變價分割
」 土地糾紛 變價分割 拍賣
持分博奕戰2／「共同持分」成有心人士獵物？ 地主可尋求三方案解套
台中文心中清捷運站周邊的水湳新興市場土地陷入變價分割危機，地主們雖百般不願，卻幾乎找不到脫身之道。台中地院法官開庭時建議地主可向市府申請核定是否能採「原物分割」，但受限於開發利益與法規最低面積限制，實務上幾乎不可行。地主們無奈質疑，《土地法》原意是處理繼承人之間持分問題，如今卻被「土地蟑螂」鑽洞利用，反讓真正地主被迫低價脫手家產，成為制度最無力的犧牲者。被告之一、77位地主中的陸敬民向本刊指出，水湳新興市場用地是多年前由其母親購入，此地之所以會淪為今日的風暴，源頭在於當初規畫時就埋下的一個「地雷」，整塊土地只有一個地址，屬於是多位地主共同持有，不像現今地號分割如此細緻，因此衍生漏洞可鑽取。地主陸敬民指出，法院一旦進入拍賣程序，若發生流標就會不斷降價，最後成交價有時只剩市價一半甚至更低，等同被迫賤賣祖產。（圖／黃耀徵攝）今年7月第三次開庭時，法官建議雙方可向台中市政府確認土地是否能「原物分割」，也就是每位地主擁有獨立地號，脫離共有狀態，原告也可自行出售其土地。然而，原告蕭姓律師卻主張原物分割將損害土地「容積率」，也就是開放空間與未來開發的潛在利益，此說法令地主們不滿痛批，根本是「吃人吃夠夠」。然而即使再不合理的條件，仍可符合法規程序，「土地蟑螂」的衍生，正是不法人士利用《民法》第823、824條關於「共有物分割」的規定，向法院聲請裁判分割；若法院審酌後認為「變價分割」是適當的處理方式，即會裁定拍賣。有些人甚至結合《土地法》第34-1條的「多數決處分」，讓整起訴訟看似完全合法，實則可能讓小地主血本無歸。陸敬民表示，部分法官誤以為拍賣是最公平的方式，卻忽略拍賣市場的現實，若拍賣流標就可能多次降價，對原地主極為不利。此案一年內就開了4次民事庭，速度快得離譜，地主們難以反應，感覺就像「強渡關山」，急著將人家的土地處理掉。最終若真的走入拍賣程序，自己只希望可以找來第三方估價師等專業人士，提出合理市價後，再依合理方式處理。對此，律師呂奕賢指出，立法者起初就認為「共有」不是理想狀態，因為一塊土地或建物由很多人一起持有，使用上很麻煩，因此法律的方向，是希望最後能回到「一人單獨所有」。實務上，只要有共有人要求分割，法院原則上會優先採取「原物分割」，也就是能切地就切地、能分建物就分建物；只有在不動產本身沒辦法分，或共有人太多、持分太零碎時，法院才會改採「變價分割」。呂奕賢建議，如果地主覺得有人想利用制度（像土地蟑螂或建商）逼土地拍賣，可以提出一套具體的「原物分割方案」，例如如何分地、各自取得哪一部分。只要土地客觀上能分割，法院通常會傾向採用這種方式；另外，地主也可以去整合其他年長共有人，只要多數人支持原物分割，法院不見得會同意變價分割。律師說明，法院拍賣通常以「一拍市價、二拍八折、三拍六四折」方式，不過若土地條件單純、買方容易評估，價格通常不至於太離譜。（示意圖／劉耿豪攝）至於拍賣流程，呂奕賢表示，法院在拍賣前一定會找估價師先估市價，不會用公告現值。拍賣價格一般是一拍市價、二拍八折、三拍六四折。只要土地或建物條件單純，拍賣價格通常不會太差。律師劉韋廷認為也可採「原物找補」方式，地主可向法官爭取由自己承受持分較小共有人的份額，再以法官認定的公平價額找補現金，避免土地被迫拍賣。對此，記者致電蕭姓律師的事務所，事務所回應指出，因相關訴訟仍在審理中，蕭律師不方便回覆。
持分博奕戰1／2.3坪想讓2.2億元土地變天！ 台中律師零星持分引爆77地主危機
台中捷運通車後，沿線土地成為不肖人士覬覦的肥肉，苦了世代守著家產的地主。一名地主向本刊控訴，有人藉「代償債務」巧取土地零星持分後，竟向法院起訴主張「變價分割」，試圖以現值37萬元的持分，逼迫整筆價值4千萬的土地走上拍賣命運。地主憂心，一旦土地進入拍賣程序，土地價值將大幅縮水，本可以自行保有利用的祖產，恐淪為任人低價掠取的「法拍破盤品」，家產被迫拱手讓人。台中文心中清捷運站鄰近兩大商圈，周邊服飾店、美食林立，更有水湳市場的特色攤位。距離捷運站步行5至7分鐘處有塊市場用地，因有遮雨棚，原被期待延續水湳市場的熱度打造「水湳新興市場」，最終卻因營運不順閒置至今。該地約268坪左右，除巷口兩間大店面仍開著24小時營業的爌肉飯外，巷內市場攤位皆已荒廢許久。本刊記者實際走訪鄰里了解實情，一名林姓鄰居指出，水湳新興市場外側幾個店面雖僅有後方防火巷被劃入本次訴訟的土地範圍，但店家早已明確表態反對「變價分割」。面對拍賣風險迫在眉睫，如今需要做的只能盡力團結所有權人，合作提出一致意見，盼能守住、不讓整塊地被迫拍賣。投訴人陸敬民是水湳新興市場土地的地主之一，去年因母親過世繼承店面土地，未料繼承後才發現此地早被有心人士盯上，對方多次狀告法院，意圖以「變價分割」強迫整塊土地進入拍賣程序。地主陸敬民去年繼承母親遺留的市場用地後，隨即收到多張法院開庭通知書，四處詢問才得知，有地主向法院提出申請，希望對整塊土地進行「變價分割」。（圖／黃耀徵攝）「一開始是收到過很多封法院函信」，陸敬民回顧，當時他拿著信去詢問鄰里鄉親，大家卻只回他「毋通插伊（不用理）」。因此沒有放心上，直到今年2月台中地方法院召開第一場民事庭，他才驚覺事情不簡單。陸敬民出席第二場民事庭時才弄清楚，提告人蕭姓男子是一位律師，也是市場某攤商的債主。因攤販無力償還債務，便以持有的土地持分抵押，蕭男取得小小一塊持分後，旋即對其餘77位地主提起訴訟，主張要將整塊土地「變價分割」，也就是透過法院強迫整筆土地拍賣，再依比例分配拍賣所得。據了解，原告蕭男手中掌握萬分之86的持分，換算面積2.3坪、公告現值約37萬元，市價約120萬元；而整塊市場用地共268坪，公告現值約4千萬，市價經在地房地產業者永慶房屋估算高達2.2億元。雖蕭男掌握持分占整體不到1％，但只要法院裁准變價分割，拍賣程序將牽動其餘所有地主，整塊土地都會被迫拍賣。有鄰居向本刊表示，市場後方巷內原是四合院，多年前遭建商以「變價分割」方式進入拍賣程序，最終甚至有地主以每坪僅5萬元的價格被迫售出，情況慘烈。（圖／黃耀徵）陸敬民不願將母親留下的土地被「賤價拍賣」，原本打算買下蕭姓律師的持分了結爭議，不料蕭男卻不願出售，聲稱自己先前已多次寄出通知，卻無人回應，如今只想透過拍賣程序讓法院來處理。然而，多數地主年事已高，甚至有多人旅居國外，因此難以整合意見，讓整塊土地的命運陷入被迫拍賣的陰影中。「當天出庭時，整個法庭像菜市場，被告多達三、四十人，大家輪流舉手發言。」陸敬民回顧，但每位被告不是講古、就是情緒宣洩，毫無法律重點，場面像是「秀才遇到兵」，法官難以判決，最終明確表示，「下次開庭不找律師、不寫狀紙，只能將整塊土地拍賣掉」。國民黨在地議員賴順仁辦公室楊姓主任也向本刊表示，附近不少民眾反映不願賣地，「像之前有位阿嬤就跟我說，這裡原本是她要住一輩子的地方，如果被拍賣，以後就沒地方住了。」楊主任說，市場內每位地主的情況都不相同，仍住在原址的住戶幾乎都反對拍賣；未居住於此的地主則認為，大家應先嘗試整合意見，或討論是否有更合適的處置方式。像靠近巷口、仍在營業的店面，就主張不願拍賣。對於原告僅持有2.3坪土地就想強制拍賣整塊268坪土地，楊主任覺得不可思議，坦言比例太懸殊，「法官其實也了解大概狀況」，以民間說法來看，「就是法拍屋蟑螂啦」。陸敬民感嘆，即便今天他成功買下原告持分，未來只要有另一位持分人再提起相同訴訟，仍會走上法庭、走向拍賣，「根本是一條沒有盡頭的絕路」。對此，記者致電蕭姓律師的事務所，事務所回應指出，因相關訴訟仍在審理中，蕭律師不方便回覆。
2.3坪零星持分槓77位地主 市價2.2億土地恐遭賤賣
台中捷運通車後，沿線土地成為不肖人士覬覦的肥肉，苦了世代守著家產的地主。一名地主向本刊控訴，有人藉「代償債務」巧取土地零星持分後，竟向法院起訴主張「變價分割」，試圖以現值37萬元的持分，逼迫整筆價值4千萬的土地走上拍賣命運。地主憂心，一旦土地進入拍賣程序，土地價值將大幅縮水，本可以自行保有利用的祖產，恐淪為任人低價掠取的「法拍破盤品」，家產被迫拱手讓人。
與友人合資買房！ 他想賣友竟開「3年前市價」 律師：自保只剩1選項
買房糾紛時有所聞，有民眾透露與友人5年前合資買房，房貸掛在自己名下，再由朋友匯款分攤，直到近期出現資金需求，希望能把持分依照實登價格賣給對方，卻被要求以「3年前」的市價轉讓，最終鬧上法院，對此律師直言自保只剩1個選項，最好還是能再多溝通。民眾在Dcard發文表示，大約5年前與朋友一起買預售屋，貸款掛在自己名下，原本說法友人每月匯款到指定帳戶，以房租模式分攤房貸，直到雙方為了出售持分撕破臉，甚至對簿公堂。原PO透露，自己近期有資金需求，提議把持分賣給朋友，對方主張以三年前的市價計算，並且主張扣掉房貸再行收購持分，由於住在房子內也拒絕賣給第三方變現，自己同樣也反對用三年前的行情拋售持分，希望比照現有實登行情，由於意見歧異只好訴諸法院。該民眾強調，提告友人有4大考量，首先是房子掛在自己名下，勢必影響未來的申貸條件，銀行會根據這筆紀錄評估核貸風險；第二個考量也是房貸風險，必須獨自承擔資金缺口；第三個考量是對方拒絕把房子肯賣給第三方，害自己的資金卡住；第四個考量是房價談不攏，無法認同用3年前的行情拋售持分，基於上述四點只好提告對方，請求法院強制鑑價並且拍賣處理。文章吸引留言，不少網友對案嘖嘖稱奇，有人表示「我只能說你是個人才，竟然跟朋友一起買房子」、「那就賣掉，給他三年前的價格的價錢」、「絕對是前男友或是前女友」、「你說他貪心想用便宜的價格買，那你要用漲價的價格賣就不貪心了嗎？不如各退一步，用原價跟漲價後平均後的價格」還有人建議表示「以我的經驗 最簡單最單純就是分割走法律途徑」、「我是地政士，共有物談不攏，申請變價分割可以解決你目前的困境」。針對原PO的疑慮，義理法律事務所莊勝榮律師直言，由於實價登錄僅供參考，原PO主張以實登行情出售持分「缺乏法律依據」，還是要與友人充分溝通，倘若對方不同意也沒辦法，似乎只剩分割共有物一途，不妨申請變價分割，因友人保有優先承購權，就看對方是否接受，但缺點是銀行鑑價可能會打八折，拍賣流標也會有折價風險。莊勝榮提醒，不論情侶或者朋友共同買房，最好把房子掛在其中一人名下，處理產權問題比較不會複雜，房貸分配也盡量避免匯款分攤模式，倘若日後必需處理掉房子，最好的方法是協議賣給第三方，變現後再均分資金，對彼此相對都有保障。 靜謐×自然×品味 衡美沚 高端生活家獨具慧眼之選 北士科最貴案每坪143萬！ 遠雄：輝達來了「沒大調房價」 泰嘉開發深耕九份子 《一字得》全新國際飯店級地標
百億少東考證照2／天成家族資產難估計 富三代拚國考「背後盤算」？
「我最近在準備建築師國考！」44歲的天成飯店集團副董事長張東豪20日才剛完成建築師考試。一位地產業者告訴記者，天成家族是「台北神秘大地主」，光是旗下台北天成飯店及桃園龍潭高爾夫俱樂部等土地價值就近百億，加上全台未公開地產，總資產難以估算。莫怪這位飯店業第三代接班人要考照，一來可活化資產，再者有助飯店新開發。天成飯店集團已故創辦人為何朝家，原只是台中豐原客運的一名司機，透過自學珠算和日語，在日據時代就當到豐原客運的會計。1930年代時，何朝家拿著800元北上創業，在台北縣新店開藥房、文具店，手上一有現金就透過標會在新店、景美一帶買地，然後出租店鋪，同時也經營戲院。天成家族的資產就是從這樣累積而來，而張茂松則是何朝家的女婿，年輕時是景美地區的基層員警，認識在戲院賣票的何朝家女兒，之後進入天成飯店做採買，最後被何朝家認可，成為集團二代掌門人。天成家族資產最近一次躍上新聞的是今年10月中，新店光明街上荒廢已久的「國賓大戲院」3拍約7.95億元流標。經媒體查證，該戲院過去由天成家族長期經營，亦是早年張茂松與夫人的約會地，張茂松也曾在該戲院幫忙排片，但因土地產權複雜，2019年時，有地主提出共有人變價分割，也就是將物件透過法拍變現分錢。當地里長也證實，「天成家族是光明街大地主，很多攤販都是跟他們承租。」天成家族在新店光明街也有不少房產持分，其中包括「國賓大戲院」(改名前為伊士曼戲院)，據聞，天成集團董事長張茂松就是在那結識夫人，年輕時也曾在戲院協助排片。左圖為歇業後、面臨法拍的現況。（圖／翻攝自google map、報系資料庫）而另一地方人士也向CTWANT記者分享，天成老老闆叫何朝家，有一子一女，40年前還曾和他一起打過高爾夫球，早期何朝家在光明街開旅社及電影院，約在民國60~70年間和幾位新店朋友有合蓋公寓，除光明街外，就他所知新店北新國小對面也有何家土地，不過天成開枝散葉，似乎股東好像也有不同的組合。CTWANT委由第一建經估算台北車站旁精華地段的台北天成飯店，和天成旗下面積最大、占地22萬坪的桃園龍潭高爾夫球場土地價值。第一建經研究中心副理張菱育表示，天成飯店為44年老屋，若不考慮建物價值，用今年6月台北天成飯店旁和泰產險出售商辦每坪土地成交單價約719萬元估算，天成飯店土地價值近50億元；而桃園高爾夫球場占地226,875坪，以土地每坪3.6萬元估算，估計價值約40.8億元，兩者相加約百億元。另一筆大面積土地則是花蓮占地2萬坪的瑞穗天合酒店，2019年新開幕，根據天成日前透露購入土地成本及開發共斥資60億元；另外天成旗下飯店也有不少是自有資產，這還不包括在新店、景美、林森北路、太原路一帶所擁有的零星物業，資產總值難以估算。「最近在準備建築師國考！」坐擁百億資產仍奮發考試的第三代接班人張東豪告訴CTWANT記者，旅館經營的前一個步驟是資產開發，在興建之前，規劃設計很重要，每個階段環環相扣，前端沒有處理好，後面就會浪費很多成本修改，若能在興建前決定很多事，便能事半功倍，因此希望自己在這塊多做努力。據了解，明年將開幕的「天成文旅-曉琉球」和「台中丰閣-樂捷」的室內和景觀設計，張東豪都親身參與。瑞穗天合酒店獲頒卓越五星認證，會後張茂松先行離開，留下張東豪帶著經營團隊於會後合影留念，也可嗅到張茂松已放手第三代主導管理。（圖／林榮芳攝）至於大家最關心的，具有44年歷史的台北天成飯店何時有都更計畫，張東豪說，從啟動到送事業計畫、開發完成，都更少說要十年，雖然自己基地750坪、產權單純早符合危老重建條件，不過張東豪似乎也盤算著目前都更能取得的容積獎勵較多，甚至也希望看看周邊有沒有機會擴大合建面積，「機緣到就會啟動！」張東豪淡淡回應。不過他也透露，目前天成在談的飯店合作案就有6、7件，地區遍布高雄、新北、花蓮，有全新飯店的委託經營，也有原本就有旅館執照的舊飯店，經過拉皮及重新裝潢委由天成管理。談起建築開發甚至都更，張東豪游刃有餘，看來這位少主不僅準備好將集團飯店事業大刀闊斧開展，或許也對日後家族資產的處置與活化能起到加速效果。