斷頭戶
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斷頭解套術1／限貸令釀解約潮不爽賠15% 律師教4招「無痛解套」
政府自去年下半年起掐緊房貸水龍頭，民眾因「限貸令」卡死難交屋的災情越來越多，很可能房子沒買到，還要支付一大筆違約金。現在律師界也衍生出「斷頭商機」，專為走上斷頭台的無辜民眾尋找「免死金牌」，從預售屋買賣契約中找漏洞，再與建商談判，協議免解約金或向建商分期還款。根據《591新建案》統計七都預售案解約量變化，發現今年1~9月解約數達1930件，與去年同期相比增加了68.4%。其中台中及台南解約數量皆是去年同期的1.4倍及1.5倍，台北市則是增幅89.1%、桃園市78.2%。《591新建案》總編輯李忠哲觀察，除了適逢交屋潮高峰，解約數相對較多，也有些民眾確實因房貸卡關選擇解約，尤其是持有多戶且財務槓桿太高的族群，一旦貸款成數等條件不如預期，又不願或無法拿出更多現金補足自備款，就會選擇認賠殺出，使得整體解約數較去年直線上升。推估準備斷頭的、還在協商中的，數量難以估計。一位新北謝小姐就即將成為斷頭戶之一。她於2023年底為年邁母親買進總價約2,000萬元預售屋，原代銷表示可貸款8成；孰料，去年9月央行宣布第2屋貸款只能貸5成，讓名下已有房貸的她頓時傻眼，自備款整整比原先規劃多出600萬元，此時建商也向她催繳總價5%、100萬元的交屋款，她積極籌錢也籌不足700萬元。「我們事務所(客戶)也被斷了好幾顆頭！」康克爾國際法律事務所律師吳奕綸就直言，目前市場上房貸孤兒確實很多，因銀行核貸金額與簽訂合約時預期的貸款成數有落差，又無法短時間籌措到足夠的資金，被迫走上解約。吳奕綸原專攻智慧財產類的訴訟案件，因越來越多購屋人找他求援，現在也幫被限貸令打到、無法順利交屋的民眾，想辦法與建商協商。（圖／吳奕綸提供）吳奕綸表示，違約金通常訂為不超過總價的15%，以已繳金額為上限。以總價1000萬元來說，違約金最多可達150萬元；若總價2000萬元，最多可能賠上300萬元，「若碰上踩很硬的建商，很可能民眾沒買到房，還要賠付高額違約金，真的會欲哭無淚。」他因此幫購屋人歸納出4個「無痛」解套方法，以此有機會可主張無須支付違約金解約。第一是內政部公告之預售屋定型化契約第18點規定，「買方貸款金額少於預定貸款金額者，如屬不可歸責於雙方時，差額在30%內，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償；差額超過30%，賣方同意依原承諾貸款之利率計算利息，得以7年以上償還期限，由買方按月分期攤還，或是解除契約。」吳奕綸表示，因政策改變導致貸款出問題，過去在法院已有判決先例，此屬於「雙方都無法預見、也不是誰的錯」的情況，建商以「個人信用瑕疵」向買方收取違約金實屬不合理。第二種解套方式，是依預售屋買賣定型化契約第24點，檢查建商有無違約情事，買方得解除契約。吳奕綸舉例，像是檢查賣方有無違反「建材設備及其廠牌、規格」「開工及取得使用執照期限」之規定，以建材或工期違約，提出解除契約，甚至建商還可能需賠付買方違約金。第三種解套法，是依預售屋買賣定型化契約第6點第3項，主張面積誤差解約。吳奕綸表示，若確認土地面積、主建物或本房屋登記總面積誤差超過3%，買方可主張以此解除契約。要是建商置之不理，第四種解套法為主張建物瑕疵，吳奕綸表示，建商若有違法二工，或不動產說明書登載不實，例如未記載漏水、嫌惡設施，購屋人可先向建商進行協商，再依民法第252條主張減免違約金及主張物之瑕疵解約，或減少價金等理由向法院提起訴訟。建商透露，曾碰到不少在銀行貸款不順利的民眾，回過頭從驗屋或契約上找問題，以拖延交屋時間或協商免違約金解約。（圖／黃耀徵攝）不過這樣的做法，看在建商眼裡可能不是滋味，認為就是來「找麻煩的」。對此，吳奕綸無奈表示，購屋人、建商其實都是限貸令政策下被波及的無辜者，不過若站在案件委託人角度，也僅能以「挑契約問題」的權宜方法來協助客戶無痛解約。至於未來打算買預售屋的民眾，吳奕綸建議在「解除條約」上應做更詳細的解釋，目前常見解除條款看似保護買方，但實際上存在多個爭議點，像是未約定貸款期限及貸款成數定義、種類不明等，所以在條文上須留意約定貸款期限、貸款為成交總價的貸款成數，且不包括信用貸款或保證人貸款，避免日後爭議。
限貸令恐讓「斷頭戶」四竄 謝龍介喊話賴總統審慎別亂搞
立委謝龍介指出，新青安推升房市過熱，央行近日邀請34家國銀業者喝咖啡，要求自主控管不動產貸款總量，讓各銀行祭出嚴格「限貸令」，但此舉是否有效待觀察，她也提醒央行「別打錯人」，畢竟已經有不少人因為「新青安」而進場，且付出訂金，一旦銀行不放貸，為了防止斷頭，只好轉向包括「農會」等利率較高處申貸，「地雷」依然存在，他因此呼籲賴總統一定要審慎處理。謝龍介說，媒體報導央行限貸令引發房市震動，外傳台中、台南、高雄尤其是「重災區」，地方也有消息傳出，部份「新青安」原貸款戶嗅出味道不對，以及預料沒辦法貸到者，甚至已轉而向農會貸款， 房貸利息就又會被墊高，如果房市沒崩，也許問題還不到，但如果房市崩了，後續效應就更難預料。謝龍介日昨在國民大會節目中指出，之前有不少年輕人告訴他，非常擔心如果這波「新青安」她不上車，怕一輩子再也買不起房子，因此急著上車。他因此建議賴總統，「新青安」房貸政策是民進黨政府提出的，不能因為「新青安」有一些個案違規，或者投資人闖漏洞「買兩戶以上」，就急著出手打房，畢竟很多人包括剛出社會的青年，已經跟著這政策，「上車」買了房子，萬一政府突出手限貸，萬一房屋被拍賣還不足以清償（訂金或者剩下的房貸），將會造成非常多的悲劇。謝龍介示警，這些可能就快要發生的「悲劇」，絕對不是大官們坐在冷氣房，央行請銀行高層喝咖啡「風聞辦案」就能理解的，因為買房子對青年而言是大事，是一輩子的事，原本大家都買不起房，政府帶頭推方案讓大家可以買房，一開始是很開心，確實有很多年輕夫婦因為擔心買不起房，都申請新青安，結果上車後，政策又出現重大轉變，政府「真的不能這樣惡搞」。
打炒房對策1／排隊案投客曝退訂關鍵 接下來關注「這些物件」
2021年房價漲勢不輸給股市，房價愈「打」愈高，讓政府灰頭土臉，日前有30多人漏夜排隊要搶買預售屋，更是打臉政府。9日起，央行、金管會、內政部再度連環出擊，祭出多項政策重打炒房；但上有政策下有對策，CTWANT記者調查，雖有投資客怕被斷頭「急跳車」，但更多是戰略急轉彎，「買小不買大」、「等待斷頭戶」與「轉向中古屋市場」危機入市。政府打炒房的這把新怒火，來自原定8日開賣的台南預售新案「東都綠學」，7日晚間就有30多位民眾在寒風中徹夜排隊，8日一早更是百人擠爆接待中心，驚動台南市地政局派員前往稽查，但民眾照常選戶下訂。儘管地政局稽查後表示「尚無違反紅單轉讓規定」，但9日傍晚，內政部火速祭出5大打炒房措施，包含限制預售屋換約轉售及嚴懲炒作、獎勵舉報等，16日央行宣布第四波信用管制4大措施，隨後，金管會也跟進，啟動不動產授信業務專案金檢，當中又以「預售屋禁止換約」最猛。CTWANT記者採訪到「東都綠學」的投資客S先生，「（央行）信用管制限縮，只要用親人名義貸款就沒差，預售屋不能換約轉賣比較致命，從預售到交屋要4年後才能脫手，投報率變低，風險也更高。」「我當天和朋友共7人下訂，在內政部禁止換約後，已有3、4人去退訂，包括我自己。」S先生承認被打到。TWANT記者採訪到當初排隊下訂「東都綠學」的投資客S先生，在內政部擬禁止換約後他已前往退訂。（圖／讀者提供）「東都綠學」早鳥價就很貴，每坪開價32萬元起，比旁邊坐落於東區門牌的新建案成交價每坪27萬元還要高，但S先生評估仍有賺頭。他分析，「過去不綁約（可換約轉售）的預售案，拿到正式契約就轉賣，預估6個月內每間可賺50萬元；若是綁約一年、總價1000萬元的房子，投入成本（自備款）約60~100萬元，一年後轉賣可賺100萬元以上。」如今禁止換約，就必須撐到3~4年交屋才能賣，投入成本會倍增到約200萬元。」「有朋友手上持有多戶，甚至快10間，現在很緊張，若每間要付3成自備款，第3間以上又只能貸款4成，他就要破產了！」退訂後，S先生手上還持有2戶，壓力不算大，「沒退訂的人，口袋可能比較深，或手頭沒其他間；去退訂的，可能手上還有其他案子，或改去放其他的小建案，會比較快蓋好（獲利）。」原來，S先生退訂「東都綠學」的原因，並不是怕被斷頭，而是「投資策略急轉彎」，「既然要付出的自備款差不多，那就挑選完工期較短的案子，可以趕快回收。」他改採「買小不買大」，投資小型建案，等2年蓋好就能自由買賣，投資效益更好。事實上，只要沒有違法，房地產就是他理財的一部分。另個投資策略則是等待「斷頭戶」或考慮不綁約的「中古屋」。「就算讓斷頭客賺個10萬、20萬，但接手的投資客卻可以買到1年前價格。」S先生觀察，現在市場氛圍依舊是買的人想撿便宜，賣的人也不想虧本，他認為，賣方應會撐到法案上路前一個月才會急，到時才願意「平轉」（未賺價差的權利移轉）。過去在六都房市中最不起眼的台南，因台積電18廠落腳而鹹魚大翻生，去年還被業者戲稱，「一個南科，救整個台南房市！」如今卻過熱到驚動政府頻打房。（圖／宋岱融攝）據永慶房產集團統計，新竹、台南、高雄年度累計漲幅皆逾2成，若是能接手到「平轉」的斷頭戶，能買得比目前市場行情便宜約2成。對於投資客改買工程期短的小建案及接手斷頭戶的策略，台灣不動產投資協會副理事長謝昆峯認為，房地合一2.0自持有日起5年內進行交易都有重稅，投資利益被大量減縮，再加上政府政策趨嚴、價格高漲，都不利於投資，風險越來越高，目前看起來，如果不是自住需求或長期持有規劃，不是很好時機與氛圍，投資是否有利可圖需謹慎評估。
打炒房對策2／綁1年百萬入袋 台南投客：跟新竹比不算什麼！
今年房市強強滾，據永慶房產集團統計，全台共有70多個行政區全年房價漲幅高達1成，其中15個區域破3成，有5個就在台南。12月7日台南預售屋「東都綠學」吸引數十人頂著冷風漏夜排隊搶購，「大家只在乎是不是第一批，不在乎日後賣不賣得掉，大家都想擠進去。」投資客說。CTWANT記者採訪到「東都綠學」的投資客S先生，還原當天經過。「朋友前一天就去排隊，我當天早上8點去排，現場很亂，有發號碼牌，10點第一批入場，裡面共7桌，每張坐6人，共42人，從各桌1號開始選屋，1桌1號、2桌1號，以此類推，每人一次只能選一間，跑完一輪再回到1桌1號。」「因為規定一個身分證只能買一間，其中有不少沒排到的，就把身分證交給排在前面的朋友，有人身上帶10幾20個身分證幫人家買，現場氣氛就是大家都想擠進去。」「格局、方位、價格現場才得知，當下就決定要不要，即便早鳥完全不優惠，但大家一樣很熱絡。」S先生形容。「東都綠學」排隊購屋引起台南市地政局派員稽查，地政局長陳淑美說，該新建案訂購門檻低，消費者可無條件退訂，尚無違反紅單轉讓規定。（圖／台南市政府提供）「大家只在乎是不是第一批，不在乎日後賣不賣得掉，因為後面推案價格只會越墊越高，所以建商開價多少都沒差。」Ｓ先生解釋，該案門牌為台南仁德區，開價每坪32萬元，比一旁的精華地段東區副都心價格成交價27萬元還要貴。儘管台南市地政局上午有派員稽查，但截至中午為止，仍簽訂36張購屋意願書。也就是說，不到2個小時，下訂了36戶。「排隊的9成都是投資客，沒有自住客會去排，只有投資客嗅到獲利條件好，且掌握第一手開案資訊，才會去搶貨。」年近40歲的S先生是正港台南人，早在台積電議題發酵的3年前，就開始投資不動產。「過去，都是建商傳簡訊，以預約方式通知（投資客）前往選戶，這次或許為了公平起見，一律現場排隊。開賣前一天，我和朋友還沙盤推演，討論怎麼搶第一波。」不過就在內政部祭出擬「禁止換約」，S先生和幾個朋友選擇退訂，「第一次買這麼激烈，但到最後一場空！」S先生分享，他的投資群好友，很多是台南在地的投資客，同時幫外地客代購，常以團購方式包下一整棟或部分戶數，藉此取得優惠價格。由於建商盤給團購客比自己慢慢賣還輕鬆，因此形成了共生關係，投資客也靠著房價漲幅賺價差，這套共生共榮的玩法，從新竹複製到了台南。據了解，台南不綁約的案子每戶可賺30~40萬，就算綁約一年，一年後賣也能賺100多萬元，不過S先生表示，「跟在新竹投資的朋友放一年是賺300萬、400萬相比，台南真的不算什麼！」S先生表示，當天和朋友共7人下訂，在內政部擬禁止換約後，已有3、4人去退訂，包括他自己，不過他稱，不見得都是怕斷頭才退訂，而是「策略轉彎」。（圖／讀者提供）內政部地政司副司長林家正表示，新修法其中針對意圖影響交易價格、製造熱銷假象及壟斷轉售牟利等炒作行為有增訂處罰規定。以揪團團購為例，如果只是單純提供建案銷售資訊、集合有意願買房者一同進行議價，屬於一般商業行為，不涉及炒作。但若明確以轉售換約、壟斷市場為目的的團購行為，就會涉及罰則規定。對於民眾經團購後撐到交屋再做轉售，是否涉及炒作，林家正表示，要從個案來認定。就像揪團炒作手法，從7月1日修法前利用紅單轉售，演變成現今換約的牟利模式，未來會針對個案有無意圖牟利炒作來做調查認定，請民眾切勿以身試法。