商辦指標案
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新莊副都心崛起成「台版汝矣島」 興富發300億旗艦商辦案Q3登場
新北市新莊副都心近年開發進入高峰，被外界視為台灣對標韓國首爾金融重鎮「汝矣島」的代表案例。從國家政策推動到大型建設落地、跨國企業總部的進駐，看準新莊副都心具備複製汝矣島「政經中樞」的模式，有望承接大台北都會區外溢的辦公與投資動能，改寫北台灣經濟版圖。韓國汝矣島在1970年代由政府規劃轉型，國會、證交所與主要金融機構相繼進駐，隨著交通網絡建設完善，形成目前首爾的金融中心，奠定「韓國華爾街」地位。目前汝矣島集結現代百貨、萬豪酒店、NH投資證券、KB證券、Mirae Asset證券、元大證券，以及如韓國生命、三星生命等多家保險巨頭，還有安永、勤德等多家會計師事務所，金控、證券與保險總部林立，LG電子及MBC、KBS電視台總部也設立於此處。對標汝矣島發展成為韓國政治金融中心的歷史軌跡，興富發看好新莊副都心未來也將成為台灣行政產業核心。（圖／林榮芳攝）新莊副都心雖起步較晚，同樣以政策為推進力，行政院新莊聯合辦公大樓率先落成，搭配「三高三快三捷」交通網路，直接串連台北都會圈與桃園機場，目前開發進度74%，建設陸續到位，整體開發進入商用主升段。據實價登錄資料顯示，2024全年新北市商辦市場交易量達113億元，刷新實登揭露以來新高，其中新莊副都心包辦逾5成交易量，躍升最亮眼的辦公聚落，多家企業總部、金融機構及科技新創相繼落腳。近期在副都心推出商辦指標案「國家壹號廣場」的興富發專案經理賴泓曄表示，副都心商辦、飯店、購物、會展中心、交通一一到位，包括十大銀行體系與儒鴻、四零四科技、光寶科技，國際半導體大廠一詮，高端供應鏈的企業總部進駐，是新北市最具潛力的商業與金融聚集地和重要樞紐。記者林榮芳製表「國家壹號廣場」總銷逾300億元，預計於第三季推出，為興富發旗艦級商辦案。業者指出，新莊中央路匯聚13家銀行設點，軸線規劃與汝矣島的汝矣大路理念相呼應，擁有國際A辦總部的聚落氛圍，有望複製汝矣島的成功模式。未來，周邊還有環狀線北段、電影中心二期及溪北轉運站等重大建設預定陸續完工，將進一步提升副都心的人口承載力與產業能量。興富發行銷企劃總監張淑真表示，南韓首爾最核心金融商業地段集中在乙支路、汝矣大道、中央大道等，商辦、飯店、購物中心、會展中心及行政中心、交通樞紐匯集一區，推升資產價值，第一排已躍居為國際一流跨國企業卡位最炙手可熱的兵家必爭之地；新北市新莊「國家壹號廣場」相較之下更具優勢，可望是企業置產首選。
520商辦突起1／「打住不打商」置產轉風向 雙北5大百億指標案商辦占2席
房市年度大戲「520檔期」登場，CTWANT記者調查，今年商辦推案異軍突起，尤其在雙北、台中商辦指標案放量，幾乎和住宅並駕齊驅。業者告訴CTWANT記者，「政府『打住不打商」，商辦房貸成數不受限，投資置產客從住宅轉向商辦，買氣升溫中。』據591新建案調查，今年520檔期商辦指標案明顯較往年增加，雙北共計推出6個百億新案，商辦案就占2件，分別是台北市北投區「IBC環球企業總部」，總銷120億元；以及新北市新莊區中悅建設推出的「松Tower」，總銷135億元。中悅建設總經理陳再河帶著CTWANT記者走訪位於新莊副都心的「松Tower」，工人忙著公設、外觀和園藝工程的收尾，1、2樓已有第一銀行進駐，已插旗1樓但尚未進駐的還有渣打銀行、國泰金，星巴克也積極接洽希望能搶一角地金店面。興富發看準網紅經濟、青年小型創業，手中已備有5筆微型商辦案將釋出，可售金額約1052億元。（圖／記者林榮芳攝）「松Tower」預計6月份正式舉辦公開儀式，同系列另有「栢Tower」「悅Tower」同步銷售中。陳再河表示，3棟Tower陸續於去年底落成，最先完工的「悅Tower」目前四零四科技已租8個樓層，低樓層則有永豐金包辦5個樓層，「所有金融業都想搶進副都心商辦1樓，還有許多上市櫃科技業再洽談樓層產品。」「本來是打算完工後才銷售，目前已經進駐或簽約的，多是興建時就主動『急洽』。」「傳產、科技業在近20年都賺到錢，希望廠、辦分離，員工上班舒服、接待外賓也體面。」陳再河表示，新北市純商辦太少，大多是廠辦產品，中悅總部搬至副都心後，發現有許多商辦的潛在客戶，除了企業自用，也不乏有置產客，「有些客人是直接來問『有沒有帶租約的樓層可以出售』，有租客進駐的反而更搶手，所以我們租、售都能配合。」陳再河分析，以新北來說，總價超過6000萬元的產品受豪宅限貸令影響只能貸款4成，但若是選擇商辦產品做為置產投資標的，沒有總價限制，一般都可以貸到7成。過往在北台灣以大坪數豪宅聞名的中悅，近年悄悄轉型，目前線上推案8成都是商辦案，新莊副都心就握有千億商辦案量，也是目前副都心商辦推案量最大的業者。台中七期商辦、豪宅林立，目前有聯聚、冠德、豐邑、興富發、允將建設等建商積極進行約10個商辦興建、規劃中。（圖／記者林榮芳攝）而北市的「IBC環球企業總部」，推案建商為新總陽建設，名氣雖不高，但背景不小，負責人鄭有盛是上市建商興富發(2542)總裁鄭欽天的小舅子。巧的是，興富發近年也積極轉向入商辦市場，5月初才在台中七期公開總銷83億元的微型商辦「市政萬象廣場」，並喊出「2024年是微型商辦元年」，目前興富發全台握有5筆微型商辦案，總銷破1000億元。台中位居全台中心點，聚集精密機械、航太、半導體、自行車等大廠，備受外商、外企矚目，近年隨全球供應鏈重組，企業大廠紛紛回台擴廠，帶動台中商辦需求升高。興富發今年推出7案逾1100億元案量，商辦案就有4案占總量的7成，且都集中在台中七期。再加上目前已完工的4棟商辦，堪稱七期「商辦一哥」。對於這次首推小坪數商辦產品，興富發副總廖昭雄表示，興富發這十年來都推首購宅，總裁鄭欽天看到年輕人流行微型創業，各地方政府也積極推青創貸款，發現這是個很大的市場。允將建設「TST台灣之鑽」摩天商辦預售案，基地就在台中新光三越與台中大遠百間，規劃打造樓高40層，產品規劃60至500坪，總銷150億元。（圖／翻攝自台中市環保局官網）興富發主委王建騏也告訴記者，網紅經濟、小型創業的流行，帶動微型商辦需求，因此調整商辦產品從過往的百坪縮小成25~45坪，以「市政萬象廣場」為例，含車位總價落在2000萬元內，年輕人更容易入手外，還能擁有如豪辦的奢華門面大廳。已購客、從事室內設計的莊先生表示，公司常駐人員約5人，25坪小而美的微型商辦，在運營坪效和資金靈活運用上，相當符合需求，搭配黃金地段、公司門面，如虎添翼，除辦公室也可當作接待客戶的形象館，也包含了置產概念，不排除再買一戶。520檔期台中另一指標商辦案「TST台灣之鑽」為允將建設推出，基地位置就在全台百貨「店王」台中新光三越與「店后」台中大遠百之間，超狂地理位置，總銷160億元。台中七期好熱鬧，記者實地走訪七期，不少工地加緊施工中，除了在地建商聯聚、豐邑、允將等，還有國泰建設(2501)、冠德(2520)、皇翔(2545)等北部上市建商也都首次跨足七期商辦市場，市場預期2024年七期商辦總推案量將衝破千億大關。未來10年內台中七期一棟棟摩天大樓將拔地而起，「TST台灣之鑽」規劃打造樓高40層；豐邑機構、冠德建設的複合式商辦商場開發案，規劃打造樓高53層；還有興富發的「惠國段90地號」更是將以63層，挑戰台中最高摩天商辦。市場人士分析，在政府「打住不打商」的政策明確下，購置商用不動產不受豪宅限貸令和第二屋貸款成數降低影響，過去投資置產需求的客人也從住宅產品轉向商辦產品。且，選擇購置商用不動產最大好處是不需要裝潢，也沒有隔間問題，管理非常方便，不僅平均投報率優於住宅，長期出租企業，也能更穩定當個包租公、包租婆。591新建案總編輯李忠哲分析，商辦此前因話題性較低，建商開發意願不高，推案量始終有限。但隨著貿易戰開打，大批回流企業帶動相關需求，不只部分區域的A辦行情水漲船高，整體供給水位更出現緊繃。再加上危老及都更議題點燃老舊商辦重建商機，市場尋找新辦需求增加，都是造就這波推案大熱的主因之一。
興富發台中七期火力全開 200億案量各種購屋需求通吃
興富發今年在台中七期火力全開，推出總銷90億元小坪數預售案「市政新銳」，及總銷98億元中坪數預售案「鉑金愛悅」，坪數涵蓋24~65坪，同時鎖定自住、置產、首購、換屋各種購屋需求，且都端出低自備優付方案，不過目前七期房價已來到7字頭，小坪數總價也要2000萬元起跳，完全不輸給台北房價，呼應興富發總裁鄭欽天日前所說「以後沒有台北天龍國」。「市政新銳」位於市政路、河南路口，商辦指標案「台中之鑽」旁，近2023年將開幕的「誠品生活」，規劃地上35樓、地下8層，總戶數342戶，2房24~27坪、3房37~39坪。「市政新銳」專案經理黃清裕表示，每坪開價70~78萬元，3房含車位總價約2700萬元，首付只要40萬起，5月6日開盤，目前已簽100戶，「七期難得推20坪2房小坪數，簽約客不少是興富發過去已購客重複在七期置產，有的買來二代置產、收租，附近很多商辦大樓，也有企業主買來當招待所。」興富發於2016年首度跨足飯店業，同時也將全球頂尖酒店設計團隊對於飯店裝潢的細膩與品味搬到住宅案「鉑金愛悅」中。（圖／林榮芳攝）「鉑金愛悅」位於台中國家歌劇院、夏綠地園道旁，規劃地上37層、地下7層，總戶數270戶，48~65坪3、4房中坪數規劃，首付60萬起。值得一提的是，興富發在該案網羅PIA、GA全球頂尖酒店設計師，打造總統套房等級的家，破天荒在接待中心打造8款不同風格的樣品屋，提供精裝修多款選擇。「鉑金愛悅」專案經理蔡耀駿表示，40~60坪的坪數在七期屬真空產品，市場上目前僅有「鉑金愛悅」，每坪開價68~70萬元，最低總價3200萬元起跳，若加購飯店設計師精裝修的方案，一坪以7萬元計算。目前簽約客戶以換屋、置產需求客人居多，一半來自中彰投高資產人士，一半是新竹台北客。不過業者也發現，48坪房型精裝修費用含在總價內不受4000萬元的豪宅限貸令影響，但65坪超過總價限制，貸款成數已沒有優勢，大多還是比較希望自己裝修。為G.a Design以「巴黎」為主題的室內設計風格，另有其他7種設計，客戶可以每坪7萬元加價，收藏全球頂尖設計團隊的作品。（圖／林榮芳攝）興富發業務協理黃惠玲表示，台中七期2房月租金行情已上看3.5萬元，因鄰近商辦聚落有強勁的租賃需求，加上七期土地開發已近9成，住宅用地擁有不可逆的稀缺特性，因此買家非常認同七期是台中最抗跌保值的地段。對於七期房價已來到7字頭，她表示，2020年七期特殊產品價格就已站上70萬元，普遍建案也在去年下半年跟上，七期指標案「寶輝秋紅谷」高樓層甚至來到9字頭，水湳經貿園區豪宅都已經少看百萬，房價上漲的不是只有七期，且七期在這波房價漲幅中較平穩，七期向來是中台灣的富人聚落，相較之下7字頭還算合理。