寧波排骨大王
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還沒都更就受害1／北市指標大案新隆社區28戶收紅單 住自己家被罰還限期搬家
堪稱北市基地最大、戶數最多、都更史上總銷逾500億元案量指標大案的中正區新隆社區，5年多前三圓建設取得該案實施者，迄今計畫內容還在審核、召開公聽會等階段中；未料，CTWANT接到住戶反映，竟多達28戶遭市府通知須於今（2026）年2月底前繳交罰金且須搬家，逼得民眾得去提訴願、打行政訴訟，向監察院陳情，捍衛自身財產與居住權。鄰近中正紀念堂、占地近4千坪的新隆社區，位於台北市愛國東路、寧波東街、金華街之間，共有550戶、分為12棟，每棟地上12層樓、地下1層，一樓店舖79間，知名美食「寧波排骨大王」就在其中。居民在十幾年前發現是海砂屋後，於2017年、2018年開始推動都更、向建設公司揮手招商，2020年7月選出三圓建設為實施者後，已取得約490戶區分所有權人、占全體私地主542戶（另有三個為政府公部門單位）之90.41％簽署「事業計畫同意書」，約10％的住戶未簽同意書。CTWANT調查，新隆社區經北市府審查確認鑑定海砂屋之後，已為北市府列管200多個海砂屋社區之一，在新隆社區的都更案還未真正進入拆除、重建之前，期間，陸陸續續有居民收到市府通知須遷離；住戶也依規定申請展延，豈料，民眾如今感到竟有「次數」「差別待遇」之疑受到不公平對等的不合理待遇。北市新隆社區居民向CTWANT記者反映，部分居民還正與建商確認都更權變比例，卻遭市府寄發裁罰紅單並限期不得使用住家。（圖／李蕙璇攝）新隆社區住戶告訴記者說，根據鄰居之間的交流，去年11月在整個550戶的社區中，僅約有28戶（包括店鋪）收到北市府的催繳函、罰款紅單，以未依公告停止使用期限停止使用，依規定可依三階段裁罰，第一階段裁罰1萬元，並限於收到文後次日起3個月內停止使用，等於是催逼住戶搬家、停止營業。住戶說，這28戶包括有簽署給三圓建設同意合建都更、未簽都更同意書屋主等，「現在新隆社區展開都更都還沒有通過審查確定之前，整個550戶住戶超過九成的民眾都還住著，如今市府說是依規定，急著催少數住戶搬家，很明顯不是擔心海砂屋居住的安危性，而這些規定不符民眾期待與需要，有明顯侵害民眾財產與居住權益。」據了解，從新隆社區今年一月公布繳交管理費的資料來看，整體共550戶中，扣除公部門財產等，有483戶續繳管理費，免繳45戶，未繳21戶；而記者實際走訪社區，多數一樓店鋪已停止營業，二樓以上住家部分，則仍有住戶居住；居民也反映部分屋主隔間做出租套房等，該社區除了原有老住戶之外，已有許多投資客、新住戶進駐。根據CTWANT調查，被列管海砂屋社區居民可以申請展延二次為限；而「同意參與都市更新、重建或拆除者」不受此次數限制；且自列管公告日起已屆滿5年、且無同意參與都市更新、重建或拆除者，不適用申請不予優先查處之規定。也就是說，明明新隆社區已超過85％住戶同意都更且已委託三圓建設向市府提出計畫審查，而「未同意都更」選擇權變者，還在與建商確認比例之前，竟不能同等繼續享有申請展延的無限次數，「難道北市府是欲藉此逼迫我們簽建商給的同意書嗎？民眾不能有自主決定權？」住戶說，這根本不是關乎海砂屋居住安全的議題呀。CTWANT採訪北市府，建管處回覆指出，該案裁罰係因已逾2年停止使用期限，且已不符「裁罰基準」有關出具安全鑑定報告辦理不予優先查處以2次為限之規定；同時亦不符同意參與都市更新之展延條件，故依規定裁罰並限期停止使用。建管處指出，依現行規定，海砂屋公告後應於2年內停用，但經技師鑑定安全可申請展延，原則以2次為限；若住戶已「同意參與都更」，則不受2次限制。此裁罰基準是考量同意都更者已進入重建程序，為促使建物所有權人加速整合，以儘速拆除高風險建物，避免潛在危險因子威脅市民生命安全，在保障公共安全與兼顧居住權益間取得平衡，該裁罰基準之相關規定尚屬必要的行政作為。
三圓都更告成一團3／痛！新隆住戶估四成老鄰居「搬不回來」 轟「11間矮店鋪像警衛室」
北市最大都更案「新隆社區」由三圓建設接手後，仍一波多折，550住戶中約一成沒簽同意書的住戶提出多項質疑，部分住戶向CTWANT記者表示，「店面戶數從原先79戶大降至45戶，與原先招商承諾不符」，「建商朝豪宅方向設計，不但眾多小商家無法繼續營業，恐怕還會有2～4成的住戶搬不回來。」對此，CTWANT記者特別詢問新隆社區住戶，過去實施者國揚集團提供的設計圖是否也沒有79間店鋪？「這一問讓我們愣住了，趕緊找圖出來翻看，赫然發現，79間店鋪全部都進去了。」權促會一名成員說。前身為新隆國宅的新隆社區都更案，在台北市近千件都更案中，基地約4千坪、總戶數550戶，面積、量體上皆屬於龐大之案。該基地鄰近台灣民主紀念園區大孝門，橫跨台北市愛國東路、寧波東街和金華街，共12棟，每棟地上12層樓、地下1層，一樓店舖79間，知名美食「寧波排骨大王」就在其中。三圓建設在2020年7月投標新隆社區實施者簽署的承諾書中，提到的「合建條件」為全體地主分得比67％或原（室內＋陽台）面積不少於1：1.12；且在地主的優先選屋上，第1、2棟（含面愛國東路、中庭者）以原位置優先分配。自原樓層、原位置往上選配。北市知名的「寧波排骨大王」就是位於新隆社區，三圓建設告訴CTWANT記者「已讓簽同意都更的店家先同方位選屋」。（圖／趙世勳攝）而在一樓共79間店鋪部分，三圓建設允諾1樓四週鄰路店鋪分配原（室內＋陽台）1：1.12，內圍店鋪不足分配將上移，其分配比依權利變換選屋或雙方協議之；若實施者興建面積超過36600坪以上，所超過面積地主分回比為60％。但從三圓建設去年和今年陸續提出的設計圖，有住戶質疑恐不符原承諾條件。權促會指出，首先，依照2020年11月區分所有權人會議紀錄，新隆社區招商條件「資格」須為「實施者採權利變換。地主分配比不得低於65%且二樓以上住戶（室內+陽台）面積不少於1.10…」，再加上「三圓承諾合建條件」的全體住戶分得比67%，或原（室內+陽台）面積不少於1:1.12，採權利變換或合建方式，地主可擇優選取，「對我們來說，權變地主分配比不得低於65%。」權促會進一步解釋，「但三圓擬的事業計畫同意書所載預估權利變換地主可分配比例僅有60.5%，與招商資格權變地主分配比不低於65%有落差，這也讓地主負擔過大之都市更新成本。」對此，三圓委任律師陳宜鴻強調三圓遵守投標時的實施者承諾書，並無權促會所稱的大不同；三圓建築師鄧培華更表示，三圓在合建契約中載明「三選一」，包括地主分配比67%、面積不少於1:1.12與「以都市更新主管機關所核定權利變換計畫所載的權利價值計算分配」。新隆社區都更案中未簽同意的住戶，已有心理準備最後走到權變之途。圖中牆面非最新設計圖。（圖／趙世勳攝）再者，「原有店面79間，竟大降到只有34間。」未簽同意書住戶質疑，「三圓雖再增設11間到45間，竟是獨立於都更設計圖的四棟高層樓大樓，在社區前後增蓋個一樓、二樓的獨棟矮樓，很像是做社區警衛室的感覺，讓人擔憂沒有做好整體規劃。」「三圓允諾會採原位置、原樓層選配且會滿足店面戶未來經營商業之需求，得標後卻是讓許多店家被迫上移，並選回不符其經營商業需求之『住家』形式房屋。」權促會成員無奈地說。而在規劃符合地主需求的公共設施上，有住戶反映，建商目前往豪宅設計方向，「我們參考各社區的經驗，聯誼廳、宴會廰、圖書／閱覽室、游泳池使用率都很低，多數成為蚊子公設，不但徒增管理費的高額負擔，社區裡眾多小商家也可能無法繼續營業。」「讓住戶知道規畫、分配、找補，價金多少、財產保障…可領多少錢及要繳多少稅、完工保證、完工保險…等」新隆社區住戶說，「我們社區中還是有經濟弱勢者，如果蓋成設計圖中的豪宅模樣的話，因為增加的營業稅、土地增值稅等，恐怕會有2～4成的住戶是搬出去之後搬不回來了。」「房子不是商品，地主不是消費者！三圓建設應該從住戶的需要來規畫設計，而不要設計華而不實的豪宅，只是為了好賣。」多位老住戶七嘴八舌地告訴記者。三圓建築師鄧培華則先強調「設計的非豪宅」，擔憂「豪宅會影響貸款只有四成成數」；他並解釋，由於現有79間店鋪並非全部都是臨馬路，「內圍店鋪」是可選二樓以上或是地下一樓設計的18間店鋪，尤其預選地下室者係採「1坪換2坪」；新增的獨棟店鋪則是採美食街設計概念，前方有8公尺寬的道路，「除了因為有一棟設計轉了90度，也是希望幫助店家生意好做，而將基地往後退。」鄧培華還說，公共設施係可為社區生活品質加分，像是游泳池就採最高等級的防漏工法；宴會廳有設置可加熱外燴餐飲等設備，主要是因應未來都更後達900戶、兩三千人社區，住戶款待親友若需較大空間，即可在此設宴款待。面對社區老鄰居因都更案和睦破裂還捲入官司，「我們呼籲三圓建設應該真誠與地主磋商」，「資訊要齊頭式公開透明，地主有權利與實施者三圓對談、溝通，而非只能透過管委會，我們不希望讓他人決定我們的財產權益。」受訪住戶不約而同地說出心聲。
侯王473億大對決1／北市蛋黃區最大都更！國揚侯西峰慘遭住戶「背叛」 三圓王光祥含笑收割
三圓建設董座王光祥去年力拚入主大同公司經營權時，也率隊爭取成為新隆社區都更的合作對象，如今已取得初步勝算。（圖／趙世勳攝）鄰近中正紀念堂、占地近4千坪的「新隆社區」，10多年前發現是海砂屋後，居民就打算進行都更，但因有550戶，整合難度高，建商總是裹足不前，直到3年多前，人稱「警界交通專家」的時任管委會主委何國榮，跪求國揚集團創辦人侯西峰出馬才成案。不料，國揚集團砸錢克服重重障礙並取得政府獎勵容積後，新隆社區去年7月竟重新招商，由三圓建設勝出，董事長王光祥含笑收割，侯西峰只能下令「繼續爭取」。據悉，若新隆社區如願「變心」，恐面臨國揚請求2億至4億元的損害賠償！原為新隆國宅的新隆社區，橫跨台北市愛國東路、寧波東街和金華街，基地約4千坪，共有12棟，每棟地上12層樓、地下1層，一樓店舖79間，知名美食「寧波排骨大王」就在其中。國揚建設原進駐新隆社區的辦公室，目前已拉下鐵門，暫時無人服務。（圖／馬景平攝）不僅位處精華地段，總銷達473億元的新隆社區都更案，也是北市迄今775件都更案中，基地最大的，因此被視為都更指標大案。該案原本由國揚集團拿下主導權，後來社區重新招商，儘管國揚集團創辦人侯西峰在去年11月，表態願意提高合建條件等，最後仍由三圓建設勝出，國揚不得不提出訴訟。今年2月23日，台北地院針對國揚主張新隆社區管委會應履行雙方簽署實施的都更備忘錄，一審予以駁回。這紙宣判，不但牽動新隆社區都更案的進展，更暗藏住戶背叛國揚集團，三圓建設「暫時」漁翁得利的愛恨情仇。緊鄰中正紀念堂的新隆社區，基地近4千坪，為北市歷來都更案中面積最大者，因此都更進度備受矚目。（圖／馬景平攝）緊鄰中正紀念堂的新隆社區，基地近4千坪，為北市歷來都更案中面積最大者，因此都更進度備受矚目。（圖／本刊繪圖組）