進場成本低
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茶壺裡的房市風暴？ 專家示警：「這群買房族」才是未爆彈
近年政府與央行持續祭出打炒房政策，從信用管制到稅制改革，力圖抑制房市過熱。然而，在政策持續收緊之下，市場氛圍已由過去的熱絡搶購，逐漸轉為觀望保守。民眾普遍感受是「房價未明顯下跌，但購屋門檻卻不斷提高」。房地產部落客「賣厝阿明」表示，許多人都詢問「房市會不會崩？」他示警「這群買房族」才是未爆彈。房地產部落客「賣厝阿明」1日在《賣厝阿明 知識+》粉專上指出，目前房市狀態猶如「茶壺裡的風暴」，表面平靜，實則壓力正在累積。他分析，真正的風險並不在早年進場的購屋族，而是近5年內才買房的族群。相較之下，5年前進場者因取得成本低，房價漲幅多已覆蓋貸款金額，即使面臨市場修正，仍具備較高抗壓性。阿明寫道：「這些屋主進場成本低，房價漲幅早已超越貸款金額，就算現在賣不掉，降價賣也不會虧。他們是安全的，不是風暴。」5年內買的人 才是真正的壓力鍋反觀近5年進場者，多半在房價高點購入，加上貸款成數偏高，且面臨利率上升壓力。一旦寬限期結束，本金與利息同步上升，財務負擔將顯著增加。此外，隨著新青安等政策紅利逐步退場，購屋族原有的補貼與優惠減少，使壓力進一步放大。他點出關鍵：「當政策紅利退場，現實壓力浮現，這種氛圍會導致心態疲憊。一旦心態崩盤，就可能放手躺平。」專家強調，房市風險不僅來自資金面，更關鍵在於「心理層面」。當購屋者面臨房價停滯、轉售困難與還款壓力增加時，心態可能從「持續支撐」轉為「選擇放棄」，他說：「5年內進場的人，是市場最脆弱的一群。他們的壓力不是現在，是寬限期結束後、政策退場後、心態崩盤後。」進而導致違約與法拍案件增加。不過，目前房貸違約率仍維持在極低水準，全球最低0.08%，短期內不會爆發法拍潮。但未爆彈仍在醞釀中，「茶壺裡的風暴，悶著悶著，總有一天會炸開。 只是不知道炸開的時候，是鍋蓋彈開，還是整鍋翻掉。」他寫認為「2021年以後」買房的這群人，才是真正的房市未爆彈：「5年以前買房的人很安全，5年內買房的人才是真正的未爆彈。政策紅利退場、寬限期結束、心態崩盤...這三件事，才是房市真正的考驗。」未來市場是否出現明顯變化，將取決於利率走勢、政策調整與購屋者信心。隨著寬限期陸續結束，市場將迎來真正考驗，購屋族需審慎評估自身財務狀況，以因應可能出現的風險變局。 黑天鵝再現！ 永慶葉凌棋嘆：股房「川哥」說了算油價一噴！ 房市直接被「利率鎖死」專家：台灣正進入三凍狀態賴正鎰揭房市3大關鍵字：能把20坪做到像30坪、誰就有市場
教師逃兵3／買股前先研究5年K線圖 靠「溫公線」抓到低點
了找出值得投資的股票，杜偉新透過上網找資料、閱讀理財書籍及股市研究相關論文等，持續鑽研財報分析與選股方法。當時還不流行「存股」，但已有投資達人推行「以高殖利率為選股標準」的觀念，其中最吸引杜偉新的是「雪球股達人」溫國信提出的「現金殖利率評價法」，此法結合「現金殖利率逾六‧二五％」及「股價淨值比低於二倍」的條件選股，可找出高殖利率股票的最佳進場時間點。受到溫國信選股法的啟發，杜偉新在八年前自創一套選股原則，將其命名為「溫公線」並註冊商標，並以此獨家開設投資課程。杜偉新自創溫公線並申請商標，希望能將這套選股模式商業化。（圖／杜偉新提供）「所謂溫公線，是將個股前五年平均殖利率乘以十六得出的數值線；把溫公線畫在K線圖上，觀察溫公線與股價的關係，股價低於溫公線的時點可進場，反之則不宜進場。」杜偉新解釋，溫公線是用歷史平均配息當基準的計算結果，因此若買在溫公線以下，配息的獲利預期較高，若套用在殖利率逾六．二五％的個股，配息獲利自然也較有機會超過六．二五％；長期來看，透過溫公線可以抓到多年來的低點，確保進場成本低，從而減少投資風險。杜偉新研發以投資為主題的桌遊，用寓教於樂的方式幫更多人建立正確的理財觀念。（圖／杜偉新提供）以「喬福」（1540）為例，二○一七年中的股價在溫公線以下，杜偉新在此時買進，等到二○一九年月線連四紅且超越溫公線之後賣出，兩年下來的配息加上價差，獲利五三．五％。