自主都更
」
內政部住宅政策三箭齊發 實現安全、公平與永續的居住環境
內政部9月5日舉辦「當前住宅政策座談會」，由內政部政務次長董建宏親自出席並致詞表示，為強化我國住宅政策、擴大內需，並回應社會各界期待，內政部持續秉持「支持產業、安定就業、照顧民生、強化韌性」的核心精神，推動住宅三大重點政策：「老宅延壽與擴大自主都更」、「虛坪改革」，以及「近零碳建築」，並辦理「青年婚育租屋協助專案」，透過「補貼金額加碼」、「申請資格放寬」、「增加補助項目」與「優先入住社會住宅」的多元措施，實質減輕新婚及育兒家庭的居住負擔，讓適婚年齡的青年族群得以穩居及確保生活品質，進而願意規劃未來及結婚成家，安心生養下一代，踏實面對及化解因少子化情形所產生的國安危機。內政部政務次長董建宏。（圖片提供／內政部）董建宏指出，藉由推動老舊建築物修繕與機能更新，可有效提升國人居住安全與設計品質，並降低建築能耗；自主都更的推動則是提供財政支持，降低民眾自行籌資的困難。另一方面，內政部亦積極檢討住宅公共設施配置比例與購屋合理負擔等問題，推動虛坪改革，期使住宅產品公設配置回歸合理設計，保障民眾實際使用空間與交易公平性。此外，為因應國家2050淨零排放政策目標，內政部亦啟動「近零碳建築減碳旗艦行動計畫」，透過老宅延壽與社會住宅示範推動，帶動更多建築物導入節能設計，強化近零碳建築擴散效益，同時結合跨部會資源，建立綠領人才培育機制，回應營建產業轉型所需，厚植住宅部門減碳力道。一、老宅延壽與擴大自主更新：在地安養、自主都更財政支持董建宏指出，我國建築物普遍面臨「人屋雙老」挑戰。為此，內政部研提「老宅延壽機能復新計畫（114-116年）草案」，優先針對屋齡超過30年、無結構安全疑慮的4至6層集合住宅或6層以下透天住宅，提供耐震性能評估及相關修繕經費補助，同時結合衛生福利部長照3.0及經濟部深度節能政策推動，讓長者可以避免換屋困擾，安心在宅安居、在地安養，並降低建築碳排，該計畫將儘速報請行政院核定。此外亦洽商中央銀行研議銀行放寬自主都更貸款集中度管理，規劃由中央都市更新基金提供信用擔保，協助民眾向金融機構申請貸款，以降低自主都更過程中常見的籌資障礙。內政部政務次長董建宏及與談人綜合座談。（圖片提供／內政部）二、虛坪改革：檢討公設計算，推動交易透明董建宏表示，現行《建築技術規則》第162條雖規範免計容積項目與上限額度，但在實務操作中，部分建商在扣除避難、救災及機電維生等必要設施後，將剩餘空間額度規劃為非必要的娛樂交誼設施進行銷售，造成高公設比住宅產品充斥市場，未實際增加實用空間，反增加購屋負擔。為此，內政部推動「虛坪改革」，將高齡化社會需要的一般電梯增列為免計容積項目，另增訂了管委會設置面積的合理標準及上下限，導入「適質適量」設計思維，引導住宅產品之公設回歸合理配置。同時，針對《公寓大廈管理條例》現行將法定停車空間列為共用部分的規定，也將研議修法，明確區分「停車空間」與「居住公設」，未來停車空間（含停車位、車道及必要空間）將朝調整為「專有部分」方向規劃，除可核發權狀並出售，以貼近實際使用外，民眾能更清楚辨識「實際使用坪數」與「公設項目」，讓購屋資訊更透明，市場運作也更公平合理。三、近零碳建築：引領轉型，邁向淨零董建宏進一步說明，內政部推動「近零碳建築減碳旗艦行動計畫」，以公部門示範帶動民間投入，並由「擴大建築能效改善」、「老宅延壽及社會住宅低碳淨零」與「近零碳建築綠領人才培育」三大主軸為核心，公私協力加速住宅部門減碳。該計畫除持續推動建築物設置太陽光電、取得建築能效標示外，亦同步精進近零碳建築的技術與應用，預期累計至119年可達成減碳 6.7 百萬公噸CO2e 的目標。另內政部亦與環境部、教育部及勞動部等單位跨部會合作，共同推動綠領人才培育，協助營建產業在轉型過程中兼顧專業技術、就業穩定與社會公平，實現公正轉型，形塑更具韌性的永續建築環境。董建宏最後強調，「老宅延壽與擴大自主更新」、「虛坪改革」、「近零碳建築」三大政策環環相扣、相輔相成：老宅延壽與擴大自主更新讓建物更安全與節能、虛坪改革保障消費者權益、近零碳建築則引領建築產業邁向永續。內政部除已於9月5日辦理北部場座談會外，中、南部地區將接續辦理兩場座談會，廣邀建築公協會、產業界、學術單位及民間代表參與意見交流，凝聚共識、廣納建言，攜手推動我國住宅政策邁向更安全、更公平、更永續的新里程碑。
都更「1坪換1坪」？ 北市府：推動有難度
台北市屋齡超過30年的老房子日益增多，然而民眾與建商對都更的期待不同，成為推動都更的阻礙，尤其「一坪換一坪」往往成為都更破局的關鍵，日前台北市議會更有議員與官員因一坪換一坪議題槓上；北市更新處長陳建華坦言，每個都更案都是獨一無二的「個案」，在各項條件都不同的情況下，一坪換一坪推動有難度。根據不動產資訊平台資料顯示，今年第2季全台有逾483萬間屋齡在30年以上，比例達到53％，台北市有7成房屋屋齡30年以上，「年逾半百」的50年老屋，六都中以台北14.6萬間最多，占住宅總量也是最高，來到16.2％。北市府盼能加快都更腳步，但居民與建商的談判中，在房屋坪數分配比例的意見分歧，造成都更案的阻礙，其中「一坪換一坪」更是主要的爭論點。日前國民黨台北市議員李柏毅在議會質詢時指出，一坪換一坪現在做不到，未來更做不到，北市都更永遠遙遙無期，目前即便是北市精華地區的都更案，民眾都僅能分回約8成；以大安區為例，30坪房子都更後變成20坪，多數居民都不願意，那更偏遠、地段差的地區更難說服民眾都更。陳建華因一句「難以達成」與議員槓上，但他事後坦言，每塊都更案的基地都是獨一無二的個案，可能給相對的容積獎勵也不一定吃得下去，再加上也涉及地價高低等因素，都會影響一坪換一坪的條件，市府只能盡可能提供協助，但沒辦法讓所有人滿意，這是推動都市更新困難之處。陳建華解釋，一般在談都更時，成功與否主要端看三大因素，分別為「地價、造價以及民眾分回的坪數比例」，其中前2項是市場機制，尤其北市蛋黃區跟蛋白區本身的房價、地價就不同，蛋黃區的地價可能撐得起一坪換一坪，但蛋白區的地價本來就不高，再加入後天的市場因素，想要一坪換一坪就會比較困難。陳建華指出，以現實面來說，除非居民自主都更，否則還是要分享容積率給建商，不然建商無利可圖，投入都更案的意願就會降低，即便條件漂亮，找不到建商投入也是白搭。
銀行拚都更1／深知「弱勢地主拿不出錢重建」 一銀全梭哈自建100%融資
高雄城中城惡火，釀成46死41傷重大事件，也燒出老舊建物公安問題。總統蔡英文10月17日探視傷者時下令，中央和地方合作「加速辦理公辦都更老舊建築」。為何都更危老案難推動，經手上百件更新案顧問告訴本刊成功12字訣：「少貪心、少私利，多信任，願讓利」，「地主自地自建」最快速。據內政部統計，全國住宅量達891萬2,641棟，平均屋齡32年，以雲林縣的38.82年及嘉義縣38.26年居前二名，直轄市六都中，第一是台北市的36.31年，其次為台南市33.49年，桃園市則以26.88年屋齡最低。除了意外事件外，台灣地區地震災情頻傳，地震常造成國人生命傷亡與財產損失，凸顯老舊建築物耐震能力不足問題，因此政府頒布「都市更新條例」及「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，以獎勵融資方式鼓勵老舊建物更新重建。都更條例於1998年11月11日實施，截至今年9月底，共受理1378件，總核定960件，已核定事業計畫更新單元平均面積為2652.94平方公尺，約802.51坪，核定率69.67%；目前已完成483件，施工中198件，未動工279件，2020年疫情爆發一整年共核定86件，今年僅43件。北市仁愛、光復南路口的尚華仁愛大樓都更案，起初建商洽談合建提出抽成35％，等於15樓抽掉5個多樓層，只剩9個樓層讓原住戶分配，以致破局，遂改為地主自建方案。（圖／報系資料照）危老重建計畫受理及核准案件數統計，截至今年9月底，全國各縣市共受理2,286件，核准1,783件，核准平均面積為691.01平方公尺（約209坪），核定率為77.8%。第一銀行理都更案起自2009年4月「尚華仁愛大樓都更案」，到今年9月底止累積承辦都更案56件，核准融資貸款金額約550億元；危老案累計達66件，核准融資貸款金額約270億元，總計逾820億元共122件。「協助地主危老重建是一銀重要任務之一，承作案件從雙北到中南部皆有。」第一金控暨第一銀行董事長邱月琴向記者強調，「一銀針對『地主自地自建型』都更危老案，提供全額100%融資，儘速協助地主重建家園。」921大地震受災戶的「埔里中華商場」，原受到內部整合期長延誤重建基金協助重建之路，之後與一銀合作透過自主都更模式完成新屋。（圖／翻攝自google map）一銀承作的第一件尚華仁愛大樓都更案，位於北市仁愛路、光復南路口，雖由地主自地自建，但在一銀轉關係企業「東亞建築經理股份有限公司」（東亞建經）給予營建、建築法規、都更法規等協助下，加上一銀破天荒提供100％融資額度重建，從整合地主意見到開工破土，歷經3.5年。與一般建商貸款融資約莫5成比起來，一銀提供地主自建可融資到100%，打破傳統授信法則，算是鼓勵自主都更，消息一傳出，隨即吸引各方人馬關注，例如「埔里鎮中華商場」921大地震受災戶，以及台北市水源快速道路旁的「水源路四、五期」國宅，均循此模式完成都更自建。
公股行庫撐腰解決資金問題 台灣金融都更、現代地政聯手加速自辦都更
民間自辦更新推動不易，特別因重建資金籌措困難，讓整合到重建遙遙無期。台灣金融都更公司成立3年來，共計輔導超過600個危老社區，完成11個危老基重建，今(20)日舉辦3週年慶祝暨合作夥伴簽約典禮，未來與現代地政合作，專業分工打造全新都更模式。台北市30年以上屋齡已達63.42萬戶(70.43%)，新北市30年以上屋齡亦達75.62萬戶(46.08%)，老舊建物耐震不足，加速推動都更與老屋重建成為政府重要政策，但至今尚欠全方位能協助地主自主都更的全案管理組織。台灣金融都更公司為內政部及財政部集結台銀、土銀、合庫、華南、彰銀、台灣金聯…等多家公股行庫投資成立的都市危老更新公司，專責協助民間推動更新重建，董事長林旺根致指出，內政部營建署的住都中心做的是社宅和公辦都更，而台灣金融都更公司則是民間版的都更推動中心，專為民服務。林旺根詞時表示自己像是二次就業，他說，過去有很多行政經驗，但進到都更領域感到恐慌、責任重大，從中體認、學習非常多，都更速度很慢，坊間很多很好的成績，都更融資金額達1000多億，看起來好像很多，但他說，實際上還有更多危險老舊建築與社區需要協助。台灣金融都更公司擅長以金融為主要工具全案管理為風控手段協助地主自地自建，成立3年來，危老案件完成了11件的簽約。前營建署長陳光雄表示，過去民眾不願都更，害怕都更公司強勢賺取利潤，都更中心首要解決資金問題。台灣金融都更公司也宣布與現代地政聯盟合作，借重其全國逾500位專業地政士及經驗，「前期的協調整合」的專業，與台灣金融都更「後期籌資、營建及履約管理」結合，打造全新都更模式。現代地政聯盟董事長王進祥表示，都更立法23年，成效不足，都更要很順利往前推進，地主想法很重要，金融方面也影響續建機制，這幾個版圖無法拼湊，就沒辦法順利進行。地主很多利益、利害的糾結，認為有更多好處、建商賺太多錢、財產分配、稅費成本等因素，都需要金融與法律專業人士和地主協調，這就是現代地政存在的必要。王進祥也表示，前期墊款是大問題，代墊機制很重要，但是他們也希望用人脈關係來解套，以他經驗，合作建築師、估價師都能壓低前期墊款，或以勞務做投資，地主、現代地政和台灣金融都更公司也各出一點錢，以解決前期資金問題，會讓重建更輕易跨過門檻。對於收費機制，林旺根表示，可不做全案統包，將採分階段收費，有缺的項目才服務，各項目也能發包給更適合的業者。
自主都更最高800萬補助9/15截止 整建維護工程費有75％
內政部為鼓勵民眾參與危老整建、都市更新，提出最高800萬元的自主更新規劃補助，或整建、維護工程費最高75％補助，第二波申請將於9月15日截止，內政部呼籲，民眾盡快向所在地都市更新主管機關申辦。營建署在5月和9月，分兩批開辦自主更新老屋規劃費用補助方案，民眾若以「自主更新」方式辦理重建，可申請最高800萬元的規劃補助，5月份已有12案獲得補助。自主更新的優點在於住戶組成更新會，依據居住需求來進行更新，不受建商的影響，但也因此更需要政府輔導前期規劃。官員指出，補助800萬元是依照規劃所需，採取中間值給予補助，因為如果補助超過一半以上經費，就要進入政府採購法程序，申請時間將會拉得更長。自主更新的整建案要經過各地方縣市政府初審，再送到營建署複審，複審階段約需二至三個月的時間，接著依照複審意見進行調整，最後簽報核定。官員說，為了跑行政流程，採取上、下半年各一次的時程來開放申請補助。