基隆河截彎取...
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公保地封印1／被劃公保地30年 不徵收不解編地主動彈不得
不少地主因名下土地被劃為「公共設施保留地」（公保地），不敢投入金錢開發自己的土地，政府也遲不徵收，多年來動彈不得。一名台北市內湖區地主向CTWANT表示，他多年前繼承了大約16坪位於民權東路六段的山坡農地。這塊地是1990年代爺爺一家從雲林北上半世紀，原本想讓蓋家族宗祠落地生根，但為了基隆河截彎取直衍生的都市計畫，這16坪被當成公園綠帶，爺爺響應了政府，停止興建宗祠、保留了原始樣貌，一轉眼30年，眼見內科興盛、鄰居樓起，自己的公設保留地依然如故，「30年來繳交的地價稅像往水裡扔」。無獨有偶，新北市新莊潭底地區公設保留地「高中一」用地地主之一健銘（化名）回想，1980年代，當時台北縣都市計畫用一紙公文就把他們家族的土地「封印」，那時家中商店剛好周轉困難，原本長輩想拿土地去抵押，潛在買家一聽到是公設保留地，就想到會不得開發，紛紛走避，最後是媽媽變賣嫁妝裁縫機救急，雖然困難度過了，但現在90歲的高齡老母至今想到此事仍不免遺憾。新北市淡水區新市政一塊土地，因為被劃為公保地多年，發展受限，與臨近拔地而起的高樓形成強烈對比。（圖／新北市城鄉局提供）由於這類問題層出不窮，政府先採用容積移轉，讓建商用不到市價一半的公告現值買下公保地取得容積，再以近乎一比一面積方式轉移到新蓋大樓，政府不用出錢，建商也穩賺不賠。都市改革組織秘書長彭揚凱說，因為建商蓋越多、賺越多，也讓土地受不了高強度利用，並打擊公共設施服務水準。因此政府打出「容積移轉折繳代金」（容積代金）政策，規定建商不能全部用捐地方式換容積，至少要有 50% 以上的新增容積「拿錢來換」，依照建案現址的公告地價計算，這筆錢則須專款專用，在同一都市計畫區內收購公保地。都市改革組織秘書長彭揚凱表示，公保地收購必須要私地主「自宮」砍價競標，相當違背人性。（圖／記者劉耿豪攝）彭揚凱坦言，由於目前政府以容積代金採購公保地是屬於「競標」制度，每年各縣市政府會公告一定時間，要求境內已劃定為公設保留地的地主，自己去參與各縣市土地競標。但此類競標由縣市政府帶頭壓價格，地主必須流血自砍，壓低到縣市政府「滿意」的價格，往往只有公告地價3折不到，政府才會啟動收購。彭揚凱痛批，政府畫設公保地，是有求於私地主，又要私地主「自宮」解決問題，完全違背人性。最後執行率不彰，再推給荒腔走板的法令，卻不願著手修法，實在難堪。他直言，最好的方式是將公保地一律「徵收」，但徵收必須比照市價，不能用公告地價再打折辦理，相形之下「容積代金」財庫根本少得可憐。他說，如要妥協現況，又想解決競標窘境，可以逐步加上條件過濾，比方規定「15米以上道路」、「已完成全案80%公保地採購」等條件，明確篩選出優先承購的標的，才能稍稍避免私地主必須砍價競標才能處理公保地的窘境。
柯P特赦被打槍2／悲催發展史從90年代說起 內科搶走光環大彎北一落千丈
台北市長柯文哲與內政部次長花敬群月前為了北市大直大彎北段隔空交火，其實大彎北段爭議不只是15年前建商銷售違規住宅，早在1993年就曾因為基隆河截彎取直土地徵收時承諾的容積率與土地分回後不同，3位里長帶著近300位的當地居民向市府陳情抗議。時間推回到1990年代，為配合實施基隆河第二次截彎取直工程，政府在河道周邊徵收土地，原河道填平後規劃大直重劃區，也就是如今的大彎北段，並於完工後以抽籤方式將土地回饋給原來大直的地主。而大直重劃區包含樂群二路以南的純住宅區，及樂群二路以北的商業區、娛樂區。「當初分到商業區的地主，大家都很高興，因為商業區的土地價值比住宅區高，沒想到容積率只有200%。」一位在地居民回憶，當年土地徵收時政府說會比照「商三」（容積率420%）規劃，但是1992年都市計畫出來後發現容積率與承諾不同，隔年3個里長帶著300位地主向市府陳情，市府以顧及河道回填之地質穩定，不宜採高強度使用開發而未採納。截彎取直後的大直重劃區，雖一片荒地，卻被冠上「北市副都心」的美名；反觀另一頭的內科，當時還是「內湖輕工業區」，僅有少數汽車維修廠，遠雄集團創辦人趙藤雄看好發展，趁地價低大量收購土地，再以科技重鎮形象對外行銷，為符合高科技業者品味，蓋的工廠不像工廠而是多功能廠辦，用工業區工廠價，就能買到和台北市中心商業區一樣的品質，對業者來說俗擱大碗。內湖科學園區原是輕工業區，卻無心插柳由民間自行發展成高科技聚落，吸走所有的企業和商業行為，影響原本規劃為商業區的大彎北段，至最近幾年才陸續有企業進駐。（圖／報系資料庫）遠雄1996年推出「遠東ABCHi-Tech」廠辦系列供不應求，吸引華固、長虹、皇鼎等多達15家建商陸續跟進興建各式華麗的辦公大樓，高科技產業先後進駐形成聚落，但當時仍以「輕工業區輔導管理辦法」管理，被業者認為不合時宜、不符現狀，業者強大壓力下，台北市政府於1999年起逐步放寬限制，並於2001年更名為「台北內湖科技園區」，如今內科年產值達4 兆元。然而內科的快速發展，卻削弱了原本設定為商業區的大彎北段功能性，即便北市唯一擁有摩天輪的建築地標美麗華購物中心2004年開幕，也挽救不了頹勢。北市不動產開發公會秘書長于俊明表示，內科放寬使用後，影響大彎北段原來的都市計畫，至今內科的使用分區仍是輕工業區，但實際使用上卻是以商業區方式在使用，取代了大彎北段原本的功能，這20年來，都市計畫也未通盤檢討調整，因此出現大彎北段商業區不蓋商辦蓋住宅的發展方向。前美福飯店董座、良茂建設董事長陳春銅，經歷大彎北段20年發展歷程，他認為從商業區變住宅區，是降低土地價值強度，「內科地價比大彎北段還便宜，吸引企業總部進駐、擁有上班族人潮，更有利的發展條件把商業行為都搶過去，所以大彎北商業發展不起來，是逼不得已才作住家使用，不然商業區價值比較高，誰要做住家？」良茂建設董事長陳春銅在大直長大、發跡，他看著大直從一片田野、到基隆河截彎取直工程後規劃成重劃區，如今一棟棟建築拔地而起，沒有人比他更了解大直大小事。（圖／報系資料庫）「這邊沒人潮，要養個咖啡店都很難，店家淘汰率很高。」成功里里長李清水也說，商業區在法規上本來就可以做住家，大彎北段是因為市府制定細部計畫註明了「不得作住宅使用」，是一個特案，但也因為這樣弄得大家搞不清楚。于俊明表示，目前居民希望娛樂區能變商業區，而商業區能在用途上做變更，「外界都以為居民訴求商業區要變住宅區，其實嚴格來說，是取消原細部計畫規定，改為可做住宅使用。而原既有住宅被視為違規的，市府希望能經由繳回饋金合法化，地方政府和居民努力達成平衡點，但最終又牽扯到中央與地方的衝突性，是道難解的題。」
柯P特赦被打槍3／建商舉白旗乖乖蓋商辦 居民死咬政府錯在先「掏錢難」
台北市長柯文哲與內政部次長花敬群日前隔空交火的焦點，大彎北段商業區「不得作住宅使用」引發爭議，迄今15年仍懸而未決，CTWANT記者調查，昔日重押此區的建商已陸續舉白旗，不再蓋住宅。記者實地走一趟大直大彎北段，雖違規宅爭議鬧得沸沸揚揚，但仍有不少工地正在興建，包括在地建商良茂建設目前在美福飯店旁的土地已圍起圍籬。良茂建設董事長陳春銅告訴記者，等不了法規鬆綁，現在在大彎北段看到的工地都是推商辦案，「這個（建案）也放棄（推住宅）了，我自己的那一塊也放棄了，很多都開始放棄了，乾脆做商業使用（蓋純商辦）。」陳春銅指向遠處工地無奈地說。除了良茂建設準備興建商辦大樓，忠泰建設今年也會在大彎北推出商辦案，採邊建邊售，12月還有「NOKE忠泰樂生活」商場將要開幕。「大部分案子已經開始規劃做辦公室使用，沒辦法等，太久了，遙遙無期啊！」忠泰在大彎北段有超過10個以上開發計畫，忠泰建設總經理瞿世泉表示，目前大彎北段的辦公條件越來越成熟，沒辦法合法就做商辦，這已非必要的命題。忠泰總經理瞿世泉表示，忠泰在大彎北就有10個以上開發計畫，不能蓋住宅就蓋商辦、商場。今年12月「NOKE忠泰樂生活」將開幕，除了有「蔦屋書店」、「極光冰場」，還有集團旗下「明日聚落」全新概念店將進駐。（圖／報系資料庫、林榮芳攝）對於回饋金每坪5.21萬元是否過低，建商皆不願表示意見。一位不具名業者坦言，回饋金多寡對建商來說不是壓力，未來若推住宅案勢必反映給消費者。建商能轉嫁成本，反觀民眾才是首當其衝。由於大彎北段早在土地徵收就充滿爭議，到市府失職未定期做都市計畫通盤檢討，當地居民因此一口咬定政府有錯在先。大彎北社區住戶代表H先生說，「其實很多人根本不想繳回饋金，因為本質出發點就認為我沒有錯、不應該繳。一開始就是政府欺騙這裡的百姓，叫大家把地捐給政府（基隆河截彎取直），然後又不能開發，接著20年都默許違規，為什麼不先討論政府、相關局處首長的責任，而是討論人民的責任。」H先生以內科舉例，內科是輕工業區放寬為商業區，等同升級，面積390.55公頃，回饋金只繳2億餘元；大彎北是商業區開放住宅使用，是降級，面積只有內科的1/10，卻要繳20億元，「他們大企業比我們小市民繳得還少，完全不合理。」內湖科技園區緊鄰大彎北商業娛樂區，市府放寬內科限制帶動內科高速發展，業者認為此舉卻影響了大彎北段原有的商業功能，原本該發展為商業區的大彎北卻沒有人潮、店家稀稀落落。（圖／台北市政府產發局）對於眾多誤解與疑慮，北市都發局都市規劃科科長楊智盛解釋，原回饋金計算每坪16~18餘萬元，召開多次座談會後，民眾陳情建議應參考內科回饋金公式5折計算8.68萬元，最後都委會拍板定案，5年內繳納即再打6折為5.21萬元。由於都委會審議期間，許多民眾主張一次繳納金額過高，考量民眾負擔能力都委會同意最多分5期繳納。楊智盛強調，回饋金5.21萬元是以建物謄本登記主建物計算（意旨以室內坪計算，不含公設及附屬建物），非權狀20坪就要繳100萬元，若原就是商業使用戶未來不做住宅使用則無須繳納。一位在地民眾則認為，大彎北段是20年的歷史共業，最後由民眾承擔有失公允，況且要一般民眾拿出這一大筆錢，比較難克服，建議若是有轉手交易，再從賺取的利潤中加重課稅即可。
新年走春祈平安 台北大龍峒
大龍峒是台北較早發展的聚落之一，除了人文味濃的「臺北市孔廟」，亦有主祀「醫神」保生大帝的國定古蹟「大龍峒保安宮」，年節到大龍峒走春，造訪古意也祈求平安。據說早期只有狀元在祭孔典禮時，才可以通過「泮橋」直上大成殿，因此又稱「狀元橋」。（圖／于魯光攝）走出捷運圓山站，循著指標便能到大龍峒老街區，這裡像是台北的另一個時空，時光流速自成一種步調。雙廟巡禮 寫祈福賀卡沿著紅色的「萬仞宮牆」來到「臺北市孔廟」，這裡不僅是考試旺季時祈求好運的文廟，也有不少雅致與趣味的細節設計。例如半月形泮池上彎曲的「泮橋」，以竹節形狀雕成石欄杆，象徵高風亮節，牆上繪製「仁獸」麒麟，更是色彩鮮明。「臺北市孔廟」風格素雅，平時也有不少旅客前來遊賞。（圖／于魯光攝）若想了解古代的「禮、樂、射、御、書、數」六藝，別忘了走進做為常設展間的東廡、西廡（類似古代住宅的廂房），在「儀門」旁固定有書法老師駐點，可以免費幫遊客寫「客製祈福卡」。農曆年期間還舉辦新春活動，只要在設置的布景前拍照打卡，就能玩扭蛋機換「大成殿」文創紙膠帶。離開「臺北市孔廟」前，別忘了跟書法老師索取寫有吉祥話的「客製祈福卡」。（圖／于魯光攝）接著走訪鄰近有二百多年歷史的「大龍峒保安宮」，宮廟是由渡海來台的泉州同安人所建，他們將家鄉守護神「保生大帝」乞靈分火至大龍峒，宮廟前的「四十四坎」立碑上，還刻有同安人聚集在大龍峒創立商業街的過往。《朱仙鎮八槌大戰陸文龍》是潘麗水留下的壁畫巨作之一。（圖／于魯光攝）經歷多次重修的廟宇，不僅保留古老龍柱、精細的剪黏藝術，百多年前的「對場作」（建築分為左右兩邊，由不同師傅建造）更蔚為話題。當時陳應彬與郭塔兩位匠師同場競技，使正殿左右看似對稱，實則在雕刻與彩繪上有微妙差異，正殿牆面上還有廟方延請北上、知名的已故台南匠師潘麗水創作的七幅壁畫，人物神情極其生動。由於大龍峒保安宮對建築保存與修復的用心，二○○三年還獲得「聯合國教科文組織亞太區文物古蹟保護獎榮譽獎」農曆春節到「大龍峒保安宮」拜拜，祈求平安健康。（圖／于魯光攝）除了觀察建築細節，祈求身體健康與新年平安尤為重要，想揮別過去略為辛苦的一年，記得到廟裡祈福，迎來新年好運到。古早美食 小店故事多大龍峒保安宮旁巷子進去不遠，便能看到在地人坐在冒著熱氣的攤位前喝湯、吃麵，這家「大龍峒川記魷魚羹」已有近半世紀歷史，第二代老闆阿田哥從小就跟著父親在大龍峒到處跑，從流動攤販到開店在百年屋齡的老宅內，女兒也跟著接棒。阿田哥說：「天還沒亮就得開始工作，最辛苦的是要用魚漿把魷魚裹成差不多大小。」點一碗用老牌沙茶醬調味的羹湯，再加盤黑白切，就是大龍峒人的美味早午餐。「綜合羹冬粉」有帶口感的魷魚羹和處理乾淨的豬腸，冬粉吸附了沙茶香氣更好吃。（60元／碗）（圖／于魯光攝）賣了三代的「大龍峒川記魷魚羹」，是許多人返鄉時會特別去回味的小吃。（圖／于魯光攝）繞到另一端，又被「花生舉人咖啡店」的招牌吸引住目光，老闆張又穎話匣子一開可停不了，原來他是一八六四年（同治三年）考取舉人的張書紳的玄孫，張書紳在年少貧寒時曾在大龍峒挑擔賣花生，有「花生舉人」稱號。「花生舉人咖啡店」店內有張書紳中舉時的聖旨、明治時期黑膠唱片等特色老物件。（圖／于魯光攝）這家店原本名為「果然文創」，做在地導覽、賣簡餐輕食，疫情期間改名再出發，希望用更貼近家族的故事推廣大龍峒文化。去年開賣的豆花，除了有以手洗花生和寶山黑糖珍珠製作的甜口味，還有張家祖傳的「麻辣豆花」，加入台灣牛、花椒與四川郫縣豆瓣，暖暖地吃，滋味很是特別。「麻辣豆花」香辣軟嫩，香Q滋味的「招牌脆皮麻糬保證甜水果鬆餅」還以宴客盤盛裝。（麻辣豆花120元／招牌脆皮麻糬保證甜水果鬆餅，200元）（圖／于魯光攝）河濱舟影 朝聖升降廟離開熟悉的大龍峒區域，位於劍潭抽水站旁邊的「三腳渡擺渡口」也與大龍峒的過往有關。「三腳渡擺渡口」除了端午會舉行划龍舟比賽，平時停泊的龍舟也吸引遊客拍照。（圖／于魯光攝）三腳渡擺渡口早期用於連接社子葫蘆堵、劍潭、大龍峒三地，民國五十三年間因進行基隆河截彎取直工程，將原本連接社子和大龍峒的支流填平，加上興建公路，慢慢地不再有航運功能，但出身造船世家的國寶級匠師劉清正，卻在此專門製作龍舟，三腳渡一帶因而保存了龍舟文化。來到這裡，不妨與停泊在岸邊的龍舟拍照，也可以到一旁收容多尊落難神像的「天德宮」祈福，這可是全台唯一具備升降裝置的土地公廟呢！為了防範淹水而加裝的升降機，讓「天德宮」意外成為奇景。（圖／于魯光攝）