置產避險
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保險業買賣調節資產爆量 鎖定「這些物件」汰舊換新
金管會於2025年1月調降保險業不動產最低收益率標準至2.545%後，今年保險業調整資產布局動作頻頻，像是明台產物保險今年6月再度出售名下不動產，以1.2億元釋出桃園區三民路三段整棟樓；新光人壽則於4月，以1.32億元出售中山區松江路「長江大樓」部分樓層。台灣房屋集團趨勢中心彙整實價登錄及公開資訊觀測站資訊，盤點今年保險業買賣商用不動產交易，還發現亦有保險業者持續購置潛力不動產，包括臺銀人壽8月初以總價4.6億元，購置原本承租的臺灣銀行內湖分行所在建築，從租客變屋主；台灣人壽三度入手內湖辦公大樓，以14.78億元購入安康路整棟新廠辦；南山人壽今年初以9.6億元買彰化縣員林市土地，開發後部分作為自用辦公大樓，部分作為投資之用。元大人壽則是搶佔地上權標的，分別以21.9億元、21.77億元，標下台北大安區美國在台協會（AIT）舊址及中山區松江路地上權案。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，商辦一直是保險業者的最愛，自用出租兩相宜，運用規劃上頗具彈性。面臨目前房市政策打住不打商，市場熱錢轉進商用不動產，對商辦有需求的置產者增加，也讓保險業者趁機調節資產，將部分增值物件獲利了結，轉向「中長期開發型」產品，例如土地、工業地產和地上權產品，以及桃園及南部市場等增值潛力區，尤其看好物流與工業用地的需求增加，加碼物流倉儲和工業廠房的投資，提高置產多元性，更是在關稅戰後，分散投資風險的策略之一。第一建經研究中心副理張菱育分析，保險業布局明顯從雙北既有商辦、老舊大樓，轉向土地與整棟廠辦等可彈性規劃的資產，並更傾向發展中區段或大型交通節點，例如捷運周邊、產業園區與火車站附近等。這類資產未來可自建、整修或回租，投報率有機會拉高至3~5%上下，比單純坐收租金的既有大樓更具彈性與報酬潛力。張菱育補充，目前保險業者的資金運用方式，已不再只單純追求「穩定收租、抗跌保值」，而是更重視如何讓資產未來能「創造更高報酬」。像是購買可新建、整修或出租的整棟大樓或土地，較能讓資產有更多彈性運用的空間，也可能帶來比傳統出租更高的投報表現，特別是2025年利率仍不低的情況下，以此靈活布局的方式，有助於保險業者掌握長期收益的機會。
下半年房市「量縮、價微揚」 賴正鎰：3大趨勢推案量年減23%
今年上半年物價漲不停、政府猛打房，央行續升息抗通，下半年內政部推動通過《平均地權條例》修法，還有縣市長選舉。展望下半年房市，商總主席賴正鎰點出3大趨勢，包括(一)台北市推案將以都更合建或危老建築物重建為主要土地來源。(二)隨著預售案交易受限、先建後售的新成屋當道。(三)因疫情居隔或留在家時間變長，帶動換屋需求增加，50坪以上的中大坪數產品可望抬頭。賴正鎰說，上半年購地少7成，來客量少5成，購屋觀望可能延遲至少半年才進場，而疫情趨緩，報復性消費復甦在即，部分擬在上半年的新案遞延到Q3、Q4推案，下半年整體仍維持「量縮、價微揚」，預估全年總推案量將從去年的1.8兆元減為1.38兆元，年減23%。對於內政部政次花敬群將在10月推動通過《平均地權條例》修法，禁止預售屋轉賣。賴正鎰說，政府打炒房一年來效果顯著，但房地產業也慘兮兮，他向立委們喊話，「年底馬上就要縣市長選舉，大家都忙著輔選，短期內實在沒有必要再急著推動預售屋禁止轉賣的修法，更不需要用打房議題來騙選票。」他也建議政府「不急修法管預售、穩控建材與土地買賣、放寬土建融貸款成數」三大政策來穩房市。政府、開發商與消費者之間形成了大三角的循環關係。（圖／鄉林不動產研究室提供）全球各主要國家今年5、6月的CPI消費者物價指數，紛紛推升到40年來最高點，美國聯準會升息兩波共4碼來救通膨，台灣也隨之升息兩次達1.5碼。賴正鎰說，台灣房價在去年的漲幅快速攀升，很多人搶著進場買房置產抗通膨，所以多數建商都賣得很好，但原油與金屬價格漲，鋼、鋁、銅線、玻璃等建材也隨之大漲40%，加上土地成本太高，營建業為如期交屋，須搶工、搶料，每坪的興建成本也從9.5萬元漲到13.8萬元，平均漲幅超過45%，「原本高興完銷，到最後完工交屋時，卻可能變成要虧錢。」賴正鎰分析，上半年房市受俄烏戰爭與通膨壓力，建材飆漲，加上政府打房與央行祭出土地18個月限期動工令，逼得已領建照的新案急忙開工，致使六都的上半年推案量逆勢年增3成6，突破兆元大關。游資陸續轉進房市，置產避險抗通膨的轉移效應迅速發酵，但下半年受打房、升息、通膨升高及經濟因素，預估推案大幅緊縮，甚至延遲到明年，這些種種現象，在政府、開發商與消費者之間形成了大三角的循環關係。在開發商反映土地與建築成本的飆漲下，六都房市以台中漲幅最高，近4年來的預售屋平均單價從21. 1萬元漲到38.7萬元，漲幅達83％以上，甚至有些個案追漲達100%、桃園漲幅70%次之，台南和高雄的平均房價漲幅也逾60%。而雙北市房價基期高，漲幅相對較少，但今年上半年的新個案補漲空間幅度大，慢慢恢復到上波4、5年前的行情，像新莊副都心區域回到60萬元以上，萬華區也回70、80萬元，加上台北市區現在無地可買，所以開發商只能靠都更危老或合建，來降低推案成本。他說，疫情Q3可望緩和，邊界逐步開放，建議政府持續滾動式調整，從8月起放寬實施0+7入境檢疫措施，將有助於爭取更多外國商務客來台，大陸也可望在20大以後放寬入境限制，兩岸有機會加速恢復正常旅遊與工作往來，屆時報復性旅遊及消費的反彈契機再現。
7月中若解三級 賴正鎰：房市將拉尾盤價漲逾1成
政府7月推出實價登錄與房地合一「雙2.0」打房原子彈，歷經半年預告，建商遞延推案、購地放緩，但對基本盤的房價並無影響，反而因物價指數攀高產生通膨疑慮，出現高資族選擇置產避險的轉移效應。近期疫情趨緩，全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰認為，若有機會在7月中解除三級，今年房市將在Q4時急拉尾盤，不過受原物料上漲，下半年呈現「量縮、價揚」格局，預估售價將往上再墊高1至2成。疫情來勢洶洶，工地缺工缺料下，還要防疫，預售屋賞屋驟減，工地也被迫減工。鄉林不動產研究室統計，根據建商開工及建照申請資料，今年上半年六都預售推案戶數約3.8萬戶、總銷規模6,500億元，與去年同期比較年增率分別是-11.2%與-9.3%，除了桃園和台中市有小幅成長之外，多數都會區推案量衰退逾2成。520檔期多數建商緊急封盤或暫緩推案，下半年Q3的928檔期也備受考驗。雖推案速度放緩，不過全台疫苗施打率已經突破10%，還會提速增長，賴正鎰認為，疫情若能在7月中旬解除三級後趨緩，Q3報復性消費出籠，房地產Q4推案量就會恢復常態。總體來說，去年推案總銷達1.6兆元的盛況雖不再，但今年房市「先蹲後跳」，Q4急拉尾盤，預估全年總案量可維持在1.1兆元規模。展望下半年到明年的房市趨勢，賴正鎰認為將呈現5大現象，包括(一)疫情解封的速度與房市回溫同步，報復性買盤一觸即發，(二)受營建成本上漲，預估新建案開案價調漲約15至20%，(三)疫情催化換屋型需求，戶數單純且50坪以上中大坪數產品受青睞，(四)全球資金寬鬆通膨隱憂擴大，高資產族加碼佈局房地產作資產配置，(五)雙北都會區土地稀有，房地合一2.0針對都更與危老重建之稅務認定放寬，政策面作多，將是提高優質地段加速都更的誘因。「下半年與明年房市表現並不悲觀！」賴正鎰表示，因為台灣房市會有機會在今年Q4隨報復性消費出籠而出現快速反彈，且新成屋的不二價市場會加速成形，預售案也會減半，變成先建後售居多，此外，高資產族的置產計畫增加，52坪以上的中大坪數產品，將可望重回主流。他認為，原物料上漲、工資增加及通膨疑慮，種種因素都可能推升房價，估算在這一波土地與鋼價、原物料雙漲推升下，營建成本每坪至少多出2萬元，較去年提高15%以上，建商只好減少預售比例，改採「邊建邊售」或「先建後售」，下半年呈現「量縮、價揚」格局，預估售價將往上再墊高1至2成。（圖／翻攝畫面）