跌最深
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北市中古市場量縮3成 40坪以上老公寓成「領跌先行者」
央行信用管制、限貸令持續發威，中古屋市場首當其衝，台北市公布6月建物買賣移轉棟數，整體較去年同期衰退超過2成。台北市不動產仲介同業公會理事長蘇金城指出，去年919打炒房後北市中古市場量縮約3成，老舊公寓領跌，其中又以萬華、文山區等北市蛋白區受影響最深。台北市地政局日前公布6月建物買賣移轉棟數資料，全市交易2037棟，較去年同期衰退22.2%，其中跌最深的是中正、松山、大同，跌幅分別為42.7%、39.4%、39.1%，而信義、大安、中山等蛋黃區也都有3成以上的量縮，只有內湖勉強維持平盤。蘇金城今日出席公益路跑活動，他直言，現在就是「量縮價跌」的格局，屋主願意讓價，相對成交的比例就會提高。根據他觀察，目前北市中古市場相較去年919第七波打炒房前，成交量縮3成，價跌3~5%，萬華、文山等蛋白區，價格跌幅可能超過5%，而北投和南港卻因為有輝達和經貿園區利多，價格跌幅不明顯。台北市不動產仲介同業公會理事長蘇金城指出，目前市場上最辛苦的產品就屬40坪以上老公寓，總價高、貸款成數低、市場需求少。（圖／林榮芳攝）他也表示，公寓、小套房最早投降，在去年9月起跌，大樓到12月才跟進，目前市場上最辛苦的產品就屬40坪以上老公寓，不但房貸年限短、總價高、月付金壓力大，再加上現在三代同堂的機會不多，吸引力大不如前，讓老公寓成為領跌者。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐也表示，限貸令下，銀行核貸審查嚴格，若貸款成數不足，就會導致自備款提高，就算總價低，但是初期現金需求高，因此對於資金有限的小資族而言，屋況舊的老公寓顯得更不吃香。不過老公寓也有搶手產品，蘇金城說，老公寓中的2房，是最符合目前居住所需的房型，但是偏偏2房也是市場中最少的產品，相對丟出市場銷售的數量也少。面對目前價、量雙雙下滑的情況，他強調，市場氣氛已轉為「買方市場」，以買方身分、負擔能力、負債比等銀行貸款作為出價衡量標準，「現在的大利空對購屋者來說就是入市的最佳時機！」大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶也認為，交易量持續冷凍，市場氛圍逐步往買方市場傾斜，此波空頭氛圍之下，屋主對價格有所鬆動，若是本身為無房貸、無房產的「真首購族」，且具財務負擔能力，願意進場並大膽議價，有望能以「甜甜價格」買得頗具CP值的好房。至於是否會出現仲介倒閉潮，蘇金城表示，前幾年市況好時仲介有賺到一些錢，目前出現的轉折，大家還撐得過去，北市總價高，靠得不是成交件數而是服務費，要發生倒閉潮的情況不是很高。
北市房市交易量年縮24% 公寓「跌回去年1月水準」
台北市地政局公布6月建物買賣移轉棟數資料，全市交易2037棟，較去年同期衰退22.2%，其中跌最深的是中正、松山、大同，跌幅分別為42.7%、39.4%、39.1%，而信義、大安、中山等蛋黃區也都有三成以上的量縮，只有內湖少兩件，勉強維持平盤。進一步總結上半年房市表現，北市交易量年減24%，而與5月相比，交易棟數卻出現17.6%的反彈，尤其南港、大同兩東、西區門戶計畫的大量推案區更出現七成以上的成長，只有松山、信義、北投三區不見起色，呈現負成長，從上半年、年增到月增的三個時間段來比較，整體頗有降幅縮減、市場回溫之勢。（圖／台北市地政局）台北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長蘇金城分析，房市長線修正，但短線是否持穩、向上，或是維持長U型底部盤整，仍待觀察。但央行第七波選擇性信用管制持續發威，而且不動產集中度具體量化改善方案還要滾動式執行到年底，若信用資源的大餅仍導向交屋潮的貸款需求，則房貸申貸的困難難解，交易量恐怕深陷窒息量。另外從價格指數來看，全市住宅價格的最新綜合指數為128.39、月減1.5%，回跌到去年8月的水準，如果細部分解到各產品，則產品佔比最高的公寓類跌勢最大，跟去年8月相比，跌幅為4.8%，價格更已回落到去年1月。蘇金城表示，從房價趨勢來看，北市住宅價格的歷史高點落在今年2月。公寓、小宅最早投降，在去年9月起跌，大樓則要到12月才跟進，可見第七波信用管制已經應證「量先價行」的趨勢，把過去一年硬撐、虛漲的漲價逐步吐回，也基本上回應央行對於房市過熱、價格回跌、漲價的預期心理消失的三個管制目標。蘇金城分析，老公寓產品跌勢最重並不意外，因為這類產品多數屋齡已超過40年，不但房貸年限短、總價高、月付金壓力大，加上三房格局不符合現代首購族偏好，吸引力大不如前。原本部分地區有重建預期，但近來缺工缺料、推案速度趨緩，讓重建題材失色，公寓價格自然承壓，成為本波修正的領跌者。面對目前價、量雙雙下滑的情況，市場氣氛已由過去的「賣方市場」轉為「買方市場」，以買方身分、負擔能力、負債比等銀行貸款作為出價衡量標準。蘇金城建議，2023年底因新青安政策帶來的特殊熱度已消退，當前正是近七年來難得的議價入市窗口，具備自用、置產需求的買方應審慎評估、積極掌握時機。台灣速限怎麼定？ Cheap轟「有車禍就限」：多少全憑感覺颱風搶修救災！ 勞動部提醒業者「保護好勞工」：違規開罰30萬丹娜絲來襲沒放假挨轟 侯友宜：專業判斷
台股本周大盤指數跌幅約為0.27% 航運股跌最深達8.19%
據臺灣證券交易所統計，2021年7月9日發行量加權股價指數收盤為17,661.48點，較上周五（7月2日）的17,710.15點下跌48.67點，跌幅約為0.27%。台灣50指數收盤為13,677.35點，較上周的13,765.23點下跌87.88點，跌幅約為0.64%；寶島股價指數收盤為20,115.93點，較上週的20,148.67點下跌32.74點，跌幅約為0.16%。台股本周交易概況。（圖／翻攝自證交所網站）而在產業別指數方面，產業漲幅以玻璃陶瓷類指數上漲4.63%為最大，跌幅以航運類指數下跌8.19%為最大；未含金融類指數下跌67.99點，跌幅約為0.44%；未含電子類指數下跌182.14點，跌幅約為0.88%；未含金融電子類指數下跌293.23點，跌幅約為1.57%。本周集中交易市場總成交金額為3兆4.16億元，全體上市股票成交金額為2兆9,326.86億元，股票成交量週轉率為4.94%，各產業上市股票交易情形如下。成交金額前三名為：第一名，航運類1兆2,511.33億元，占全體上市股票交易金額42.66%；第二名，半導體類5,697.34億元，占全體上市股票交易金額19.43%；第三名，電子零組件類2,375.44億元，占全體上市股票交易金額8.10%。成交量週轉率前三名產業為：第一名，航運類24.07%；第二名，玻璃陶瓷類20.86%；第三名，鋼鐵類15.09%。累計今年年初開盤迄今共123個交易日，集中市場總成交金額為52兆9,046.60億元，市場日平均成交金額為4,301.19億元，股票成交量週轉率為124.61%，股票日平均成交量週轉率為1.01%。2021年7月9日全體上市公司市場總值為新台幣54兆1,059.41億元，較上週(2021年7月2日)市值54兆1,921.54億元減少862.13億元，減幅約為0.16%。
拒當韭菜2／威宇靠高周轉率 獲利翻四倍
威宇大三那年受同學啟發，想要了解投資，於是花了兩年時間看遍台大圖書館裡跟財經或投資有關的書籍，將近五百本。威宇一邊閱讀，一邊拿出二十萬元資金進入股市實戰，他選擇單押一檔，達到停利點就出場再換一檔，接連買賣正新輪胎（2105）、豐祥-KY（5288）等個股，資本翻倍再翻倍，二年後資金就破百萬元。二○一三年威宇就讀台大土木研究所時，在一場投資論壇上認識同樣奉行價值投資理念、小三歲的學弟阿堯，兩人一拍即合。當時阿堯念台大經濟系，也是台大證券研究社社長。擔任台大證券研究社社長期間，阿堯（右2）定期舉辦活動、參加競賽，並邀請名人來演講。圖為阿堯與社團成員參加「全國個股分析競賽」。（圖／阿堯提供）威宇畢業後到財報資訊平台「財報狗」行銷部工作，阿堯也去當實習生，兩人還一起赴美參加控股公司波克夏（董事長為股神巴菲特）的股東會，現在更在「大慶證券」共事，威宇擔任行銷顧問，阿堯則是研究員。「我的研究方法很簡單，就是尋找跌最深的產業，然後從中挖掘寶藏。」威宇說，跌多的產業，才有機會用便宜價格買進有價值的個股，「重要的是，投資前要花時間了解股價落後的原因，是否被市場錯殺？未來還有沒有成長空間？有別人沒看到的珍寶？」依據這套「慘業裡淘金」理論，威宇在二○一九年布局買太陽能股，隔年股價上漲二至三倍；今年這波原物料起漲前，威宇就比別人提早近一個月布局散裝航運，「因為各國都需要原物料，必須靠交通運輸，所以看到原物料漲，不能去買原物料股，而是要去布局下一波會漲的產業，這樣才能獲利更多。」去年底「威宇&阿堯」頻道舉辦線下聚會，阿堯和威宇上台分享2020年的投資心得。（圖／威宇提供）「威宇是我的偶像，更是我投資初期的導師，他從慘業裡找出被錯殺的個股，周轉率比較高，快則半年，慢則一、兩年就可以漲三○至五○％。我從他身上學到很多。」阿堯擅長從上中下游供應鏈中，找出含金量高的績優生。其實，股齡八年的阿堯也是高手，他父親是職業投資人，走的是技術分析及「強勢股」路線，跟阿堯不一樣。為了追求長期報酬，阿堯靠著自學，大學四年讀完三百本財經書籍，還加入投資理財相關社團會員、參加論壇講座。「大一時，我設定目標，希望畢業後要有一百萬元，三十歲要有一千萬元，四十歲要存到一億元。」阿堯笑稱，後來覺得「到底賺那麼多錢要幹嘛？」重點不是賺多少錢，而是要驗證自己的投資決策對不對。