美國全國房地...
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美國房市旺爆！ Q2飆漲23% 國人搶當包租公用這一招
疫情以來美國房地產成為少數強勁持續大漲的市場，過去這一年幾乎是美國房市景氣十幾年來最暢旺的一年，甚至讓美國民眾懷疑房市是否出現泡沫化，熱門搜尋顯示「房市何時要崩」的搜尋次數暴增，法人分析這一次的房市盛況與2008年不盡相同，後勢表現仍值得投資人注意。國內一般投資者想要參與美國房地產行情，可以選擇ETF工具成為美國房產包租公，有關房地產及REITs ETF產品豐富，有相當大的規模及交易量。REITs是一種不動產信託，類似封閉共同式基金，像是前將來銀行總經理劉奕成就曾在美國工作時直接購買REITs。永豐金證券策略分析師陳泓睿指出，依照美國全國房地產經紀人協會NAR統計，今年第2季住宅價格較去年同期飆漲23%創最高季漲幅，房價再刷新高點。受疫情封城影響，房屋建造工程大幅落後，導致美國成屋庫存嚴重短缺，7月獲得建設許可但尚未開工的房屋數量為有記錄以來的第三高，顯示供給緊張的情況短期不易緩解；需求面來看，遠距辦公造成美國民眾的居住習慣出現重大轉變，相較於過往傾向往蛋黃區搬遷。現在美國郊區房屋的市場更加熱絡，而數百萬名千禧世代的年輕人步入30歲，成為房屋首購族，剛性需求預期將成為未來房市買方的重要支撐；此外、低利率環境有助房市看俏，目前房貸利率仍處於歷史低點，為美國民眾購屋增添誘因；即便近來市場開始擔憂Fed將因通膨過高而啟動升息，但根據最新利率點陣圖來看，最快也要等到2023年才會看到升息。
美國REITs補漲行情？ 就看拜登推動施打疫苗的速度
目前美國REITs股利率水準3.5% 與公債利差高達220bp，遠高於歷史平均130bp，基金經理人分析將有利REITs展開補漲行情。台新北美收益資產證券化基金(本基金配息來源可能為本金)經理人李文孝指出，受到新冠肺炎衝擊實體店面銷售動能，以及疫苗施打進度落後的影響，導致美國REITs自2020年以來的漲勢相對落後，展望後市，拜登上任後會加速疫苗施打進度，並有機會提出更大經濟刺激方案，儘管美國REITs短期指數陷入狹幅整理，但長線將逐季走階梯式上漲，RMZ指數（美國REITs指標）若在1150點附近，為中長線絕佳的買點。李文孝指出，美國經濟指標維持穩健，1月ISM製造業指數維持在58.7的高檔水準，1月ISM服務業指數續升至58.7，為2019年2月以來最高，且已連續八個月擴張。而在低利環境下，房市明顯轉熱，根據「房地美」(Freddie Mac) 報告，30年期的平均「定率型抵押貸款」(FRM) 跌到2.71%，幾乎是歷史新低的房貸利率，帶動成屋銷售激增，據「美國全國房地產經紀人協會」統計，美國去年12月成屋銷售較11月小增0.7％，年比增幅勁揚22%，全年成屋銷量增至564萬戶，高於前兩年的534萬戶，更寫下2006年以來最高水準。李文孝表示，就產業表現分析，美國去年第四季租金收取狀況持續改善，旅館因年底節慶而住房率上升，零售業租金收取平均在90%，其餘產業皆在95%以上，已跟疫情前差異不太大；工業類持續在景氣高峰上，高階物流中心需求上升，第四季新約租金持續提升10-15%，承租率也提高；數據中心受惠企業外包與雲端應用大幅增長而獲利激增。分析師將美國REITs在2021年整體獲利成長率上修至6.5%，目前P/NAV折價 5%，股價仍屬偏低，可望吸引長線買盤或法人機構加碼。