都市更新容積...
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賴清德任市長間南鐵照顧住宅容積飆升 都發局：符合法規
前台北市長柯文哲捲入京華城爭議案，遭羈押禁見。期間有關土地容積的計算及獎勵規範的討論瞬間成為炙熱的議題。而台南市議會國民黨團日前指出，總統賴清德過去任職市長期間，順利推動的南鐵照顧住宅從原先的210%容積率上升至538%，質疑當中是否涉及圖利，引發熱議。對此，台南都發局表示，鐵路照顧住宅，係配合鐵路地下化重大建設合理維護拆遷戶之居住權益，所辦理之拆遷照顧市政建設計畫，採公有地公辦都市更新案件，極具重大公益性，經當時內政部營建署同意中央都市更新基金投資，並經行政院納入都市更新示範計畫。台南都發局指出，照顧住宅之招商，係以鐵路地下化拆遷戶的照顧為主要考量，優先以住宅品質為重點，爰招商設定即非採價格取勝的決標方式，而採提出最佳方案的綜合評選方式選出得標廠商，以確保照顧住宅品質，除規劃設計方案外，建材的選用、提昇都納入評分的項目，土地標價僅列為評分項目之一，評選過程完全公開透明，並無獨厚特定廠商。針對容積獎勵計算，台南都發局說明，本府受理相關都市更新案之審議作業，皆依都市更新條例及都市計畫法等相關規定，提送會議審查實施者依法申請之容積獎勵；照顧住宅係配合本市鐵路地下化重大公共建設辦理之都市更新案，最終核予都市更新容積獎勵28.11%、及開放空間獎勵21.89%，總計申請50%容積獎勵，且無另外申請容積移轉，基地法定容積為210%，設計容積為210%x（1+50%）=315%，完全符合法令規定，盼各界查明如實報導，勿用政治立場看待政府照顧拆遷戶依法施政的重點。
柯市府法外自創「20％容積獎勵」？ 京華城案爭議始末一次看
北市京華城案連環爆！北檢29日深夜至30日凌晨先後裁定威京總部集團主席沈慶京、台北市議員應曉薇及助理吳順民羈押禁見後，廉政署為查明前台北市長柯文哲是否涉犯圖利罪，30日上午又兵分多路前往柯文哲住處及其相關處所搜索，並對其進行約談，今（31日）凌晨移送北檢複訊，後因柯拒絕夜間偵訊，遭檢方認為有勾串之虞當庭逮捕，而柯文哲對此也行使提審權，將由法官確認逮捕是否合法，此前不得繼續偵訊。據悉，威京總部集團主席沈慶京為爭取京華城原址新建大樓放寬容積率，疑似在2018年至2021年間分批行賄應曉薇4500萬元，找應曉薇充當中間人，幫忙關說遊說時任台北市長柯文哲。2020年3月間，應曉薇與柯文哲「便當會」之後，柯文哲也交辦都市發展局處理，最終通過840%容積率。CTWANT為此也整理京華城案爭議始末及案件最新進度。京華城的背景京華城購物中心座落於台北市松山區，2001年開幕時一度是台北市唯一一座24小時營業的購物中心，然而後續因長年虧損，最終於2019年走入歷史。目前京華城已遭拆除，原基地由曾經建設過台北市信義區豪宅「陶朱隱園」的威京總部集團取得開發權，進行都市計畫興建商辦大樓，將改建成擁有4座19層樓高的「京華廣場」，預計2026年完工。容積率與容積獎勵是什麼？容積率是指總建築面積與建築用地面積的比值，也就是在既有土地面積上，建築物的總樓層面積可以有多少，白話文就是可以蓋幾層樓，這在開發者眼中絕對是獲利的關鍵。通常人口眾多的地區往往建築容積率較高，容積率越高表示土地的利用率也就越高，但是對周邊的城市基礎設施的壓力也越大，因此不可能無限制的提高容積率，所以世界大部分地區對於城市的建築容積率均有法規管制。而依照台灣的法規，容積率的多寡，則與所在地點的土地使用分區有關。土地使用分區主要分為住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區等等；住宅區又可區分為住一、住二、住三、住四等，商業區分為商一、商二、商三、商四，每一個分區的容積率規定均不相同。而容積獎勵顧名思義，就是開發者若能在其開發土地中為公眾提供便利而讓出部分利益，例如將底層架空作為公共活動空間，政府規劃部門就會提高該土地的容積率上限。以中央政府提供的容積獎勵來說，大致包含「都市更新容積獎勵」、「危老重建容積獎勵」及促進大眾捷運系統土地開發的「聯合開發容積獎勵」；而台北市則訂有《台北市都市更新建築容積獎勵辦法》。京華城容積率變化1987年許水德時期，土地使用分區屬於「工三」，依照台北市土地使用分區管制自治條例，容積率為300%，直到1991年從「工三」 變更為「商三」，容積率為560%。2001年馬英九時期，在土地使用變更前，京華城已獲允建樓地板面積為12萬284平方公尺的工業大樓建築執照；並在2001年間完成實設容積樓地板面積11萬1919平方公尺的購物中心。此時，換算實設容積率為678.91％。2010年郝龍斌時期，京華城向北市府申請重新開發，北市府認定重建的容積率，應以捐地後所餘的7成土地計算，故容積率為70%的土地x560%=392％，但遭到監察院糾正。2018年，柯文哲依照監察院的糾正意見，將京華城容積率定為560%，同時刪除12萬284平方公尺的「允建樓地板面積保障」條款，京華城不服允建樓地板面積被刪，提行政訴訟，要求維持678.91％容積率；台北高等行政法院認定，允建保障屬一次性，重建後不適用，回歸法定基準容積率上限560％。不過到了2020年，威京總部集團再依都市計畫法第24條，自提申請容積獎勵，後獲得20%的容積獎勵，並自購30％的容積移轉。容積率從原本的560%大增至840%。京華城爭議：容積率爆增至840％、柯市府法外自創「20％容積獎勵」？雖然「臺北市土地使用分區管制自治條例」明定「商三」容積率不得超過560％，而且京華城案既非都市更新也非危老重建案，法規上應「不適用」上述中央政府及地方政府的容積獎勵辦法。但威京總部集團於2020年3月17日向柯文哲市長辦公室陳情，且北市府受理案件後，都委會也參採《台北市都市更新建築容積獎勵辦法》所定的獎勵規定，法外創設「韌性城市貢獻」、「智慧城市貢獻」及「宜居城市貢獻」等獎勵項目，額外再給予最高20％的容積獎勵，等於北市府受理了京華城另循《都市計畫法》第24條自提的細部計畫修訂案，無視「臺北市土地使用分區管制自治條例」，「20％容積獎勵」的法源依據不明。京華城案收押及被告名單應曉薇、沈慶京、吳順民、前台北市副市長及京華城案都市計畫委員會主委彭振聲4人遭收押禁見；被告則包括：京華城董事長陳玉坤（1200萬元交保）、應曉薇辦公室執行長王尊侃（500萬元交保）、應曉薇女助理陳佳敏（200萬元交保）以及柯文哲。
張善政擘劃5大市政願景 要讓桃園比肩國際大城
國民黨桃園市長候選人張善政今（20）日偕同前行政院副院長杜紫軍，舉行「亞洲新矽谷・大桃園善好」市政願景記者會，指出桃園的未來除了和5都比較，也要和國際標竿城市競爭，承諾上任後將盡全力改造桃園；張善政以「好工作、好收入」、「好生活、好品質」、「好休閒、好旅遊」、「好環境、好美麗」、「好客行、好文化」等5大願景為目標，要改造桃園成世界級城市，與國際接軌，帶領大桃園快速起飛。工程背景的張善政對政見擘劃相當熟稔，也非常投入。他先前已提出「桃北北1280月票」、「幸福里程30K」、「成立全台第一個婦幼局」、「婦幼六善好」、「扶植青創五友善」、「桃園2030未來從教育開始」、「勞工五夠力」等政見。上午記者會，首度提出市政擘劃願景，希望在任內讓桃園「領航台灣、走向世界」。國民黨桃園市長候選人張善政對政見擘劃相當熟稔，已陸續提出「桃北北1280月票」、「幸福里程30K」和「成立全台第一個婦幼局」等政見。（圖／張善政辦公室提供）「單點➝科技廊帶」打造亞洲新矽谷針對「好工作、好收入，打造亞洲史丹佛新矽谷」，張善政表示，大園、蘆竹、龜山、觀音、新屋和楊梅等地，雖有許多產業區，仍有持續發展、產業升級的空間，將參考美國史丹佛產業園帶動矽谷發展的作法，以航空城科技產業專區為核心，結合附近大專院校，利用航空城的投資建設、捷運及公路運輸幹線，兼俱完善生活住宅規劃，帶動鄰近產業區域一起發展。他說，從過去的「單點」變成楊梅到龜山的「科技廊帶」，尤其是當前產業土地短缺，希望在桃園增加1000公頃產業空間，解決產業發展土地不足的問題。「好生活、好品質，達成溫哥華生活品質，實現新桃宜居都會圈！」張善政表示，規劃包含桃園、中壢、平鎮及八德等都會區，對人口密集的市區，師法全球最適合居住的加拿大溫哥華等經驗，提供全國最優惠的都市更新容積獎勵條件，打造桃園成為台灣最宜居的城市。他表示，透過整合產官學研資源，「以人為本」出發，進行4區整體都更規劃，推動全台最大規模的都市更新計畫，導入智慧交通、智慧綠建築等智慧城市技術，並將4區重新改建成舒適、方便及綠化的優質生活環境，徹底翻轉外界對桃園市區建築老舊、道路狹窄及交通擁擠的刻板印象。推全台最大都市更新計畫「打造台版溫哥華」張善政表示，「好休閒、好旅遊，夏威夷有威基基海岸，未來有新桃園珍珠海岸」的部分，桃園是擁有高鐵與國際機場的國際門戶，但許多國際旅客，乃至其他國人過桃園而不入，十分可惜，但這也是未來發展的最佳契機。他將規劃蘆竹、大園、觀音及新屋等濱海區，師法國際觀海濱觀光景點，配合沙灘、藻礁、海洋等自然景觀，以及獨特生態環境，擴大遊艇碼頭、增建海岸渡假設施，推動遊艇休閒旅遊、水上活動體驗、環境保育學習、健行賞景步道、購物民俗大街、星級海鮮餐飲等「一路、二港、三產業、四亮點」規劃，實現未來願景。「好環境、好美麗，比擬優勝美地森林公園，復興、大龍門度假廊帶。」張善政指出，桃園山區擁有豐富的天然資源，過去因鄭文燦市府忽視，導致生態瑰寶無法成為北台灣生態觀光勝地，「我的目標是要讓桃園市民以及國人，可以看到桃園山區的無價珍寶」。他表示，希望包括龍潭、大溪及復興等自然區，運用茂密森林、精緻農業、休閒莊園等自然資源，師法美國加州優勝美地、森林公園等國際經驗，讓桃園好山好水，成為遊客最便利的自然生活體驗及親子教育渡假勝地，「我將規劃便利交通路線及健行步道、自行車道，讓北橫森林美景結合水庫、特色農產品、民宿或露營體驗及知識型的產業文化景點，來發揮桃園的山地資源」。「打造台版夏威夷」推動濱海區觀光此外，張善政也特別規劃「好客行、好文化，打造全球最具特色客家庄」，桃園擁有全台灣最多客家人口，鄭文燦市府花了大錢辦活動，卻沒有讓客家文化更深入人心，自己將規劃中壢、平鎮、大溪、龍潭、楊梅、大園、觀音和新屋等客庄區，增設客家特色設施及服務，推出人文、歷史等客家文化元素體驗。他舉例，客家生活、客語教學、客家文創、客家美食、客家村莊、客家市集和客家節慶，可讓桃園成為全球客屬的文化核心，以及客家人尋根及希望了解客家文化人士必定造訪的地點。張善政強調，桃園未來不應只和5都比較，更應該和國際標竿城市競爭，因此自己提出「領航台灣，走向世界」的「桃園新矽谷 亞洲智慧新都」新願景，希望改造桃園，與世界接軌，「我相信，桃園善好，台灣就會好！」
台南平實營區都更案二期簽約 達麗奪標總銷200億
台南市長黃偉哲今（27）日出席台南市東區平實段都更案簽約儀式，並與招商得標達麗建設簽約，規劃16~24層大樓，近940戶，其中至少120戶作為社會住宅，預計116年完工，目前周邊新案實登揭露成交單價落在40萬元上下，市場評估扣除社宅總銷上看200億元。台南市長黃偉哲指出，此次公辦都更案市府將透過都市更新容積獎勵方式取得至少120戶社會住宅，預計112年動工，116年完工，總計可為市庫節省公帑支出約20億元經費，建構平實營區優質居住空間外亦提供青年及弱勢族群可負擔的住宅單元。台南市長黃偉哲（左）與達麗建設董事長謝志長（右）進行台南市東區平實段都更案簽約。（圖／台南市政府提供）達麗建設董事長謝志長表示，住宅部分將規劃40~60坪3~4房，預計分回800戶，不過會努力加緊腳步，希望能於116年提前完工。他也提到，從事房地產30幾年，母親是台南人住在水仙宮附近，因此對台南特別有感情也覺得很親切，因此會朝向地標型建築來完成，變成台南市東區的住宅亮點。平實營區第二期都更案基地位於後甲二路、後甲三街、平實二街與平實六街所圍之住宅區，土地面積約為2.4公頃，左鄰中央百米景觀公園(平實公園)，周邊有南紡夢時代及國賓商圈，距離大灣交流道僅10分鐘車程距離，未來尚有平實轉運站設立於中華東路、小東路口。此次公辦都更案預計規劃16~24層大樓，近940戶，並將申請綠建築銀級。市府都發局說明，市府與國產署、軍備局合作藉由實施都市更新加速地區發展，同時積極推動中央住宅政策，透過都更容積獎勵取得社會住宅方式，增加本市社會住宅供給，以期達到穩定住宅市場供需平衡與安定民眾居住權益，創造市民、公部門與投資者多贏效益。