新光南東大樓
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都更八箭解鎖整合難題 12大案點燃開發熱潮 磨了近20年「宏築臻玥」讓老屋重見天日
台北市的都市更新政策長期受到關注，並被視為全台都市更新的指標，近年來，市政府針對屋齡超過30年的建築，大力推動防災型都更及海砂屋重建專案，並提出「都更八箭」政策，以加速城市更新步伐，根據統計，去年全台共核定80件都市更新案，其中台北市占37件，累計歷年已達1029件。在都更政策推動下，危老案件數量亦大幅成長，去年總案量接近百件，總銷售金額約為2600億元。觀察各區域發展情況，民生東路、松江路、敦化北路、南京東路一帶的金融商業區成為都市更新的熱點，共有12項大型都更案同步推進，更新後的樓地板面積預計將超過10萬坪，蘊藏強勁的開發動能。民生東路、松江路、敦化北路、南京東路一帶金融商業區是近年台北市都更熱點（圖／客戶提供）。台北市政府提出的「都更八箭」政策吸引了民間企業及大型開發商積極參與，根據591新建案的數據顯示，去年台北市公開銷售的都更危老案達81件，總銷金額達2585億元，今年截至3月，更已有36個都更案進入市場，總案量達812億元，顯示都市更新市場規模仍在持續擴大。其中，中山區因優越的商業機能及交通條件，成為都市更新的重點區域，多家大型開發商及壽險公司相繼投入，包括大同大樓重建案、新光南東大樓、國泰建設大樓、國家企業廣場、上海商銀總部、陽信商銀總部、六福客棧重建、元大人壽大樓、國泰人壽松江路等，此外，台北大學與宏匯企業攜手推動校地活化以及西華飯店，涵蓋商辦、飯店及住宅等多元開發項目，中山女高南側都更案及台北市第一殯儀館搬遷後的開發計話也備受關注。（圖／宏築機構提供。）根據591房屋交易網新聞公關課主任畢務潔分析，中山區的都更危老案件數量在全市各行政區中占比最高，約佔整體市場的兩成，顯示出開發商對該區域價值的高度信心。其中，中山區基隆河南側生活圈是重要發展區域之一，由宏築建設推動的「宏築臻玥」是今年區域案量最大的指標案，總案量達60億元，歷經近20年整合後正式公開，該基地鄰近建國北路，周邊南京建國、民生敦北商圈商業機能發達，且捷運網絡完善，更新後的街廓擁有綠化空間，降低高架道路對環境的影響，並與周邊多個頂級住宅相鄰，如「文華苑」、「華固樂慕」及「華爾道夫」等。（圖／宏築機構提供。）該案為純住宅規劃，採用全坡道平面車位設計，由英國G.A Design團隊操刀公設，並預計取得黃金級綠建築標章，主要規劃36~55坪住宅，其中55坪格局設計為雙主臥，以滿足高端住宅市場需求。隨著都市更新政策持續推進，台北市各區域的開發能量將進一步釋放，特別是在中山區等核心商業地帶，都市更新案將持續增加。未來，市政府與民間企業的合作將成為推動都市更新的重要力量，如何在發展與居住品質之間取得平衡，將是各界關注的焦點。
房市回溫？王俊傑：有人看房就很好 政策調控「這類」建商是利多
北市中山區總都更指標案「宏築臻玥」於今(25)日正式公開，負責銷售的海悅國際總經理王俊傑表達對於市況看法，目前市況已有慢慢回來，現在有人看房就已經很好，第2戶限貸要好好在研究，政府這波調控對有品牌的公司是好的，目前這個市場氛圍只有品牌建商，和把客戶想要的做好，才能在市場存在。「宏築臻玥」位居台北市中山區建國北路上，規劃24層超高樓，36~55坪純住宅。（圖／林榮芳攝）王俊傑表示，政府這次調控後，讓體質本就不是這麼好的建商退場，目前已看到很多因為造價上來後無法動的案子，政府這波不做去槓桿的調控，好的建商品牌沒辦法跳脫出來，任何人都可以借錢蓋房子，市場一堆一案公司，也擔心未來完工後的服務誰來做。他表示，之前是市場過熱，現在已經慢慢恢復正常市況，有人看房就已經很好了，雖然銷售變慢，但就是回歸基本面，他認為不用對台灣經濟緊張，除了靠台積電，其餘相關產業也都不錯，只是政策出來，停聽看是必然的。至於消費者最關心的降價問題，他回應，大家薪水、工資都沒降，材料價格也沒降，很多建商就選擇不蓋而已，不會降價。他也提到，產業現在最大問題是缺工缺料，需要很多新工法減少人力，目前有不少建案完工期限延遲，包括以後面對客戶的服務，大品牌都能做的比較到位。另外，他看到很多人想換屋，都碰到第2戶限貸的問題，盼望鬆綁好好研究。台北市政府提出的「都更八箭」吸引民間企業及大型開發商積極參與，根據591新建案平台數據顯示，去年台北市公開銷售的都更危老案達81件，總銷金額達2585億元，今年截至3月，更已有36個都更案進入市場，總案量達812億元。其中，中山區因優越的商業機能及交通條件，成為都市更新的重點區域，多家大型開發商及壽險公司相繼投入，包括大同大樓重建案、新光南東大樓、國泰建設大樓、國家企業廣場、上海商銀總部、陽信商銀總部、六福客棧重建、元大人壽大樓、國泰人壽松江路等。591也統計，中山區的都更危老案件數量在全市各行政區中占比最高，約占整體的2成，顯示開發商對該區域價值的高度信心。由宏築建設推動的「宏築臻玥」，為今年區域案量最大的指標案，總案量達60億元，歷經近20年整合，於25日正式公開，該案規劃24層超高樓，36~55坪純住宅，由英國G.A Design團隊操刀公設，基地鄰近建國北路，周邊南京建國、民生敦北商圈商業機能發達、捷運網絡完善。
總部大風吹5／茶、糖買賣變金控集團 新光起家厝第三代掌舵下將改建
大台北的老宅都更案遍地開花，老舊商辦大樓更是大吹改建風，除了敦化北路有不少大樓將都更或興建，台北市另一條即將翻身的黃金大道，則是向來有「台北華爾街」之稱的南京東路與南京西路，而大地主非新光集團莫屬。在南京東、西路擁有6棟商辦的新光人壽，正緊鑼密鼓地規劃著「新光纖維大樓」、「新光南東大樓」及「新光產險大樓」的都更重建，暫時遷出的辦公人口約有千名。本刊調查，新光纖維大樓已拿到台北市政府的危老都更獎勵容積，另外兩棟則規劃申請危老或都更重建。為了進入都更改建程序，今年1月間，新光人壽以92.88億元標下南京東路五段的中華開發金控總部大樓，作為暫時辦公室，目前正等著中華開發金控搬入新總部，之後新光集團員工便會進駐。去年6月，新光吳家老大吳東進卸任金控董座一職，由二公主吳欣儒接任總經理，展開世代交替，多件不動產也進行汰舊換新。（圖／報系資料庫）「新光集團打著如意算盤，是等3棟舊大樓完成都更，新光員工搬入後，屆時屋齡約40年的中華開發金控舊大樓（土地面積約755坪）再進行都更，開發價值更驚人！」業界人士指出，新光集團整盤重建大案，去年中已由新光金控前董事長吳東進交棒給二女兒吳欣儒（現任新光金總經理）。位在南京西路近迪化街的新光纖維大樓，是新光集團創辦人吳火獅的起家厝。1945年，吳火獅和同鄉友人在此創辦「新光商行」，買賣布匹、茶、糖等，原址1982年改建大樓，成了新光集團的發跡地，如今屋齡已近40年。南京東路二段的新光南東大樓，曾是新光人壽總部，屋齡近40年，也將進行都更。吳東進及許多新光集團關係企業皆在新光南東大樓設有辦公室，每年新光金控的股東會也在此舉行，因此都更進度同樣備受關注。(續)
總部大風吹6／各大總部齊聚敦北A辦聚落 5年後辦公室租金看漲3成
老舊商辦大樓大吹改建風，除了敦化北路有不少大樓將都更或興建，帶動辦公人潮遷徙，台北市另一條黃金大道南京東路上也有不少企業因大樓都更或辦公室不敷使用而搬家。如新光人壽正緊鑼密鼓地規劃著南京東西路上的「新光纖維大樓」、「新光南東大樓」及「新光產險大樓」都更重建；位在南京東路與復興北路口的「元大大同大樓」（原為大同大樓），屋齡約35年，都更價值樣驚人，4年前，元大金控自大同集團購入大同大樓，預計今年第四季進行拆除作業，2025年10月完工，未來將成為元大證券事業總部大樓，並納入投行、證金等部門或子公司等。此外，2018年間，元大金控以約82億元標下空軍官兵活動中心舊址的地上權，打算興建元大銀行總部。落成後，元大金控旗下證券、人壽、銀行等四大事業單位，將分別在敦化南路、復興北路、一江街、仁愛路的集團辦公大樓上班。 位在仁愛路的「空軍官兵活動中心」70年地上權案，2018年標售由元大集團以總價82.01億元拿下，未來將是元大銀行總部，目前正在興建中。（圖／報系資料庫） 位在仁愛路的「空軍官兵活動中心」70年地上權案，2018年標售由元大集團以總價82.01億元拿下，未來將是元大銀行總部，目前正在興建中。（圖／元大提供）長達12年在南京東路租辦公室的國票金控，則是在2019年間以56.7億元購入中山區大直新商辦「亞太置地辦公大樓」的9個樓層，並將全棟改名為「國票金控大樓」，今年1月初已完成喬遷。此外，泰安產險買下三商美邦人壽位於長春路與松江路口的「長春金融大樓」作為總部，3月初全面進駐。而位在南京東路五段、已熄燈的京華城，則仍在都更案送件中。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出：「未來幾年，敦化南、北路沿線的辦公商圈，將陸續釋出至少9萬坪的辦公面積，擬興建或都更的商辦大樓共有9棟，地標型頂級A辦焦點將重返敦化南、北路，加上復甦中的南京東路辦公商圈，兩者將成為北市未來重要的十字辦公軸帶。」目前業界認為敦化北路最有機會搖身變為大型A辦聚落，據時下每坪2200元至2500元的辦公室月租行情，未來極有機會調漲2至3成，來到每坪3500元以上，資產價值自然跟著水漲船高。難怪各大財團近年都將敦化北路視為兵家必爭之地。瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，整體而言，2026年左右，北市精華地段新建大樓的樓地板面積，將新增逾20萬坪的辦公面積，開發價值上看5000億元；以每4坪空間安置一名員工的保守估計，就有5萬個工作崗位要大遷徙，「不僅影響商圈零售和餐飲需求，更帶動水電、裝潢、搬運與辦公家具等行業。」台北市金融街廓的面目一新，指日可待。(完)A辦是啥咪一般而言，辦公大樓物件分為A、B、C等層級。其中最頂級的A級辦公大樓簡稱「A辦」，需符合位處辦公商圈、全棟商業使用、產權集中、物業管理條件良好、屋齡新、單層面積300坪以上及單坪租金2,500元以上等條件。