稅率優惠
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新青安房貸鬆綁放款限制！ 上路滿月排隊少約6成
行政院9月實施新青安貸款不計入《銀行法》72條之2，鬆綁「不動產放款3成上限」。財政部近期調查公股銀辦理新青安的排隊情形，從上路前的1萬2923件，至10月初已經降至5219件，等於上路滿月減幅約6成，大排長龍情形已獲得紓緩。財政部自2023年8月推出新青安，由公股銀行與內政部住宅基金補貼利息，總補貼2碼（0.5個百分點），以一段式貸款來說，利率只要1.775％，在房貸利率中算是「破盤價」，還可享最高1000萬元、5年寬限期等優惠措施。新青安上路以來亂象叢生，從一開始人頭戶、出租戶等違貸頻生，2024年6月財政部限制新青安「一生只能貸一次」、央行同年9月祭第七波信用管制、對銀行不動產貸款集中度管理，加上許多公股銀行房貸餘額幾乎要碰到《銀行法》72條之2警戒線，可貸空間受到壓縮，導致房貸出現大排長龍情形，甚至爆發一波預售屋違約潮。今年9月起新青安不計入不動產放款限額後，據財政部調查，公股銀「已核貸尚待撥款」案件數，在實施前有1萬2923件，到了10月初降至5219件，已完成撥款7704件，減幅近60％。待撥金額也從1257億元降至566億元，減幅為55％。至於排隊、撥貸時間也已經縮短到最多2個月，逐漸可依據客戶需求及交屋時程規畫撥款作業。政大金融系教授殷乃平認為，新青安自上路以來被年輕人拿來炒房的亂象早已出現，後續出現的問題可以預見，行政院鬆綁新青安不計入《銀行法》限額，表面是協助「首購族」，實際是幫助部分快活不下去的建商，惟他認為，對於萎縮的房市與建商幫助有限。除此之外，財政部自2020年12月開始對房市四大方向加強查稅，這4年半房市短漏報情形嚴重，其中個人交易及少部分租賃所得違規案件共計3.4萬件；企業部分違規案件1957件。《資金匯回專法》匯回資金實質投資有稅率優惠，也發現違反5年內不得投入不動產及相關證券商品有13件；囤房大戶租金所得逃漏查獲共計8610件，及2021年到2023年每年選案查核，每年房東被查到逃漏超過25萬件，年補稅額超過8.23億元。
台灣關稅20％恐需巨額投資換再降 美貿易代表：不是我關心的重點
美國總統川普簽署行政命令，正式啟動「互惠關稅」新政，針對未與美國達成貿易協議的國家調整關稅稅率。根據最新公告，台灣對美出口產品將自8月7日起適用20%的暫時性關稅，低於先前公布的32%，但雙方仍未就最終稅率達成協議。根據外媒的報導，美國貿易代表葛里爾（Jamieson Greer）8月1日受訪時表示，「關稅在8月1日就已經準備就緒」，並強調目前的重點是各國如何落實已簽協議，對是否會在8月7日前再次調整稅率未置可否，直言「這不是他關心的重點」。不過他也補充，美國持續對外開放談判窗口，各國若有意降低稅率，仍可與美方協商。台灣4月起面臨32%的對等關稅壓力，行政院副院長率團赴美磋商，提出擴大對美進口與投資等替代方案。經數月協議，目前暫定關稅降至20%。賴清德總統日前表示，因談判尚未完成總結，美方採取「暫時性稅率」，未來仍有可能再調降。根據《彭博社》報導，華府要求台灣提出類似日本與南韓的投資承諾，分別為5,500億與3,500億美元，以換取15%的稅率優惠。台灣方面正研擬一項總值約3,000至4,000億美元的整體方案，金額相當於台灣四年政府總預算。目前尚無投資細節列入美方官方公告，但談判壓力與政治爭議已在台灣政壇引發廣泛關注。立法院內，反對黨立委質疑政府是否過度讓步，並警告高額投資可能危及國家財政。有國民黨立委指出，台灣已有逾90%外匯存底（約5,800億美元）投入美債，若再投入4,000億美元投資，美方將取得極大經濟主導權。他更警告，未來美方可能要求進一步開放汽車、農產品等進口，台灣產業恐受衝擊。國民黨另一名立委賴士葆直言，此次談判形同「新馬關條約」，警示開放美豬、美牛與汽車將侵蝕本地市場利益。他質疑：「難道我們要把一切都送出去，只為15%的稅率？」此外，近期原定訪美的台灣總統賴清德與國防部長顧立雄均傳出行程遭美方臨時推遲。多家媒體報導指出，賴清德原計劃過境紐約，顧立雄則預定與美國國防部副部長會談，皆因美方考量而延後，引發對台美關係變化的猜測。德州薩姆休斯頓州立大學政治學副教授翁履中指出，這些延後行程「不是巧合」，可能反映川普政府正在刻意降低對台政治曝光度，以為下半年與中國大陸可能的貿易談判鋪路。他表示：「川普正在為與北京談判預熱，台灣在此局勢中不能太過天真。這是典型的交易式外交。」不過民進黨立委邱志偉則強調，台美之間的戰略互信仍在。他表示，賴清德因應談判推遲訪美，並不代表雙邊關係倒退，「這顯示雙方互信機制運作中，信任若持續累積，未來過境訪問自然會順利進行」。他指出，真正讓台美合作變數增加的，反而是「國內親中、疑美的反對黨聲音」，複雜的國內政治使台灣在國際談判中處境更加艱難。本次關稅談判與外交布局，突顯川普政府「交易式外交」對台灣帶來的壓力與風險。面對華府要求高額投資承諾，台灣須在經濟承擔與地緣戰略中取得平衡。而隨著美中競爭再度升溫，台灣在其中的角色與價值，可能將持續被重新定義。8月7日為關稅新政生效日，屆時若未完成最終協議，20%的暫時性關稅恐將成為常態。未來台美是否能順利達成協議，仍有待觀察。
ECFA農產稅率優惠若中止 農業部：損失仍可控
大陸近日認定我國禁止1066項大陸農產品構成貿易壁壘，昨天進一步擬針對石化產品取消ECFA（海峽兩岸經濟合作架構協議）優惠，外界關注下一波是否會對農產祭出措施。農業部代理部長陳駿季表示，ECFA簽訂關稅減讓涉及我國18項農產品，由於2021年起大陸禁止我部分農產品銷陸、祭出食品註冊等，今年涉ECFA農產品貿易僅剩2879萬美元（約8.6億台幣），優惠關稅約417萬美元（約1.2億台幣），「損失仍可控制」。根據統計，我國今年1月至11月外銷至大陸農產品為4.3億餘元美金。陳駿季表示，目前我國在ECFA早收清單位中仍持續外銷至大陸主要是茶葉、香蕉及紅龍果等，因為不知道大陸的下一步會是什麼，是否會有其他作為，農業部也已模擬各情境因應。外界好奇，農業部是否會同意放寬1066項農產品與大陸協商？陳駿季說，我國禁止1066項大陸農產品，為加入WTO之前就已經啟動的措施，並非刻意不開放，檢視該類產品，部分為檢疫條件、關稅配額等，願意在符合WTO的架構下啟動協商機制，農業部門的立場仍盼維護國內的農民。目前早收清單中，銷陸金額較高為茶葉，一旦中止，外界擔心恐影響茶農收益。農業部茶改場場長蘇宗振表示，茶改場也透過建構風味輪等方式、提升茶葉品質，希望擴大消費市場，如風味輪除了中文外還有英文、日文、法文等語言，透過與當地飲食習慣相近的風味描述，讓外國人可以理解台灣茶葉風味，讓我國茶葉拓展更多市場。
租了個心酸3／「300億租金補貼」人人有獎？房東、房客「這樣說」
行政院3月底通過「300億元中央擴大租金補貼專案」，租金補貼戶數增為50萬戶，放寬適用對象，同時提供房東賦稅優惠，看似人人有獎，但不少租客認為「看得到，吃不到」，CTWANT記者實訪隱形房東，「雖有稅率優惠，但申報並沒有好處，反倒讓自己暴露在陽光下。」意願多不高。「基本上租金收入越高報稅比例越高，因為查稅機率也高，現行5萬以下的租案，其實都會逃稅，所以10個房東，應該有8、9個都沒報稅。」一位不具名房仲業者表示，按規定房東透過仲介出租房子要實價登錄，但實務上很多房東希望仲介服務，但還是不希望報稅，所以仲介大多也會配合房東不登錄。房客Daniel看屋時就碰到房東問「你上班族嗎？我們這裡不可以報稅的哦，已經租你便宜了！」實際上，若是租客想要申請租金補貼或以租金支出扣抵所得稅，也就把這些「隱藏房東」暴露在檯面上，因此房東大多會開宗明義地表示不能報稅，若是房客希望能按正常管道，那麼房東就會將自己的繳稅成本反映在租金上，甚至不租最大。為了鼓勵租屋黑市裡的隱形房東現身，行政院近期大力推動「300億元中央擴大租金補貼專案」，總經費從目前每年57億元增編為300億元，租金補貼戶數從現有12萬戶增至50萬戶，除低收入戶外，初入社會單身青年、新婚夫妻、育兒家庭也能申請，補貼金額加碼1.2倍至1.8倍；另提供房東賦稅優惠，除租金所得免稅額每月1.5萬元，房屋稅與地價稅稅率皆比照自用住宅稅率，鼓勵房東配合房客申請租金補貼，成為「公益出租人」。CTWANT記者實際訪問，房東、租客大多都對於目前所推「300億擴大租金補貼」不清楚細節，持觀望態度。（圖／周志龍攝）對此一政策，CTWANT實訪「隱形房東」新北趙太太說，「沒聽過這個政策，不知道怎麼申請，不太會用網路，怕麻煩。而且誰知道現在能比照自用住宅稅率，哪一天會不會又不行。」雙北3間房出租的Stella坦言，「簽約時，都會在合約上備註，房客申報租金抵稅會加收10%補貼房東租賃所得稅。」對於新政策鼓勵房東申報租金收入，「雙北每戶月租金很難低於1.5萬元，代表還是要繳稅，沒有很大誘因。」另為隱形房東L先生也表示，雖然房客事後跑去申請房東也沒轍，但租約到期後，房東也不會租給你。他也曾碰過房客來吵要申請補貼，不過他一點也不擔心，因為申請門檻很高，通常都不會過。L先生貸款買房有10多個物件出租中，他將1間房子專門讓房客報稅、登記營登、設戶籍，其他則是黑數，房客大多接受，「房東心態就是不要找我麻煩，房客也會拿捏利弊得失，不過，為了補貼或抵稅，確實常造成房東、房客的撕裂。」他強烈建議，「既然搞租金補貼，就要做長期，不要因為選舉而政策性買票，明年有沒有不知道。」東龍不動產專任委託部經理陳泰源認為，自住房地持有並設籍滿6年出售可享房地合一稅400萬元的免稅額，可能成為短期持有房東堅持不願意浮出檯面的關鍵。（圖／黃威彬攝）租客Daniel認為，「還是興建社會住宅比較實在，大量興建社會住宅能讓租金下降，政府提供的租屋品質也比民間好很多，消防法規都會照規範著走，也較不會有糾紛，在政府介入供給下，就不會有太多分租套房像養雞舍的狀況。」東龍不動產專任委託部經理陳泰源表示，這些政策很多人都還不知道，建議應該要大力宣傳，相信會有房東願意申請，不過他也提醒，自住房地持有並設籍滿6年出售可享房地合一稅400萬元的免稅額，打算先出租等到房價上漲獲利了結的投資人，可能會認為合法申報每月1.5萬元租金所得免稅額的誘因不如400萬元，成為短期持有房東堅持不願意浮出檯面的關鍵。
專業包租公會擔心房地合一2.0嗎？ 有人老神在在曝常見QA
「Cosmo，我以為你們專業包租公會很擔心房地合一2.0耶？你怎麼老神在在啊！」說實話，政府其實一直在幫居住正義想辦法，這跟我們專業的包租公一樣，也在幫助還無法買房的租屋族，整理一個漂亮的家，這樣看來，我們與政府的核心理念一致，都是希望大家可以住到一個優質的房子。房地合一2.0主要是在整治一些短期投機者，利用不當的短期炒作來墊高房價，藉以獲利，而身為包租公，其實本來就不太做這種事，因此並不擔心，反而有可能從房地合一2.0中找到一些好處呢！會跟你搶好房子的不只短期投機客在房地產的世界裡，會買房的客群大致分為4大類，短期投機者、長期置產投資客、法人、自住客，大家普遍會意識到的通常只有短期投機客和自住客，因為房仲通常只問：「你是要投資還是要自住？」，因此就會自動被分類成，投資＝短期投機客、自住＝自住客，但其實，長期置產投資客和法人也是跟你搶好房子的競爭者。「長期置產投資客是什麼？既然是長期置產，那房地合一2.0應該也對他沒影響囉？」，這是我第二個常被問到的問題。在房地產投資中，有一派人屬於長期持有者，在持有的這段時間將房子出租，讓房子持續為他帶來收入，因此他並沒有壓力要馬上賣出，但如果有好的機會也會短期的買賣，簡單來說就是包租公。不過，在有些包租公的手中，可能會有8成左右的長期收租物件，2成左右的物件若在市場有好的價格，也會脫手賣出賺獲利，可以說是長期短期都有在投資的聰明包租公。但在房地合一2.0的影響下，勢必那2成的短進短出物件也會減少，等於也會有部分的好房子釋出。再來說法人，或者說營利事業，就是偶爾有人會問的：「個人買房稅率比較優惠，還是用公司買房稅率比較優惠？」坦白來說，由於公司買房有許多名目可以用來扣稅，例如加油的發票也可以扣稅、大部分有開統編花費都可以扣稅，因此會有許多以法人的名義購買的房地產。在房地合一2.0上路前，法人的不動產交易所得稅率，不論持有時間的長短，比照營利事業所得稅的20%課稅。然而，在房地合一2.0上路後，比照自然人課稅（自然人就是我們一般人），因此對於法人來說，不動產交易的稅率優惠被拿掉了，等於又有一部分的人不會跟我們包租公搶好房。以往的避稅手段土增稅也被封了「那...難道那些短期投機客啊！長期置產投資客啊！法人啊！不會有其他避稅手段嗎？」，問到一個很敏感的話題呢！其實這部分政府也有在防，土增稅的避稅手段被封掉就是一個證據。原本之前的房地交易所得可以減掉土地漲價總數額，並且土地漲價總數額可以用「交易當年度土地公告現值」或「申報移轉現值」，結果有人就用高報「申報移轉現值」這招來規避房地產交易所得稅；不過，在房地合一2.0上路後，僅能使用「交易當年度土地公告現值」扣除，因此杜絕掉了這個避稅手段。因此，房地合一2.0，對於包租公也是個機會在房地產買賣稅率被調高，法人原本的稅率優惠也被拿掉，再加上原本的避稅手段被封，有一部分原本在市場上跟大家搶好房的人，也會隨之減少。所以，對於長期投資的包租公來說，這反而是個利多。不過，當包租公有許多眉角，至少第一步你必須先學會正確判斷它是不是好房的方法，當然其他就還有更多要學了！