黃昭閔
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房市空歡喜1／央行未鬆綁建商爆氣藏內幕 建商大老疑被賴清德「摸頭」
第二季央行理監事會未進一步鬆綁信用管制，氣得建商聯合相關產業代表大動作召開記者會。根據CTWANT記者調查內幕，業者如此憤慨，是因理監事會前，建商群中醞釀著「將鬆綁」的好消息，不單單只是因為央行總裁楊金龍一句「房市管制到此為止」，而是賴清德總統曾向擔任國策顧問的建商大老、麗寶集團董事長吳寶田釋出「往好方向發展」的善意，導致整個建築界滿心期待鬆綁，最後又面臨落空。25日，不動產聯盟總會號召包括建商、仲介、代銷、建築師、土木技師、建材、陶瓷、地政士、記帳士……等10多個不動產相關公會代表一起站出來。記者會上，理事長黃啟倫表示，這段期間在建照、使照、開工和房屋移轉棟數等數據表現，都顯示房產業已進入冰河期，「原以為楊總裁是以數據制定政策，完全沒想到央行『竟然沒有』對第2戶房貸進行鬆綁！」加入不動產聯盟總會的建商，多屬中小型和在地型建商，也是信用管制下受到衝擊最深的一批業者。根據CTWANT調查，央行理監事會前夕，大家都在預測走向，紛紛看好這次第2屋房貸管制能再放寬，從6成變7成。因為在此之前，17個不動產相關產業公會已聯合向總統府遞交陳情書，不僅府院高層持續與產業代表接觸，能直接與賴清德溝通的建築大老也帶回了好消息。據了解，國策顧問、麗寶集團董事長吳寶田曾向賴清德總統反映產業慘況，或許誤把對方安撫的話當作承諾，才讓建築業以為有望能放寬信用管制。（圖／CTWANT資料室）「賴桑（賴清德）跟吳寶田說往好的方向走去，還興奮的跟我們說沒問題了，結果竟然傳出惡耗！」一位建築業者告訴CTWANT記者業內傳聞，「上回理監事會議就承諾要將第2屋貸款放寬到7成，結果開小門應付我們（只放寬到6成），這些老大就不爽，感覺被騙。」參加建商公會的大多都是在地型建商，也是信用管制下衝擊最大的一群人。第二季央行理監事會議當天恰逢台南市建商公會會員大會，大家聽聞未鬆綁都相當氣憤。（圖／業者提供）央行理監事會當天，正逢台南市建商公會會員大會，依往例，全台各地建商公會代表皆會齊聚一堂討論時事。在得知央行決議「按兵不動」，一名與會業者透露在場建商哀號遍野，「大家聽到消息都快昏倒，覺得賴清德對建築業很不友善，尤其越往南的建商越生氣，說他們全部要改投藍軍。」由於隔日就是端午佳節，有建商更以「房市變化多『端』，央行『粽』是打亂」，藉端午節諧音梗抒發對央行決策的不滿。對此，黃啟倫坦言，確實因為業界大老有傳回好消息，業者對於央行放寬管制有較高期待。事後他們分析，應該是跟賴清德反映業界情況，認為賴清德有將業界心聲聽進去，或許誤把安撫的話誤以為是承諾，又或是楊金龍不讓步。因為都不是當事人，到底怎麼講得無法證實，大家也因口耳相傳有出入。而據他了解，總統府與行政部門收到陳情都會有所回應，像是不動產聯盟確實於6月時有向總統府遞交了陳情書，府方也派副秘書長何志偉積極給予產業關心，但是否為官方制式回應便不曉得，畢竟關心是一回事，最後仍會推拖是央行的權責。一名業外人士看這場戲也跟著評論，就像是在扮黑白臉，「行政部門要選票，不願意得罪產業，鍋就讓央行揹！」台灣省不動產公會理事長吳國寶則失落表示，從信用管制、土方之亂，以及8月1日將上路強制建築屋突架設光電板等各項不利產業政策，他奔走各單位溝通，「真的太累了！」不動產聯盟總會成員之一的正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔認為，建商會員對信用管制鬆綁過於樂觀，現階段社會底層對高房價的不滿，在歷任總統馬英九、蔡英文時代就一直存在，任何房市調控政策都未有效解決民怨，而目前當權者作風較為強硬、不易協調，再加上年底選舉氛圍又會醞釀居住正義話題，就算業者再怎麼努力溝通、陳情，他認為房市管制年底前放寬機會不高，上次提高1成貸款成數，只能說摸個頭、給顆糖吃。但放任股市狂飆，房市卻哀鴻遍野，極端性的政策導向，對國家整體經濟發展是福是禍，相信人民自有判斷。「房市已經不可能有投機空間，為什麼還要刁難剛性換屋需求？」黃啟倫認為，第2屋房貸微鬆綁從6成變7成，並不會對投資客產生多大誘因，但卻能為想換屋或真正有需求買第2房的購屋人解決不少困難。他觀察目前房市交易一直起不來，不是因為沒有需求，而是信用管制下，銀行貸款下不來，民眾因自備款不足，沒辦法購屋或交屋，造成很多退戶情形發生，房市才如一片死水。央行總裁楊金龍期待透過信用管制讓房價下跌，但建商喊苦說，地主出售土地價格就是這麼高，再加上近年工料雙漲，期待房價下跌是過於一廂情願的想法。（圖／周志龍攝）對於楊金龍在記者會上表示「房價修正有限，民眾購屋負擔仍重」，黃啟倫直言，央行期待透過管制讓建商降價是不切實際，股市沒飆漲前，土地價格還可能會跌；但現在AI產業崛起，人民富裕程度已不可同日而喻，土地價格更不可能降，再加上各種稅負、建材都在墊高成本，房價只會有增無減。央行關注焦點若僅停留在金融穩定，不顧產業實際發展需求，恐將加劇市場失衡，甚至使政策效果與現實背離。
房市空歡喜2／今年移轉棟數拚保25萬棟 憂衝擊擴大10多個周邊產業齊發聲
房地產業者勒緊褲帶1年半，終於再次等到央行再次召開理監事會，盼信用管制能鬆一鬆，但央行卻不動如山，令業者大失所望。然而不只建商、房仲、代銷業哀號，25日，不動產聯盟總會召開記者會，包括建築師、土木技師、建材、陶瓷、地政士等10多個不動產相關公會理事長也站出來表態力挺，認為信用管制應該要適度放寬。不動產聯盟總會號召包括建築師、土木技師、建材、陶瓷、地政士、記帳士、保全等10多個不動產相關公會代表，共同呼籲中央應多聽聽產業心聲。（圖／方萬民攝）記者會上產業領袖一字排開，包括不動產聯盟總會理事長黃啟倫、仲介公會全聯會理事長王瑞祺、全國建築師公會理事長崔懋森、台灣陶瓷公會理事長林祐宇、租賃公會全聯會理事長劉貞君、台灣省建商公會聯合會理事長吳國寶，另外還有記帳士、地政士、土木技師、保全業、建築材料、室內裝修、櫥具等公會代表全都到場，陣容相當龐大。「房市如一灘死水，產業出現流動性風險，想讓利都找無人。建商被認為是利益團體，但無法否認，建築產業鏈上一共有250多萬個從業人口，營建業一旦停擺，各行各業都受到影響！」不動產聯盟理事長黃啟倫盼請中央及央行正視房地產業者「存亡」。仲介全聯會理事長王瑞祺表示，房仲業是信用管制下首當其衝的行業，直接面臨成交量減少、銷售期拉長的挑戰，但房地產現在就像孤兒，沒有人要關注。股市過熱，部分公司未賺錢股價卻不斷上漲，政府不管，卻對第2戶房貸等剛性需求設限。代銷業者謝哲耀表示，代銷最需要的就是成交，現在民眾不進場、建商不推案，直接衝擊代銷產業生計。（圖／CTWANT資料室）高雄代銷業者代表謝哲耀則拿出央行數據指出，銀行辦理授信貸款與切結換屋案件占總撥貸戶比例從113年8月的11.9%，降到目前的4.8%，明顯在第七波信用管制後，換屋市場急墜，「這還只是檯面上的數據，檯面下還有很多送件被拒貸的案例！」謝哲耀觀察，現在就連剛性換屋需求都催不出買氣，銷售停滯、營建成本仍持續攀升，很多建商已乾脆不蓋、停工，甚至假裝開工，或以土方問題名義等各種理由暫停開發或退出市場，直接影響代銷業生存。他以高雄舉例，今年1~4月預售交易只有677件，只剩2024年同期高檔時的11%，交易動能下滑，代銷業最需要的就是成交數，然而光高雄代銷就有200家，從業人口4000人，換算下來平均每家代銷1個月賣不到1戶，營運受到相當大影響。謝哲耀觀察南部已經出現中小型建商退出市場，大型建商持續囤地不推案的情況，代銷也沒有案子可以賣，因此建議央行第2戶房貸成數一定要放寬到7~8成，不僅滿足換屋客戶剛性需求，還能帶動市場輪轉，建商開工才會讓周邊產業也受到帶動。房地產周邊行業也站出來，除了兄弟落難力挺，也擔心房市持續下探將牽動衛星產業，從代銷、仲介、裝潢設計到建材供應鏈全面降溫。建材、裝潢業目前還受惠前幾年預售買氣帶來的交屋潮，但是明後年交屋潮趨緩後，恐成為下一波收入受影響的產業。（圖／CTWANT資料室）營建業大量使用到的地磚、壁磚、馬桶、洗臉盆、浴缸都屬陶瓷類建材。台灣陶瓷公會理事長、冠軍建材總經理林祐宇表示，從經濟部統計數據可發現，光是地磚國內銷量，2025年4916萬m2，比2024年哀退了9.7%，主要原因除了低價進口磁磚競爭，另一部分因素來自央行打房，房市交易量銳減，連帶影響進行室內裝修、地磚銷量也大幅減少。然而建材、裝修市場目前還受惠交屋潮不算太慘，但市場萎縮的情況預期會往後遞延到明後年更加嚴重。全國建築師公會理事長崔懋森也表示，這兩年建照發照數急遽萎縮，尤其雙北下降非常多，也影響建築師接案量。對於第2戶貸款，他認為消費者需求樣態非常多，太過簡化以二分法來一刀切不太恰當，建議應細膩劃分需求，根據不同樣態來管制滿足消費者需求。雖然這幾年受房市交易衰退影響，租賃業反倒蓬勃發展，但租賃公會全聯會理事長劉貞君仍力挺，認為房市不應過度干預，盼回歸市場機制，不動產成交量增加，在租賃業才會有更多房源釋出，也能讓近年不斷飆漲的租金價格有所抑制。根據內政部統計，2025年買賣移轉棟數降至26.1萬棟，已創歷年第三低，而歷史最低紀錄是房地合一稅上路的2016年，僅約24.5萬棟。正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔認為，以目前數據來看，今年買賣移轉棟數目標是保25萬棟，但有近一半為前幾年預售買氣挹注的交屋潮，未來交屋數逐步減少後，若央行信用管制持續不鬆綁，明年不動產買賣移轉棟數恐只剩20萬餘棟，極有可能刷新30年來新低。