買賣契約
」 不動產 土地 國稅局 500萬 解約
清真寺被篡2／熬過拆寺還地風波卻被「自己人」出賣 穆斯林怒組自救會
台北清真寺於1960年成立，見證台灣與中東外交歷史，更是在台30萬穆斯林最重要的信仰中心，而該寺落成後風波不斷，好不容易熬過拆寺還地事件成為市定古蹟，半甲子以來由台北清真寺基金會獨立運營，卻被該基金會前董事長馬超彥轉讓產權給財團法人回教協會，如今還要求基金會付租金和利息，讓全台穆斯林串連組成自救會，共同捍衛台北清真寺權益。台北清真寺不僅是臺灣穆斯林信仰的核心，也是台灣連結伊斯蘭世界的重要象徵，1957年，時任外交部長葉公超在美國與沙烏地阿拉伯國王紹德相遇，並邀約邵德訪台，葉公超因而向台灣銀行貸款400萬元，在新生南路建成台灣第一座清真寺。而台北清真寺也得到多國支持，伊朗國王巴勒維及我國駐沙烏地阿拉伯大使馬步芳等人都慷慨解囊，紹德國王訪台之旅雖沒有成行，該寺又先後接待伊朗國王巴勒維、約旦國王胡笙等多位伊斯蘭世界領袖，見證台灣與中東的外交歷史。台北清真寺產權如今被轉到財團法人回教協會下，基金會更被驅趕討租金，讓穆斯林忍無可忍，成立自救會發聲。（圖／方萬民攝）但當年臺北清真寺興建委員會不清楚台灣法規，1958年以87萬元從地主手中買下810坪建地卻沒有登記過戶，且地主長期滯留國外，該手續因而沒有完成，地主在1987年回台後要求台北清真寺拆寺還地，雙方對簿公堂，經三審判決後認定雙方的確有買賣契約關係，土地屬地主所有，地上物則合法且有永久使用權，地主繼承人最終在1994年，以4.6億元賣給嘉新水泥。土地落入嘉新手上後，穆斯林們憂心忡忡，擔心台北清真寺恐被拆除，台北市民政局則居中協調，以容積率轉移方式補償嘉新水泥，保留清真寺原址，並將其列為市定古蹟，台北清真寺董事會也被市府指定為「古蹟管理人」，董事會則在2005年正式成立基金會，以基金會身分實際運營，穆斯林們以為風波過去而放下心中大石，沒想到清真寺在多年後又迎來危機。中國回教協會理事長張明峻（右四），遭控對多位穆斯林提出訴訟，試圖「以訟止論」，更掀起穆斯林怒火。（圖／報系資料照）不願具名穆斯林透露，馬超彥家族在台灣是「老回回」，深根多代且勢力龐大，他在2007年和2015年擔任台北清真寺基金會董事長任內兩度「自肥」，以董事長身分致函馬來西亞官方清真認證機構 JAKIM，放棄原屬台北清真寺的認證資格，由他新成立的社團法人台灣清真產業品質保證推廣協會（THIDA）取代。除此之外，馬超彥更兩度未經董事會決議，讓他實際運營的財回取得台北清真寺建物產權，2024年還向法院聲請強制執行，企圖驅離台北清真寺基金會，引爆穆斯林社群怒火。而馬超彥關係盤根錯節，他是成功大學電機工程學系學士，曾任台灣清真產業品質保證推廣協會副理事長、中國回教協會秘書長、內政部宗教事務諮詢委員、亞太伊斯蘭宣教會執行委員等多職，與中國回教協會理事長張明峻「合作」超過20年，一手壟斷清真認證的數億商機，在穆斯林世界可說是「喊水會結凍」，面對教親質疑卻是不斷提告，試圖「以訟止論」。「我們很多人都收到傳票，最後都不起訴，他想讓我們閉嘴，但我們更要站出來捍衛清真寺。」該位穆斯林透露，台北、桃園、新竹、台中至高雄、花蓮的教親都串聯自救，希望藉由這次行動，找回長年來被「溫水煮青蛙」騙走的權利，共同捍衛清真寺的一磚一瓦。對此，回教協會理事長張明峻否認對教親採取法律行動，反問「你知道他們做了什麼嗎」，並表示此事需見面、看到記者服務證後再談，不願再電話中多說，未針對記者詢問部分做出正面回應，記者致電回教協會實際負責人馬超彥和傳送訊息，但至截稿前未獲回應。
房子1個月就成交「買家竟是臨演」 他曝賣房陷阱：房仲低價套利
「房子上架不到一個月就成交，原來是中了圈套！」新北市一位屋主最近經歷了一場宛如電影情節的售屋詐局。他委託房仲出售一間20年華廈，原本慶幸遇到神速成交的「神隊友」，事後卻驚覺，那對出價爽快的年輕情侶買家，竟是房仲安排的「臨時演員」。更令人憤怒的是，這間「已售出」的房屋，不久後竟被同一房仲以更高價格重新上架轉售，屋主才恍然大悟自己並非運氣好，而是掉進了精心設計的「低價套利」陷阱。「掛人頭」黑幕：先卡位，再轉賣的快錢遊戲房地產部落客「賣厝阿明」今（12）日在《賣厝阿明 知識+》粉專分享這起案例，揭露了房仲業少數不肖分子的黑暗手法，在業內被稱為「掛人頭試單」或「假買家製造成交氛圍」。資深房仲業者透露，此類操作的核心目的有二：一是「自己吃掉再賺一手」，二是「演出成交穩住委託」。阿明指出，操作流程通常如下：當不肖房仲發現屋主開價低於市場行情，或預期短期內價格看漲時，便會找來人頭買家（如親友、員工或臨演）假意出價簽約。此舉能立即「鎖住房源」，阻斷其他真實買家或同業接觸的機會。隨後，業者便在短期內（有時僅數週）尋找真正的買家，以更高的價格轉手賣出。中間的價差，加上原本的服務費，便成為不肖業者輕鬆入袋的「快錢」。對屋主而言，則是白白損失了應得的房價，且因已簽約而難以追究。法律紅線：不只違反倫理，更涉詐欺與背信這類行為絕非遊走灰色地帶，而是已明確踩踏法律紅線。法律專家指出，若人頭買家與房仲從未有真實的買賣意圖與履約計畫，其合約目的在於欺騙屋主以低價出售，並從中謀取不當利益，已可能構成《刑法》的詐欺罪。此外，房仲身為受託人，本應為屋主的最大利益服務，此舉明顯違反忠實義務，也可能涉及背信罪。在行業管理規範上，此行為嚴重違反《不動產經紀業管理條例》，主管機關可對業者與經紀人處以重罰，甚至吊銷執照。更重要的是，這種「假成交」製造了不實的市場交易紀錄，扭曲了真實的房價行情，破壞了市場資訊的透明與公平。如何識破「演出」？屋主自保的關鍵警訊對於信任專業的屋主而言，要如何避免成為黑心劇本的主角？專家建議，在銷售過程中應密切留意以下異常跡象，這些可能是「假買家」的破綻：買家行為異常：對房屋細節、屋況、社區管理幾乎不聞不問；出價過程過於爽快，完全不加思索；對於交屋日期、貸款條件等一切配合賣方，缺乏一般買家應有的謹慎與磋商。簽約流程詭異：房仲不斷催促盡快簽約，以「買家很急」、「怕被搶走」等理由壓縮屋主思考時間；對於買方背景資訊（如職業、購屋目的）交代模糊，或提供的資料經不起簡單查證。售後市場監控：簽約後，屋主可不定時上各大房仲網站搜尋自家地址。若發現該物件在短時間內（特別是完成過戶前）竟由同一或不同房仲業者重新廣告銷售，且售價明顯提高，這就是最強烈的警報。建立防火牆：信任，但必須驗證此次事件引發網友熱議，不少人感慨「連買房都要考驗演技」。為了避免落入陷阱，屋主在委託售屋時，應主動建立「防火牆」：選擇信譽品牌：優先考慮擁有嚴格內部稽核制度、重視商譽的大型房仲品牌。要求資訊透明：在簽署斡旋或買賣契約前，應要求房仲提供「買方身分確認」的基本資訊，並有權知道最終簽約對象是誰。善用履約保證：透過銀行履約保證專戶進行價金保管，能確保交易安全，且流程相對公開，增加不肖業者操作的難度。房市交易金額龐大，資訊不對等始終存在。這起「神劇本」事件，再次提醒所有消費者：在追求快速成交的欣喜之餘，保持冷靜、留意細節、並選擇值得信賴的專業夥伴，才是讓資產獲得合理對價、避免淪為他人套利工具的真正保障。畢竟，房子的價值不該被演出來，而應建立在透明的市場與誠信的服務之上。簽約前仲介突告知「200萬屋主要收現」 網驚：還有人敢這樣玩讓你買不起房的「不是仲介費6%」 房仲怒吼：別把矛頭對準我們「動動嘴皮」就要拿6%？前房仲良心告白：只收1%服務費
斷頭解套術1／限貸令釀解約潮不爽賠15% 律師教4招「無痛解套」
政府自去年下半年起掐緊房貸水龍頭，民眾因「限貸令」卡死難交屋的災情越來越多，很可能房子沒買到，還要支付一大筆違約金。現在律師界也衍生出「斷頭商機」，專為走上斷頭台的無辜民眾尋找「免死金牌」，從預售屋買賣契約中找漏洞，再與建商談判，協議免解約金或向建商分期還款。根據《591新建案》統計七都預售案解約量變化，發現今年1~9月解約數達1930件，與去年同期相比增加了68.4%。其中台中及台南解約數量皆是去年同期的1.4倍及1.5倍，台北市則是增幅89.1%、桃園市78.2%。《591新建案》總編輯李忠哲觀察，除了適逢交屋潮高峰，解約數相對較多，也有些民眾確實因房貸卡關選擇解約，尤其是持有多戶且財務槓桿太高的族群，一旦貸款成數等條件不如預期，又不願或無法拿出更多現金補足自備款，就會選擇認賠殺出，使得整體解約數較去年直線上升。推估準備斷頭的、還在協商中的，數量難以估計。一位新北謝小姐就即將成為斷頭戶之一。她於2023年底為年邁母親買進總價約2,000萬元預售屋，原代銷表示可貸款8成；孰料，去年9月央行宣布第2屋貸款只能貸5成，讓名下已有房貸的她頓時傻眼，自備款整整比原先規劃多出600萬元，此時建商也向她催繳總價5%、100萬元的交屋款，她積極籌錢也籌不足700萬元。「我們事務所(客戶)也被斷了好幾顆頭！」康克爾國際法律事務所律師吳奕綸就直言，目前市場上房貸孤兒確實很多，因銀行核貸金額與簽訂合約時預期的貸款成數有落差，又無法短時間籌措到足夠的資金，被迫走上解約。吳奕綸原專攻智慧財產類的訴訟案件，因越來越多購屋人找他求援，現在也幫被限貸令打到、無法順利交屋的民眾，想辦法與建商協商。（圖／吳奕綸提供）吳奕綸表示，違約金通常訂為不超過總價的15%，以已繳金額為上限。以總價1000萬元來說，違約金最多可達150萬元；若總價2000萬元，最多可能賠上300萬元，「若碰上踩很硬的建商，很可能民眾沒買到房，還要賠付高額違約金，真的會欲哭無淚。」他因此幫購屋人歸納出4個「無痛」解套方法，以此有機會可主張無須支付違約金解約。第一是內政部公告之預售屋定型化契約第18點規定，「買方貸款金額少於預定貸款金額者，如屬不可歸責於雙方時，差額在30%內，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償；差額超過30%，賣方同意依原承諾貸款之利率計算利息，得以7年以上償還期限，由買方按月分期攤還，或是解除契約。」吳奕綸表示，因政策改變導致貸款出問題，過去在法院已有判決先例，此屬於「雙方都無法預見、也不是誰的錯」的情況，建商以「個人信用瑕疵」向買方收取違約金實屬不合理。第二種解套方式，是依預售屋買賣定型化契約第24點，檢查建商有無違約情事，買方得解除契約。吳奕綸舉例，像是檢查賣方有無違反「建材設備及其廠牌、規格」「開工及取得使用執照期限」之規定，以建材或工期違約，提出解除契約，甚至建商還可能需賠付買方違約金。第三種解套法，是依預售屋買賣定型化契約第6點第3項，主張面積誤差解約。吳奕綸表示，若確認土地面積、主建物或本房屋登記總面積誤差超過3%，買方可主張以此解除契約。要是建商置之不理，第四種解套法為主張建物瑕疵，吳奕綸表示，建商若有違法二工，或不動產說明書登載不實，例如未記載漏水、嫌惡設施，購屋人可先向建商進行協商，再依民法第252條主張減免違約金及主張物之瑕疵解約，或減少價金等理由向法院提起訴訟。建商透露，曾碰到不少在銀行貸款不順利的民眾，回過頭從驗屋或契約上找問題，以拖延交屋時間或協商免違約金解約。（圖／黃耀徵攝）不過這樣的做法，看在建商眼裡可能不是滋味，認為就是來「找麻煩的」。對此，吳奕綸無奈表示，購屋人、建商其實都是限貸令政策下被波及的無辜者，不過若站在案件委託人角度，也僅能以「挑契約問題」的權宜方法來協助客戶無痛解約。至於未來打算買預售屋的民眾，吳奕綸建議在「解除條約」上應做更詳細的解釋，目前常見解除條款看似保護買方，但實際上存在多個爭議點，像是未約定貸款期限及貸款成數定義、種類不明等，所以在條文上須留意約定貸款期限、貸款為成交總價的貸款成數，且不包括信用貸款或保證人貸款，避免日後爭議。
併購家樂福「交易價金重算」！統一獲退10億元差額
統一企業（1216）與統一超商（2912）於前年6月30日以10.02億美元（約合新台幣311.64億元）的金額，自法商家樂福手中回購台灣家樂福60%股權並完成交割。然而，18日晚間卻出現新的公告，最終交易價金經重新核算後為約9.7億美元，折合新台幣約301億元，較原先預估金額少了約10億元，法商家樂福因此需返還統一集團這筆差額。由於此消息與先前交割時程相距甚久，不少人一度誤以為是舊聞重提。據《自由時報》報導，統一集團對此僅簡要說明，最終金額依雙方在股份買賣契約中的約定進行結算。依據協議條款，須依台灣家樂福的現金部位、其他協議項目的實際增減情況，以及資產負債相關數據進行調整，核算後確定最終交易價為9.7億美元。熟悉併購流程的相關人士表示，在企業併購中，即使交易款已於交割時付清，仍可能在1至3年內（常見為2年）出現價金退回情況，主要與價格調整機制或保障買方利益的條款有關。最典型的包括：交割日時的資產負債數字是否達成原先設定的目標、交易後營運績效是否符合約定的EBITDA、淨利或營收目標，甚至包含如關店、重要員工離職等可能改變交割前承諾條件的事件。市場過去認為，統一與法商家樂福簽約時，台灣家樂福旗下擁有68家量販店、272家超市與頂級超市，以及部分量販店和物流中心的不動產資產；台灣家樂福當時也喊出年營收將達900億元。然而統一接手後，量販店一口氣減少5家，超市也少了12家，目前全台家樂福量販店剩63家、超市239家、Mia C’bon為21家，營收距離當初喊出的900億元目標仍未達成。此外，台灣家樂福工會的勞資爭議持續延燒，也未能達到原先對買方統一集團的承諾。綜合以上因素，法商家樂福依契約調整後，需向統一集團退回部分交易價金作為補償。
名流社區搶地1／詹森林、盧明光社區遭控強占民地 金石山莊一審慘賠6百萬
台北市文山區的透天別墅社區金石山莊，坐落在台北市綠覆蓋處最多的文教住宅區，環境優美但離塵不離城，不但社區幽靜住戶單純，還擁有獨立的庭院與車庫，吸引不少政商名流入住，甫卸任的大法官詹森林、政大法律學院前院長楊淑文夫婦，以及被稱為併購大王的中美晶、環球晶創辦人盧明光等人都選擇入住這裡，不料金石山莊這個令人稱羨的優質社區，卻遭控強占民地296坪，震驚法界和商界。金石山莊遭控強占民地案源於地主張氏兩姊妹，不滿296坪土地遭金石山莊社區無償占用長達30年，不但被免費當成社區籃球場和游泳池，而30年來的地價稅竟一直由張氏姊妹負擔，張氏姊妹忍無可忍，遂以「返還不當得利」為由，對金石山莊管理委員會提告，台北地方法院去（2024）年11月8日判決金石山莊敗訴，管委會須分別給付張氏姊妹595萬7,907元以及34萬636元，合計629萬8543元，管委會上訴中。台北地方法院民事庭判決金石山莊內的游泳池土地為張氏姊妹主張所有。（圖／翁靖祐攝）本案原告張貽玉及張如萍姊妹主張，金石山莊附設的游泳池以及籃球場所佔據的土地為2人所有，並以「返還不當得利」為由，將金石山莊社區管理委員會告上台北地院民事庭。張氏姊妹主張，父親張良生當初買下台北市秀明路一段附近土地，並將本案296坪登記在當時未成年女兒張氏姊妹名下，張良生1986年間和林燈燦簽訂合建房屋契約，將相關土地交由幸林建設股份有限公司興建金石山莊，並在兩年後申請建照。然而，幸林建設卻把金石山莊附設的游泳池、籃球場蓋在張良生未出售的土地上，而這兩塊土地所有權人就是張氏姊妹。張氏姊妹主張，此舉已經侵害了她們的所有權，提告請求金石山莊管委會返還占地的所受利益。分別給付張貽玉、張如萍1171萬6508元以及66萬9876元。金石山莊社區管委會則主張，依照幸林公司與住戶簽訂的買賣契約內容載明「公共設施：游泳池、網球場（本項社區住戶擁有永久使用權，各住戶應平均負擔清潔維護及地價稅等相關管理費）。」、「公共設施用地產權由原土地所有人持有，社區住戶有永久使用權。」故非無權佔用。金石山莊籃球場旁的人工造景土地，也被認定是張氏姊妹所有。（圖／翁靖祐攝）台北地院審理後認為，張良生雖曾出具「土地使用權同意書」僅是申請建照的行政文件，不代表建商或住戶在建物完成後仍有權無償使用該土地，因此管委會所佔用的籃球場和游泳池欠缺合法的使用權源，須支付張貽玉595萬7,907元、給付張如萍34萬636元，並須在土地真正返還給張氏姊妹前，須按月支付張貽玉每月10萬39元、張如萍 5,720 元，金石山莊管委會上訴後，全案正由高等法院審理中。本刊致電金石山莊管委會詢問回應，管理員表示將請主委回電答覆，不過至本刊截稿時間，仍未獲對方回覆。
團購裝潢淪詐騙4／代銷、裝修合作退佣行情曝光 傳基層沒拿到錢嘆「衰小」
土城「世界花園」裝潢詐騙案，住戶經由代銷推薦與奧拓公司合作，住戶控訴，事發至今，建商、代銷不聞不問。根據CTWANT記者調查，代銷和裝潢業者合作，一般退佣行情約5~8%。知情人士透露，「此案代銷底下的專案和銷售，根本沒拿到錢！」此次詐騙社區為知名建商「茂德機構」於新北土城暫緩重劃區推出的大型造鎮案「金城舞5-世界花園」，基地廣達6000坪，共 1510戶住家。成屋後委由「家河廣告」負責銷售，並於2025年7月交屋。根據調查，奧拓設計由林峻宏於去年6月以10萬元資本額成立，底下僅一名設計師，便是吳敬禹（又名費敬禹、原名費聿譁）。今年2月，林峻宏同樣又以10萬元資本，再成立家創無限。另有住戶提供資訊，吳敬禹還有另一張品澄設計公司的名片。除了「世界花園」，奧拓公司和家創無限公司今年5月還幫新北市五股「芳洲漾」接待中心舉辦母親節活動，帶民眾以VR虛擬體驗未來的家，教大家如何巧用鏡面、光線、動線讓空間放大。此外，三重的「公園yoyo」建案也有奧拓和家創的影子，兩案建商皆為漢翔開發，一樣屬茂德機構，代銷同樣是家河廣告，慶幸的是，目前尚無該案消費者指控受害。奧拓今年5月還在「芳洲漾」建案舉辦活動，該案同樣是茂德機構和家河代銷的案子。（圖／投訴人提供）知情人士告訴CTWANT記者，此案代銷人員是他朋友，日前一起吃飯時，還一臉憂愁怕被告，他透露，每戶有5~10%退佣，住戶的訂金入帳就收佣，但下面專案、銷售根本沒有拿到獎金，上面有沒有拿到就不清楚，覺得很「衰小」。一位住戶也證實，代銷曾經有跟住戶承認，「100萬裝潢款可賺5萬」，所以他們很積極幫奧拓推業務。他更抱怨，當初家河代銷人員多次主動致電住戶，推薦奧拓公司，甚至建案中展示的實品屋也由奧拓施工，如今受害戶尋求代銷與建商協助，卻僅得到「我們和奧拓不熟」的回應，態度冷漠，引發住戶極大不滿。而建商茂德對此案也表示只是跟家河代銷簽約，沒辦法干涉家河代銷要跟誰合作、請誰來裝潢樣品屋銷售，因此幫不上忙。代銷、建商都兩手一攤，不聞不問。另一位裝修業者就分享，裝修、冷氣、家電、家具等業者聯手組隊向代銷提案在業界是常有的事，「不過通常代銷選擇合作廠商，都會以價格低、退佣高的對象合作，會真的注重產品和售後服務的很少，退佣獎金5~8%是行情。」這位裝修業者，在全台北中南都有分公司，業內算頗具規模，以他這種規模，都難打進代銷體系，「需要層層關係，其中利益掛勾太大。」他說。另一位上市建商銷售業務高層就直白表示，通常小代銷找裝潢公司，根本沒有什麼很嚴格的遴選機制，有認識熟的就找來合作了。他分析，建商立場通常不太想多做裝潢，施工期長、工項更繁瑣、驗屋項目也更多，大多都希望房子賣掉就好。現在為了好銷售而送裝潢，如果是建商的策略，通常會以建材提升的概念去做，項目含在房屋買賣契約當中，也因為交屋量大，為了方便施工，通常不能客變；但若是代銷的銷售策略，裝潢合約就會像此案，由消費者自行與裝潢公司簽訂。他進一步說明，合約跟誰簽，錢就應該入到誰帳戶，未來風險承擔也就該由誰負責。初步研判，此案建商茂德機構應該不知情，應是代銷與裝潢公司的合作，在挑選廠商上的疏失。而裝潢業者可能一開始欣喜接了百戶案，但後來發現量太大吃不下來，索性選擇倒閉跑路，跟小建商出問題的縮影是一樣的。受害住戶特別感謝議員林銘仁，教大家怎麼寫存證信函和報案，分析之後該如何面對法律訴訟過程。圖為林銘仁議員辦公室主任李振銘。（圖／投訴人提供）新北市議員林銘仁表示，鑑於本案受害者眾多，已經發函要求新北市警察局刑事警察大隊以專案辦理，主動移送地檢署擴大調查，釐清裝修公司、代銷公司與建設公司之間是否有利益輸送的關聯，防止業者惡意脫產或潛逃，避免更多民眾受害。
金融內鬼2／彰化地面師詐團海撈3.7億 佯裝「貸款專員」遭判5年
震驚社會的「歐悅集團」詐騙案，最初是從執行長林冠宏等人涉嫌以假檢警、假投資等手法，對 12 名被害人詐取財物開始。但案情的關鍵，在於他們隨後勾結了地政士與貸款專員等，以「地面師」手法對被害人進行二度剝皮，透過不動產設定抵押的方式詐取 3.7 億元。今年9月底彰化地方法院對集團核心共犯吳棕睿判決出爐，以詐欺取財等罪判處有期徒刑5年，犯罪手法也跟著曝光。 判決書指出，吳棕睿與其母親王女是整個詐貸環節中不可或缺的核心，集團對外以「世臣理財」公司名義招攬急需資金的民眾充當人頭戶，而吳棕睿及其母親則利用其專業知識進行指導。集團成員裝成「貸款專員」，並協助被害人向銀行或融資公司申辦汽車貸款，並同步偽造一份「汽車買賣契約書」，製造出人頭是「購車」而非「借款」的假象。透過這種手段，集團成功讓多家融資公司核准高額貸款，詐取多間融資公司的資金。吳棕睿及其集團利用此方式，成功操縱至少16位人頭戶，造成金融機構巨額損失。彰化60多歲楊姓婦人除了兩處房產被以2700萬元抵押，還有其它資產遭詐，總計被騙走1.1億元。（圖／翻攝畫面）吳棕睿利用貸款服務作為手段行詐，集團成員先假冒台電人員、警官、檢察官等公務員名義，謊稱被害人楊女涉嫌洗錢，要求她申辦網路銀行，隨後由吳棕睿接手，佯稱可貸得新臺幣 2700萬元。吳棕睿協助楊女士將名下兩處不動產抵押，款項扣除費用後約 1575萬元現金，楊女士旋即依照假檢察官指示將這筆巨款全數交付給集團車手，另有900萬元遭集團操作轉出，吳棕睿也從中獲利78萬逾元。判決書指出，吳棕睿的主要任務是針對已被詐騙的被害人進行「二次吸金」，除了房產抵押案，在其他多起虛擬貨幣投資詐騙案中，集團成員會推薦資金不足的被害人聯繫「世臣理財」的吳棕睿申辦貸款，藉以籌措資金補足「虧損」。另名受害人曾女就是在吳嫌慫恿下，以分期購買香奈兒包包名義貸款10萬元，使曾女士實際到手8萬餘元後，立即遭集團車手取走。法院在判決中，將集團所使用的《詐騙教戰守則》視為重要的犯罪證據，該份資料由前渣打風控經理王女親筆寫下，詳細記載了銀行照會的標準答案，並提醒人頭在照會時不得提到「當鋪或代辦所收費」等敏感詞彙，甚至要求人頭戶申貸用途一律回答「現金備用」。員林分局報請檢察官指揮兵分5路，前往詐團據點搜索，查扣10多輛載具其中不乏有千萬跑車。（圖／翻攝畫面）法院認為，這份專業的教戰守則，證明了集團是有針對性地利用金融知識、實施詐欺。他們能將人頭戶向多家融資公司進行「二貸」或「三貸」，即便是車輛已被設定擔保債權，仍能透過欺瞞手段取得資金，這種專業的「犯罪腳本」嚴重影響金融秩序並對受害人產生不可抹滅傷害。法院最終判決吳棕睿有期徒刑5年，法院審酌吳棕睿在集團中扮演招募、指導及協調的角色，雖為重要共犯，但並非集團的最終決策者或資金主導者。檢方也於據點查扣空白貸款、教戰守則、教戰守則、工作筆記、客戶貸款申請書、電話個資、借據1本、筆記型電腦1台等罪證，依觸犯詐欺、洗錢防制法、組織犯罪防制條例等罪判處5年徒刑。知情人士透露，吳棕睿詐貸案母子聯手的判決，對台灣的金融業敲響了一記警鐘，這起案件的核心，並非傳統的偽造文書或人頭詐騙，而是資深金融精英利用內部的風控漏洞進行系統性犯罪。知情人士表示，這樣的犯罪不僅讓多家融資公司蒙受鉅額損失，也凸顯了現有風控機制在面對「內行人」的專業作弊時的脆弱性，呼籲所有金融機構，必須重新檢視其對「聯徵照會」、「資金用途追蹤」等環節的審核標準，以防堵下一波可能由「金融內鬼」主導的專業性詐貸犯罪。針對吳棕睿遭判刑，以及其母、前金融風控經理所撰寫的《詐騙教戰守則》等問題。本刊截稿前聯繫吳棕睿的委任律師黃鼎鈞。事務所表示，黃律師在桃園開庭，需隔日一早才能針對判決書內容及相關細節作出回應。本刊也致電歐悅集團詢問執行長林冠宏涉及詐騙等問題，該集團人員表示不太清楚細節，不便多做回應；至於林遭檢方求刑10年，後以300萬元交保後，是否還擔任執行長一職，該集團人員認為這是高層的內部訊息，不太清楚詳情。
愛妮雅遭申訴51件「連三季拒出席協商」 北市府啟動稽查
「愛妮雅化粧品集團」經常以路邊填寫問卷等方式，吸引消費者入店購買產品，台北市法務局統計今年至14日共受理51件申訴案，愛妮雅化粧品連續3季、13場次拒絕出席消費爭議協商會議，隨即啟動跨機關稽查，經查業者違反「美容定型化契約應記載及不得記載事項」，依《消保法》命業者限期改正，若屆期未改善得處3萬元至30萬元罰鍰。法務局昨指出，愛妮雅化粧品爭議多為業者不當推銷消費者購買產品，消費者事後想要退費卻被刁難，爭議金額從數千元至數萬元不等；經統計愛妮雅化粧品今年連續3季、13場次，均無正當理由未派員出席協商會議，北市消保官8月27日會同北市衛生局、勞動局、消防局及建管處前往愛妮雅化粧品民權西門市、欣洋門市稽查。法務局表示，稽查發現業者與消費者買賣契約違反「美容定型化契約應記載及不得記載事項」，包括契約審閱期間、會員權利義務、服務項目及施作前說明、解除契約退費相關規定、履約保障及業者得片面變更契約等項目，衛生局9月19日已依《消保法》命業者改正，如屆期未改善得處3萬元至30萬元罰鍰，可按次處罰。簡任消保官葉家豪說，愛妮雅化粧品邀消費者入店購買產品已構成訪問交易，消費者可依《消保法》7天無條件契約解除權解約，如果業者未告知可於7天內解約，消費者至遲可於4個月內行使解除契約權利。葉家豪表示，對於業者無故不到場協商尚無相關罰則，北市均依台北市消費者保護自治條例公告於法務局消保網，未來將按季視無正當理由未出席協商業者排名，必要時會主動聯合稽查以警惕業者。
全台購屋總價年漲幅排行 基隆大漲21%桃園嘉義排二、三
去年下半年起，全台房市急速降溫，依據內政部不動產資訊平台揭露，今年Q1全台買賣契約價格平均總價為1,328萬元，相較於去年同期的1,349.7萬元微幅修正1.6%。然而，若進一步觀察各縣市的房價表現，可發現基隆市異軍突起，近一年來平均總價從623.5萬元攀升至757.8萬元，漲幅高達21.5%，遙遙領先其他地區；漲幅第二為桃園市，上漲4.9%，其餘第三至第五名分別為嘉義縣、新竹市與苗栗縣。對此，中信房屋研展室副理莊思敏指出，當前房市呈現「有撐則穩，過漲則修」的分化格局，具備人口、產業與建設題材支撐的區域，房價得以維持平穩甚至微幅上揚；反之，部分利多提前反映、但實質建設尚未到位的地區，在此波市場修正中則率先回調。觀察近一年全台平均購屋總價漲幅最多的前5大縣市，北北基桃生活圈中的基隆與桃園，因房價較雙北親民，近年來吸引了不少有預算考量的外溢購屋人口，進而帶動區域房市交易量能的提升。而嘉義、新竹、苗栗等地，則受惠於科技產業題材發酵，在就業人口紅利的支撐下，房市依然保持穩健成長。對於一枝獨秀的基隆市，中信房屋基隆微笑台北加盟店店長劉展麟表示，基隆核心優勢在於房價基期低，儘管近年房價有所上漲，但基隆仍是北北基桃生活圈中少數能見到每坪成交價還落在1~2字頭的區域，再加上TPASS通勤月票上路，近年到基隆買房的雙北外溢人口越來越多，同步帶區域房市交易量能的走揚。目前基隆新案平均行情已站上4字頭，部分指標案甚至上看5字頭，新建案的上漲也成為推動整體平均房價走揚的重要動能。劉展麟指出，當前房市面臨的最大挑戰在於「貸款難」，在此背景下，投資客與置產客大量退場，換屋族也因貸款問題轉向觀望，使得在貸款條件上較具優勢的首購族成為市場主力，基隆房價相對親民，本就是首購族的熱門選擇，因此受市場波動的衝擊相對較輕。未來，劉展麟認為，基隆捷運計畫、基隆市港再生標竿計畫、貨櫃遷移計畫等等，都讓基隆房市前景充滿想像空間，建議有自住需求或打算長期持有的購屋民眾，不妨趁當前市場降溫、屋主心態放軟之際，積極看屋，大膽出價，把握入市良機。
法拍蟑螂起底2／買到的不動產只有皮沒有肉 地院公告不清成幫凶？
企業或民眾取得法拍不動產建物，豈料其中的水電路線等遭設定「動產擔保」項目，等於是買到房子的外皮，附著屋牆的管線設施竟不含標的之內，還遭「法拍蟑螂」索天價，買家最後多半妥協付出龐大金額平息風波。CTWANT調查，由於法拍案的不動產與動產分開，公告內容是否正列表示，牽一髮動全身，危險藏在細節中。 以合勤控參加苗栗地院的竹南園區法拍廠房一案來看，根據法拍公告載明，「本件拍賣標的物包括主建物之附屬建物（從物）及附屬設施在內」，但公告內容，並未清楚定義哪些是附屬從物，哪些是附屬設施。 因此當隨著廠房存在20多年的消防、水電、冷氣等設備，被登記為動產擔保物，以及整廠的管路電線也被他債權人主張為其所有，即是該案爭議的最源頭之處，這也是讓合勤控購買此法拍廠前無從可得知之處。 CTWANT調查，合勤控購得的竹南園區廠房，原為喬信電池，2022年7月該廠房及附屬設施已遭債權人丰榮智機聲請假扣押查封；隔年5月再遭曾姓人員將喬信廠房內冷氣冰機、鍋爐與電力設備，以動產擔保交易方式登記金額1200萬元。 一個月後，合勤控遇到的李姓債權人則是將喬信電池廠房內固定附著的消防、自來水、回收水、發電機及部分使用中儀器設備，以動產擔保交易方式登記，金額為264萬元。根據苗栗地院法拍公告載明，「本件拍賣標的物包括主建物之附屬建物（從物）及附屬設施在內」。（圖／翻攝法院公告）同時，債權人陽信銀行之查封拍賣申請併入苗栗地院民事執行處執行程序，去年2月，曾姓人員與李姓債權人簽立機器買賣契約，金額為1300萬元；隔月，李姓債權人取得前述債權。 而就在苗栗地院5月公告法拍該廠房之際，李姓債權人與喬信電池也以「附條件買賣」方式，將該廠房的固定設施等設備，於國家科學及技術委員會新竹科學園區管理局申請登記為動產擔保。 苗栗地院民事執行處也同步對同一廠房的「動產擔保」點交，也就是該廠房的水管電線、消防設施、發電機、自來水、回收水等固定附著物與部份使用中儀器設備等，但該債權人未拆除設備，而是等到不動產廠房法拍賣出給合勤控之後，才開始有動作。 CTWANT調查，根據經濟部的「動產擔保線上登記及公示查詢」系統，輸入喬信的統編，可查到四筆（二件附條件買賣、二件動產抵押）案件，債權人為李姓人員、陽信國際租賃與陽信銀行。 記者逐項點入，可看到動產擔保登記的動產明細項數各載明13項（機器設備或工具，擔保債權264萬元）、1項（機器設備或工具，擔保債權1200萬元），並無法得知每一項設備的名稱。 因此民眾雖可從此系統了解該廠房的動產擔保被登記的情況，但並無法很清楚了解哪些附屬設備是法院公告的拍賣標的物的範圍內？還是為其他債權人所有？ 對此，苗栗地院民事執行處回覆CTWANT記者說，「該案為法拍不動產，非法拍動產項目，因此不會在拍賣不動產的公告中，列出動產擔保部分」。 至於公告所稱的拍賣標的物包括主建物之附屬建物（從物）及附屬設施在內，為何麼沒有正列表示是哪些項目？苗栗地院對此起初並未給予進一步說明；在記者再次去電詢問時，仍強調上述說明之外，並表示該院無法對記者就法律部分給予解釋；而記者追問「公告載明的本件拍賣標的物包括主建物之附屬建物（從物）及附屬設施在內」的定義時，法院則請記者可以去參考《民法》的從物、物權編的不動產、動產等相關說明。對於記者在經濟部「動產擔保線上登記及公示查詢」系統上僅查詢到動產擔保項目，並無詳列每一項目的名稱，民眾又該如何得知參與法拍不動產的動產擔保內容時，法院則說「民眾確實無法從法院與該系統了解更詳盡的內容」。CTWANT記者也採訪到法界人士提到「參與法拍物確實常有以上無法很清楚了解標的物的內容的風險，因此價格相對來說較為便宜……」；曾擔任法官、現為執業的林李達律師則告訴記者，建議民眾可依公告內容向法院提出異議與救濟。
合資買地賣破億 高雄男偽造契坑好友私吞386萬
高雄市林姓男子2017年邀方姓友人合資購買875.7坪土地，約定日後轉售時依出資比例分配獲利，2021年12月林男將土地以1億1034萬元售出，林男竟偽造土地買賣契約書將售價改為8459萬元，私吞386萬餘元。橋頭地院審理後，林男被依偽造私文書等罪判處有期徒刑8個月，緩刑4年。判決指出，林男2017年邀方男共同購買高雄市共11筆合計875.7坪土地，土地登記在林男兒子名下，雙方約定將來轉售時依出資比例分配利潤。方男依比例15%，共轉帳587萬餘元至林男兒子帳戶，其餘85%由林男出資。4年後土地以1億1034萬餘元高價售出，方男要求查看契約書計算利潤，林男竟私刻印章、偽造不動產契約，將售價降為8459萬元，縮水近2600萬元，致方男同意依該金額計算利潤，詐得386萬餘元不法利益。林男於偵查階段否認犯行，至法院審理時才坦承，已與告訴人成立調解並完成賠償。法院認定林男不顧多年情誼，為貪圖不當利益而偽造文書詐騙友人，但考量已和解賠償，依偽造私文書等罪判處有期徒刑8個月，緩刑4年。
球員騙車2／樂天球員用重大事故車換雙門奧迪 自備合約疑有高人指點
職棒樂天桃猿隊球員林禹叡（原名：林耀煌）近期捲入購車糾紛，車商痛批林男透過同學介紹與其搭上線，要以2020年式Ford Focus ST-Line以「車換車」形式，貼2萬元購買2010年式2010 Audi TT雙門跑車，卻在交車當天認證報告尚未出爐的情況下，要求車商先進行車輛過戶，車商出於信任答應卻吃了悶虧。不僅查出林男Focus為「重大事故車」疑有隱瞞車況情事，甚至拒簽車商提供的買賣合約，堅持簽署自備的那一份，一系列操作不禁讓車商懷疑，背後是否有熟悉車輛買賣的人在背後下指導棋。車商負責人賴女表示，林禹叡當時僅提到排檔桿有問題無法進行認證，車商也報價40多萬元並取得對方同意，今（2025）年8月11日林委託同學將車從嘉義開上桃園，隔日車商見到實車並安排認證師鑑定，原想待認證出爐雙方確認無虞後再簽合約。不料林男卻以「當天要拿到證件」為由要求當天過戶，車商出於信任不疑有他，不料這卻是噩夢的開始。賴女表示當天車輛完成過戶後，即由林禹叡的同學將車開回嘉義交付給林男，並帶了賣車、購車等兩份合約讓其簽署，不料林男拿到文件後，以「要給老婆過目」為由將合約收走，最後落到岳母手上。岳母進一步稱車商提供契約不合法，卻提不出違法的部分，堅稱只能簽署他們的「制式合約」。兩日後認證報告出爐，顯示林禹叡Focus為「前後撞」加上引擎近乎報廢的重大事故車，車商當下立即聯繫林家，得到的回覆卻是：「買賣已經成立不該有後續問題」。賴女指出合約中載明若發現是重大事故車，車商有權終止交易退還車輛，懷疑對方明知車況卻刻意隱瞞，為規避責任才拒簽合約書。車商在確認是重大事故車後詢問林禹叡的同學，對方未透露車禍細節僅說曾自撞過。（圖／讀者提供）「我們不會去收這種車。」賴女無奈表示，「重大事故車」是指車輛的結構部件（如車身、底盤、引擎、變速器等）受到嚴重損壞，且修復後仍可能影響行駛安全。這類車輛在二手車市場中，通常無法通過認證，亦不被視為可銷售車輛，因此林禹叡若一開始就如實告知車況，就不會衍生後續爭議。為了避免類似情況，車商在交易過程中，應確保與消費者簽訂詳細的買賣契約，明確列出車輛狀況、保固條款及雙方責任。根據行政院公告的《中古汽車買賣定型化契約範本》，車商應在契約中載明車輛是否曾經發生重大事故，以及相關修復情況。相對的，消費者在購車時，也應實告知車輛是否曾經發生重大事故，以免雙方交易出現分歧。「可能是早就串通好。」車商從林禹叡急著過戶車輛，面對車輛問題迂迴態度及說法，到後續不願返還合約、拒付修理費，懷疑種種行徑彷彿早就擬好對策。車商目前已自費修復該輛事故車，但沒拿到合約亦未得到任何補償。車商表示，仍希望球員能正視問題並協商車輛後續事宜，不排除循法律管道追討損失。本刊致電車輛登記人林禹叡之妻，詢問相關爭議問題，對方首次接聽時表示當下不便受訪，並約定於10日晚間回應；然而記者依約於晚間撥打兩通電話，皆遭掛斷，截至截稿前未獲正面回覆。
第一次當車手太緊張？ OL獨坐公園見警太慌張反露餡
北市中正二分局廈門派出所員警日前巡經轄內公園時，發現一名女子穿著套裝，獨自一人坐在公園內，見警方靠近後明顯神色慌張，警方上前盤查後，意外發現女子身上裝有10萬餘元現金，果然發現騎車手身分，當場將人逮捕到案。據了解，38歲的陳姓女子日前被警方發現穿著套裝，獨自一人坐在公園內，且一見警方靠近就相當緊張。警方起初以為女子遭遇詐騙，孰料後續竟意外發現陳女身上帶有10萬餘元現金，且才剛與被害人面交完，準備將款項交給上游水房，未料卻先遇上警方盤查。據悉，陳女先前就曾與被害人面交過，收走33萬元款項，此次再前往收取25萬元款項，就可拿到2萬元的報酬，卻因看見警方太緊張而敗露。警方也當場查扣現金25萬元及假投資買賣契約書等證物。全案詢後將陳女依違反刑法詐欺罪、洗錢防制法等罪嫌移送臺灣新北地方檢察署偵辦。中正二分局呼籲，民眾如於網路或手機訊息上見有投資邀約，務必提高警覺，切勿輕信提供個資及投資金融商品。遇有疑慮請撥打165反詐騙專線查證或向鄰近派出所求證，以免受騙上當。
地標成爛尾2／質疑法拍拖延 住戶籲政府協助重啟程序
基隆市「海吉市」住戶指出，建商的債主在2019年已向法院聲請查封拍賣海吉市，但拍賣程序延宕5年，直到去年才開始執行拍賣，歷經3次拍賣都未成功，去年12月進行第四次的特拍，將原本打包拍賣的方式，改為以一戶為單位拍賣，結果賣出21戶，總共只拍得2.8億元，但法院將結案停止拍賣，海吉市的產權糾紛恐回到原點。得知消息的住戶與購屋戶喊話，希望政府能協助他們解決問題，重啟拍賣。興建海吉市的碩晟建設負責人李太行在2022年因詐欺罪遭基隆地院判刑6年6個月，上訴後由台灣高等法院在2024年4月改判6年有期徒刑，全案定讞；但海吉市的爛攤子還未就此結束，當初李太行因填補公司資金缺口，不僅預售屋抵押給金主，還把已經拿去抵押的房子，重複賣給多名買主，共有77戶的海吉市，卻被李簽下700多份的買賣契約，最後僅12戶完整交屋，其餘65戶淪法拍屋。海吉市的購屋戶侯小姐也是碩晟建設債權人，她表示，自己從2015年起開始借錢給李太行，每次五、六千萬，先後借了3.6億給李付款讓營造廠繼續施工，雙方約定大樓完工後就設定抵押權給她。但海吉市落成後，雖然侯小姐取得抵押權，但因為她來往兩岸經商不方便親自處理，加上有朋友勸她，一名女子擁有鉅額債權恐引來黑道覬覦，因此她委託遠銀資產一併處理她的債權。除了她之外，遠銀資產也整合了數家銀行與私人金主的債權，除了已售出並過戶給住戶的部分外，就剩餘的65戶向法院聲請查扣拍賣。侯小姐說，最後法院還變更拍賣方式，將海吉市分成一戶戶分開拍賣，並將在近期確定強制執行所得的分配表。她說，本來打包拍賣後，所得金額足以解決建商所有債務，但改為單戶拍賣後只售出65戶中的21戶，雖然遠銀資產的第一順位抵押權能因此受償，但海吉市欠債案也將因此失去拍賣的執行名義，一旦停止法拍，包括她在內的第二順位抵押權將因此無法求償，海吉市的「爛尾樓」現況恐怕也將持續下去。海吉市債權人侯小姐說，一旦停止法拍，不僅第二順位抵押權將因此無法求償，海吉市的「爛尾樓」現況恐怕也將持續下去。（圖／劉耿豪攝）侯小姐說，此案不僅是單純的債務，還牽動了許多購屋家庭的生活，海吉市社區因產權混亂而無法成立管委會，導致出入份子複雜；另外有買了預售屋，卻因為建商一屋多賣而無法入住的購屋戶，也因為停止拍賣，而喪失買回房屋的機會。她說，最後產權回到原建商手中，但建商欠款數億元尚未清償的事實沒改變，債權人必須再次提告，從頭走一次司法程序，不知到何時才能解決海吉市的困境。海吉市背山面海，距離基隆港西岸碼頭約300公尺，從建物高層可眺望整個港區。（圖／劉耿豪攝）律師鄧湘全建議，民眾購屋前，一定查詢建商或代銷公司的信譽，並在簽約前向銷售人員確認履約保證機制；購買預售屋時，更不可在簽約後就撒手不管，一定要勤走動，常到建築現場查看工程進度是否正常。他也建議，民眾購屋前可以直接詢問銷售人員「萬一出了問題，我的錢要如何拿回來？」要求對方明確指出賠錢、還款的條文，總言之，必須確認建商提出的擔保機制，只要對方是正派的建商，必然會完整回答這個問題，若是對方顧左右而言他，就不要冒險購屋，「反正房子那麼多，也不一定要買這一間。」鄧湘全說，近年來不乏傳出建商倒閉的消息，一旦不幸發生建商房子蓋到一半跑路，或是遇到「一屋二賣」的情況，建議民眾在第一時間就要採取法律行動，儘早提出刑事、民事告訴，確認並保全對方的財產，以保障自己的權益。
地標成爛尾1／建商一屋多賣遭查封 基隆港西岸地標尾大不掉
位在基隆市中山區的住宅大樓海吉市背山面海，但2017年「完工」至今超過8年，一樓外圍仍用施工警示條圍起來，入口大廳地板尚未舖設好，因為住戶數不足一半，也不能成立管委會，公共區域無法運作，沒有門禁管制與保全人員，成為半廢墟。從基隆港西岸碼頭往協和電廠的方向前進，大約300公尺後，可以看到一座13層樓高的建築，與周圍的房子相較，顯得相當宏偉，它就是當地曾經的地標「海吉市」；只不過，走近一看，可發現臨路的店面都還未裝潢，大樓的一樓全都用工程警示帶圍起，迎賓大廳尚未完工，入口處雖然有警衛台，但並沒有值班人員管制進出。占地450坪的海吉市完工至今8年，77戶的建築只入住約20戶，大多為空屋，住戶無法組成管委會，公共設施不能運作，昔日的地標成了當地知名的「爛尾樓」。住戶王小姐說，其實海吉市建築用料很實在，雖然多年沒有維護，看起來還很新，但因沒有門禁、部分電梯及機械停車位無法使用，為生活帶來很大的不便。（圖／劉耿豪攝）據了解，碩晟建設之前曾在中壢興建過數起中小型建案，進軍基隆打造海吉市的過程中，資金出現缺口，75歲的負責人李太行除了向銀行、私人金主借貸外，更涉嫌「一屋多賣」，把77戶住宅重複賣給金主與消費者，簽了超過700份契約，但最後仍付不出工程款，購屋戶也發現無法過戶，紛紛提告，李太行遭法院以詐欺罪判處6年有期徒刑，債權人也向法院聲請查扣拍賣海吉市。海吉市住戶自救會代表張先生說，他與部分住戶都是因為有買賣契約，跟建商「協議點交」（雙方當事人協議，一方將房屋、土地等標的物交付給另一方，並完成交接手續）後就暫時住在海吉市，因為《公寓大廈管理條例》規定住戶必須超過50%才能成立管委會，因此現在住戶只能成立「自救會」自己管理，只能靠自己解決公共水電、修繕的問題。「希望法院能夠重視這個問題，重視我們這些人的權利。」張先生認為，法院查封海吉市之後，拍賣了5、6年都沒能全部處理完，質疑是建商不斷地向法院陳情，才會拖延法院拍賣海吉市的程序，對他們這些個體戶很不公平，希望能盡快地重啟拍賣。住戶李先生說，當初建商承諾讓他們先搬進來，以後再補辦交屋手續，本來以為他們這些住戶可以補繳後續款項後，辦理過戶手續，但經過這麼多年，建商卻一再拖延，到現在什麼都沒改變，才驚覺被建商騙了。他說，「雖然這筆錢在建商的眼中不是很多，但在我們來講，就是我們家裡全部的財產。」海吉市因建商欠下大筆債務遭到查封拍賣，許多裝潢尚未完工，看起來像是荒廢建築，住戶擔心造成治安疑慮。（圖／劉耿豪攝）「我住在這附近，有一天從這邊經過，看他房子都已經蓋好了，連裡面衛浴設備什麼都有了，建商跟我講說兩個月過後就可以交屋，我就買了，結果一直拖，拖到後來聽人家講，才知道建商財務出問題。」購屋戶黃女士說，她在2017年花了4百萬的頭期款向李太行購屋，當初李還給她鑰匙，說她可以先行入住，她也先付費申請瓦斯管線，但突然有一天，發現門鎖已被更換，再也無法進屋，她提告李太行詐欺，雖然李已被判刑，但她的問題還是沒解決，希望政府可以協助，讓她能取得房子，不然她也可以不要一分錢的利息，只希望能把老本拿回來。住戶王小姐在2014年就以近千萬的價格，購買了一戶，加上車位大約60坪，是少數成功過戶的住戶。她說，雖然她已取得權狀也已入住，但目前社區一樓仍未完工，而且因為建商積欠工程款，地下停車場的廠商將機械式停車位的面板拆走，現在無法運作，住戶只能在附近找車位停。她說，希望法院能儘快將海吉市剩下的空屋拍賣，讓住戶早日進駐，成立管委會之後，把建築該修繕的地方修一修，出入有門禁管制、包裹收發，停車場也能恢復運作，「起碼我的車也不用去外面亂停了。」
3棟不動產遭詐賣！24歲男假冒公司代表再被捕 涉騙約2.9億元
日本大阪市最近爆發重大地產詐騙案，1名先前已因偽造登記等罪嫌遭調查的24歲男子，後來又涉嫌假冒不動產公司代表人，詐騙約14億5000萬日圓（約新台幣2.9億元）。警方今（22）日將他以詐欺罪嫌再度逮捕，目前正持續追查案情中。綜合日媒報導，大阪府警方表示，因詐欺罪嫌遭再逮捕的嫌疑人為無固定住址、無業的粂陵平。他涉嫌在2024年2月至3月間，與53歲公司董事福田裕共謀，冒充地產公司新任代表人，與2家不動產公司簽訂虛假買賣契約，騙取位於大阪市中央區的3棟不動產買賣款項。另依警方調查，粂陵平對買方自稱為公司70多歲前代表人的親屬，並稱已接手經營業務，進而完成詐騙行為。警方進一步指出，此案當時的法人登記與印鑑註冊資料皆已遭不法更改，法人登記地址為大阪市南區一處高層住宅，但粂陵平實際上並未居住於該地。警方指出，粂陵平在案發後於2024年3月曾前往泰國約1個月，期間疑似接受福田裕等人協助，意圖躲避追查。警方直到今年6月1日在名古屋市首次將粂陵平逮捕。粂陵平遭逮後向警方供稱，自己因參與網路賭博而累積數百萬日圓債務，他為了償還借款才加入詐騙集團。此外，警方表示，還有2名6、70多歲女性參與本案，她們涉嫌在2024年1月協助變更法人登記與印鑑註冊資料，但已在今年5月遭逮捕。大阪府警方目前持續調查此案，防止類似事件再度發生。
殯葬管理新制7月施行 內政部：消費者權益保障更周延
《殯葬管理條例》7月1日起將施行新制，明定12％管理費下限等規定，傳出有消保人士認為不利消費者。內政部今（16）日表示，此下限規定對於消費者提供一定的保障，塔位也並無不能轉讓情事。相關子法經過長時間討論，已完整建構對消費者的保障機制，新制不僅使管理費的運用更符合殯葬設施永續經營的目標，也更周延保障消費者權益。外傳有消保人士質疑，《殯葬管理條例》施行新制明定12％管理費下限不利消費者；骨灰（骸）存放單位使用權買賣定型化契約應記載事項將「永久使用權」修正為「非定期使用權」有不確定性；購買塔位指定位置未來將不能轉讓。內政部表示，新制相關修正均通盤考量實務狀況，並在對現行制度衝擊最小的情形下推動，且「骨灰（骸）存放單位使用權買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，也全程在消費者保護團體參與下，經行政院消費者保護會通過、行政院核定在案，新制不僅使管理費的運用更符合殯葬設施永續經營的目標，也更周延保障消費者權益。內政部說明，依照現行殯葬管理條例規定，業者與消費者簽訂私立公墓、納骨塔使用權買賣契約應明訂管理費，並設立專戶專款專用，如果雙方約定不收取管理費者，依現行規定應由總收取價金提撥至少10％作為管理費。而7月1日施行的新制是由立委提案，將現行管理費與「將管理費以外其他費用提撥2％交由直轄市、縣（市）政府成立殯葬設施經營管理基金」兩制合一，考量現行總提撥管理費及基金比例，約佔總收費之11.8％。為避免新舊制度差異過大對市場造成衝擊，內政部指出，當時提案委員建議管理費應佔收取費用至少12％，亦即業者向消費者收取的契約一切費用內至少有12％以上的管理費，此下限的規定對於消費者提供一定的保障。至於應記載事項將「永久使用權」修正為「非定期使用權」，內政部說明，這是考量殯葬設施均有建築物的物理使用年限，實務上「永久使用」沒有實現可能性，所以新制以設施自然老舊、無法修復為止的「非定期使用權」取代，並考量消費者購買存放設施時，該建物已啟用時間，並明定明定契約應約定其使用時間不得少於一定年限，與現行制度明文規定「永久使用權」是指「同意消費者供奉存放至骨灰骸存放設施自然老舊不能修復時止，雙方並應約定最少使用年限」內容並無大幅更動，新制只是將「永久使用權」名稱修正為「非定期使用權」，對消費者而言，並無不確定性。至於買賣塔位指定位置後，內政部認為，業者已無法將該位置販售給其他消費者，即購買人已享有該位置之專屬使用權，新制將指定至「樓區排層號」者「視為已使用」，而不能任意終止契約跟退費，如需將塔位使用權轉讓他人，現行及新制應記載事項的第18點已明訂相關轉讓過戶程序，並無新制後不能轉讓情事。內政部強調，殯葬管理條例有關私立公墓、骨灰（骸）存放設施管理費新制，自112年12月27日公布至今已逾1年6個月，其間管理費專戶管理辦法、應記載不得記載事項與定型化契約等相關子法，經過長時間之討論，已完整建構對消費者的保障機制，新法之施行將更有助於保障消費者之權益。
花740萬買珠寶…台南貴婦5年後鑑定「買貴了」 求償435萬結果曝
台南一名林姓貴婦在臉書認識珠寶公司的女員工，前前後後花了740萬購買鑽戒、耳環首飾，豈料5年後將這批珠寶拿去鑑定，發現自己買貴了，氣得提告求償合計435萬。法院經過審理後，判決結果也出爐了。根據《中國時報》報導，林婦2017年透過臉書認識珠寶公司的蔡姓女員工，對方稱擁有1顆印度商珍藏、等級極高的天然綠鑽戒指，市價130萬元，推銷她購買後，還拿出克什米爾藍寶、緬甸藍寶、紅寶及原擬送佳士得拍賣的紅寶耳環，因此她從2018年3月至2019年10月間，共花費740萬購買珠寶首飾。林婦與珠寶同業友人去年將這批珠寶首飾送去鑑定，卻發現天然綠鑽戒指所附的GIA證書所載內容與實物不符，並非綠鑽而是藍鑽；而彩色寶石的品質也與市價不符，僅有市價4成的價值，氣得她提告要求撤銷購買或解除鑽石買賣契約返還價金130萬元；至於彩色寶石，也要求返還多收的價金或賠償損失305萬元。對此，蔡女否認出售的珠寶有瑕疵，且林婦並未檢查，也沒及時通知有異常，應已認可珠寶無瑕疵，提起訴訟時效也超過除斥期間，因此於法無據。另外，珠寶買賣價格是自由市場下所形成的主觀合意價格，她強調從未向林婦保證或約定珠寶的「客觀市場價格」，市場上也無絕對的客觀價格標準，林婦所稱的鑑定價格，只是該珠寶商的主觀想法，難以認定珠寶有瑕疵。蔡女更表示，她交付林婦的珠寶，都和所附的GRS證書及GIA證書內容相符，足認她交付的珠寶與雙方約定的規格一致，並無瑕疵且無詐欺情事。法官囑託台灣聯合珠寶玉石鑑定中心鑑定，認定天然綠鑽和GIA證書所載一致，彩色寶石亦與GRS證書所載內容相符，因此駁回林婦的訴求，可上訴。值得注意的是，經鑑定的珠寶總價值達798萬，比林婦當年購買的總金額還高。
買房付訂後建商突「加100萬」折抵裝潢費 過來人搖頭：雙方價值認定有差異
有網友表示，原本和建商已經商定以2500萬元成交，但他付了訂金後，建商卻以「怕難向其他客戶交代」為由，希望改為「總價2600萬，再折抵100萬裝潢費」方式操作。該名網友在論壇Dcar上以「建商送裝潢變相折價對購屋者有什麼影響」為題發文提問，表示自己是首購族，最近看到一間不錯的新成屋，與建商協商雙方商定以總價2500萬交易。但在他在付了10萬訂金後，建商卻以「怕實價登錄後，無法向其他客戶交代」為由，要求改為將總價調升至2600萬元，但之後裝潢費可折抵100萬元的方式調整。他覺得這樣聽起來總價似乎沒差，但想問問其他網友，這樣操作是否合法合規？對買家來說是否會有其他負面影響？原PO表示原本已經和建商談定以總價2500萬元交易，沒想到建商之後又提出「總價調升至2600萬元，之後再折抵100萬裝潢費」的操作方式，他不確定是否會有問題。（示意圖／取自Pexels）此貼文吸引許多網友留言討論，有網友提醒，雙方對裝潢的價值認定可能有差異：「裝潢是誰做？若是建商幫你做，建商覺得『市價』100萬，但你不一定覺得有到100萬，不如讓建商幫你付你找的裝潢公司的費用」、「建商叫包商做，肯定成本不到100萬」，若真要按此方式操作，建議原PO改用其他能明確認定價值的方案，例如提供等值家電提貨券：「我自己是跟建商說，我要家電，不要裝潢，然後建商給我廠商的提貨券讓我自己選喜歡的家電」。有網友指出，雙方對裝潢價值的認定不同可能引發爭議，也有網友認為，建商可拿到較低的裝潢成本，實際需要付出金額未必真的有百萬。（示意圖／取自pixabay）此外，也有網友指出，這樣的操作會影響房屋紀錄上的取得成本：「影響就是你房子沒有那個價值但實登卻有，到時候賣的時候可能裝潢的錢全部賠進去都不夠，就算不賣，到時也只能看別人漲」，也有網友轉貼其他新聞，之前財政部高雄國稅局曾提醒，個人向建設公司購買房地產，如有取得銷貨折讓、折扣，應以實際支付金額作為取得成本。個人向建設公司購買房地，如簽訂買賣契約後取得減價折扣，實際支付金額低於買賣契約書簽訂價金，未來出售該不動產時必須記得應以實際付款金額作為買入成本。原PO隨後也在留言中回應，感謝眾人的提醒之，也表示自己不想因此冒不確定的風險，目前不打算簽約了。想買投資客房省裝潢？ 他喊根本不划算 內行揭3原因寧送家電也不降房價？ 專家曝最後防線：市場仍未絕望去年Q4新案交易量腰斬 這2地最凍 建商自救「送家電、裝潢」
爸媽賣我的房，簽約就算數？最高法院說「不」！看懂未成年子女財產的「處分」大小事
家中的寶貝子女，可能因為繼承、長輩贈與等原因，年紀輕輕就擁有了自己的財產，例如一間小套房或一筆存款。依照我國民法1087條之規定，這些都是屬於未成年子女的「特有財產」，應由父母共同管理。不過父母雖然有權使用、收益這些財產，但法律同時也劃下了一道重要的紅線：民法第1088條第2項但書規定：「非為子女之利益，不得處分之。」這句話聽起來簡單，但所謂「處分」到底包含哪些行為呢？是不是只要房子還沒過戶，父母就算跟別人簽了買賣契約，也不算「處分」呢？最高法院在一則判決中做了重要宣示。【案例分享：小華的房子差點飛了？】小華的爺爺過世後，留下了一間小公寓給當時才10歲的他。但小華的爸爸最近做生意需要資金周轉，情急之下，便想把小華名下的這間公寓賣掉。他很快找到了一位買家陳先生，雙方也談妥了價格，並簽訂了買賣契約。雙方約定陳先生先給付二成價金，但先不過戶，若小華的爸爸一年內有返還這筆錢，只要給付利息後，雙方就解除買賣契約。小華的爸爸心想：「雖然賣房子的錢是要先拿來周轉我自己的生意，但只要房子還沒辦過戶，應該就不算『處分』小華的財產吧？等我生意賺錢了，再解除契約就好」，但小華的姑姑知道了這件事，非常擔心，這樣做真的合法嗎？會不會損害到小華的權益？【法律充電站：最高法院怎麼說？】這個案例的疑問，即最高法院110年度台上字第1902號民事判決所要處理的核心問題。這則判決做出幾個重要的法律見解：1. 「處分」要從寬認定，不只看最後一步！ 最高法院明確指出，民法第1088條第2項但書所說的「處分」，必須從廣義來解釋。它不僅僅指最後把財產所有權移轉給他人那一步（法律上稱為「物權行為」，例如辦理房屋過戶登記）。2. 簽訂買賣契約等「約定」，也算是「處分」！ 更重要的是，法院認為，所謂「法律上的處分」，除了「物權行為」外，還包含了承諾會負擔義務的行為（法律上稱為「負擔行為」）。例如： 簽訂買賣契約 答應贈與財產 為他人作保證 簽發票據等等這些行為雖然還沒有立刻讓財產易主，但已經讓子女的財產未來可能要承擔一定的法律效果或風險，所以也算是廣義「處分」的一環。3. 一切以「子女利益」為最高原則！ 無論是簽訂契約（負擔行為）還是辦理過戶（物權行為），都必須符合「為子女之利益」這個大前提。如果父母代理子女所做的「處分」行為（包括簽約），並非是為了子女的利益（例如像案例中小華爸爸是為了自己的生意周轉，而非小華的教育、醫療或生活所必需），那麼這個「處分」行為（包括簽約本身）就可能因為違反《民法》第1088條第2項但書的規定而無效。【判決啟示】1. 對父母的提醒： 父母代管未成年子女的財產時，務必將子女的利益放在第一位。任何涉及到子女特有財產的決定，尤其是可能導致財產減少或增加負擔的行為，都應審慎評估是否「為子女之利益」。例如，是為了籌措子女的教育基金、醫療費用，還是單純滿足父母自身的需求？界線需要非常清楚。2. 對與未成年人財產交易之第三人的提醒： 如果您要向未成年人購買其名下房產（由其父母代理），尤其是未成年人因繼承、贈與或其他無償取得之財產，法律上都屬於是特有財產，此時交易上應更加謹慎。即使只是簽訂契約階段，如果該交易明顯不是為了未成年人的利益，未來該契約仍有可能被認定無效。必要時，可要求父母方提出能證明是「為子女利益」的相關文件，以保障交易安全。