宋育豪
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沒配套就硬上2／信管、豪宅貸款、土方政策三重夾擊 房市恐成「一灘死水」
在土方政策配套不足貿然上路惹火營建業之際，各縣市不動產開發公會理事長也把矛頭指向近年一連串房市信用管制，直言從第七波選擇性信用管制到豪宅認定門檻多年不調整，已讓建商資金鏈陷入「溫水煮青蛙」式的緊箍咒，如今再疊加剩餘土石方新制，恐將房市由冷清盤整推向「一灘死水」。台灣省不動產公會聯合會名譽理事長黃啟倫指出，關鍵轉折點出現在前年9月19日啟動的第七波信用管制，當時政府為抑制房價，對第2戶以上貸款成數、寬限期與核貸條件祭出更嚴格限制。自去年央行祭出第7波選擇性信用管制措施後，不只許多第2戶貸款換屋族被卡死，市場慘澹氛圍也讓沒有立即貸款需求的預售交易跟著量縮。（示意圖／CTWANT資料室）至今，許多購屋人在政策「溯及既往」追殺下，出現換約甚至違約的亂象，像是第2戶貸款的換屋族面臨自備款從7成變5成，即使出售原屋切結書已延長18個月，但房市仍急凍賣不出，同樣被要求補足貸款不足的現金。「打炒房」卻讓以自住與換屋為主的實際需求也被一併鎖死。「政府一直覺得就算房價有跌，也跌得不夠，因此不放寬政策，但他們沒想到，現在不是跌不跌的問題，是根本沒有人來看房子，房子想賣都賣不掉。」他說，成交量急凍與來客數驟減，帶來的是實實在在的流動性風險。在他觀察，央行與主管機關只盯著價格曲線，卻忽略了市場資金與交易鏈條的斷裂，「你不能把自己考慮不周全的後果，都讓業者承擔。」土方政策就是一例。全流向管制、GPS、聯單制度原本是為了杜絕亂倒與環境污染，但在最終處理場不足、配套未完備的情況下，反而推升營建成本、卡死工期，讓房價更難下修，「很多政策看似打房，結果只是助漲成本。」業者也反映，高價住宅貸款認定標準已多年未調整，雙北以外地區總價4000萬元以上即認定豪宅，讓中南部不少新透天產品貸款只能3成，造成換屋民眾卻步。（圖／業者提供）多位理事長也點名，豪宅認定標準長期未滾動調整，是另一個扭曲市場結構的關鍵因素。大台中不動產開發公會理事長蕭成忠表示，他11年前蓋透天電梯別墅時，營建成本每坪約8~9萬元，如今已拉高到至少15萬元以上，中間差距超過6萬元，但雙北以外高價住宅4000萬元的貸款門檻從未改變，「成本一路漲，規定卻一成不變，等於把市場全部壓死在一個舊標準！」他舉例，中南部很多三代同堂的三明治世代，長輩通常腳都不行，所以一定需要電梯別墅，但這類產品幾乎超過4000萬元以上；都會區大樓也是壓在4000萬元內，結果變成全部都是蓋2房、3房，反而有老人家要照顧的，變成要買2間房子來拼湊，卻又變成第2戶，「極其不合理也不人道！」台南市不動產開發公會理事長宋育豪也指出，豪宅限貸令實施至今，貸款成數僅剩3成，這道緊箍咒不僅限制了資產配置，更直接衝擊了民眾的居住權益。他拿基本工資為例，2016年時薪約120元，如今已調升至196元，短短10年漲幅達63%，一般民生物價也明顯上漲，但豪宅認定價格完全沒有調整，「結果就是逼得業者把產品越蓋越小，20坪、25坪的小宅充斥市場，這種被扭曲的市場生態，犧牲的是一般家庭對於寬敞生活空間的渴望。」他認為，產品規格本應交由市場與消費者選擇，政府不應用老舊的豪宅標準限制貸款，全面扭曲產品結構。現在很多想換屋的中產階級，都受困於4000萬元的門檻，面臨「小宅不夠住、大宅貸不到」的困境。與此同時，土方政策造成的成本飆升與停工潮，又從另一個面向侵蝕營建業。桃園、台中等地方公會則表示，兩地早年即已自建GPS管制系統，數位化管理砂石車流向頗具成效，如今卻被要求全面改用中央系統，不僅原本運作順暢的地方機制被迫停用，新系統又因安裝量能有限與系統頻繁當機，導致砂石車無法正常運行。台中市不動產開發公會理事長謝麟兒呼籲，中央應尊重已經成熟運作的地方管制系統，讓地方政府繼續負責GPS，其他縣市也能前往桃園、台中觀摩縮短學習曲線，並在技術與法規尚未完善前，暫緩新制或至少給予足夠過渡期，讓業者有時間調整。「現在是最終處理場所不足、GPS裝不完、系統還會當機，卻要我們照表操課，這對任何一個企業來說都是無法承受之重。」土方之亂除讓營建成本大漲外，開挖中的工地貿然停工，也存有工地擋土設施坍塌的隱憂，業者呼籲政府正視土方之亂帶來的影響。（圖／林榮芳攝）針對土方本質，台南不動產開發公會名譽理事長郭建志則幫大家科普，營建剩餘土石方多半是可再利用的土壤與砂石，是重要建材資源，與營建廢棄物本質不同，後者才是需要被嚴格控管、避免亂倒，「政府用營建廢棄物的態度來對待營建剩餘土石方，是完全不對的！」他指出，過去建商挖出的乾淨土資源，可以賣給低窪地、道路做為回填使用；如今卻變成建商挖出來的土要先花錢載走，完工後再花錢買土回填，「邏輯完全顛倒」。桃園市不動產開發公會理事長周鑫世進一步解釋，例如深開挖工地表層30、50公分可能有植被與雜物，但以下多半是乾淨原土，可用於地質改良或再生建材，部分地區的礫石層土方甚至具有經濟價值，「政府應該思考如何回收再利用，而不是一律當成廢棄物管理」。他們建議，台灣身為海島國家，理應廣設填海造陸與公共工程回填點，由中央主導成立「土方銀行」，統一管理土方存入與提取，避免價格由少數合法土資場壟斷，「現在全台約1.5萬家建設公司，卻只有140家合法土資場，這樣的市場結構公平會也該介入看看。」在場幾位理事長語氣都相當激動。劉守禮直言，過去幾波打房與土方新制，給業界的感受是「政策反覆且漠視信賴保護原則」，「前年9月19日宣布打房，隔天就實施，這種說改就改的做法，讓老百姓無所適從。」多位理事長共同示警，若土方新制不暫緩、最終處理場不補足，信用管制與豪宅貸款標準又持續凍結，營建業恐迎來集體資金斷鏈，房市也將從目前的「量縮、價撐」走向完全停滯，「最後市場沒人、沒量、沒流動，最後變成一灘死水。」
台南豪宅王4／賺錢神童大學就月收50萬 27歲創大都會網咖年營收10億
「台南豪宅王」上曜建設董事長張祐銘的創業歷程，精采程度不輸給他無償出借工地拍攝而成的電視劇《做工的人》。大學就創業的張祐銘，早年以「大都會連鎖網咖」年營收10億元稱霸，如今橫跨建築、IC設計、化工、網路科技，已是5家上市櫃公司董事長的他，今年才49歲。張祐銘1973年生，土生土長台南人，父親曾任報社駐地特派記者，自小就聽遍父親分享形形色色人事物，對社會脈動相當敏銳；大學念的是機械系，卻偏愛跨系選修商業課程。雖家中非從商，張祐銘卻擁有超齡的商業頭腦和人生閱歷，且膽大過人。讀大學時，張祐銘看到同學為了賺生活費跑去當家教，他腦筋一動，在學校宿舍裡承接了學長留下的專線電話，到校外張貼傳單接家教案，再媒介給同學，憑著仲介的副業每月輕鬆坐收2、3萬元；大三更接觸直銷業、保險業，看好當時台灣投保率才1成多，還有很大的市場可以發揮，他把傳銷方式用在保險建立下線，在大四畢業前，月收入就達50萬元。張祐銘是家中長子，有1個弟弟、2個妹妹，他自曝家庭教育雖嚴格，但同時又是「自由奔放」，他上大學後就沒有再跟父母要過生活費，都是靠自己打工賺錢，爸爸也知道他從事保險工作，而且還是他的下線。（圖／張祐銘提供）1997年退伍後首次創業，張祐銘憑著保險超級業務員的實力，挑戰創立保險經紀人公司，才2年旗下就招攬了1、2千名經紀人，20多歲就已是月收入200多萬元的高薪族，並在高雄買下了套房和透天厝共7戶房子。保經事業步入穩定，喜歡挑戰、闖蕩的張祐銘，心中又觸發了創業念頭，當年正值網咖業興起，雖然市場已有眾多競爭者，但他似乎沒在怕，一頭栽入網咖連鎖事業，創立「大都會網路咖啡美食館」。「以前我玩新海爭霸、世紀帝國，當初開網咖只是想玩遊戲免費，為了做市場區隔，我提供燈光美氣氛佳的環境、最高級的電腦設備，沒有菸味、注重服務，再導入餐飲業，沒想到誤打誤撞挖了一大桶金。」由於大都會網咖有別於競爭者，以餐飲為主要收入，因此免費上網的犧牲打，在業界造成翻天覆地的動盪。拓點爭霸戰的故事場場精彩，他隨便舉台中為例，「當年台中網咖密集度最高的向上南路，整條街有36家網咖，上網費一小時40元，我在中間開了旗艦店，打出免費上網半年，半年後全收光只剩下大都會。」張祐銘表示，網咖半夜本來就沒什麼人，所以決定拿來做促銷免費上網，當時所有幹部都反對，結果實際執行效果出乎預料，為了搶免費上網，熱門到10點就有人排隊還排不到，同時帶動中班早班生意，營業額不降反升多了3成。（圖／翻攝自大都會網咖臉書、上曜集團提供）當年大都會展店所到之處，令同業聞風喪膽，免費上網表面看似紅海的廝殺，大都會卻靠優質餐飲收入，創造出一片新藍海，全盛時期在全台擁有40家店，一年營業額10億元。「我把做直銷複製下線的那一套拿來開連鎖店，複雜的東西簡單化，簡單的東西重複做，好像有異曲同工之妙，再加上網咖老闆都是年輕人，大多沒有經營管理經驗，財團覺得複雜、沒錢賺，也不願意進來，大都會網咖就在這行業裡稱霸！」張祐銘開玩笑地說，當時父親看到他展店一家又一家，擔心泡沫化還一直勸他「麥擱弄啦！麥擱弄啦！」不過隨著時代轉變，網咖也碰上由盛而衰的挑戰，大都會如今僅剩不到10間店面。近幾年，大都會跟系統商研發了一套程式，只要沒有客人，閒置的電腦就會自動挖礦，一個月能產出好幾百萬的經濟效益。張祐銘說，「社會變化太快，需要不斷推陳出新、轉型去應變這個時代，NFT、虛擬貨幣、虛擬地產我也都有涉略，我喜歡新東西，對這些新創產業很有興趣。」大都會下一步怎麼走？張祐銘的回答不是「撐下去」或是「收起來」，他又拋出了新的想法，計畫利用大都會原有的餐飲資源，創造一個便當外送的品牌，「用現有資源擴張，這樣成本最低、風險最小。」張祐銘分享他經營的核心理念就是「創新」與「差異化」，面對產業趨勢變化快速，張祐銘隨時應變將夕陽產業淘汰轉型，和尋找下一個金雞母。張裕銘大學就靠著仲介家教、拉保險攢下不少創業資金，目前擔任上曜建設總經理、上裕營造董事長的宋育豪（左），其實是張祐銘大學就一起做創業的夥伴。（圖／林榮芳攝）
台南第一高樓才完工就將被超越 上曜預告明年還有更猛200億等著瞧
上市營建股、台南豪宅品牌上曜（1316），去年底於台南九份子重劃區推出新案「湖映白」，短短幾個月就吸引南科及鄰近工業區新貴搶進，銷售已達50%。19日舉行動土典禮，上曜董事長張祐銘表示，「湖映白」樓高35層，總銷63億元，完工後將成為台南第一高樓，2023年還會再同一地區推出總銷200億元個案，預計打造36~38層樓，再超越「湖映白」，「只有上曜可以超越上曜！」上曜為台南在地豪宅品牌建商，2013年推出首案「湖美帝堡」，以樓高24樓、台南第一座巴洛克崗石高層住宅引起市場關注，2014年後再推出29層樓高的「湖美帝璟」，及「帝凡內」、「梅菲爾」等高樓建築，近年陸續完工交屋，上曜潛伏10年，今年度營運可望轉虧為盈。張祐銘為土生土長台南人，十多年前看準台南沒有豪宅市場一片空白，大膽推出崗石巴洛克外觀的「湖美帝堡」，預售一坪40萬元，當時台南房市不像現在行情火熱，他還找不到代銷願意承接，只好選擇自己賣；現在碰上南科效應持續發酵帶動台南房市，也讓準備已久的上曜有機會一躍翻身。「湖映白」以樂活及享受生活品質為主題規劃，比照六星級飯店規格，室內包含多達28項豐富公設空間，19日開工，預計4年半完工。左為上裕營造董事長宋育豪，右為上曜董事長張祐銘。（圖／林榮芳攝）張祐銘表示，位於中西區精華地段的「湖美帝璟」，是目前台南住宅第一高樓，預售時每坪開價30~40萬元，中間一度封盤，預計今年第三季完工後將重新開盤銷售，價格也會因應市場和成本波動調整開價每坪60萬元，總銷也從不到30億推升到48億元，其中擁有露台、面對台江國家公園第一排的頂樓戶，將開出每坪7字頭，挑戰台南第一「豪宅王」。不過「湖美帝璟」第一高樓的寶座可能當不了多久，就將被自家建案超越！上曜於2019年在台南九份子重劃區生態湖畔取得南、北兩塊基地，分別為3,791坪及1,717坪。19日開工的「湖映白」屬北基地，採SRC鋼骨、BRB制震，規劃35層，2~4房，21~55坪，全案共457戶，開價每坪37~46萬元，總銷63億，預計4年半完工。而張祐銘卻在「湖映白」的動工典禮再喊出「只有上曜可以超越上曜！」即將於2023年推出的南基地，由於基地面積更大、四面臨路完整街廓，將規劃36~38層樓、900戶，總銷達到200億元，規模將更勝「湖映白」。過去十年上曜僅推出4案，隨著近年台南房市需求強勁，也加快推案速度，將有助上曜未來營運正向成長。