都更權益促進...
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三圓都更告成一團1／上市櫃建商告自救會「首例」！未簽同意書地主「做了這事」遭求償600萬
二年前，CTWANT獨家報導三圓建設（4416）董事長王光祥領軍從國揚集團總裁侯西峰，搶走了北市蛋黃區最大都更案「新隆社區」實施者；二年後，接班人王雅麟控告未簽同意住戶團體侵權索賠200萬元，成了都更史上總銷逾500億元案量的上市櫃公司控告住戶首例；且還罕見因著都更住戶告住戶，新隆社區管委會從主委到委員共23人，聯名對這群住戶索賠400萬元。一件好端端的都更案為何會鬧到建商、管委會都主動對住戶提出告訴？CTWANT記者調查，肇因於他們貼在社區一根柱子上的文宣品，以及在網站上公開對新隆社區都更的一些質疑內容。2020年7月新隆都更案實施者重新招標，由國揚集團換成三圓建設，迄今三圓已在總共550戶住戶中，取得490戶、占全體私地主542戶（另有三個政府單位）之90.41％簽署「事業計畫同意書」，10％的住戶未簽同意書。去年8月，這群未簽同意書住戶發現三圓建設的設計圖，主張與原先承諾條件不同，基於維護權益，便向台北市府完成法人登記成立「台北市新隆都更權益促進會」（簡稱權促會），開始透過文宣品、網路發表對都更程序、建築設計圖等相關質疑與建議。其中，權促會還在自家社區柱子上張貼海報，內容有提到「建商的惡霸規劃」「排除不佳的建商，減少都更的風險」「管委會扭曲資訊」等字樣被要求移除遭拒後；今年6月，三圓、新隆社區管委會即各對權促會提告求償共600萬元。台北市新隆社區都更權益促進會常務理事陳培根說，權促會因為在社區柱子貼出對都更的質疑內容而遭三圓、管委會主委與委員們提告。（圖／趙世勳、趙文彬攝）8月間，法官第一次開庭，權促會主張今年2月20日前，即已對新隆都更後建物高度過高，可能違反文資保存、都市設計、國家安全等議題提出質疑，經文化部具專業背景之審議委員審查後，亦認同影響古蹟觀覽、城市天際線等，所提出的「建商的惡霸規劃」等意見縱然言詞較為尖酸，係經合理查證發表，應屬合理評論範疇，無侵害原告商譽之違法性。10月5日，三圓建設控告權促會第二次開庭，CTWANT記者獨家直擊這場法庭全程攻防戰。台北地院26庭中，法官詢問原告三圓建設，「你們說商譽有受到損害，有沒有證據要補充？」受委任的永然聯合律師事務所的主任律師陳宜鴻說，「實質上的損害舉證有難度，會跟原告再確認，需要3週時間準備。」法官再說，「整件案子的核心就是你們所說的商譽受損，上次開庭後也說要補件，也過了一個月，為何要再延長？」三圓委任律師則回覆說，「550戶的住戶中，到底有哪些住戶受到影響，還要找住戶當證人。」權促會委任的律師、前環保署副署長詹順貴當場為住戶辯護說，「上一次開庭，對方委任律師說，針對營收報表有造成三圓損失34萬元」「我方去下載三圓財報，每個月系按施工進度營收列帳，包括工班、物料、颱風等因素影響」「因此，我方認為原告舉證不一致，實屬舉證不當，懇請法官駁回此案」。詹順貴繼續答辯說，「三圓委任律師起訴第一時間，本應蒐證完備才能提起訴訟，已經開了二次庭，在舉證上，對方都還跟法官說要再確認」「原告既然事先蒐證未周延或無法舉證，是拖延時間，要讓住戶精神上有更大的壓力，不認為庭上可以再給予時間。」權促會理事會成員跟CTWANT記者說，「法官第一次開庭說，都更案的建商怎麼還把住戶告到法院……」「我們沒有簽同意書，不代表我們反對都更，政府不是一再提醒我們要有充分資訊了解才能簽約。」「沒有看到設計圖，哪敢簽同意。」三圓建設於2020年取得北市新隆社區都更案實施者，該基地鄰台灣民主紀念園區大孝門。（示意圖／三圓建設提供）另有住戶告訴CTWANT記者，依三圓建設今年9月最新變更的設計圖，「一樓店鋪數從34間雖增加到45間，還不夠分配給原有的79間店家之外，被文化部、國安局打槍後降樓層、轉角度，很多變數，現在更不敢簽名了。」據CTWANT調查，法官雖同意給予三圓補證時間，強調若無新證據的話，即要召開辯論庭，讓該案儘快走下去。三圓建設則在6日由負責此案的三圓建築師鄧培華、委任律師陳宜鴻，於設在新隆社區的籌設都更辦公室，親自回應CTWANT記者採訪；管委會主委張傳芳也到場說明緣由，雙方皆說暫不撤告，也不和解。三圓強調合建契約與實施者承諾、新隆社區招商的條件一致，並非權促進會所稱的大不同，且三圓為上櫃知名建設公司，新隆社區已逾9成地主住戶都已簽同意書，顯見對其的信任，並非其所稱的惡霸規劃……因此主張權促會言論已損及三圓商譽，營收減少等損失之外，也已請法官酌請裁定損害金額。張傳芳則表示，權促會擅自佔用社區共用的立柱外牆設置公告欄，且區權人都是簽相同條件內容的合建契約，都更程序資訊公平公開透明，權促會在毫無事實根據對管委會不實指控。看來，得交由法官來審理裁判認證，哪一方主張有理？這樁台北市最大都更案仍有一段路要走。
三圓都更告成一團2／「可先選屋、一戶6車位」？建商駁斥謠言 新隆案10月送都審
台北市新隆社區都更案，十幾年來歷經四個建商、五任管委會主委的推動之下，在2020年重新招標，由國揚集團神揚建設變成三圓建設，不但衍生出建商告住戶、社區管委會告權促會，索賠共600萬元，還因臨近台灣民主紀念園區大孝門及總統府，卡關文資法與國安等問題變更設計圖。三圓建築師鄧培華代表公司接受CTWANT記者採訪時表示，預估本周即可將設計圖送至北市府都市設計審議委員會審查；他也一再強調「只是先讓地主住戶預選房屋」，「店鋪戶原方位先選」，至於記者詢問住戶間傳出「有一戶要求6個車位？」鄧也強調「一戶1車位，多給是會被管委會罰款的。」三圓建設在新隆社區管委會協助下，兩年來取得490戶、占全體私地主542戶（另有三個政府單位）之90.41％簽署「事業計畫同意書」，並提出3棟31層樓、1棟26層樓共四棟高樓層的建築設計圖，整棟高度約110公尺，比鄰近高樓63公尺整整高出快一倍。CTWANT進一步調查，新隆社區原為新隆國宅，在總共550戶住戶中，私地主542戶，另有8戶屬於國有財產，分屬於退撫會、衛福部、台北市政府市場管理處、都發局等，其中都發局轄屬的都更審議委員會還是審核該案建築設計圖的監督機關。據了解，目前這三個公家單位皆未簽同意書給三圓建設。三圓建設在2022年6月董事會改選，王光祥（左）交棒給原擔任總經理的兒子王雅麟，專注大同組織再造。（圖／報系資料照）記者獨家專訪這一群未給三圓建設同意書的兩個住戶團體「台北市新隆都更權益促進會」與「台北市樂活新營社區發展協會」，得知他們對「都更審議委員會」抱持著強烈信念，「我們不相信當委員們看到三圓這樣的一份設計圖，會同意通過！」「而且三圓王董（王光祥）是總統蔡英文的表哥，委員會更是會好好為全體住戶把關，才不會落人口實。」一樓店鋪住戶在去年發現三圓設計圖中，「原有的79間店鋪（臨路與中庭）只規劃了34間，跟原先可在原地的承諾大不相同，根本不夠分配」「我們還透過對建築法規了解的專家幫忙解析圖面後發現，設計圖沒有考量到鄰近台灣民主紀念園區、總統府、玉山官邸等文資法、安全考量」，即開始透過文宣品廣為告知社區住戶。權促會在去年8月即聘請詹順貴律師協助住戶了解都更程序，做為出席文化部、市府舉辦公聽會中的發言人，代為爭取住戶權益。一年後，也就是今年3月，該案送至文化部審核即因樓高過高遭退件，三圓則將鄰大孝門的A棟31層樓降低為26層樓，減少的這五個樓層則轉加到另一棟原本設計26層樓的C棟。新隆社區未簽都更同意書的住戶組成立案的團體「北市新隆都更權益促進會」，並委任前環保署副署長、詹順貴律師代表在相關公聽會、審查會中提出意見。（圖／報系資料照）「送至文化部第二次審核時，文化部也不敢完全背書，就以『有條件通過』為理由說，若北市都審委員會通過的話，文化部才會核准同意。」住戶說，「接著就是國安局也給了一槍，就說那麼高樓面向官邸，會給狙擊手置高點。」三圓建設建築師鄧培華則在接受CTWANT採訪時回應說，改圖將原本面向官邸D棟（靠寧波東街）轉向90度，而每一棟17樓或19樓以上的高樓層，則還要在窗戶外增設一面約60度的斜牆，將原本可直視屋外的穿透線變成斜視。不過，三圓建設在9月8日於社區開說明會解釋變更設計圖緣由，「大家現場吵得亂哄哄的，而且對照一年前未簽同意書住戶公開的圖面質疑文宣，根本是對的，不是他們亂說的。」一位住在高樓層的住戶跟CTWANT記者無奈地說。迄今，北市等公家單位仍未簽同意書，「我們相信政府會與住戶站在同陣線，做好最後一道防護線的，一起爭取最佳的權利變換條件的。」權促會住戶成員跟CTWANT記者信誓旦旦地說，不排除最後可能得走權利變換之途徑，也就是由第三方單位鑑定房屋與土地價值，按都更後的比率換算金額。對此，三圓建設建築師鄧培華也跟CTWANT強調，文化部二次審議「同意通過」此案，「同意就是同意，並不是所稱的『有條件通過』」；預估本周將最新變更設計圖送至北市都市設計審議委員會審核，該委員會也是作為地主與都更實施者之間的磋商橋梁，而待都審會審議通過後（通常審核可能約一年，就看審議期間設計圖修改變更等次數），即能正式展開新隆社區都更案。