房產趨勢前瞻...
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明年10萬預售交屋受房貸緊縮衝擊 「這區」自備款恐需多籌260萬
全台房市受到房貸緊縮與第七波信用管制影響，銀行對於房屋鑑估值持保守態度，也讓貸款成數難以達到實際交易價格的8成。有房仲業者就推估2025年全台約有10萬件預售等著交屋，細觀行政區，發現台中市北屯區、桃園市中壢區預售交屋量皆衝破4000件，影響最大，而平均總價最高的台中市西屯區，若貸款成數少1成，就需多籌措260.3萬元，「屆時若交屋民眾無法在短時間內籌措到額外的資金，可能會面臨交屋的違約風險。」永慶房產趨勢前瞻報告推估，2025年全台預售可能交屋量高達106,924件，相當驚人！若細觀到全台各個行政區，台中市北屯區、桃園市中壢區是2025年預售屋交屋量最大的前2個行政區，推估分別有4,573和4,388件。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，台中市北屯區和桃園市中壢區區域內擁有許多大型重劃區，近年隨著台灣經濟穩健成長、區域建設等利多，促進區域房市熱絡，帶動大量的預售屋交易量。但面臨銀行房貸緊縮以及央行第七波選擇性信用管制影響，近期即將交屋、需要申請房貸的購屋族，恐怕未能申請到當初設想的房貸成數。若以購屋族需額外自籌1成的購屋款進行推測，根據北屯區和中壢區在2021下半年至2022上半年間的預售屋平均總價計算，2025年的北屯區和中壢區的預售屋購屋族可能分別需要額外籌措178.1萬元和139.2萬元。考慮到北屯區和中壢區兩地在2025年有望超過4,000件的預售屋交屋量，房貸緊縮情況對於2區房市的衝擊恐怕相當大。在2025年推估預售屋交屋量前十名行政區中，以台中市西屯區在2021下半年至2022上半年間的預售屋平均總價高達2,603萬元，是前十名中最高的行政區。也代表著，若房貸成數少1成，需要申請房貸的購屋族恐需額外自籌260.3萬元，壓力恐最大。最後，陳金萍建議，隨著銀行貸款緊縮、第七波選擇性信用管制的影響持續發酵，建議潛在交屋者須提前審視自身、家庭財務規劃，備足充分資金，積極與銀行、建商洽商，方能有效避免資金不足而帶來的交屋違約風險。
台南新屋量創21年新高 每30戶要有1戶換屋才能去化賣壓
永慶房屋今天舉辦2020年房產趨勢前瞻報告記者會，2020房市呈現餘屋、使照、建照3高！永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，餘屋、使照及建照將為2021、2022年帶來超額供給，預期房市將進入新成屋與中古屋價格博弈、競爭階段。而今年台南核發建照量也達1.5萬戶，創21年新高，台南市以30萬戶計算，等於30戶就要有1戶換屋才能去化，賣壓顯見！根據內政部統計，2012-2017年全台新建餘屋量由2.2萬戶逐年攀升2-4成達7.4萬戶，至2018Q4仍有7.52萬戶，是9年來最高待售水位。七都中以新北與桃園餘屋量為1.5萬戶及1.2萬戶最多，高雄餘屋量也突破萬戶大關，但若以待售餘屋與家戶數比值來看，桃園、新竹的餘屋佔比則是最高。而今年1-10月全台使照核發戶數達7.65萬戶，創11年來第4高，雖較2018年微減2%，但目前市場新增供給仍維持高檔。葉凌棋預估今年使照戶數達9萬戶，加上前幾年未賣的餘屋，將超過10萬戶。其中，桃園使照核發戶數大增26%，餘屋和使照相對多，已累積2高點，須特別留意。2018年七都新建待售餘屋量。（圖／永慶房屋提供）29491葉凌棋表示，去年餘屋去化壓力略減，但仍處於高檔，加上今年使照新增供給，堆積大量交屋潮，預期2020年房市將進入新成屋與中古屋價格博弈、競爭階段。另外值得注意的是，今年1-10月全台建照核發戶數較2018年成長21%，來到12萬戶；若以今年前10月建照量推估，全台2019年建照約14.4萬戶，更是創24年新高，其中台中、台南增幅超過4成，預計2021-2022年新增供給恐爆量。葉凌棋分析，今年全台建照量推估14.4萬戶，創24年來新高，以施工期2-3年推算，2021、2022年將出現超額供給，市場賣壓大。若以七大都會區來看，台中、台南2019年建照推估量恐創21年來新高，未來恐出現房市供需失衡的狀況，需警戒。葉凌棋比對1991年起的核發建照量，1992年是第一個高峰，當時建照爆增70萬戶，正是建蔽率轉換為容積率實施前夕，建商趕在1991年搶建，以致請領建照量大增，而中間碰上2001年網路泡沫、SARS、亞洲金融風暴一度落底，今年推估核發建照數達14.4萬戶，是1992年後新高。他表示，台灣目前有太多重劃區土地待開發，雙北重劃區未開闢的土地仍不少，更何況是腹地廣大的中南部，建案都將一個個冒出來。其中，台中建照量2.9萬、台南也有1.5萬，紛紛創下21年來新高。以台南來說，市中心才70萬人，以30萬戶計算，等於30戶就要有1戶換屋才能去化，要如何消化未來的1.5萬戶會是個考驗，還好台南之前遺留的餘屋不多、使照量也不大，未來仍值得觀察。1991年起建照請領數量。（圖／永慶房屋提供）
美中貿易戰干擾 台灣近半民眾看壞Q4景氣
永慶房屋今天（18日）公布2019第4季房產趨勢前瞻報告，受到美中貿易戰、全球經濟放緩及總統大選影響，45%民眾看壞第4季經濟。此外，由於民眾對房價看法多空分歧，第4季房價將呈現橫盤整理格局。根據永慶房屋2019第4季網路會員調查，49%消費者認為陸美貿易戰會影響購屋意願，由前二季的41%升高至49%，顯示近期貿易戰升級，連帶影響消費者購屋意願。面對景氣風險，房地產再度打敗黃金、定存，成為消費者資金避險的首選，占比為35%，較上季調查增加1個百分點，創下近5季以來新高。房地產屬於耐久財的一種，除了保值與避險功能外，還具備投資效益，根據永慶房屋調查，有高達68%消費者有意願投資房地產收租，其中60%偏好投資住宅型產品；至於對投資報酬率的期待值，2%至3.5%區間的占比54%最高。對於第4季房價，38%民眾認為房價將維持不變，看漲與看跌比率同時上升，顯示消費者看法分歧。永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，全球主要經濟機構普遍看壞今年景氣，加上美國與大陸、歐洲貿易爭端升級，日、韓關係也出現惡化，全球經濟面臨需求放緩的挑戰，景氣下行風險增加，全球央行陸續降息因應，FED也預告將多次降息，因此，消費者看壞國內經濟表現，對於房價也難有上漲的預期，整體而言，房價仍呈現橫盤整理格局。至於購屋時機，謝志傑指出，根據本次調查結果顯示，58%消費者認為2020年下半年之後才是購屋好時機，認為今年下半年是購屋好時機的比重僅20%，顯見面臨美中貿易戰、總統大選等變數下，消費者普遍放緩購屋腳步，期待經濟、政治局勢明朗之後再進場購屋。