違約費
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都更漫漫路1／北、高2大自主都更案「為錢卡關」 專家剖析4難點推不動
根據內政部統計，全台30年以上老屋約550萬戶，占比接近6成，都市更新刻不容緩，因此近年政府積極推動地主自己當建商的「自主都更」。然而近7年，政府共核定566件都更案，其中自主都更僅32件，且核定還不等於能順利完工。CTWANT調查北高2大自主都更案卡關，皆與「錢」拖不了關係，專家分析常見4大推動難處，認為政府給予獎勵外，應先強化民眾對權利義務及潛在風險的認知。「住戶找了建經公司，懷抱著美好夢想，2、3年前案子核定後就全體搬空，沒想到現在營建成本跟送件時差了一倍，如果要繼續興建，地主要多拿房子出來賣補造價，最後當然喬不攏，四處找人接盤無果，據說住戶要告建經公司管理不當.....。」台北未來都會再生協會理事長蔡漢霖日前在臉書上分享，北市精華地段巷弄一處自主都更案停擺，地主回家之路遙遙無期。曾協助評估此案的欣聯建設執行長蕭傑楷向CTWANT記者表示，該案基地大約450坪，於2016年送件，原預估每坪造價15萬元，2023年核定時，營建成本卻飆漲到27~28萬元，地主因此向外求援，想重新找建商合作，但卻沒有業者想接手。由於該案已核定，如果修改設計圖須重新送件審查，又得耗費多年；若地主想與原建經公司解約，還須負擔違約費。台灣金聯資產管理董事長宮文萍（左）與高雄河濱商城自主更新會理事長周重曉（右）簽署MOU合作意向書，等該案整合超過5成，台灣金聯即啟動全案管理和資金代墊服務。（圖／林榮芳攝）另一個花了5年還在努力的自主都更案是高雄最大海砂屋社區高雄河濱商城，自主更新會理事長周重曉分享，更新會在一名都更專家的推動下於2021年成立，「當時有9成的住戶參加，為了籌措前期資金，希望每戶收取10萬元，250戶就有2500萬元，但住在這邊的都是老人，拿不出錢，都更專家也隨之放棄離去。」後來河濱商城來了一家全案管理公司，可以幫地主代墊前期資金，但後來引進另一間建材公司，卻跳過更新會，直接向地主收取同意書。原本希望自主更新與全案管理，在該業者進場後變成協議合建，甚至不惜以每張10萬元「促簽金」的代價，向老地主換一紙同意書。周重曉表示，該合約沒明列退場時間，是不平等條約，大概綁了50戶，後來也因為陸續有建商進場角逐，目前自主更新同意比例約42%，大部分地主處於觀望。根據CTWANT記者觀察，該案缺乏前期資金，又因不想分回條件太差而不願與建商合建。周重曉也坦言，中間也曾找過上市建商，但對方要他們先自行整合超過5成再議，而周重曉又認為，若地主能整合過半就公開招標找建商了，何必獨厚一家業者，該案因而停擺。最新進度是，該案找了台灣金聯簽署自主更新MOU合作意向書，但據了解，地主仍必須自行整合破5成，台灣金聯才會進場協助整合及提供前期資金的墊付。周重曉認為，台灣金聯是多家公股銀行出資成立的資產管理公司，具公信力，相信能以此說服更多地主重新支持自主都更。自主都更因地主即是建商，在前期運作就會因資金有限、融資不易而停擺。（圖／報系資料庫）自主都更失敗率為何如此高？富品建設董事長曾富瑋分析，民間自主都更常見意見分歧、資金不足、缺乏專業、銷售風險4大關卡，若沒有專業單位介入輔導，也就是協助全案管理，更新會往往空轉、無以為繼。他進一步解釋，除了住戶須達成共識決定自主都更、而非找建商合建，地主即是建商的角色，未來包括挑選建築師、營造廠、發包、坪數規劃、選用建材等大小瑣事都需經過決議，往往此時會意見分歧，甚至遭質疑圖利特定廠商。更新會在前期必須自行籌措包含建築設計、地政規劃、環境評估等作業費，一般地主資金有限，僅管只是收取少數千元費用，想要全數收齊難如登天；到了向銀行申請融資時，又因缺乏法人主體，銀行承作意願低，或是融資不到足夠款項，讓地主面臨資金壓力。曾富瑋表示，就算資金問題解決了，進到施工階段，地主仍可能因缺乏專業管理，難以和營造廠專業對接，導致施工品質有落差；在銷售上也缺乏資源和品牌，面臨銷售壓力，若影響資金回收，可能還需自掏腰包償還銀行貸款。行政院於今年7月16日通過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》與《都市更新條例》修正草案，針對自主更新部分做出3點修法：一、新增「全案管理機制」法源；二、針對自主都更提供融資貸款信用保證，降低地主與住戶籌措資金的門檻；三、為獎勵自主都更，不用再逐項申請，將直接給滿基準容積1.5倍的容積獎勵上限。台北未來都會再生協會理事長蔡漢霖認為，政府近年大力推動自主都更，立意固然良善，但別忽略地主所應承擔的風險。（圖／林榮芳攝）蔡漢霖表示，自主都更風險不亞於協議合建，通常會引入全案管理公司協助，將全案管理機制納入法條規範，確實將更有法源依據和保障，但政府也不宜只以獎勵或「可分回更多坪數」作為宣傳誘因，地主必須瞭解自身承擔開發決策、營建成本波動、融資利息、工程延遲及銷售去化等風險，應強化地主對權利義務有明確認知的前提下，再以自身能力與財務條件選擇最適合的更新模式，才能避免因過度期待而衍生爭議。房產趨勢專家李同榮對此次修法則認為，目前都更政策重老不重危，資源有限下，應先針對危屋優先奬勵並強制重建，此外，都更行政效率不彰也是長期以來遭抱怨的痛點，雖然修法方向值得肯定，但「加容積」只是誘因，「降障礙」才是都更真正的改革，「台灣缺的不是更多都更政策，而是一套讓好案子能快速完成的防災都更制度！」
前一週取消員旅遭討1萬元違約金！他傻眼喊「早知道不先說」 網不挺：正常
「早知道我就什麼都不講！」一名男網友抱怨，公司原先規劃下週出國員工旅遊，費用由公司全額補助，怎料他近日才得知家人要在出發前1天要開刀，因此決定取消行程，結果負責人卻告訴他，由於取消太臨時、開團人數不足，他必須承擔部分違約金1萬多元，讓他氣憤直呼「結果現在是員旅沒去成，又莫名要賠一筆錢！」這名網友近日在Dcard以「因事臨時不能參加員旅，卻要賠償違約金」為題發文表示，原本公司計畫下星期要國外員工旅遊，由公司全額補助，但他前幾天才得知有親人要開刀，動刀日還是員旅出發的前一天，他便決定留下來陪家人。原PO提到，他將此事通知負責人後，對方卻說因為他取消太臨時，加上旅行社開票不足當初講好的人數，因此會有違約金，而公司看在他情況特殊，願意吸收部份金額，最終仍要他賠償違約金1萬多元。「說真的當下聽到有點無言，心想早知道我就什麼都不講！」原PO坦言，如果等到要出團時，自己再隨便找理由搪塞過去，即使要準備搭飛機了，其他同事也還是會照常飛，「到時頂多算是我趕不上飛機，自己放棄員旅權利而已，結果現在是員旅沒去成，又莫名要賠一筆錢，下班後真的越想越氣，當個老實人提前告知，換來這樣的結果！」貼文曝光後，不少網友紛紛在底下留言，「公司如果是委託旅行社的話，有簽約就會有違約金的問題啊」、「人家合約一定有寫，沒寫取消行程不收費那才是不應該收費」、「臨時取消應該是主辦人員要去跟旅行社談的，照合約走，很多行程都是預訂好的，保險也是，正常取消都是要付點錢的」、「自己出國訂機票，開票了臨近要退票，也要負擔部分退票賠償款項還有旅行社取消的行政費用，這是任何買過機票的人都知道的事」、「就算是旅行社也會一再告知退款跟違約金細項好嗎，怎麼可能在完全沒提前告知下去收取費用」。也有人說到，「我在跟旅行社買機酒的時候都有說，提前多久取消會扣手續費，可以退錢但是會少退，從提前1個月開始，到提前1天、當天臨時取消什麼的，大概會扣掉接近整筆原本價錢的手續費公司已經願意負擔了，自己還不想付錢，台灣奧客和不守信用的人真多而且就算變成當天臨時不到，人家員工旅遊回來一樣會找你算帳」、「我的理解是因為你已經確認說要去，公司也用你的名字去訂了，而不是單純報名，也還沒截止趕快取消，有任何的更動本來就是會有一定的費用產生，就像一般找旅行社來行程一樣，所以需要自己負擔賠償我覺得很合理」。還有人指出，「員工福利是對人，這個人需要，公司才會審批這筆開銷……今天這個人不需要這個福利，那這筆開銷就不應該是公司負擔，也就是説這筆開銷（員工旅遊費用）審核不會過，因為當事者沒使用」、「福利金有一部分是全體員工所繳納的，很多公司都會規定，人沒去核銷等於放棄權益」、「公司願意出這筆錢是因為想獎勵員工讓員工出去開心，而不是為了讓員工拿去繳違約費，如果每個員工都這樣搞，那員旅的意義在哪？」
犬貓美容定型化契約上路 農業部：保障毛孩福利、規範消費雙方權利義務
隨著民眾飼養比例增加，也越來越多人會選擇將寵物送至寵物美容，幫心愛的毛孩打扮一番，但過往也曾衍生不少消費糾紛導致民眾、店家對簿公堂，對此農業部今（12）日公告犬、貓美容定型化契約應記載及不得記載事項，其重點針對寵物美容常見的糾紛包含犬、貓發生狀況之處理方式，解約之退費規定，飼主逾時接回犬、貓之處理進行規範，並不得記載美容行為涉及動物醫療或宣稱醫療效能及其他有利業者之片面規定。農業部說明，寵物美容常見項目包括修剪毛髮、指甲與洗浴的大美容及只有洗浴的小美容等，整體市場規模約為每年一百億元，從業人員約萬人，而本次定型化契約上路，希望不僅能保護毛孩的動物福利，同時也對飼主及業者雙方的權利義務作出規範，保障雙方的權益，後續將對業者及民眾加強宣導及推廣。行政院消費者保護處表示，契約共明訂5大方向包含，服務內容之說明及確認，業者應在服務前，明確說明服務內容等；詢問、照護義務及異常處理，業者服務前應先透過消費者，充分了解犬、貓個性、行為等，且若服務期間犬、貓出現異常狀況，應立即妥善處理並通知飼主；提供履約保障，業者應就預收犬、貓美容服務費用50％額度，提供履約保障，但契約期限1個月以內或按月收費或預收費用累計未消費金額在1萬元以下者，得不提供。許多民眾關心的退費爭議，本次定型化契約亦有納入，消保處指出，除了「單次消費」外，消費者若是包月服務等，可於服務前隨時解除契約，而業者應於3日內退費，並可扣除約定手續費；若業者變更服務地點或消費者指定之犬、貓美容服務人員等情形，消費者得解除或終止契約，而業者應於3日內退還相關費用予消費者。倘若出現天災、事變等不可歸責於雙方之事由、或犬貓死亡致難以繼續接受契約服務，雙方得解除或終止契約，企業經營者應於3日內退還相關費用予消費者，不得收取手續費。消保處補充，消費者逾時30分鐘以上接回犬、貓，若雙方已有約定逾時費，業者得依約定開始計收逾時費，若店家打烊前飼主仍未出現，業者須盡照顧責任，並得收取違約費，但每日收費最高不逾該次服務費用之3倍；若飼主3日以上未接回犬、貓時，業者應通知動物保護主管機關依動物保護法相關規定處理。消保處提醒，業者使用定型化契約若有違反公告事項之情形，除法律另有處罰規定外，經主管機關限期改正而屆期不改正者，處3萬元以上30萬元以下罰鍰；經再次令其限期改正而屆期不改正者，處5萬元以上50萬元以下罰鍰，並得按次處罰。
【疫情下旅遊1】無法出團爆糾紛 女業務老公反嗆「出來處理啊」
高雄一位陳小姐的父母和友人共6人，今年3月原本要一起參加「陞隆旅行社」舉辦的「奧捷10日遊」，但受到新冠肺炎疫情影響，3名友人先退團，最後因為人數不足，旅行社決定不出團，女業務居然要求父母當「打手」，向退團的友人催收違約費用每人5000元，才肯退給父母本該拿回的訂金，陳小姐怒控「這樣的旅行社太惡質！」「旅行社女業務真的太離譜！」陳小姐不滿指出，她說自己的父母愛旅遊，發現「陞隆」的奧捷10日遊價格不到5萬元很心動，於是去年7月中幫父母揪來4名親友一塊參加，每個人都各付訂金1萬元。孰料，今年2月因新冠肺炎疫情影響，全球紛紛進入旅遊警戒，爸媽和友人頻頻詢問是否可出團，業務還保證就算團員剩個位數都會出團，結果，3月3日旅行社業務宣布該團取消，「理由是團員僅剩8位，人數不足。」因人數不足旅行社取消行程後，團員控訴被要求當「討債部隊」向友人催討違約費，才能取回訂金。（圖／民眾提供）離譜的還在後頭，陳小姐說行程被取消後，女業務居然要求爸媽當「討債部隊」。由於同行友人中有3人憂心疫情提前退團，按照合約，除了要沒收訂金以外，每人還得再支付5000元的賠償金給旅行社；而沒有退團的另外3人，旅行社則需退回訂金各1萬塊。但女業務卻告知「你們的訂金要先拿來抵3人賠償金」，要求未退團者向友人索討賠償金給旅行社後，才能拿回訂金。陳小姐至旅行社的臉書粉專抱怨，旅行社老闆娘還回應表示，將會了解情況。沒想到此舉竟引來女業務的丈夫在臉書上反嗆陳女「出面來理啊」。而女業務夫妻知道團員當中有一人是現役軍人身分，竟還打1985專線投訴欠錢不還，「根本在惡搞我們」。陳小姐控訴因為退費糾紛，到旅行社臉書投訴，卻引來女業務丈夫狂嗆。（圖／民眾提供）陳小姐的父母跟友人們，因為疫情關係出不了國，行程取消外，還得幫旅行社業務要債，不從卻被惡搞，大家全都一肚子氣。他們已向消保官、觀光局申訴，同時寄出存證信函給旅行社，要為自己討公道。
【疫情下旅遊3】出國退費糾紛爆量 上半年爭議金額破百億
這波新冠肺炎疫情造成旅客取消行程的退費爭議爆量，根據品保協會統計，估計上半年因退團的爭議案件總金額已經超過台幣上百億元。中華民國旅遊品質保障協會發言人李奇嶽表示，新冠肺炎造成旅客取消行程的情形嚴重，爭議糾紛爆量，品保協會之前每個月調解的案件約200件，光2月每日均超過200件。 旅遊退費糾紛中，旅行社、旅客互槓，關係陷入前所未有的緊張。李奇嶽表示有一起案例讓他印象深刻，讓原本不想得罪客人的旅行社硬起來提告，該名民眾原本下訂大阪5天4夜自由行行程，因為新冠肺炎，日本狀況嚴重，他乾脆不去，但旅行社除了沒收訂金2千元，也要索討因未履行契約產生的違約費8千元，不過該民眾堅決不付，雙方幾經協調破裂，遭旅行社提告。品保協會也提出建議，已經有多家旅行社提供改期或更改前往其他國家的方案，民眾可以暫時保留訂金，待疫情結束再出發，取代取消行程的損失費用。同時，建議民眾向旅行社訂購行程時，最好保留相關單據與契約書，如日後有爭議時能作為舉證用。