都更孤島
」 都更
整合15年不等了！億東放生「都更孤島」 邀葛萊美大師聯名推河岸宅
北市再現「都更孤島」，台北市松山區南京東路五段、近饒河夜市一帶的老舊連棟公寓，歷經15年整合，仍有1戶不同意參與都更，最終億東集團旗下億安建設改走危老重建，讓原本圓弧形建築形成「切蛋糕」的都更奇景。該危老案「沐青」，19日舉行動土典禮，基地約240坪，總銷金額約16億元。以唱片封面設計揚名全球的蕭青陽，為葛萊美獎得主，受邀負責此案美學規劃。（圖／林榮芳攝）億東集團董事長楊健源表示，此案15年前就開始籌畫，過程歷經多次停擺與重啟，今天終於開花結果。據了解，該案原規劃以都更方式進行，盼能完整更新整排老屋，但始終有不同意戶，因此最終轉走危老，切下不同意戶後自行重建。目前基地面積約240坪，預計規劃地上15層建築，總戶數88戶，地主分回33戶，建商可售戶為55戶。楊健源坦言，當下房市確實不如以往，央行打炒房加上關稅戰，大家都在觀望，但此案主打剛性需求產品，定位明確，因此仍決定推案，採邊建邊售，預計117年完工。億東集團由億東營造起家，已有30年歷史，營造廠注重房子堅固耐用，但擔心少了美學，因此推案都會聘請藝術家為僵硬的建築妝點。此次「沐青」邀請葛萊美獎得主蕭青陽擔任美學顧問。蕭青陽表示，這是他首次參與住宅社區設計，花了近2年時間規劃，希望建築本身可以提供像七星級飯店般的質感，結合自然、藝術與環境，讓回家成為一種享受，「現在是該好好犒賞自己一生努力的時候。」負責銷售的專案經理石亞文指出，「沐青」位於基隆河第一排，規劃坪數為16~35坪、1~3房，每層8戶，以21至28坪的2房為主力，部分2房擁有雙衛浴。此外，該案在目前公設比普遍動輒35%下，只需32%。「沐青」4月起潛銷，每坪開價120~135萬元，有無河岸景觀價差10萬元。對於市場景氣，石亞文坦言，今年持續房市低迷，現在看屋的人變得非常少，以前打POP路邊廣告，過路客就很多，「現在已經沒有過路客，大部分都是透過網路來得客人，且都是剛需客戶為主。」
都更屋主獅子大開口想分回7成 條件談不攏成「都更孤島」
台北市開發飽和，開發商無不透過都更、危老整合老宅來重建新案，卻也屢見「都更孤島」的景象。北投區新完工的「公園大院」，便因釘子戶而一分為二，建案蓋好了卻造成老透天遭夾殺。業者感嘆，地主不斷改口談好的條件，動工後還頻頻報鄰損，「算是我遇過最過份的地主了」，最終規劃也導致營建成本暴增4成、房價還變低，「等於兩敗俱傷」。台北市北投區新完工的12樓建物「公園大院」，因為中間隔著一棟透天而慘遭分割，右邊為基地160坪的「公園大院森活館」、左側基地80坪的「公園大院樂活館」，4年前即已完銷；而該透天目前租給「卡多摩」嬰兒用品店，基地面積約40坪。投資興建的其一業者、欣聯建設執行長蕭傑楷表示，原本若成功整合會有完整300坪的大基地街廓，但因為該棟透天不同意，兩塊基地被切得很乾淨，分成兩張建照來蓋。說起這棟不同意戶，蕭傑楷感慨萬千，原本整合右側160坪基地後，不同意戶也同意以分回55%的條件合建，但要建商先去整合好左側的基地再說，等到左側地主也同意後，卻改口想換到重建後的所有4間1樓店面，由於考慮到全案的完整性，當時考慮後仍同意該地主的條件。若全街廓整合，基地面積可達300坪。（圖／翻攝GoogleMaps）只是沒想到，該戶地主又進一步提高條件，除了店面還要樓上住宅，等於共分回7成，「根本做不到7：3的分配，最後只能放棄」。不只如此，該案一分為二後，為了避免施工造成中間透天倒榻，兩側基地無法同時開挖，工期長達4年，而即使以極力避免影響鄰戶，但興建時屋主仍頻頻去報鄰損，讓蕭傑楷相當無奈，「算是我遇過最過份的地主了」。蕭傑楷指出，如果成功整合，有機會規劃坡平車位，營建成本也可大幅下降，本來一坪成本只要20萬元，最後卻拉高到一坪28萬元，將近4成的落差，且小基地建案須讓價，最終房價每坪55萬元，但如果基地條件更漂亮，就可達每坪65萬元，價差10萬元之多。對於不同意戶造成「都更孤島」的亂象，蕭傑楷坦言，法律保障人民財產，建商也無能為力，真的勸不聽也只能放棄，將不同意戶排除變是唯一可行的道路，可說是兩敗俱傷，因為這棟老透天未來只能自力危老，而且也拿不到危老獎勵了，所以也不可能有其他建商來改建，「只能當成都更活教材，讓地主自己思考，做的選擇不同，就會造成不同的結果」。 台積電擴大赴美 炒房族喊「完蛋了」 一表看台積宅漲多兇 阿姨我不想努力了！全台共151萬女地主 這縣市最多 尪生前承諾「房子妳住到百年」 漏做1事…妻慘搬離還賠錢
都更條件總是街頭巷尾談得好？1坪換1坪的甜頭恐隱藏苦頭
都更實情你聽專家說，還是聽街頭巷尾說？都更流程繁瑣，費時歷日曠久，因此能夠成就一件都更案，往往是需要天時地利人和。踏取副總詹博宇以自身經驗分享有關於都更實務上常見的謠言以及知識誤區，望大家能夠以清晰的視角來判斷是否參與都更。全台老屋比例甚高，為了居住安全與市容更新，都更腳步都應加速。「別人都可以一坪換一坪，我家為何不能比照辦理？」常常在街頭巷尾聽到居民們閒聊「誰家的都更又換到了多優渥的條件」，但，影響坪數換算的數值甚多，且他發現，每每深入詢問合約內容、細節、地點等，往往是一問三不知。所有權人應了解合約與流程及多方尋求專業人士建議(地政士、不動產律師、都更整合公司)，綜合各方專業以保障自身權益不受侵害，且平等公正進行都更，不宜總是道聽途說。「拖得越久，建商就越是得求我」這也是很常見的觀念誤區。畢竟都更案件的時間拉得越長，隨著原物料、人力成本上漲，工程造價也連帶上升。因此在建商投入都更案的成本逐年高漲的情況下，還能夠爭取到更高的坪數嗎？相信大家心中自有評斷。現在亦有部分建商為了早日完成都更，選擇果斷切割釘子戶，不再投入更多時間及人力成本。過往礙於法規限制需預留保留地於遭切割掉的臨地，但現今以法規修正後都更孤島早已屢見不顯，更有多案即便市府已通過權利變換的核定，實施者見不敷成本，不計前期已耗費巨資與人力時間，即時斷尾求生，此等狀況歷歷在目。(踏取經手之歷年案件中也曾發生)因此比起專注「都更條件怎麼談」，居民更應該留意「權益保障」與「居住安全」。然而部分民眾常僅僅聚焦在坪數換算，而極易落入不肖建商的陷阱裡。這些提案的實施者也清楚，最甜的棉花糖都是民眾最愛的，但民眾一手收下甜頭的同時，是否都能算清楚看明白另一手被拿走的權益。更不說多的是一般民眾無法看到的建材做工與背後的利益，這些又由誰來替民眾把關？利益固然是你我在乎的層面，更應留意合約甚至是工程中隱藏的苦頭。例如合建契約中，應加上「落日條款」保障住戶，意指合約中條文的終止生效日期，才不會讓單一建商綁住整個社區，讓合建契約成了萬年合約。確保在期限內，若建商無法整合完全，居民亦有終止合約另擇建商的權利。更別說多少人去關心合約中的解約條款、停工期限、換料限制、交屋標準、個資使用及代為用印權限...種種權益，白紙黑字簽下去，民眾真的知道自己簽了什麼嗎？此外，都更實務上也常遇到民眾提問，為什麼建商在提供「合建同意書」時，不附上更加詳細的資訊呢？例如：馬上計算可換回坪數、房型選配與平面設計圖等細節。站在民眾角度，當然會希望取得更多資訊再來決定是否同意合建；然而站在實施者角度，一個案件在都更同意比例未明的狀況下，也不會願意無上限的增加成本，試問倘若這些預先支出的成本由民眾及住戶負擔，有誰願意又有多少比例願意？畢竟都市更新在整個計畫案完成之前，是一場十分燒錢的長征，更別說這些成本很有可能打水漂。中間的每一道關卡、每一張設計圖、每一個精密計算都需經手專業人員。而今我們常說「尊重專業」，自然是需要給付專業相對應的費用。因此許多細節面的補強，仍會等到報核事業計畫階段時才會逐步執行。坊間亦有不肖業者貪圖方便，想要便宜行事便提供「萬年百家設計圖」(一圖多用)讓民眾聞香。為了只是引君入甕，讓居民早早放心簽下同意書卻不用支出過多的成本，實則是非常違背專業與良心的做法。都市更新需要的不僅是居民的支持，更需要專業的規劃和真誠的溝通。消除謠言、增進理解，才能築起信任的橋梁。透過正確的資訊和清晰的合約條款，居民和建商才能在這條路上共同前行，達到雙贏的共識。讓我們以專業為基礎，理性評估，為未來的都市更新貢獻一份力量。