老建商
」 許峻豪 鑫建築
股市房市不可斷腳！建商董座：政府拚經濟要打開「房貸水龍頭」
台北都更危老建商佳元建設首度進軍重劃區推案，於北士科推出「佳元織川」，該案本原訂於去年底推出，因市場低迷，一路延至今年7月才進場潛銷。對於目前市況，佳元建設 董事長蔡錫全表示，政府要拚經濟，股市、房市斷腳不行，呼籲房貸水龍頭要打開。蔡錫全坦言，目前市場確實不是這麼好，政策、關稅、匯率都有影響，預售市場雖然等4年後才交屋貸款，但有購屋需求的客戶心裡上雖喜歡，卻不敢出價，因為一方面擔心未來價格會跌，一方面擔心交屋那一刻，會有貸款問題。蔡錫全認為，政府要拚經濟，股市、房市斷腳是不行的，房地產也要動起來，目前對銀行來說，沒有往來的就要等排撥，或沒有辦法貸款，所以水龍頭要打開，首購、首換貸款問題，政府應該要幫忙解開，由於目前已有在討論放寬，他對未來看法是審慎樂觀。北市都更危老建商佳元建設首度進軍重劃區推案，於北士科重劃區推出「佳元織川」。（圖／林榮芳攝）而前幾年營建缺工問題，他觀察已有紓解，他以連續壁支撐工程為例，過去是半年前就要預訂，既使已知道隔天早上八點半進場，但心中還是忐忑，因為隨時都有可能在出發前一刻就被其他工地開高價搶走，只有當天工班到了才算數。但這種搶工的問題，現在確實有舒緩。佳元建設成立至今準備邁入12年，目前包含整合中共20個個案。蔡錫全介紹公司發展，2013~2015年，佳元以小案實踐精兵快轉，累積口碑；2015~2022年才進入品牌期，推案多為十多億的小案，以差異化拓展版圖、提高能見度；2023年至今是轉型期，量體整合更規模化，往蛋黃區推案，「佳元不一定要做大，希望做到讓大家最信任。」佳元建設預計在北士科推出2案，其中「佳元織川」打頭陣，也是佳元第一次進入重劃區推案。該案位於北投區承平路、福善路口，基地面積約330坪，規劃地上14層、地下6層，26~43坪，2~4房產品，總戶數54戶。據現場銷售表示，水岸景觀戶每坪開價約120~125萬元，總銷約26億元。
整合25年地主從10人變65人 建商活化老宅創「甜點X售屋中心」
都更整合遙遙無期，建商手上的房子也需要資產活化！新北永和起家建商鑫建築團隊，近期就將整合25年、靠近捷運頂溪站的4層樓透天厝拿來開美式甜點店「SHUU dessert」。今(25)日舉行開幕儀式，預計在5月正式營運，該店由鑫建築攜手寶和建設、聯碩地產一同成立，未來除了餐飲空間，也將從事展覽藝術及建案銷售，讓美食、藝術及房地產完美連結。鑫建築為中永和起家擁有48年歷史的老建商。370年前，許家祖先隨鄭成功自金門遷徙來台後定居永和，開枝散葉下，子孫在永和多處也擁有不動產。「SHUU dessert」永和旗艦店位於永和路二段上的老宅，為鑫建築第三代執行長許峻豪的阿公所留下的祖產，而周邊整片過去也多是許家人持有。許峻豪表示，該片都更整合基地586坪，25年前，地主只有10人，經過多年轉手及繼承，如今地主已多達65人，約有6成仍是許家人。許峻豪透露，若都更成功，未來預計興建地上31層、地下6層建築，不過成案仍須些時日，因為越是熟識越不易整合，目前整合約7成。該店鋪鄰近捷運站、永和主幹道，原是承租17年的莊大衛髮廊創始店，2年前搬走，眼看完成都更程序仍有很長一段時間，因此許峻豪萌生開店想法。在友人介紹下，許峻豪買下北市小有名氣、會員人數超過上千人的甜點店「SHUU dessert」品牌，也找了好朋友寶和建設、聯碩地產一起出資開店。許峻豪表示，品牌名稱「SHUU」取自日文「秀」，象徵如伸展台般的精緻與質感，也因為媽媽的名字也有「秀」，所以買下「SHUU 」品牌，對他來說更顯意義。也希望鑫建築不僅僅是空間的創造者，未來透過「SHUU」提升嗅覺與味覺的感官層次，讓人與空間的情感連結更加緊密。3樓將作為常態的展覽場域，每2個月會換一次展品，也可作為預售屋的銷售中心、都更的說明會場地。（圖／林榮芳攝）「SHUU dessert」1、2樓規劃咖啡廳，3樓為藝術展廳，甚至將作為預售屋的接待中心、說明會的舉辦場地，「讓來喝咖啡的人可以走上樓看展，也讓看屋的購屋者可以下樓品嚐咖啡甜點，為生活打造更多的交流的機會。」寶和總經理張應偉預告，寶和位於中和景新街的最新推案，將在7月起進駐3樓銷售。未來鑫建築與寶和的建案公設，也都計畫將甜點引入社區生活。張應偉進一步解釋，「SHUU」進駐社區將取代傳統交誼廳、閱覽室的設定，如同豪宅建案導入米其林星級餐飲進入社區，雖然無法比肩豪宅，但想提供的服務價值相同，最容易做到的就是每天必需的咖啡與甜點的需求，以此創造更多元的服務，以及提升住戶生活品質。
都更拖字訣1／營建成本飆漲打趴老屋改建 業者曝「盤售爆量」明年更甚
近來地震頻頻，搖出老屋改建商機，不過，CTWANT記者調查，原物料飆漲，開工即虧本，不少都更案的營建業者「以拖待變」，拖不過的就全案轉手，「以往一年頂多1至2件同業盤案，今年大概有10來件，甚至20件」，「小建商在這波成本飆漲中被逼得快『絕跡』，明年倒閉潮恐怕更嚴重！」每年經手總銷超過1500億元、40多個建案銷售的國內代銷龍頭海悅國際總經理王俊傑指出房價高漲的罪魁禍首，「政府限制所有建案在購地後18個月內動工，造成大家搶工搶料，才讓營建成本居高不下。」王俊傑直指，這波原物料漲價，影響最大的是都更危老合建案。尤其小面積危老案成本掌控能力差，受害最深。據內政部統計顯示，台北市是危老重建申請最熱絡的區域，歷來申請件數906件、核准件數683件皆為全台第一，就連失效件數35件也為全國之首。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，近年造價飆高，整合者一方面有造價增加的壓力，一方面又要擔心未來連發包都成問題，參與改建的地主也不願降低分回比例，建商面對無利可圖的狀況，可能是導致危老案已申請核准，卻未在時效內開工，讓重建計畫逾期失效的主因。「2、3年前，雙北很多開發公司看準基地45坪以上就能申請危老重建，紛紛轉型建設公司，當時百坪以下營建成本每坪僅17、18萬元。」鑫建築執行長許峻豪話鋒一轉，「這兩年已漲到35萬元，尤其雙北市人口密集，施工時間跟動線等限制較多，無形增加不少成本。」雙北都更危老建商鑫建築執行長許峻豪認為，現在案源越來越少下，即便明年盤售「爆」，大部分都會有大型或在地建商願意接手，應還不至於淪落到出現爛尾樓。（圖／CTWANT資料室）老屋改建協會理事長、品嘉建設創辦人胡偉良點出業界2個困難，「整合中的可能因為營造成本大幅變動，地主不願分回坪數減少、業者也不願賠錢興建，造成合作破局；銷售中的案子，若將成本完全反映在房價就會賣不動，不漲價又可能虧本，很難拿捏。」胡偉良接受CTWANT記者採訪當天早上，正開會討論手上改建案房價該如何調整。據主計總處統計營造工程物價指數（CCI），2019年6月到今年6月，短短3年CCI從108.41飆漲到132.7，漲幅高達22.4%。胡偉良以2021年為分水嶺，之前開工多出的成本，多由營造廠和建商一起承擔；但2021年後的案子，若建商不全權承擔上漲成本，營造廠就不會承攬，小建商甚至根本找不到營造廠。尤其今年市況走下坡，開始出現賣不動，經營更是雪上加霜，為解決一拖拉庫難題，最好的方式就是「以拖待變」，拖不過的就只好選擇「全盤托出」。業者向CTWANT透露，今年盤售案數量是往年的十倍多，約10來件到20件。「現在很多案子在盤售，找我們接開發或營造，我們也不敢。」小規模開發公司泰昱資產董事長周泰維就說，都更越來越困難，營造成本提高太多，台北市房價增幅卻沒那麼大。他同時也有營造事業，不過已停3年，「原物料上漲、工人不好找，很多營造水電朋友接案反而賠錢。」目前在苦撐中的他思量許久後說，「(都更案)應該還不會盤出去，可能會找同行合作。」近年最嚴重的莫過於2019年中和預售案「青慕淳」，建商因週轉不靈倒閉，至今土地遭銀行拍賣，消費者及地主共30人全數血本無歸。（圖／李蕙璇攝、讀者提供）不過胡偉良也示警，小建商在和地主談改建時，為了爭取出線，談的條件通常不好，盤售時又想賺一手，結果根本沒人想接，「明年應該會有更多小建商爆雷倒閉！」地震搖出民眾對老屋的危機意識，但想順利改建，在原物料漲價未平緩前，恐怕是現實狀況不允許！
台積電效應好猛！台南永康土地翻倍漲 房仲：4字頭房價｢已是必然」
台南永康房價飛漲，預售案價穩踩3字頭，在地房仲業者表示，土地成本太高，現在都是外地建商在購地，市政段核心區土地價格翻倍在漲，重劃區商業土地飄破6字頭，未來新大樓房價是坐3望4。台南永康受惠台積電進駐影響帶動房市價量，根據內政部實價登錄資料，包含東橋重劃區與復國商圈都有房價破3字頭的交易紀錄。重劃區的土地飆漲更是驚人，東森房屋永康永大加盟店店東楊仁傑表示，永康的鹽行國中重劃區在未重劃完成前，遠雄就已先進場卡位，住宅區土地從每坪30幾萬，短短2、3年直飆到55萬，商業區土地現在一坪飆到65萬，「所以新大樓上看3字頭甚至 4字頭是必然發生的狀況。」「現在土地取得成本太高了，當地建商已經不進場買了，只留著以前買的地慢慢建，都是外地建商在購地。」楊仁傑表示，以永康市政段屬住宅核心區來說，交通便利生活機能非常好，「3、4年前土地一坪17、18萬，今年已經開到40萬，實際成交也有到35~38萬，完全是翻倍！」「以後很難看到3000萬以下的透天了！」楊仁傑說，像地坪30坪左右的無電梯新透天開價就要3000多萬，當時的土地取得成本應不到30萬，像現在這麼高的土地成本，房價自然下不來，目前只有大灣舊社區的老建商推出的小坪數透天，地坪不到20坪才有機會出現1000~1200萬的價格。 據了解，永康未整理的中古屋已經很少出現在市面上，現在流通物件都是買方裝潢過再釋出。楊仁傑說，永康現在的交易量都是交屋拱起來的，房價衝得太高，實際上前三季進場買房的不如想像的多，但判斷年底前應會有一批自住客跟首購族進場，因為擔心翻過年房價更高，所以永康第四季的交易量應會再微幅上漲。
掰了甜蜜房價！不敵工料雙漲 黑馬建商預告：明年回歸正常價
工料雙漲、房價回不去，去年以每坪便宜5~10萬甜蜜價，在新店央北重劃區打敗眾一線建商的「鑫建築」，有感建築成本上漲壓縮利潤空間，業者表示，明年位於雙北推出的2新案，將回歸區域行情價銷售。「央北鑫建築」今(11)舉辦開工動土典禮，邀請地主代表、設計營造團隊及協力廠商出席，由鑫建築執行長許峻豪逐一介紹貴賓，有趣的是，其中還包含從小看他長大的代書、合作30年的水電公司。「鑫建築」成立於2018年，背後是一家近45年歷史的永和三代老建商，老董因健康因素在市場上銷聲匿跡20年，在第三代接手下重啟家族事業，2019年首度以新品牌插旗新北房市戰區央北重劃區，先後推出「誠鑫」、「央北鑫建築」，打著「不計成本做口碑」的戰術，2案皆成功於短短數月完銷，一個名不見經傳的小建商，成為央北最大黑馬。但面對大環境變化，如今業者卻表示，「因應工料雙漲，明年推案必須回歸區域行情價。」鑫建築預計明年再推2案，皆位於捷運站旁，包括新北市大坪林案，距離捷運站僅150公尺，預估每坪開價68~70多萬元，案量約10億；另一案位於北市北投捷運站旁，預估每坪開價72~74萬元，案量約17億。由於鑫建築在央北以甜蜜價打響名號，外界也期待日後推案是否還能出現超高C/P值產品？許峻豪卻表示，再來推案會走向行情價，畢竟還是要因應工料雙漲問題，雖然公司有長期配合的承包商，不至於面臨缺工缺料，但工料成本雙漲是避不掉的事實，目前幾乎沒有利潤空間，也使得房價必須提升。許峻豪強調，前期雖低價入市，但建材、用料都不馬虎，帶給客戶的品牌形象和定位已很鮮明，未來還是必須因應成本上漲問題，另一方面也希望樹立高品質的品牌形象，但並非把事業做大，而是把產品做好，「在建材用料、保固年限、售後服務都優於同業下，相信未來價格維持區域行情，客戶還是能接受，因為客戶並非買品牌，而是真材實料的建案。」
三代神祕建商1／豪宅規格低價搶市 名不見經傳小建商突襲央北重劃區
位於新北市新店區的央北重劃區，是許多一線建商搶著插旗的房市戰區，近期出現「黑馬」。一家名不見經傳的小建商，打著豪宅規格，以每坪開價比品牌建商便宜5萬至10萬元搶市，還自帶粉絲，開案1個半月已接近完銷。本刊調查，這家「鑫建築」雖成立僅3年，卻傳承自新北市中永和一家擁有44年歷史的老建商。該老建商董座因一場工地意外休養生息，20年前突然銷聲匿跡，如今兒子許峻豪接棒，2018年創立鑫建築品牌，並於央北推出「誠鑫」及「央北鑫建築」兩案，同時握有中永和6筆都更案，蓄勢待發。許慶鐘與妻兒首度接受媒體專訪，從日據時期談起許家三代建築人的故事。（圖／馬景平攝）「央北鑫建築」去年12月登場時，氣勢相當驚人，Porsche（保時捷）首款純電動跑車Taycan與數款同品牌名車直接開入房產銷售中心，71歲的鑫建築團隊董事長許慶鐘坐著輪椅致詞，只說了一句「謝謝大家蒞臨」，轉身就將麥克風遞給一臉稚氣的執行長許峻豪。鑫建築執行長許峻豪創立鑫建築品牌後，引進國際建築規劃及建材配備，並與保時捷車商合作，創新銷售模式。（圖／王永泰攝）「鑫建築團隊全新出發，第一期『誠鑫』8個月就完銷，這次推出第2期『央北鑫建築』，並跨界與Porsche合作，創造新的銷售方式，讓賞屋的客人能同時賞車。鑫建築除了強調結構安全，配備也日新月異，希望重新打響許家44年來從事建築的名號。」32歲的許峻豪首度登台，對媒體侃侃而談。許慶鐘認為，蓋房子一定要將心比心，當成自己住的房子來規劃，例如20坪不要硬塞3房，才能讓客戶住得舒服。（圖／王永泰攝）在央北重劃區目前總銷約400億元的12件推案中，鑫建築名不見經傳，卻能突破大品牌建商的重圍，殺出血路。而這個在地老建商，如今交棒給第三代，醞釀20年的接班計畫，背後有段鮮為人知的祕辛，對此，行動不便的董事長許慶鐘首度吐露，「我走在竹製鷹架巡工地，意外從3樓滑落至1樓。」（續）
三代神祕建商2／總督府小職員後代起販厝 隨房市起飛自建總部大樓
近來因政府打房，北部房市略微降溫，但新北市一級戰區央北重劃區的預售案「央北鑫建築」，卻逆勢開紅盤，開案1個半月即將完銷，背後是一家中永和在地老建商，但董事長許慶鐘因一場工地意外20年前突然銷聲匿跡，行動不便的許慶鐘首度吐露祕辛。許慶鐘在太太與兒子許峻豪攙扶下，首度接受媒體專訪，一面帶著本刊記者參觀位於永和松緣商業大樓的鑫建築總部，一面娓娓道來：「我父親許萬枝曾任職於日據時期台灣總督府的水利工程單位，後來從事營造工作，1977年創立長崎建設。我接班後，隨著住宅形式改變，陸續創立鑫怡、鑫誼、鑫忠建設，從公寓蓋到大樓，中永和不少『松』字輩的大樓，包括公司總部，都是我們自己蓋的。」位於永和福和路與中正路口的松緣商業大樓，為許慶鐘於1999年所建，目前其中2層樓為鑫建築辦公室，其他樓層出租。（圖／趙世勳攝）許慶鍾當年一退伍就初試啼聲，在永和中正路及保平路蓋了上百戶公寓，銷售順利讓他信心倍增，進而與父執輩同時期在永和起販厝（蓋批量化生產的房子）。80年代初期，他跨足新北市新莊區（時為台北縣新莊市），以總價1億元買下占地3000多坪的鐵工廠蓋公寓，「那時房價每坪才1萬多元，正逢房地產飛黃騰達，價格一日三漲，一下子就賣光。」有了深耕永和與新莊的基礎，許慶鐘進一步插旗台北市，在101大樓附近的景平公園旁蓋了3期公寓，並在吳興街、嘉興街及崇德街推案，「那一帶現在是精華區，但80年代時是『狗屎地』（雜亂的閑置土地），當時每坪6.8萬元沒人要，現在要價100多萬元。」許慶鐘見證了台北房市的發展。（續）位於永和區中正路283巷的公寓，是許慶鐘創業後興建的第一批公寓。（圖／趙世勳攝）
警察結夥訛詐老建商600多萬元 警交保120萬另2嫌聲押禁見
台北市警文山一分局警員王柏鈞，夥同男子洪清瑞、林敬富，假冒調查局台北市調查處大安站組長並自稱「維安查報隊」成員，向80歲廖姓建商聲稱掌握他包養小三的事證，以揭發偵辦婚外情醜聞為由，一再向他索款，詐騙金額逾600萬元，檢調昨搜索4處地點，並約談林、洪、王3人到案，深夜依詐欺罪涉嫌重大及有串證之虞，將洪清瑞、林敬富2人聲押禁見，警員王柏鈞則交保120萬元候傳。台北市警文山一分局警員王柏鈞涉勒索建商案，台北地檢署諭令以120萬元交保。（圖／資料照片）據了解，被害廖姓建商在業界頗具知名度，但現已退休，他去年被自稱是北市調查處大安站某組長、以及「維安查報隊」成員，宣稱已掌握到他長期包養小三，有婚外情的具體事證，暗示他拿錢來擺平此事，否則將偵辦揭發他。廖姓建商誤以為真，心虛之下，多次交付給自稱是大安站組長、「維安查報隊」成員20萬、50萬元不等金錢、最多一次更支付500萬元，他希望這些人罷手，不要揭發或偵辦此事，但對方卻持續要錢，讓他無法再忍受下去。由於廖男拒絕再拿錢出來，不料卻突遭人痛毆導致失憶，送醫住院治療之後，才由女兒帶著他向台北市調查處檢舉，進而發現向他勒索的大安站組長是假冒的，市調處大安站因同仁遭人冒名對外詐騙，展開蒐證調查，查出洪清瑞、王柏鈞及林敬富3人涉案，其中王男是北市警文山一分局警員。