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零地主戶2／建商整合住戶闢豪宅賺一筆 從前銷售話術隱晦現在不藏了
北市都更新建案廣告宣傳愈加明顯地強調「零地主戶」，藉此標榜新宅增值，增加銷售率及速度；CTWANT調查，北市另一件知名的正義國宅都更案，由於戶數多，建商則是將回配原住戶數集中在特定一棟，與新購戶棟具體的採取「分棟居住」「分棟管委會」，但其銷售率未如市場預期的熱絡。以Diamond Towers台北之星（原正義國宅都更案）為例，該案分A、B、C三棟，由三圓建設主導銷售住宅部分，A、B棟為銷售豪宅，C棟為原住戶分回（或稱為「台北星鑽」）2024年底完成產權整合登記，目前已售出2成多，市場估該案總銷約450億元，至於銷售緩慢主因總價高達每坪逾200萬元、單戶總價逾3億元，僅限高資產族群。房產界專家分析，類似分棟區隔的做法，分棟推銷讓新購戶避開「地主戶超多」標籤，例如達永案、文林苑等，宣傳「純住戶棟」吸引投資客，加速去化；原住戶棟則維持社區連結。建商在台北市都更案中將原地主戶、原住戶與新購戶分棟推銷、分棟成立管委會，主要為避免權益衝突、管理紛爭及銷售阻力，提升社區均質與增值潛力。進一步了解差異性，主要是在「權益分配」，原住戶依權利變換計畫分回小坪數、低樓層或畸零單位，新購戶買大坪數高樓層，生活習慣、管理費繳納意願不同，易生管委會決議爭議（如修繕預算、規約變更）。根據《公寓大廈管理條例》法規也提供便利性，允許分棟獨立管委會，降低跨棟協調成本，避免原戶持股優勢（例如4戶、5戶少數住戶控制管委會等情況）影響新戶權益。「分棟降低整合難」的痛點，只是進一步觀察整體社區，可能因為原戶棟常出租、管理鬆散，新戶棟增值快；專家指地主戶凝聚力強可凍漲管理費，但素質參差仍為痛點。CTWANT調查，在台北市已完成都市更新案件中，原地主戶與原住戶（指選擇回留居住的比例）占比率並無官方公開全市精確數據，通常依個案權利變換計畫而定，平均約70％至80％，但部分案例低至50％至60％，還須視增加的新建戶數的整體比例。台北市政府在公辦都市更新案中，為了解決經濟弱勢居民可能面臨的「都市更新造成的士紳化（gentrification）」而被迫遷出的問題，也就是居民口中所說的「經濟較為弱勢的家庭被洗出老家了！」由於台北市幾乎99％的都更案是由民間主導，在這些自辦案中，政府扮演核定和監督的角色，難以掌握個別住戶與建商之間的私下協議細節；都市更新案涉及數百甚至數千戶家庭，在重建期間，住戶會自行尋找租屋處或移居他區。政府難以長期、全面性追蹤每一戶家庭的最終回遷意願和能力。原地主戶、原住戶的留住率（回遷率）受到地段、房價、居民經濟狀況、原始持分大小等因素影響，每個案子情況比率雖難計算，但若強調增值豪宅高額材料成本興建等，都是會面臨之後房屋使用、管理成本等所需支出的代價。目前在台北市政府降低都更案中原住戶移出率較為有成效案件，以「斯文里三期整宅」為最著名的公辦都更案之一；該案成功整合了260戶住戶（包含頂樓加蓋戶），北市府提供了中繼住宅安置；被視為公辦都更的成功範例，許多居民選擇留下來，顯示政府的安置政策有一定成效。在「公辦都更7599專案計畫」與專業協助中，由臺北市住都中心聯合專業團隊（估價師、建築師等）組成「公辦都更台北隊」，協助原住戶進行精確的建物規劃、估價及財務評估，讓住戶充分了解自身權利價值，並模擬選配未來的房型，協助居民試算與幫助選屋，減少因不了解而選擇領取現金離開的情況；藉此提高居民參與意願並減少因資訊落差導致的移出。政府多年推動都市更新案，以台北生活圈為例的變化頗大。圖為2010年位於北市忠孝東路精華地段的正義國宅，蒙受其利的住戶高掛「感謝都市更新德政」的大型紅布條。（圖／報系資料照）
富邦金前11月賺逾1207億 每股稅後盈餘8.35元
13家金控前11月自結獲利數據皆已出爐，由富邦金（2881）領先，2025年前11月稅後淨利1,207.1億元、每股稅後盈餘EPS為8.35元；金控及北富銀、產險、證券在單月獲利皆創歷史新高；人壽為同期次高；北富銀、證券的累計獲利則均續創歷史新高。目前公告金控部分，國泰金的每股稅後盈餘EPS為7.15元，中信金EPS為3.76元，元大金2.5元，兆豐金2.16元，玉山金2元，永豐金1.87元，台新新光金為1.79元，第一金為1.77元，華南金1.75元，凱基金1.63元，合庫金1.26元，國票金0.57元。富邦金控2025年11月自結合併稅前淨利140.9億元、稅後淨利118.7億元。累計前11月合併稅前淨利1,399.6億元，稅後淨利1,207.1億元，每股稅後盈餘EPS為8.35元。富邦人壽11月稅後淨利為74.5億元，為歷年同期次高，累計前11月稅後淨利676.5億元。本月主要投資收益來源係利息收入、國內外股票及基金資本利得、基金配息收入。保障型及分期繳商品推動成果亮眼，累計前11月初年度等價保費收入(FYPE)達482億，較去年同期成長4％，預估排名業界第二。台北富邦銀行11月稅後淨利23.6億元，累計前11月稅後淨利347.7億元，分別較去年同期成長34％及20％，續創單11月及累計前11月稅後淨利歷年新高紀錄，主係核心業務動能穩定，累計前11月利息淨收益及手續費淨收益分別較去年同期年增13％及14％，帶動營收雙位數成長。富邦產險11月稅後淨利5.9億元，累計前11月稅後淨利62.8億元，較去年同期成長80％；11月整體簽單保費51.8億元，較去年同期成長7％，其中工程險因掌握綠能保險商機，較去年同期成長84％，表現最為亮眼。富邦證券11月稅後淨利達11.1億元，受惠成交量持續放大，台股加權指數同步創新高（28,554點），推升證券金融資產獲利表現亮眼，單月獲利已連續六個月突破10億元。累計前11月稅後淨利達97.6億元，年增3％，續創單月及累計同期歷史新高。
0050規模正式突破兆元 經理費率將朝0.05％下降
元大台灣50（0050）最新規模1兆零40億元，正式突破兆元大關，收盤股價63.70元；同時進入規模逾1兆元之部分經理費率0.05％的最低區間，在規模成長、經理費率隨之下降的架構下，最新規模1兆零40億元計算，經理費率已降至約0.095％，未來將持續朝0.05％下降。最近五檔大型ETF成分股季度調整，0050納入貿聯-KY、致茂、健策與南亞科，新成分股以AI概念股為主，統計0050成分股的台灣市值覆蓋率達75％，企業獲利更佔整體上市企業約80％。國內首檔ETF 0050在台股市值成長與申購金額帶動下，12月8日規模超越兆元大關。據證交所、投信投顧公會資料統計至12月8日，0050今年以來淨申購3,483億，至最新規模1兆零40億元。0050於2003年6月30日上市掛牌，參與加權股價指數從4,800點至突破28,000點、上市企業市值成長逾8倍的過程。成立以來至11月28日含息報酬率1,261％，以每年250交易日換算年化報酬率約為12.6％。元大投信提醒，0050完全集中投資台股，承受單一市場股票系統性風險，並無法透過增加成分股進行分散，建議應有完整的資金投入規劃，以避免過度承受單一年度大跌風險。