轉嫁效應
」
美5月CPI升至4.2%創3年新高！核心通膨低於市場預期
美國勞工統計局（Bureau of Labor Statistics）於美東時間10日指出，衡量美國經濟商品與服務成本的廣泛指標「消費者物價指數」（CPI）經季節調整後，5月月增0.5%，使年通膨率升至4.2%，3年來首度突破4%。不過2項數據都符合《道瓊》（Dow Jones）調查的市場共識，且4月的環比數據還低0.1個百分點。據美國財經媒體《CNBC》報導，在市場廣泛憂慮能源價格飆升將嚴重衝擊經濟之際，這次的升幅仍符合預期。4.2%為2023年4月以來最高，也高於今年4月的3.8%。然而，扣除波動較大的食品與能源價格後，所謂核心CPI在5月月增0.2%，年增2.9%。年增率符合預測，但月增幅低於0.3%的預估值，也低於4月的0.4%。對此，美國最大的自然會員制信用社「海軍聯邦信用合作社」（Navy Federal Credit Union）首席經濟學家隆恩（Heather Long）表示：「美國民眾正在被回到3年高點的通膨擠壓財務空間。許多美國人感到沮喪，因為現在很多基本開銷都在漲價，例如汽油、食品、電力與醫療照護都是明顯痛點，通膨率都超過3%。結束伊朗戰爭將有助於抑制通膨，但食品價格上漲最糟的情況可能還沒到來。」這份報告出爐之際，聯準會（Fed）官員正在思考下一步利率決策。市場普遍預期，負責制定利率決策的聯邦公開市場委員會（FOMC）在6月17日的會議後將維持按兵不動，但投資人已開始關注官員對通膨急升的擔憂程度。由於美國仍遲遲無法從伊朗戰爭中脫身，市場愈來愈擔心油價飆升可能擴散到其他對能源敏感的經濟領域。而美國總統川普（Donald Trump）10日對伊朗升級軍事威脅，也使市場再度受到震盪。美國CPI公布後，股指期貨仍維持在負值區間，但已脫離盤中低點；美國公債殖利率則變動不大。報告顯示，本輪通膨飆升很大程度來自能源價格月增3.9%，使12個月漲幅達23.5%。核心商品價格實際上月減0.1%，顯示關稅帶來的壓力相對有限。與此同時，食品價格僅加速上升0.2%，而聯準會政策的重要觀察指標「住房成本」上升0.3%，只有4月漲幅的一半。住房項目在CPI權重中占比超過1/3，年增率為3.4%。其他項目方面，運輸服務價格下跌0.6%，可能顯示高能源成本尚未擴散到其他領域。同樣地，「扣除能源服務的服務價格」，亦即觀察油價是否傳導至其他服務項目的指標，在4月上升0.5%後，5月僅上升0.3%。新車價格下降0.3%，中古車與卡車價格小幅上升0.1%。不過，航空票價上漲2.7%，較明顯反映能源成本轉嫁效應，而汽車保險費則下降1.7%。對此，美國金融市場研究公司「Fwdbonds」首席經濟學家魯普基（Chris Rupkey）指出：「華盛頓的經濟官員將加倍努力告訴美國民眾，生活成本危機並不存在。事實證明天並沒有塌下來，核心消費品的通膨風險目前正在回落。」報告公布後，期貨市場顯示聯準會今年大部分時間仍可能維持利率不變，交易員預期下一步行動較可能是在12月升息。新任聯準會主席沃許（Kevin Warsh）日前則透露，他認為利率有下調空間，因為人工智慧帶來的生產力提升，將對經濟產生抑制通膨的效果。
升息半碼對房市影響有限？ 專家點出三不利影響但肯定房市需降溫
央行21日宣布升息半碼(0.125個百分點)，打破市場原先預期央行利率將連四凍的推測，房地產界普遍認為對房市影響有限，儘管升息半碼，千萬房貸每月僅多出631元，專家則點出三大不利影響，其中即包括租金持續攀高，而對於交易量影響，認為短期內還是會有降溫效果。房市趨勢專家李同榮認為，央行突然升息理由包括抗通膨、抑游資、降溫股市、防範房市甩尾上升，升息策略可謂一石二鳥，而對處於高檔的房市而言，將產生三大不利影響，包括住宅首購市場買氣降溫、租賃市場租金持續攀高、商辦廠辦市場投資意願降低。依據2024年1月主計總處統計，租金指數高達105.19，已經連續30個月上漲，並再次刷新自1981年有統計數據以來的歷史新高，李同榮說，顯然租賃市場供需失衡，若利率再往上升，房東的持有成本一旦增加，就會帶來轉嫁效應，租金就會持續高漲，對年輕人又是一大打擊，而住宅首購者的負擔就在溫水煮青蛙的情況下，漸進式的往上增加，也會影響剛需市場購屋信心與買氣。觀察2022年利率連五升當時的房市價量變化，2022年下半年的買賣移轉棟數為14.7萬棟，年減15%，一直到2023年下半年逐漸消化完連續升息的利空，加上平均地權條例上路後利空淡化，建物買賣移轉棟數才逐漸轉為年增。若統計信義房價指數則可發現，在連續升息房市交易量縮後，房價表現明顯趨穩，統計2022年第二季到2023年第一季的信義房價指數，六都加上新竹地區的房價漲幅為-2%~6%，不過2022年第二季到2023年第四季六都加上新竹地區，房價漲幅則為4%~20%。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，2022年下半年預售禁止換約政策題材發酵，市場交易量萎縮，不過2023年上半年升息循環告一段落後，市場也逐漸習慣2%的房貸年代，加上新青安貸款協助年輕人降低短期購屋房貸負擔，台股也出現一波漲勢與通膨等因素帶動，房市又出現一波漲勢。此次雖然升息半碼對於房貸族的房貸支出增加，曾敬德說，短期內還是會有降溫效果，不過影響程度不會像2022年連續升息5次那樣顯著，升息背後原因主要來自於通膨預期與市場資金過多，要觀察這些因素對於今年房市影響。並且這波買氣衝最快是新青安族群，中高總價市場並未出現失控狀況，反而總價1500萬元以下市場表現活絡，推估央行因而未再進一步縮緊信用管制措施，不過這次突發升息也有一石多鳥效果，一方面降低民眾通膨預期、房市也可暫時降溫，也可避免ETF市場資金過熱狀況。
仲介全聯會預測2024房市「穩」 今年房市十大新聞「這3條」影響深
不動產仲介經紀商業同業公會全聯會12日舉辦年終記者會，同時發布2024年預測字以「穩」為代表字；同時也票選2023年台灣房市十大新聞，其中「平均地權條例」「新青安房貸」及「囤房稅2.0」相關新聞名列前三。全聯會理事長王瑞祺表示，房市發展受制於金融、政策及市場供需，前幾年大多運用稅制調整短期交易，近2年則是政策頻出嚴控炒作，中南部縣市首當其衝，如履薄冰。2023年受大選、政策等紛擾，房市起伏多變，但疫情趨緩、工商穩定成長皆有助社會經濟復甦，下半年政府推出新青安方案，使買氣穩定上升，可望延續至2024年上半年，呈現「價穩、量穩」格局，因此全聯會選定以「穩」作為2024年代表字。2023年台灣房市十大新聞，包括「平均地權條例修正案7月上路」「8月起推新青安房貸」「囤房稅2.0預期立院通過」，再來是「房地合一稅收創新高」「大選衝擊房市歷年最小」「購屋貸款期數頻創新高」「行政院推TPASS通勤月票」「台北大巨蛋啟用」「全聯會王瑞祺理事長新上任」「房仲公益日捐血12萬袋創新高」等。王瑞祺表示，2023年健全房市政策採雙管齊下，打壓短期投機炒作，也提出史上最優惠的房貸政策，首購買氣再度翻升。從2022年下半年開始宣告的平均地權條例修正案，在2023年7月1日正式上路，5大重點包括限制預售屋換約轉售、嚴懲炒作、法人購屋許可限制、預售屋解約登錄、建立檢舉獎金等，約制了短期購屋買賣，雖然對中古屋市場無直接影響，卻也抑制整體房地產市場買氣。此外，囤房稅2.0版各縣市陸續上路，採全國總歸戶制的法令，預期應該會在立院順利三讀通過，屋主分散在各縣市的房屋將被統整計算囤房稅，上限由3.6%提升至4.8%，不動產聯盟總會名譽理事長張世芳預料在轉嫁效應作用下，租金上漲的壓力將在未來2~3年逐漸出現。另外，張世芳也表示，歷年大選前都是房市低迷期，不但買氣下降，連建案廣告看板都被候選人佔據；2023年在新青安政策帶動下，選前買氣有增無減，對房市的衝擊可說是歷年來影響最小，選後景氣更是看好。全聯會智庫政策暨媒體新聞委員會總會長林金雄針對健全住宅市場政策提出建言，政府應將新青安政策推向常態化，只要是首購或換屋的自住需求都能申請，並進一步推動加碼補助，例如新婚家庭若育有一名子女，即可享利率補貼半碼，第二胎則再補貼半碼等優惠，更能減輕民眾成家負擔，此外也應加強換屋補貼，協助老屋換住新屋，提升生活品質。全聯會智庫會長張欣民也表示，都市更新緩不濟急，建議政府逐步鬆綁都更用地，將非都市計畫範圍土地列入規劃，並推出換屋補貼及優惠政策；另外，面對目前高房價階段，建議政府應該持續加碼推動社宅，擴大目標戶數，包括直接興辦和包租代管，社宅興辦目標總量，至少應達總住宅存量的6%-9%，才能符合國際標準，以目前估算，長期目標應為60萬戶。
轉嫁效應難解 消費者、租客負擔大⋯專家：破除「讓所有年輕人買得起房子」口號
囤房稅除了無助逼出空屋、降低房價外，是否反而產生推高房租的後遺症？甚至因為政策副作用而傷及無辜？政大財政系教授陳國樑23日直言，從學術研究來看，房屋稅容易轉嫁，提高稅負可能只是讓建商、房東將負擔轉嫁給消費者或租客，讓租金與房價進一步提高。朝野立委囤房稅七大版本陳國樑表示，持有房地的報酬為自住或租金收入，及預期出售資本利得，成本則是折舊、貸款利息、稅費等，但市場普遍預期資本利得極高，且一戶房屋每年平均房屋稅僅5千元，即使提高到三倍（1.5萬元），也不太可能讓屋主釋出房屋到市場。另囤房大戶有能力負擔，反而是衝擊兩大族群，包括沒有房地但必須買房的個人，以及口袋不深的投機者，等同「抓小放大」，甚至會轉嫁給租客。陳國樑建議，台灣社會應該破除「讓所有年輕人買得起房子」的理盲濫情口號，且假設所有年輕人都認真要買房，那將是房價向天價攀升的起點；而果真當所有年輕人都「買得起」房子，彼時房市勢必全面崩壞。他認為，台灣應轉向思考，鼓勵想買房的適得其所，不想買房的也能安居樂業。以近十幾年經驗來說，陳國樑強調，透過包括豪宅稅、空屋稅、囤房稅等稅制措施希望追求居住正義，但房價卻未見下降，顯示用租稅來改革房價等同緣木求魚。永晟會計師事務所執業會計師張福源、文化大學環境設計學院院長楊松齡皆指出，國內若再貿然加重囤房稅，如包租代管業者持有很多戶，即使不是囤房仍會被課高稅率，這也形成副作用，勢必將成本轉嫁給房客，反而不利經濟較弱勢的廣大租屋族。康克爾國際法律事務所律師趙文銘則表示，以近年案例來看，南韓近年實施了囤房稅、房屋資本利得稅等，能課的全部都做了，但近十年來房價、租金卻全面上漲，可看出其政策效果不彰。另英國早年曾課徵「窗稅」，但多數房東不想繳稅，乾脆把窗戶封起來避稅或以各形式轉嫁成本，顯見從古至今，房屋租稅成本都可能轉嫁給房客。傑仕堡商旅顧問呂俊毅則強調，傑仕堡主要出租給經審核通過的外交人員或跨國企業的高管，但卻適用3.6％的最高稅率，導致一年營收3億元，但房地持有稅費高達1.2億、佔比高達4成，成為不當政策的無辜受害者。他表示，如果政府持續提高持有稅且未配套、包括排除良善起造人或包租代管業等，將導致市場供給減少，在需求不變情況下，反而形成房價、房租上漲，最終還是消費者埋單稅負成本。