物流地產
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台北A辦租金漲不動？仲量聯行：空置率走高、租客談判空間變大
仲量聯行舉辦「2025商用不動產市場回顧與2026展望」記者會指出，台北市A級辦公室市場在AI與ESG風潮帶動下，升級需求持續升溫，但租金已從過去多年大漲走勢，進入「漲不太動」的高原期，市場話語權也悄悄從房東轉向租戶。仲量聯行董事總經理侯文信表示，受惠於軌道建設推進與都市更新加速，開發商沿主要交通幹線布局新興商業聚落，捷運聯開與公辦都更案成為新戰場，2025年相關總投資金額突破新台幣3,000億元。不過，在大量新供給陸續進場下，房東不再只靠地點與硬體條件吃香，軟性服務與智慧物管也成為留客關鍵。侯文信指出，台北市A級辦公室租賃市場仍相當熱絡，2024、2025年成交量已連續兩年突破5萬坪，核心商業區2025年全年成交面積約4.38萬坪，創近7年新高，顯示企業搬遷與辦公升級需求並未降溫。然而，隨著供給變多，市場結構開始轉變，「好的商辦不寂寞，但不夠好的，就會很快被市場淘汰」。從成交結構來看，新大樓最吃香。核心商業區約4.4萬坪成交量中，近半數為樓齡不到2年的新商辦；即使是15年以上的舊大樓，仍須具備精華地段與良好維護，才能吸引企業青睞。租戶類型也明顯分化，200坪以下小坪數辦公室，占整體件數約47%，反映新創與中小企業偏好多據點與彈性辦公；但1000坪以上的大型租賃案僅占約1成，卻貢獻近半租賃總面積，科技與金融等大型企業仍持續擴張、集中辦公。在區域表現方面，台北核心商業區租賃需求「遍地開花」，信義、敦北及松江南京、西區等次級市場表現平均，新供給預租與去化順利。仲量聯行分析，這波升級潮帶動不少原本位於A、B級舊辦公室的租戶外移，成功吸納市場需求。產業結構上，核心商業區由科技業與金融業共同支撐租賃動能，南港商業區則由科技產業獨占鰲頭，租賃需求占比約68%，形成明顯產業聚落。供給大量湧現，也讓市場開始出現明顯分水嶺。2025年核心商業區新增約3.4萬坪A級辦公室，其中出租與房東自用合計已去化近1.9萬坪，吸納率約55%，敦北次級市場更靠頂級綠建築吸引國際企業進駐，去化率超過六成。相較之下，南港2025年新增供給高達5.7萬坪，是核心商圈的1.7倍，但目前只去化約三成，呈現供過於求現象，短期仍需時間消化。在租金與空置率表現上，變化更為明顯。仲量聯行指出，2025年台北A級辦公室平均租金年漲幅趨緩，進入高原期；核心商業區平均租金約每坪每月3,258元，年漲幅約1.7%。擁有LEED、WELL等綠建築認證的大樓，依舊因高規格與永續優勢支撐區域租金水準，成為優質租戶首選，也迫使既有大樓啟動ESG升級，以維持市場競爭力。空置率方面，核心商業區過去空置率長期維持3%以下，2024年起因新供給壓力突破5%，2025年在新增約3.4萬坪供給後，整體空置率攀升至6.9%。其中，信義次級市場因去化良好，空置率降至約6.4%，其他次級市場則逾1成，顯示部分新案仍在等待市場吸收。展望2026年，仲量聯行預估，台北核心商業區將再有約4.7萬坪新供給釋出，扣除自用及預租後，仍約有2.4萬坪需市場消化。仲量聯行商業不動產部副總經理游淑芬表示，頂級辦公租金在連年上漲後已漸趨平穩，市場正由房東主導走向房東與租戶角力的中立格局，「未來租戶的選擇會變多，談判籌碼也會跟著增加」。她指出，企業空間策略正持續演變，混合辦公模式普及，使企業在規劃據點時更重視彈性租期、共享設施及整體員工體驗，租賃型態也從傳統長約，轉向更靈活與多元。AI與半導體產業的長線投資動能，加上工業與物流地產需求穩健，將持續支撐台灣商用不動產市場，但開發商與投資人也必須適應「租金漲慢了、租戶更會挑」的新局。
金控接班潮2／國泰金「這些事」幕後推手都是他 蔡宗翰低調「三封號」
今年49歲的國泰金新任副董事長蔡宗翰，和小他一歲的堂弟、大伯蔡政達長子蔡宗諺同時進入金控董事會，總資產高達13兆的國泰金控第三代接班梯隊，成了金控業中的新焦點。國泰金控總經理李長庚在6月13日的股東會後特別向外介紹，新任國泰金副董並兼任國泰世華銀行副董的蔡宗翰，著墨在數位金融轉型很深，擔任國泰健管副董的蔡宗諺，則較關注建設地產事業，「很高興有年輕生力軍加入董事會」「當年在桃園高鐵站興建Xpark水族館，最初即是蔡宗諺副董提出的建議」。蔡宗翰（英文名字Joseph）為國泰金董事長蔡宏圖長子，在業界有「神秘王子」「效率王」「省話一哥」等封號，頂著國泰家族接班人光環的他，行事異常低調，面對媒體採訪，他最常的回答是「謝謝」二字。蔡宗翰擁有美國哈佛大學經濟學士、喬治城大學法律博士、美國執業律師資格，與父親一樣，都是29歲時進入國泰人壽董事會，從國泰協理、策略長與副總經理等，在集團子公司歷練20多年。國泰金控十多年布局多角化事業經營，2014年3月由國泰人壽與永聯建設成立的物流地產開發公司「永聯物流開發」，啟動全台物流園區的全面建設工作。左為國泰金控資深副總經理蔡宗翰。（圖／報系資料）CTWANT盤整國泰金近年的布局，多有第三代操盤身影，尤其是通路、數位金融，而在防疫保單之亂爆發後，更著重分散事業風險、朝多元化發展。 最為人熟知的，就是2013年蔡宗翰與父親聯手，從中信金中拿下Costco聯名卡，國泰世華銀行搶下「卡王」寶座，一戰成名；隔年，國泰人壽頻頻獵地，於全台蓋起4座大型物流園區，包括永聯物流高速公路、艾立運能（Ally Transport）智慧冷鏈等，「國泰小王子」荒地煉金還是拚物流帝國，再度引來業界關注。今年台北科技盛會COMPUTEX上，輝達首度與三家金融業發表AI Agent初步成果，國泰金以「金融腦」亮相，為接下來要提供給民眾更好數位服務暖身，而國泰金一路認真玩AI，就是源於蔡宗翰九年前領軍成立的「數位數據暨科技發展中心」（簡稱數數發）。蔡宗翰2016年領軍成立國泰金數位數據暨科技發展中心，做為數位金融轉型的研發基地。（圖／翻攝國泰金控官網）國泰金的數數發，成立初期以集團數位轉型與業務創新，接著導入信用卡業務，2021年發行CUBE卡，打破傳統權益創新回饋模式，可在App上操作，帶動業界新風潮，後又併入網銀整合數位客戶，升級成銀行金融服務入口，兩年前Costco聯名卡銀行換台北富邦銀行時，國泰世華改以CUBE信用卡留住卡友。與此同時，蔡宏圖家族的重要投資公司萬寶開發也布局「通路」，2022年10月以總價80.97億元，取得全家便利商店（5903）兩成持股，市場解讀為補足國泰的零售通路與電子支付業務，而幕後推手正是蔡宗翰。今年和蔡宗翰一塊進入國泰金董事會的堂弟蔡宗諺，擁有美國舊金山州立大學公共行政管理碩士，目前擔任國泰人壽、國泰建設董事及國泰健管副董事長；至於蔡宗翰的大弟蔡宗憲（Jeffrey），目前為國泰世華銀行、國泰產險董事長、國泰金控資深副總經理，在防疫保單大賠後，出任國泰產險資深副總經理推動數位轉型，最小的弟弟蔡宗成則尚未進入集團工作。
趕在央行升息前大買房產 三家壽險在台中以北砸近500億
央行升息牽動保險業投資不動產年化收益率門檻。根據重訊統計，今年三月以來保險公司專注投資不動產共砸了逾200億元，包括中國人壽購置商辦大樓、全球人壽購進飯店，國泰人壽則是繼續在高鐵桃園站預計投入260億元打造商城。壽險業仍為房產界大買家，另一則是本土建商。今年前二月大型商辦交易額達163億，占商用不動產投資市場總額的65%，其中逾152億即為中國人壽購買台北、台中商辦所貢獻，即中壽以120.5億元買進位於台中市整棟的「市政核心」商辦大樓；同時，還以31.99億元購置北市潤泰金融大樓的8個樓層。三月以來，國內壽險業者持續布局不動產市場，包括國泰人壽取得高鐵桃園車站特定區地上權案最優申請人資格，預計投入超過260億元打造複合式休閒娛樂商務城，及全球人壽近日以58億元買下新竹國賓大飯店，並採售後回租模式。世邦魏理仕台灣資本市場部主管林敬超表示，根據公司所做亞太投資人意向調查，最受台灣投資人青睞的商用不動產類別，由去年的工業及物流地產轉變為今年的辦公室，在市場不確定性因素增加的情形下，投資人對於可提供穩定租金收入的商辦產品較具信心。（圖／李蕙璇攝）世邦魏理仕台灣資本市場部主管林敬超表示，此次央行升息幅度高於市場預期，然而目前利率處於相對低點，且今年國內經濟維持正成長，許多企業仍有擴廠增產的需求，預料未來數月自用型買方置產動能維持穩定。土地市場上，購地貸款限制趨嚴將使中小型建商取得資金難度增加，部分業者可能出售手中土地存貨。土地市場上，購地貸款限制趨嚴將使中小型建商取得資金難度增加，部分業者可能出售手中土地存貨；大型企業買家出價意願仍高，惟對於地點的選擇將更為嚴格，先前已在市場上出售之土地，賣方可能須考慮調降開價，以利加速處分。世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶指出，本次央行升息一碼預估將使最低收益率自2.095%增加至2.345%，勢必壓縮部分投資標的之潛在溢價空間。然由於近年來多數保險業者對於預期報酬率的要求普遍高於2.345%，預料短期內壽險業不動產投資動能將保持強勁，應該不會受到此次升息影響，並且將積極評估台北市以外的優質物件。
市場資金滿溢＋房貸利率低檔 台經院估：2022不動產仍小幅成長
台灣經濟研究院於今(8)日舉辦「2022年景氣展望與產業趨勢研討會」，台經院總監劉佩真針對國內不動產業景氣表示，歷經打炒房政策、疫情考驗，2021年不動產景氣仍小幅成長，在市場資金滿溢、房貸利率低檔下，預期2022年不動產景氣仍將可望呈現小幅成長局面，不過仍須留意房市政策、寬限期到期賣壓及成本上漲及缺工問題。劉佩真表示，房地產在今年打炒房政策及疫情考驗下，都還呈現小幅成長，住宅市場繼去年價量齊揚，今年房價、交易量仍為上升格局。商用不動產因製造業自用買盤挹注動能，土地受購地貸款限縮稍微影響，兩者呈現一長一消局面。辦公室租賃仍為房東市場結構，北市辦公室空置率、租金年增率分別為6.6%及1.5%。至於受疫情影響最大的店面租賃，劉佩真以西門商圈舉例，疫情前空置率1.3%，可說是一間難求，但今年第三季本土疫情爆發後空置率達22.1%，5間店面就有1間為空置狀態。國內社區疫情感染，網路交易衝擊實體店面需求，使得重要商圈店面租賃行情低迷。不過整體而言，2021年我國不動產業景氣因資金充沛伺機而動、房貸利率處低檔而獲得支撐。對於2022年不動產業，劉佩真也分析6大利因，包括市場資金滿溢；房貸利率預期也處於相對低檔機會較大；再加上都更及危老將持續為2022年政府力推的政策；產業方面剛性需求將持續驅動工業地產、倉儲物流、資料中心等另類地產的發展；以及半導體大廠投資跟房市連結，部分區域有帶動發展效果；民眾預期通膨心理以房地產做資產保值等因素下，預期2022年不動產景氣仍將可望呈現小幅成長局面。不過劉佩真也提醒，政府各部會將隨時就房市變化進行動態性的政策調整，全台寬限期到期住宅賣壓湧現，另外建材、土地成本及缺工問題干擾等，仍為產業不利因素，須留意。而明年觀察重點包括倉儲物流市場及政府對囤房稅的態度。劉佩真表示，倉儲物流為電商及零售商發展的最後一哩路，桃園、台中、台南的倉儲物流地產將為自用、投資者競相爭逐的焦點；政府續推都更危老政策，而囤房稅改革則是下一步健全房市政策的攻防重點。
土地成交爆1500億 下半年恐現旅館「拋售潮」
本周將有五大外商不動產顧問公司，密集公布2020年上半年商用不動產市場季報，就趨勢來觀察，商用不動產市場受到肺炎疫情衝擊，買家觀望，市場面臨冷爆；反觀土地市場，受惠央行降息刺激經濟、游資頻頻轉向相對保值的土地市場，使得土地成交總額可望飆到「紫爆」等級，上看1,500億元、挑戰五年最大量。本周計有高力國際、世邦魏理仕、戴德梁行等業者公布第二季商用不動產市場季報，下周則有仲量聯行公布上半年商用不動產市場報告和下半年趨勢展望，話題勢必聚焦最近持續狂飆的土地市場。據先前世邦魏理仕統計截至6月22日的土地市場成交總額統計，累計已達1,469億元，比去年同期大躍進20％，更一舉超越2015～2017年的全年度成交金額，為五年最大量。由於周一（29日）「國泰營區」地上權案將公開標售，底價逾61億元，市場預期勢必引發金融保險業競標，因此成功標脫機率大增。若順利決標，上半年累計土地市場成交總額，將可望輕鬆突破1,500億元，創下五年最高紀錄。至於商用不動產，由於旅館是新冠肺炎疫情「海嘯第一排」，上半年成交量已「腰斬」；預期下半年，由於短期內跨境旅遊難以回復，旅館「拋售潮」恐怕會浮上檯面。由於全球經濟大幅衰退的隱憂，使得投資人改採觀望態度，因此今年上半年商用不動產投資市場的成交總額，幾乎面臨窒息量。展望未來，擁有穩定租金收益的不動產，包括辦公室、工業地產，才可望吸引游資停泊。世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示，這一波新冠疫情，激勵電子商務爆量成長，加上台商澬產能陸續遷回台灣，使得工業及物流地產成為最大受惠市場，預期未來數季該市場投資動能依然充沛。不過李嘉玶提醒，在買方競逐的情況下，工業及物流地產的平均租金收益水準，也可能導致受到壓縮。