興建資金
」
小基地悲歌2/小基地營建成本高1.5倍 建商嘆「用一流錢蓋三流品質」
新北市三重六張街建案,因開挖地下室施工不慎,造成兩旁鄰房傾斜、倒塌,該建案基地僅97坪,引發小基地施工品質、風險與開發效益的檢討。CTWANT記者調查,缺工讓營建成本居高不下,去年漲最兇的是機電工程逾4成,其次是泥作工。「小基地營建成本比一般工地高出1.5倍」,北市都更學會理事長、連雲建設總經理蔡漢霖直言,現在危老小案是「一流的成本,蓋三流的品質!」「雙北小基地營造成本,可能每坪就40、50萬元造價,比一般正常建案高1.5倍到2倍都有可能,很誇張啊!」蔡漢霖解釋,建案雖小,但也是五臟俱全,一樣要設計、監工,工人做半天工,要算一天工資,發電機、消防各項設備也都是一套,少不了,所以每坪造價相對較高。根據內政部統計,都市更新條例於1998年11月上路以來,截至2024年12月底,26年間全國各縣市總核定件數為1199件,完工數只有626件,已核定卻未動工的達321件;另,危老條例2017年5月上路至今8年,全國已核准共4069案,動工案件共2252件,也就是說,包括未拿建照及拿到建照卻未動工的就有1817件。另根據台北市建管處資料,核准的982件危老案中,有137件已備註失效,其中更有35件為已獲得滿額40%之容積獎勵。安信建經總經理張峰榮表示,在取得政府危老核准後,起造人應於180日內申請建照,至多可再申請延展一次,超過期限則予以失效,他認為「缺乏興建資金」是重要因素之一。「大部分建商應該都是申請都更或危老核准後,才發現發包不出去,因為成本太高了,所以遲遲不請照、不開工。」蔡漢霖就說,4、5年前,大小基地造價還沒有差那麼多,可是現在真的缺工太嚴重,為了搶人、搶工班,小基地只能付出更高的成本。立穩營造董事長陳舜智就說,現在國內工程去化量很大,民間在建工程以及預售案,箭在弦上不得不發的案子,還有政府2024年釋出公共工程7800億元的工程量,讓營造市場非常缺工,去年缺工最嚴峻的機電工程,一年來成本漲幅約4成,次之的是泥作工程,漲幅近1.5成。陳舜智表示,住宅大樓去年1月機電工程報價每坪約2.2萬元,一年內漲價到每坪3.6~4萬元,現在台北每坪機電要4~5萬元。(圖/讀者提供)陳舜智解釋,鋼筋綁紮、模板工能用引進外勞緩解缺工,但機電工程難以引進整合人才,隨智慧建築興起,一棟大樓的機電內容物比以前多3~4成;以前機電工程占整體營造成本約1成多,現在飆升到2成多,非常誇張。不只機電,幾乎每個工種都在「搶人大作戰」,CTWANT記者採訪建商、營造商、承包商,大家最苦惱的就是「工作已滿載,招嘸人」,除非提供更高工資誘因;而就算高價請到工人,素質也是參差不齊。一位不具名建築師就抱怨,「現在引進的外勞沒辦法溝通,做錯只能不斷敲掉重做;本國勞工也沒有比較好,要他做到應有的品質,好像是他給你的一個恩惠,這種情況下,我們要怎麼監造、要求施工品質?」另一不具名建商董座也有同感,「你根本沒有辦法要求工人,看他隨便做,你還要好聲好氣跟他拜託,『大哥,不要這樣』,稍微嚴厲一點,他就說『不然你找別人』」他嘆,「現在是甲方最卑微的時刻。」根據CTWANT記者了解,鋼筋綁紮工程的台籍勞工一天做400、500公斤,工資3000~3200元;外籍勞工一天可做1頓,工資2800~3000元。一名承包商坦言,台籍勞工確實工率低,老師傅也有「脾氣」,「工率、品質跟營造廠發包的預算有關,可以要求每場(工地)的品質在哪,但相對要求品質也會做比較慢,工資也較高。」陳舜智說,政府2024年釋出公共工程7800億元的工程量,創近17年新高,讓營造市場非常缺工,整體營造成本一直在往上。(圖/黃威彬攝、黃耀徵攝)蔡漢霖就說,現在營建業很明顯勞力供需失衡,就容易有炒作、哄抬的情況,像他們具規模的建設公司、手邊推案基地也不是太小,有時都還追不上營建成本的漲幅,更何況小型建商、小基地開發,用不起好東西,也請不到好工班,請到的工班也是天價,導致成本估算錯誤,不是開不了工,就是施工到一半的急踩煞車成爛尾樓,「小基地根本是用一流的錢、一流的工資,請三流的工人、三流的包商,真的很不符合經濟成本!」小基地旁的鄰房該如何自保?建築師陳逸軒建議,應盡力配合開工前鄰房鑑定,若有發現建物安全性隱患,能提早於施工前補強;工程中,注意開挖時房屋是否有明顯的裂縫或傾斜,若發現裂縫及劇烈變化產生,應立即向工地及主管機關反應,並立刻遠離建物。

新地標「台北天空塔」恐成爛尾樓?爆興建資金遭掏空10億 開發商回應
高度僅次於台北101的「台北天空塔The Sky Taipei」被稱為台北新地標,投資規模超過200億,原預計年底完工,不料今(30日)遭週刊爆出開發案疑遭掏空逾10億元,甚至傳有陸資介入,多人遭北檢搜索,最後恐成爛尾樓。對此,主導投資開發的碩河公司強調,The Sky Taipei興建工程正常進行中,公司營運一切正常。《鏡週刊》報導,碩河副董事長邱冠勳涉嫌挪用增資款,替董事馬廷海償還個人債務,甚至將TheSky Taipei產權質押給大陸券商,藉此規避投審會的審查。報導指出,北檢日前低調赴邱男、碩河前員工住所及辦公室搜索,初步懷疑台北天空塔興建資金遭不法挪用逾10億元。對此,碩河開發股份有限公司稍早在官網發出3點聲明:章經鑫先生自2023年2月接任本公司董事長後,旋即著手釐清公司財務,並已將公司遷至臺北市信義區松仁路32號12樓之1,以確保興建中之The Sky Taipei籌備事宜皆正常進行,本公司目前所有營運一切正常。對於任何不法行為 ,本公司將全面配合檢調作業,對涉案同仁決不包庇。茲因本公司業已遷址如上,報載搜索本公司等情節,應為搜索本公司遷址前之舊有地址,與本公司現階段之營運完全無關,特此澄清。碩河開發股份有限公司在官網發出3點聲明。(圖/翻攝自The Sky Taipei臉書)據了解,台北天空塔是一座興建中的雙品牌飯店、百貨公司摩天大樓,位於臺北市信義區松智路與松壽路口。興建基地為原中國信託總部大樓及新舞臺拆除後的創意貨櫃市集COMMUNE A7。樓高280公尺,完工後將成為北市信義區第2高樓,高度僅次於台北101。2015年10月30日,中國信託以新台幣151億元出售95%土地所有權持分給子樂開發與碩河開發。由買方負責拆除舊中國信託總部大樓。2017年10月30日,元大銀行主辦新台幣205.5億元的碩河開發聯貸案完成簽約儀式。2019年6月4日,Taipei Sky Tower舉行動工典禮。2020年,官方將英文名稱從「Taipei Sky Tower」改成「The Sky Taipei」。

都更拖字訣3/通膨怪獸吃掉自辦都更利潤 地主是否出錢看「這關鍵」
為了不讓建商分一杯羹而自辦都更的地主,原物料漲價潮中,有不少轉向尋求建商合建。中華建經、豐華開發總經理陳宗靈提醒,「有經驗的小建商在這波成本漲價中都岌岌可危了,沒經驗的地主又有什麼優勢自建?」「不過建商算盤撥得更精,開出的條件比以前更差,這一年多來明顯許多案子觸礁卡在那!」「過去地主不找建商合建,為了自己省下利潤,但最後發現原料上漲幾乎把利潤吃掉,於是回頭找建商談合建。」陳宗靈以3個階段來分析工料雙漲對自辦都更的影響。第一種,還在早期整合階段的,近期地主很明顯卻步,「以前自辦都更不僅老屋變新房,有些甚至還能獲利;在成本上漲後地主重新估算,紛紛發現自建不如過去預期,有所疑慮。」第二種階段,計畫已經核定準備要發包的,與原先預期的成本控制已走樣,明顯沒辦法抵付的案子就先停工;第三種在建工程中的,營造方要求增加預算,協調無果恐面臨中途解約、蓋到一半的爛尾情況,「有全案管理機制的,會尋求續建處理;沒有全案管理的案子,在融資辦理時雖也有續建機制的約定,但仍比較難執行。」安信建經開發經理譚又銓建議想走自辦都更的地主,挑選建經公司全案管理時,務必尋找有品牌、有經驗的大公司,同時須了解公司過去實績案例的服務品質。(圖/翻攝自安信建經官網)所謂的「全案管理」指的是自辦都更的地主,委託建經公司、金融公司等,以「代理實施者」的角色介入,向改建社區收取管理費用,「不過代管業者實則不需承擔任何改建上的風險,如近期因營建成本大漲。」另外,自辦都更還有其他執行上的困難與風險,安信建經開發經理譚又銓也補充,包括更新會辦理選商,過程易遭住戶質疑圖利特定廠商;前期須先募集一筆開辦費用,且如都更不成,開辦費將打水漂;各戶的金融條件不同,很難合理計算及分配坪數;改建後對外銷售的房屋沒有確切的「責任承擔者」,以及餘屋去化問題,都須由地主承擔風險。因此真正藉由自辦都更完成改建的案例才會這麼少。中華建經、豐華開發總經理陳宗靈表示,這一年來經歷通膨、工料上漲、利率攀升,打炒房政策,自建地主倘不願信任委託專業團隊(全案管理或合建方),自己承受負擔的風險壓力將更大且難以掌控。(圖/讀者提供)像是地主自建案在銷售時,經常碰到買方對於日後維修保固產生疑慮,導致銷售不順或是出售價格不漂亮。他進一步解釋,委任的營造廠承攬契約本就有保固約定,依內政部標準,一般結構保固至少15年起,非結構保固如廚衛浴、電子設備等約1~5年不等,「不過地主就是起造人,不論有沒有在保固期,都需肩負維修責任。」另外,自辦都更興建資金一般都是找銀行貸款融資,將來出售房屋再返還借款,但是房子沒有辦法順利銷售時,地主依舊是債務人。陳宗靈就提醒,雖可抵押餘屋返還建築融資的借貸與利息,但若碰上房價下跌,核貸成數不如預期,很難說未來會不會需要動用到地主口袋中的資金來償還本利,「對於大家以為自辦都更地主不需要自掏腰包,還是要看未來房價漲跌!」