡偉良也分析3大關鍵原因。胡偉良近日在臉書發文表示，很多人不理解，在台北市普通人早就已經買不起房子了，為什麼房價還會繼續上漲？其實原因很簡單！第一個關鍵是市場上鈔票多，鈔票多了必須要有消化的地方，於是股市、房市就成了大量鈔票的蓄洪池，也因此吸納了可能的通貨膨脹。胡偉良繼續分析，第二點是追高心態，房價越漲越高，導致買屋者恐慌，怕買不到，所以需求不減，進而推升房價繼續飆升。最後一點則是台北市資源集中的優勢，胡偉良解釋，台北市的城市教育、醫療等各種資源高度集中，導致全國富人都想來這裡買房，本地的富人則想買第二、第三套房，房價當然看漲。
雙北老房子多卻不見都更 專家點出4大現實因素
台灣各地發展不均，尤其大台北地區高樓林立周遭卻被老房子圍繞，說好聽是有文化韻味，事實上內部結構安全卻有很大隱憂。最近品嘉建設董事長、老屋改建協會理事長胡偉良針對雙北老屋沒都更，點出4大現實因素，有房價波動大、民眾認知錯誤和過度渲染都更好處等，讓城市都更計畫更困難了。品嘉建設董事長兼老屋改建協會理事長胡偉良日前透過個人專欄，分析在大都更時代，為何台北市和新北市老屋眾多，卻鮮少看到開始都更的狀況。胡偉良用日本和台灣做比較，他說日本民眾知道自己造成都更改建困難會覺得不好意思，避免拖累別人，但台灣人大多認為是自己權利，還會等到「地震幫忙推動都更」才願意接受，伴隨耗費的資源恐怕遠超過大家想像。胡嘉良點出造成都更牛步的4大關鍵，影響最甚的就是房價波動大，房價上漲時實施者享增值厚利，易有圖利建商的聲音；而房價下修時，實施者沒有立意，甚至因房價下跌受損失，連帶都更案可能停擺。其次是容積獎勵制度，居民通常希望「一坪換一坪」，但老舊建物早期的現存容積遠超過新法規的建築容積，因此都更改建給予的容積獎勵上限不足成為民眾接受都更誘因。第三點就是民眾錯誤認知，除了想要「一坪換一坪」，還有以為住宅區能比照商業區，房價50萬元希望以房價100萬元換回條件，不免妨礙老屋改建的推動。最後一點就是審議流程冗長，都更審議的流程全跑完就要耗時2年以上，過程中還可能碰到各種問題，通常就會花了5年時間，加上拆遷改建，開到到完工交屋入住，恐怕基本得花上10年時間，才能完成一件都更案。
「幹不掉對方就合作」北市2大都更建商聯手 民生東路目標整合6000坪街廓
台北市進入大都更時代，建商為快速搶佔都更市場大餅，也從競爭走向合作。品嘉建設與聖得福建設日前聯手啓動民生東路區域大規模都更計畫，全案規模預計將有6街廓，基地面積高達6000坪，目前已完成第一期2街廓1700坪面積的整合，品嘉建設董事長胡偉良喊出，剩下二期4街廓，預計1年完成整合。這次品嘉建設與聖得福建設聯手開發，胡偉良笑說，其實已經是雙方第3次合作，過去常常在同一塊基地插旗整合，但發現往往僵持不下，倒不如結盟攜手合作還比較快，因此嘗試從競爭關係走向合作關係，這是繼大同區承德路、士林區福國路合作的第3件都更案。胡偉良表示，目前品嘉正在進行都更改建的共有41案。圖為品嘉設立品牌展售中心（圖／林榮芳攝）聖得福是海砂屋改建成案數量最多的建商，目前手上握有內湖最大都更案，已整合2塊約2000坪基地，目前朝向萬坪大規模基地整合；品嘉建設目前在手有7案正在興建中、進行中有41案，其中面積達2000坪基地約4、5個，包括完成台北市松柏大樓公辦都更周邊1000坪基地的整合，同時朝向擴大基地範圍至2000坪以上。除此之外，內湖區環山路除600坪的街廓外，鄰近街廓的基地範圍目前已達2500坪以上。至於這次聯手啟動整合的「民生東路6個街廓」，位於民生東路二段147巷以西、錦州街以南、松江路235巷以北的大街廓，鄰近捷運天宮站。該地區老公寓房屋大約已有60年，松江里里長蔣築諠表示，住戶早在20年前就在談都更，但最後無疾而終，一直期盼能夠改建。胡偉良表示，這塊區域大約是1年前進場整合，第一期1700坪基地，共約190幾戶，整合同意比達9成5，目前尚未整合的10戶，主要是找不到所有權人，或是繼承產權複雜的家庭，也有少數還在觀望。不過都更改建是趨勢，相信有成功案例後，其他4個街廓的整合也會加速，他也喊出1年要整合完成6街廓，總計6000坪、約598戶，若換算未來推案總銷上看550億元。他也提到，以前是建商家家戶戶千拜託萬拜託參加都更，現在是住戶主動找建商談都更，尤其是這次403地震後想當明顯，整合速度加快很多。建商只要把握要專業懂法規、要懂讓利、要公開透明3點要素，應都能短時間有很高的整合效率，「地主的想法是占不到便宜也不要吃虧，因此只要公開透明，看到大多數住戶都簽約，很難不動搖；再者，不同意戶也容易被切割，未來想改建不容易，所以現在釘子戶已經很少了。」胡偉良認為，大規模都更改建有助於抑制房價，但現階段因為都更改建的量還不夠多，在供需平衡上，都更對於降低房價還起不了多大作用，反而因為地主的分回需求過多，加上都更的公益性需求造成房屋造價提升，現階段都更的房屋在市場上反而造成售價更高，但當市場上的都更案量愈來愈多，房屋的供給愈來愈大時，房價自然會開始出現下修的現象，這也是房價真正能夠下修的時候。
合建失和2／市場傳下個爛尾案在「這區」 賴正鎰：2成合建陷解約危機
近年原物料漲價，營造成本失控下，使不少合建案陷入停擺泥淖中。多位業者及專家觀察，「去年起，全台建商與合建地主多進入『重新協調』拉鋸戰。」鄉林集團董事長賴正鎰就透露，「約有2成合建案面臨解約危機。」CTWANT記者日前就接獲某上市公司發函給地主欲解除合建契約，市場已傳出下個爛尾樓恐出現在大同區。據營建署資料顯示，台北市去年核定都市更新案件計40件，今年1到9月則已核定28案；新北市去年全年核定20件，今年前9月已核定20件。但觀察雙北已核定公布的都更案件累計1272件，至今尚未開工的確有237件。另根據北市建管處統計2018年10月至今，都更危老報開工件數610件，其中尚未領得使用執560件；已請領建築執照而辦理開工展期356件，其中尚未領得使用執照338件。「很多都更危老案核准後不拿建照，拿了建照不開工，開工後慢慢做，真正核准到開工不到5成。」品嘉建設創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良觀察，從去年起全台建商與合建地主，都陷入在「重新協調」的拉鋸戰，若地主堅持原分回條件，建商也不可能賠本硬蓋，於是就把合約放到到期無效，再重談條件；已簽約、已開工無退路的，只能等原物料降價，「一切都以拖待變。」胡偉良多年前在北市萬華區買下一棟透天，原本打算插旗整合都更，後來才發現已有建商進駐，於是他成了合建地主之一。「該區整合建商已拿到大部分住戶的同意合建契約，已達都更門檻，但遲遲不送件，拖了快1年。」他推測，原因不外乎是因過去跟地主協議的分回條件，在營建成本不斷上漲下，已無利可圖。「很多小建商前幾年一窩蜂出來搶危老和都更的大餅，沒有太多實績，只能讓利吸引地主合作，但成本上漲後吃掉利潤，現在發現都啟動不了。」胡偉良說，當初跟該名建商講好，若有問題，便無條件讓給胡偉良的品嘉建設接手，但他看了看該建商承諾的條件再對照現況，「連我們實力非常強都不見得能做，現在已經有住戶在吵，發動要建商解除契約，但原條件我是不可能接的，我也要等地主願降低條件才能做。」鄉林集團董事長賴正鎰就表示，3年前每坪營建成本12.5萬元，現在來到25~35萬元，小建商根本開不了工，不然就慢慢蓋，建商推都更要達到損益平衡很困難，因為北市蛋黃區合建案分配比大概都是建商、地主4:6分，也就是說建商未來只能銷售分回的4成房屋，來負擔全案的營建成本，為了讓近年上漲的成本不吃掉利潤，只有在房價上調整。但房價上調，對於小品牌建商有賣不出去的風險，因此有些建商放棄整合。「最近半年就接到5個案子，原來的建設公司做不下去，地主來找我們合建，預估目前合建案有2成都面臨解約危機。」賴正鎰透露。類似情況在雙北非常多，市場已傳出下一個爛尾未爆彈已正在醞釀，大同區一處合建案，建商已將地主房子拆了，但營造發不出去、銀行融資下不來，據聞目前尚在和地主調解中不只中小型建商放棄合建案，就連上市公司也舉白旗投降。CTWANT就接獲民眾提供某上市建商發函給中山區合建案地主，「現因受市場缺工缺料、營建物價高漲影響，成本已高出本公司所能承受範圍，故無法與其他和建範圍內土地所有權人完成合建契約書之簽訂。」「為此特以書面發函通知已簽訂合建契約地主辦理合建契約之解除。」陳先生投訴，三重老家的合建案工程進度緩慢，2021年7月就動工，今年7月底灌了漿又停工，房子停留在4層樓高度。（圖／投訴人提供）一名陳先生就像CTWANT投訴，三重老家的合建案，規劃地上13層、地下2層建築，2021年7月就動工，從去年11月一度停工，今年7月底好不容易有動作，但灌了漿又停工至今，房子仍停留在4層樓高度，而且租金補貼到至今積欠8個月沒給。不動產開發商業同業公會全聯會秘書長于俊明說，合建案建商可說是困境重重，「整合中的進退兩難，已核定的發包困難，興建中的案子，又要面對打房的市場風險與房地合一稅，如果賣不出去，還要被課囤房稅。」根據不動產開發公會整理的營建業主要項目成本漲幅，其中漲最多的是鋼構材料，今年相較2020年每噸漲幅達45%，鋼筋也漲了39%，混凝土則是漲了27.3%；工資方面，鋼構、水電、電銲等專業工人薪資漲都超過5成，模板、泥水也漲超過2成。于俊明就算給記者聽，「每坪投入成本／實施者取得比例＝房價」，分子隨著缺工料漲、碳中和的要求，都更案的成本只會越來越高；要讓房價下降，分母必須變大，例如住戶負擔更多重建費用、住戶分回面積減少，或實施者取得比例提高，但是不管哪種，住戶都會反彈，讓重建難以推動，最終結果還是推升了房價，結果政府又加重打房力道。「這是都更與整個產業當前面臨結構性的困境，政府要推動都更，至少要將容積獎勵提高，讓分母變大，才有可能續行啊！」于俊明向政府喊話。
線上旅展開跑3／消費滿額抽山景客房住宿券 7,998元起爽住北、東、南3旅宿
ITF台北國際旅展將於11月3日起至6日、一連四天在南港展覽館一館登場，記者也持續整理一些線上旅展開跑的飯店優惠。像雲朗觀光集團即日起至11月7日線上旅展起跑，雲品溫泉酒店日月潭以4.4折起的優惠推出三種房型住宿券，包括首次推出的「尊榮湖景客房」住宿券，每張優惠18,000元，可享日月潭湖景並品嘗丹彤自助餐廳美食，還可享雲水行政酒廊頂級服務；若想入住更尊榮的房型，「雲品平日豪華湖景套房住宿券」旅展優惠價每張28,888元，同享一泊二食及雲水行政酒廊服務，還能入住21坪豪華湖景套房；年年熱賣的「雲品經典山景住宿券」折扣高達4.4折最為實惠，維持在每張9,999元，可品嘗丹彤自助餐廳晚餐與翌日自助早餐，若於明年1月底前憑券入住，可加價500元升等入住經典山景和式房，或其他加價升等房型方案，再加贈紅酒1瓶或SkyLounge雲月舫宵夜調酒或調飲2杯。每張2,200元的雲朗聯合住宿／通用券，亦可選擇至台東紅葉谷綠能溫泉園區享受雙人溫泉與午茶。（圖／雲朗觀光提供）而每張2,200元的「聯合住宿／通用券」，依使用張數可於平日彈性入住集團旗下的君品酒店、翰品酒店、兆品酒店及品文旅，或選擇平假日適用的紅葉谷綠能溫泉園區。今年票券價值全面升級，使用1張券可於平假日紅葉谷單次入園，享雙人泡湯及套餐再贈2人泡湯；而平日入住翰品高雄、花蓮、新莊、兆品嘉義、台中一晚則附贈2客早餐，同時加碼明年1月底前入住再享房型升等優惠，每日限量5間；而持券入住品文旅，加贈貓咪吐司一包；亦可使用2張券入住君品酒店雙人雅緻客房、3張券即可入住四人家庭房。旅展現場再加碼推出聯合住宿／通用券買10送1！君品酒店也於旅展期間推出雲軒西餐廳10盎司牛排雙人套餐吃到飽餐券，下殺48折、售價1,799元。（圖／雲朗觀光提供）另若於線上旅展期間下單雲品酒店住宿券任一品項，加碼抽出全新雲水行政酒廊下午茶Happy Hour雙人體驗券6名；線上旅展期間於「雲朗觀光粉絲團」線上旅展活動貼文下方留言及分享該篇貼文，有機會抽中「聯合住宿／通用券」共6名。雲朗觀光更加碼祭出實體展場單筆滿額30,000元，即可參加扭蛋活動，有機會抽中「雲品經典山景客房住宿券乙張」及「君品雲軒雙人牛排吃到飽餐券乙張」等，詳情可上官網（https://www.ldchotels.com/zh-hant/）查詢。台北福華大飯店推出1,149元彩虹座通用自助餐券，可享各式主題自助美饌。（圖／台北福華大飯店提供）台北福華大飯店現即日起至11月7日也於官網舉辦線上旅展，館內彩虹座於活動期間推出全新餐券組合，最低折扣71折起，分為每張1,149元的「彩虹座通用自助餐券」、5,500元的「彩虹座午晚餐套票（含5張）」，以及3,750元的「彩虹座下午茶套票（含5張）」；中餐廳蓬萊邨、江南春、珍珠坊合力推出「中式4人合菜餐券」，旅展期間只要2,999元（享買5贈1優惠），11月1日前於台北福華大飯店外賣櫃同步販售餐券。今年福華集團也推出下殺至26折的「福華連鎖飯店住宿券」，以每張2,900元票價可入住全台8間福華連鎖飯店（加價規則依各店規定），旅展現場（攤位編號I-1301）還有買10張送1張贈品券的超殺優惠，等於每張住宿券可享21折超低優惠，另外旅展現場單筆合併消費滿3,500元，再贈福華金色手機扣環乙只。入住台南趣淘漫旅可體驗翱翔漫旅冒險活動。（圖／凱撒飯店連鎖提供）板橋凱撒「經典家庭客房」。（圖／凱撒飯店連鎖提供）另一邊凱撒飯店連鎖則集結旗下9家飯店於即日起～11月6日推出線上旅展（https://e-voucher.caesarpark.com.tw/），高達24支超值食宿商品，今年更首次推出趣淘漫旅的「CHAM CHAM漫遊套券」，每套7,998元，內含北、東、南三館住宿券各一張，換算下來平均每人每晚只要1,333元；此外，為讓消費者於隨時搶便宜，今年新增「一日下殺券」專區，即日起～11月2日每日推出一支超殺商品，中午12時準時開賣，例如墾丁凱撒「豪華花園套房三天兩夜住宿券」含雙人自助早餐，原價88,000元下殺28,000元，線上限量20套；板橋凱撒「經典家庭房住宿券」原價20,000元，線上只要5,499元；阿樹國際旅店推出「城市湯享假期套券」，住宿送泡湯只要3,999元。還有凱撒飯店連鎖長年銷售冠軍的「2,500元聯合住宿券」，購券即享買10送1、買20送2，等同每張最低只要2,272元起。持券依不同張數可用於凱撒飯店連鎖旗下9家飯店，優惠效期長達1年；而美食饕客最愛的「720元聯合餐飲券」，持券可用於集團旗下7家餐廳，買10送1團購折扣換算每張654元起，優惠折扣高達55折。單筆消費滿額再享雙重抽，有機會把聯合住宿券、萬元客房住宿券或價值超過8萬元的凱撒頂級假期最大獎帶回家。青雅中餐廳四人品鵝宴。（圖／台北新板希爾頓酒店提供）台北新板希爾頓酒店也於即日起～11月12日23點59分推出線上旅展，包含一泊一食平日住宿券乙晚4,999元、行政客房住宿券平日乙晚6,999元，相當於原價住房3折；餐飲方面，館內青雅中餐廳推出搶手的「嫣紅四人品鵝券」，每張優惠價4,599元，原價9,746元、下殺4.7折，大廳酒吧逸廊祭出Happy Hour雙人暢飲券，每位550元可暢飲特色酒品；還有逸廊饗食券特價699元，憑券可享牛肉麵、漢堡、滷肉飯三選一及無限暢飲；另更加碼推出雙人午茶券買5送1，相當於83折。
基泰啟示錄4／大直房屋交易急凍 基泰效應專家憂營造成本增恐推升房價
北市中山區大直街94巷1弄房屋倒塌已過了1周，這場因施工不慎引發的工安意外，受影響戶數多達197戶，其中25戶重災戶確定房子需重建，外界推估賠償金額高達10億元。這次事件不僅讓當地房仲市場急凍，更對雙北都更市場產生擾動。專家認為，恐讓建商借鏡，未來營建成本抓的更為寬裕以提高工安和品質或是做為危機處理之用，將可能進一步推升房價。13日北市長蔣萬安與受災戶座談，一位非塌陷棟、住在3弄14號「儒林園」社區的郭姓住戶陳情，相當擔憂房屋傾斜沒有被列入重建，未來買賣轉手價格不好，誰該負責？根據長期深耕大直的在地房仲、東龍不動產專任委託部經理陳泰源觀察，過去捷運局在開挖捷運大直站時，也有住戶抗議鄰損，後來也有獲得補償和地質改良；目前雖然市場急凍，但屋主也不急著出售，價格也未見鬆動，反而會因加速都更改建，長期仍看好。他分享手上一位大樓物件的賣家，因民俗月，物件至今銷售2個月，又碰到「基泰大直」工安意外，賣方已認知到這1、2個月內買氣一定是停滯，但他反而覺得危機是轉機，因為那一帶不管大樓還是公寓，屋齡都超過30、40年，而接下來將會全面加速都更意願。目前「基泰大直」或是周邊的「躍大直」「冠德大直湛」等新建案，平均成交單價130~150萬元，對比舊公寓每坪7字頭房價，「改建後由舊翻新、房價翻倍，是指日可待的預期心理，因此更會讓現在的交易量急凍，或許開價有因應市場狀況調降，但是屋主心中的底價維持不變。」 但「基泰事件」的影響可不只大直，都更專家、超慧都更團隊執行長彭彥祥就打開近期朋友轉發的新北市府工務局通知，要求工地立即委由第三方專業公會進行擋土措施及安全支撐之檢查。他認為，再來會有許多措施都會使建商增加成本。尚禹營造董事長、品嘉建設創辦人，同時也是老屋改建協會理事長的胡偉良就說，現在所有與改建有關的住戶，人人自危，心驚膽顫，已發展到庸人自憂的離譜情況，週邊有改建案的人，也擔心房子有被摧毀的風險。短期雖會影響人心，但長期看，改建住戶對廠商的選擇會更慬慎，對都更整體市場是好事，但他也認為，日後營造成本會進一步攀升。深耕大直的知名房仲陳泰源就說，過去捷運大直站開挖也碰過鄰損和賠償，但現在看來也不影響房價，他認為，反而會加速當地都更速度，帶動區域街廓翻新。（圖／CTWANT資料、黃威彬攝）鑫建築執行長許峻豪就說，疫情這段時間缺工缺料加上建案暴增，導致營造廠人力上的缺乏，會依案子規模決定是否接案。例如，總樓地板面積未達1500坪以上的案子，很多一、二線有規模的營造廠就不太願意接案，小案子不只不容易施作，且成本容易受物價波動影響較大。像「基泰大直」總樓地板面積可能落在很尷尬的1500坪上下，所以建商在不容易找到有規模的營造廠承攬，而小型營造廠受限現場人員數量安排較少的情勢下，在工地品管的風險上就會高一點。「品牌建商或許還能提高房價將成本轉嫁消費者，但有些小建商只能想辦法節約成本，就容易壓縮到品質與安全度。沒出事就沒事，一出事就易遇到資金周轉問題，這時只剩兩手一攤放給他倒。」據彭彥祥觀察，無利益的合建案知名建商不做，雙北多靠小建商撐起都更市場，已經有洽談中的地主放軟原本堅持的分配比例，願求換得能順利圓滿重建的團隊進場，因為又要馬兒好，又要馬兒不吃草，兩樣都要贏，風險高。原物料漲翻天，民生必需品價格波動一般民眾最有感；營造成本的飆高，這1、2年地主應也感受合建條件大不如前。不過許峻豪認為，改建對地主來說不管在建築安全、生活品質，或是大家最在意的資產價值上，都能大大提升。畢竟，沒改建成，永遠都是老屋的價值而已，只會越來越舊；改建後，不管怎樣，單總價都比舊的好，而且還有電梯可以搭，有物業管理會服務。雙北都更案常因整合的基地太小、臨路狹窄，導致施工困難，有規模的營造廠承攬意願低，且開發的成本也相對較高。（圖／黃鵬杰攝）
出遊撿好康3／線上天天瘋搶買1送1 下手旅展商品抽餐券、住宿券
隨著台北國際觀光博覽會將於5/26～5/29在台北世貿一館盛大登場，許多旅遊平台與飯店的線上旅展也都提早開跑。像是Klook夏季線上旅展將於5/17至6/2一連17天，推出「天天瘋搶買1送1」等4大超殺優惠，不論是今年夏天想放肆玩耍，或安排年度的夢想之旅，都能幫旅客找到最划算的玩樂體驗。Klook線上旅展推出多重優惠，買1送1的熱門商品天天都能搶。（圖／Klook提供）Klook此次線上旅展推出超殺優惠4重送，第1重「天天瘋搶買1送1」：從日本環球影城、曼谷水上市場到紐約洋基隊美國職棒大聯盟比賽門票等，超熱門商品的買1送1天天都能搶；第2重「新戶SIM卡99元」：只要新加入成為Klook會員，即可以99元購入指定SIM卡方案，還能得到100元旅遊金，而且99元SIM卡於每週三限量釋出，與旅遊金皆為贈完即止；第3重「銀行優惠天天9折起」：全站享銀行優惠天天9折起，例如週四使用玉山銀行信用卡最高折抵666元，週六刷富邦銀行信用卡最高還有18%回饋，讓民眾省上加省；第4重「買就送500元旅遊金」：凡訂購Klook站上的全球飯店或租車，就送總額高達500元的旅遊金，可購入景點門票、一日遊、SIM卡或WiFi等旅遊必需品，旅遊金送完為止。更多內容可參考活動網頁（https://reurl.cc/n7koan）。雲品溫泉酒店經典山景房。（圖／雲朗觀光提供）君品雲軒西餐廳10盎司牛排套餐。（圖／雲朗觀光提供）另外雲朗觀光也趁勢於即日起至5/24推出線上旅展，住宿券低至2.8折起，有連年暢銷的雲朗聯合住宿券，可以2,200元入住雲朗旗下飯店，例如持券1張可以2人入住翰品酒店新莊、高雄、花蓮與兆品酒店台中、嘉義基本房型，加價800元能2人入住品文旅礁溪文漾家庭房；持券2張可入住君品酒店雅緻雙人客房、翰品高雄雙人豪華套房、兆品嘉義雙人和式房等。另外雲品溫泉酒店則推出一泊二食經典山景住宿券，每張僅9,999元，並含丹彤自助餐廳早餐2客。餐券則最低5.1折起，799元就能享用君品酒店雲軒頂級10盎司牛排套餐1客、以及雲品美饌分享券，買10張送1張，另外還有台東紅葉谷綠能溫泉園區，也推出每張300元的紅葉谷平日泡湯券。雲朗觀光於線上旅展期間還加碼抽獎活動，下單任一旅展商品即可有機會抽中君品酒店雲軒雙人餐券1張，凡下單金額滿1萬元，再加碼抽雲朗聯合住宿券1張，共計抽出3名幸運消費者。另外於LDC雲朗觀光FB粉絲專頁的旅展活動貼文留言並分享貼文、或追蹤雲朗觀光IG並按讚旅展活動貼文，將有6位粉絲有機會免費獲得君品雲軒西餐廳10盎司牛排套餐1份，詳情可上官網查詢（https://www.ldchotels.com/zh-hant/）。台北寒舍艾美探索廚房祭出四款超值餐券下殺78折起，例如「平日雙人自助下午茶券」每張1,860元、約78折，平均每人千元不到即可享受豐盛百匯。（圖／寒舍集團提供）寒舍艾麗酒店看準暑假商機推出「饗游一夏」精緻客房雙人住宿券，每張6,999元，入住期間再享2,999元餐飲抵用金。（圖／寒舍集團提供）寒舍集團也搶搭上半年度最大旅展「2023 TTE 台北國際觀光博覽會」，包括台北喜來登、台北寒舍艾美即日起至5/26、寒舍艾麗酒店即日起至5/31都推出「線上旅展」，產品囊括台北喜來登「十二廚」及台北寒舍艾美「探索廚房」、寒舍艾麗LA FARFALLA義式餐廳等人氣餐廳，餐券優惠最低78折起。住宿券除了滿足親子共遊需求外、更祭出「買一晚送一晚」再送雙人自助早餐、或住宿加碼享餐飲抵用金等超值方案，最低下殺32折，寒舍艾麗酒店更首度推出「樂游券」每張599元，首度開放「非房客」使用高空泳池、酒店健身中心等設施，另享飲品一杯，提前搶占暑期旅遊市場。詳細旅展資訊請至各飯店官網查詢。
慘遇網購詐騙「噴光1個月薪水」！妹子崩潰喊：政大畢業又怎樣
日新月異的詐騙手法真是讓人防不勝防，一名女YouTuber「我是品嘉 I'm Rebecca」近日上傳影片，分享自己遭到詐騙的經驗，且損失高達5萬元，讓自栩聰明的她忍不住自嘲，「政大畢業又如何！」品嘉日前在Youtube頻道分享「新型蝦皮詐騙手法」，透露自己被騙光超過1個月的薪水，原來當時男友借用她的蝦皮帳號販賣商品，怎料買家突然傳來截圖與一串連結，聲稱是賣家尚未升級系統服務導致無法結帳，要求點擊連結進行申請。品嘉分享自己遭到詐騙的經驗。（圖／擷取自YouTube／我是品嘉 I'm Rebecca）品嘉當下不疑有他跟著步驟操作，點入連結頁面都與蝦皮購物一模一樣，她便放心填入相關資料，該系統甚至顯示會有「銀行專員」電話聯繫，不久後她果然接到電話，對方要求她操作匯款頁面，並強調不會成功匯款，加上銀行代碼是第一銀行、輸入金額只有12元，讓她認為應該不是遭到詐騙，隨後也出現匯款失敗。「剛才是在測試，你會不會照著他說的做！」品嘉指出，隔了10分鐘後，「銀行專員」再次打電話給她，並要求至同樣匯款頁面，再次輸入銀行代碼、帳號等資料，只是這次的輸入金額高達4萬9988元，為了讓她放下戒心，對方還強調「剛剛的操作都沒有匯款出去」，怎料這次她真的成功匯款，戶頭立馬減少50003元（加上15元手續費），「我完全沒有想到，銀行一次最高只能轉帳5萬元。」事後，品嘉立刻前往警局報案，她也希望透過影片提醒大家，小心類似誆騙手法，自認不會遭到詐騙的她還是淪為肥羊，讓她忍不住直呼，「讀政大沒有用，你是什麼醫生也沒有用，詐騙集團已經很專業掌握很多方式了。」
圍堵爛尾樓2／行庫禁令傳「預售也自備5成」 建商氣炸「斷人活路」
大型行庫日前祭出5道禁令嚴控土建融貸款圍堵爛尾樓發生，業者大都老神在在，認為是既有作法，無實質意義；不過，房市專家胡偉良卻十萬火急告訴CTWANT記者，因為他已接獲消息，「行庫將擴大解釋，預售案也擬要建商先存5成自備款入專戶」，若真實施，將使本來資金正常的建商陷入「資金週轉不靈」，恐引爆更多的爛尾樓發生。日前，新北市「凱旋大苑」驚傳停工，使得各界對「爛尾樓風暴」疑慮升高，大行庫隨即在8日對建商發出5道管制令，建商看了卻一頭霧水。東龍不動產董事長王棟隆就說，第1、2條，過去雖沒有強制一定要「信託」及建經公司簽署「續建承諾」，但9成9的建案都有，因為只要跟銀行承作土建融，沒有這兩項不會放款。大型行庫日前祭出5道禁令嚴控土建融貸款圍堵爛尾樓（圖／報系資料庫）第3條規定先建後售建商必須有5成自備款先存入銀行專戶。東泥建設執行副總梁景清表示，建商向銀行融資5成後即動工，再以他案土建融貸款等其他資金來源完成興建，槓桿玩太大、資金週轉不靈即可能倒閉，因此行庫現在強制先建後售的建商要先存入一半自備款，讓建商不能隨便挪移資金，以案養案。不過根據591新建案統計，2021年全年總銷1.7兆元，其中預售屋推案量為1.4兆元、新成屋為2812.1億元，8成以上建案都是預售，況且採先建後售的多是口袋較深的建商，因此業者認為這項規定是多此一舉，影響不大，即使第4條的預售款項必須先撥入銀行專戶，也都是現在進行式。王棟隆就說，現在預售本來就都是請客戶將訂簽開、工程款匯到專戶，專款專用，建商不得隨意動用，當建案產生相關費用或每一期工程進度結束，必須經過建經公司審查和信託銀行同意才能動撥，「向來都是如此。」房市專家胡偉良拿著9日剛收到的核貸通知書，白紙黑字已經要求建商須先匯5成自備款，他說現在銀行以擴大解釋，不只先建後售案，連預售案也都需要先存一半自備款，讓他相當生氣。（圖／胡偉良提供、CTWANT資料室）再回看管制令第5條，建商與銀行往來本來就會考量信評，王棟隆忍不住脫口而出，「這根本都是脫褲子放屁！」況且交屋爭議很難判斷，消費者眼中風評不佳的大建商，在銀行放款中或許是好客戶，難道銀行未來就不放貸嗎？令人打上問號。大家對於5大管制令的結論是，「只能預防未來，對於目前建案已銷售，正處資金困難、開工有問題的小建商，根本沒有預防爛尾的作用。」「宣示意義似乎大於實質意義，只是讓人民知曉政府、行庫有在關注爛尾樓的問題而已。」不過有一個人態度完全不同，品嘉建設創辦人胡偉良這兩天卻是氣得跳腳，因為他9日收到的核貸通知書，他經手的危老合建預售案被要求要動撥前必須匯入5成自備款，「我們今年推案量達百億，信用良好，但好幾間銀行已經透露，行庫擬將第3條自備5成的規定擴大到所有的預售案件，等同『全殺』，那災情之慘重將不堪設想，我覺得非常不可思議。」胡偉良補充說，假使一個案子工程款總需求15億元，銀行借10億元，建商自籌5億元，手上有10個案子，就得自籌50億元，「有50億，我就退休不幹了。太離譜了，以前從來沒有的事。」探究目前盤售案、爛尾樓建案發生的原因，主要多是營造成本攀升，擠壓建商獲利空間，造成入不敷出，影響資金流通所致，大環境因素難避免，但又碰上國內打炒房限縮銀根，一下子勒緊了建商脖子，斷絕金援，反而使建商資金鏈斷鏈加劇而倒閉，如今房市交易已趨緩，行庫又做無益之舉，讓胡偉良痛批，「行庫才是製造大量爛尾樓的禍源，這樣下去房地產真的會完蛋！」行庫5道禁令對於已預售、正在興建的案子，沒有任何預防爛尾的助益，反遭建商痛批使資金斷鏈加劇，爛尾樓的狀況將更嚴重。圖為2018年基隆市七堵區一件預售案爛尾樓。（圖／報系資料庫）
住宅牛肉辨真假1／雙北候選人都更政見PK 「這項」被批最慘「來亂的」
距離縣市長選舉剩下半個月，電視辯論會上各候選人的政見百花齊放，其中雙北30年以上的老屋近133萬戶，使得都更及危老改建議題，成了「未來市長」交鋒重點。CTWANT記者整理雙北市長候選人端出的政見，包括「預審制」、「中繼宅」，以及承諾「1坪換1坪」等，詢問專家、業者及學者，帶大家辨識政策牛肉的真假。918台東強震重創東台灣，震出全台老屋危機隱憂，尤其首都市長候選人之戰，國民黨蔣萬安、民進黨陳時中、以及前副市長無黨籍黃珊珊等3人，不約而同表示，「上任後首要執行的政策就是都更！」前防疫指揮官陳時中提出「優先介入處理危老住宅」，擴大住都中心，設立都更專案小組，建立完善「預審制」，以4年內都市更新核定2成為目標。蔣萬安來勢洶洶，主張現行公辦都更同意比例90%門檻要降低，另就有公共安全疑慮及特殊歷史背景的整宅，專案方式檢討基準容積率，提升民眾參與意願。黃珊珊則延續柯市府政策，提出第三代公辦都更計畫「都更3.3」，為安置都更中的住戶，另設「中繼住宅」。新北市長侯友宜則延續目前「都更三箭」政策，挑戰者林佳龍則喊出「1坪換1坪」「危老都更4年4萬戶」等大方向。雙北市老屋共133萬戶，918台東強震重創東台灣後，候選人都紛紛提出都更政見。（圖／民眾提供）針對以上5名未來市長政見，CTWANT記者以「候選人A~E」代號，採訪第一線執行整合的建商、都更諮商師、匿名的都更單位公務員及學者，被批最慘的就屬林佳龍的「1坪換1坪」。「太空泛，沒有方法，只有口號」「不要再1坪換1坪的口號來亂…到底是權狀坪換權狀坪，還是主建物坪換主建物坪，都講不清楚」「每個地方容積率不同，分配條件不可能拉在齊平的狀態。」就連匿名都更公務員都說，「非所有都更案均可達成，面對都更成本持續飆漲更添難度，且往往造成地主過大期待，導致都更破局。」「雖然1坪換1坪最貼近民意，但實際運作大多不可行。」東龍不動產董事長王棟隆解釋，依目前容積標準及高營建成本，新北市大概只有容積300%的板橋市中心，或房價每坪60萬元以上的地區，4樓以下的老屋改建，才有可能達到「室內1坪換1坪」；就北市來說，房價雖較高，主要容積大多225%，4樓以上產品即便拿到容積獎勵最高50%，也只能換回「權狀坪1坪換1坪」。雙北市候選人提出的都更政見中，林佳龍的「1坪換1坪」受到專家學者及業者最多質疑。（圖／黃耀徵攝）就算是侯友宜的現行政策「防災都更2.0」，同意比率達9成即可申請1.5倍原建築容積，「防災都更當然勢在必行，但是1.5倍的容積上限，相信是很難1坪換1坪。」都更諮商師胡家瑒直白地說。政治大學地政系主任孫振義也說，喊1坪換1坪就能解決問題的時代已經過了，若能做到1坪換1坪，基本上不用政府擔心，自己就能成功。他認為現在已進入多元協助都更的時代，要視個案情況調整政府協助力道與措施，例如輔導協助、公辦都更、代為協調、都市計畫變更、代拆...等。王棟隆認為，目前都更危老改建速度緩慢，最大問題就是分不回原坪數，尤其年長者對於都更後空間變小很抗拒，「台灣營建技術建築高度不是問題，最有效的方式是提高容積，才有足夠本錢支付營造費用，同時讓原地主能取得室內1坪換1坪以上的空間。」包括蔣萬安也提到檢討基準容積率。孫振義表示，調整基準容積，基本上是都市計畫委員會通過就可以，但具體而言，也不是市政府自己調整，而是說服「市都委會」通過變更，或者立專法（例如：自治條例）通過議會，方可增加獎勵容積。匿名公務員就說，「調整基準容積是屬大事，往往屢遭專家學者批評及監察院糾正，不得不慎。」近年原物料飆漲，使得都更案整合越來越困難，專家、業者認為可以調整基準容積率與獎勵，讓建商與地主都能有更多誘因促成改建的共識。（圖／黃鵬杰、林榮芳攝）針對陳時中喊出「目標4年內都市更新核定2成」及林佳龍「危老都更4年4萬戶」等目標，「（講這話）一定不了解都更為什麼這麼難核定，主要就是代拆戶的問題跟比例原則。」匿名公務員則說，都更關鍵在整合共識，有賴住戶參與意願，時間不可控難預測，數量無法用喊的，以免跳票。另外像是陳時中、蔣萬安都有提到「預審制」，陳時中還提出都更要「正副首長親自督導」，讓業者相當有感，因為從送都市計畫到定案動工，都更流程少則3年多則5年以上，預審制委由建築師或其他單位多個窗口做前置作業，可加快時程；加上正副首長親自督導，有利了解運作實務及改善行政效率。業者也認為擴大住都中心是好事，「但危老推動師素質跟能力都太差了，沒有建商或開發商專業，要有足夠專業人員。」黃珊珊的「中繼住宅」不少業者按讚。鑫建築執行長許峻豪認為，不願意都更改建的地主未必都是獅子大開口，有些是年紀大的老人家，要搬出去找房子租，對他們來說很麻煩，中繼住宅可安頓是不錯的選項。不過，對她所提公辦都更分回一定比例回饋社福，業者擔憂恐降低住戶參與都更的慾望，如何從中取得平衡是關鍵。蔣萬安、陳時中所提「降低公辦都更公權力介入的門檻」，獲得專家業者支持。現行規定公辦都更要90%以上住戶同意，公權力才能介入，「這是民國88年訂的，早該檢討」「降低門檻確實有必要，否則連案子都送不進去根本毫無希望」「同意成數降低也不能太低，最好是8成以上」除此之外，「政府也要有魄力執行（待拆）」。老屋改建協會理事長、品嘉建設董事長胡偉良表示，「目前危險建築都更不同意戶規定需要經過2次公部門調處和2次民間調處，之後若仍不能取得共識，公部門可以進行強拆，這個公私協調程序相當的費時耗時。」「不管是都更或危老，講求的是時間跟效率，都是為了要跟大型災難的發生賽跑。」許峻豪說，台灣超過30年以上老舊建築太多，已不符合921地震後的耐震規範，加上專家學者已示警未來一定會有海溝型的強烈地震發生，所以任何形式的改建，都是未來災難發生時可降低傷亡人數的提前防範。