REITs基...
」 REITs
這二檔REITs近五年平均收益率4％！ 正評估富邦民生大樓改建效益
國內首檔REITs富邦一號（土銀富邦R1，01001T）與富邦二號（土銀富邦R2，01004T），近五年年化收益率在3.6％～4.8％間，受益人總人數皆超過1000人，其中富邦二號的富邦民生大樓符合都更危老改建標準，據了解，現已就未來改建之型態及成本效益初步評估中，以投資人利益最大化為原則。不過，國內REITs交易量低，進一步了解各檔REITs資產規模普遍太小，以台灣最大REITs「國泰一號」（土銀國泰R1，01002T）為例，統計至今年6月底的市值約249億元，相較於日本最大REITs「Nippon Building」同日市值JPY9,848億（約NT$2,068億元）、新加坡最大REITs「CapitaLand Integrated Commercial Trust」市值SGD127億（約NT$2,921億元），台灣REITs之規模著實相去甚遠。也因此國內REITs之資產規模太小、市場籌碼又極度安定，造成台灣REITs交易量偏低、市場流動性不佳。兩檔基金管理單位富邦建經進一步分析，相較新加坡REITs的監理行政流程較為簡化，以及星國以國家主權基金當領頭羊，帶領其企業法人募資到全世界各國投資優質不動產、發行REITs在星國上市，以星國政府立場與各被投資國洽談租稅優惠協議，並營造各國REITs到新加坡掛牌之友善環境……，這些對台灣的REITs市場，確實是值得參考及學習的地方。至於在投資「REITs」的優點與注意事項部分，富邦建經提供三點參考，第一點為REITs之主要收益來源仍係不動產之租金收入，故REITs之整體收益率穩健，不易有虧損的狀況，但也不易有爆發性的獲利期待。第二點為政府政策為鼓勵投資人投資REITs，特別給予自然人受益人在獲配收益時10%分離課稅之優惠，不需併計入個人綜所稅合併課稅，對於綜所稅累進稅率較高的投資人可產生節稅效果，適用累進稅率愈高者，其節稅效果愈佳；第三點為投資REITs需注意不動產的景氣及市況，以及集中市場中REITs之交易價、量，以避免買不到、賣不掉的情況。富邦一號、富邦二號這二檔REITs前十大受益人主要為保險業、銀行業等金融法人，以及其他部分上市櫃製造業法人。富邦一號近五年年化收益率為3.977%、3.675%、3.893%、4.805%、4.000%；富邦二號近五年年化收益率為3.661%、3.801%、3.999%、3.985%、3.915%。富邦一號（募集58.3億）發起人為富邦建設（富邦中山大樓、天母富邦大樓）及明東實業、道盈實業（富邦人壽大樓）；新增投資不動產為融資22.6億、增購潤泰中崙大樓商場部分（力勝開發）；已處分不動產為天母富邦大樓；新增投資國內REITs為國泰二號、新光一號後，也已處分國內REITs新光一號。富邦二號（募集73.02億）發起人為忠興開發（富邦民生大樓），台北富邦銀行、富邦產物、富邦人壽（富邦內湖大樓）及力勝開發（潤泰中崙大樓商用辦公部分）；新增投資國內REITs為國泰二號、新光一號；已處分國內REITs為新光一號；並於2018年8月起新增投資新加坡REITs，為國內REITs業界海外投資首例。富邦一號的富邦中山大樓、天母富邦大樓、富邦人壽大樓共三棟大樓目前出租率100%，主要承租人為富邦集團、潤泰集團、上允創作料理、瓦錫蘭、任天堂、凱基證券、協和麒麟、台素、享鮮餐廳、萬泰國際物流等知名企業。富邦二號的富邦民生大樓、富邦內湖大樓及潤泰中崙大樓商用辦公部分，出租率約95%，主要承租人為富邦集團、潤泰集團、復華投信、永豐金控、萬達物流、美商華納兄弟、Levis、日本航空、李察米爾等知名企業。富邦建經表示，為維持二基金收益率之穩定，在尚未增購新標的、擴大基金資產池規模之前，富邦二檔REITs基金暫無處分標的之規劃；同時，增購新標的一直是基金的目標，只要有合適的物件，除國內不動產外，亦不排除投資國外的不動產。同時基金近年也積極評估參與都更危老案件的可行性。《不動產證券化條例》於2023年立法通過時，適逢2000年網路科技泡沫後的景氣低迷，富邦集團為響應政府政策並提供投資人多元、穩健之投資工具，於2005年率先業界成立國內第一檔REITs「富邦一號」，其募集階段亦獲得投資人熱烈迴響，超額認購金額達基金募集額度5倍之多，故於富邦一號掛牌後，積極規劃富邦二號之募集，並於2006年募集成功正式掛牌。
中華大樓新房客Solaria西鐵飯店8月開幕 挹注「國泰一號」REITs獲租金收益
日本西鐵飯店集團旗下品牌Solaria索拉利亞西鐵飯店進駐台北市西門町商圈的中華大樓，預定8月開幕，該樓為國泰一號（土銀國泰R1，01002T）REITs基金所持有的不動產，基金管理部分析該樓未來租金收益開始產生後，將可進一步提升國泰一號每單位可分配收益。第四檔清算的「新光一號」REITs在今年6月，已全部清算持有的六棟不動產與部分大樓樓層，總標售額306.9億元，相較初始購進113億元來看，房價翻三倍，由於二年前「國泰一號」持有的台北西門大樓，也曾在受益人會議中討論過處分的議題，因此在中華大樓啟用之後，是否會重啟此案，受到市場關注。國泰一號、國泰二號（兆豐國泰R2，01007T）兩檔不動產投資信託基金，是由國泰人壽擔任發起人的不動產投資信託，各由所募集到的139.3億元、72億元，分別向國泰人壽購買三棟大樓，前者為台北喜來登大飯店、台北西門大樓、台北中華大樓；後者為民生商業大樓、世界大樓與安和商業大樓。台北西門大樓位於台北市武昌街二段，全幢出租誠品生活公司。（圖／李蕙璇攝）根據CTWANT洽詢兩檔REITs的管理機構國泰建經，基金管理部表示，目前兩檔基金持有之不動產皆無增減，惟中華大樓於2014年受益人會議後，通過決議進行都更，2015年申請掛建照，2019年正式通過事業計畫核定，現已完成各項工程驗收及點交作業，並取得「黃金級」綠建築標章。 完工後的中華大樓6樓~28樓為日本西鐵飯店集團旗下品牌Solaria索拉利亞西鐵飯店進駐，預定於8月1日開幕；1樓至4樓為商場，目前已有知名餐飲品牌評 估進駐。「國泰一號」2021年12月曾由持有受益權數3％以上的受益人召集受益人會議，討論是否對台北西門大樓進行處分，會中討論到當時中華大樓都更新建工程進行中並無收益，處分台北西門大樓後，基金收益來源將僅剩台北喜來登飯店，認為處分西門大樓並不符合收益分散原則。加上以國內商用不動產價格持續走高的環境下，處分台北西門大樓後將不易另行購入更佳投資標的以取代台北西門大樓所提供的穩定收益，因此認為處分台北西門大樓無法為投資人獲取最大利益，最終受益人會議以出席受益權數的 89.24％決議反對出售。CTWANT進一步了解「國泰一號」出租率，2023年第一季平均出租率96％，台北喜來登飯店全幢出租寒舍餐旅公司，台北西門大樓全幢出租誠品生活公司，台北中華大樓出租西鐵飯店集團、嘟嘟房；租約均為長期租約，並有調升租金機制，以提高租金收益之外，台北喜來登飯店與台北西門大樓，每年視大樓狀況進行修繕更新，以延長資產收益性。「國泰二號」的出租率部分，2023年第一季平均出租率100％，民生商業大樓、世界大樓與安和商業大樓每年皆有進行大樓修繕，除提供租戶更好的使用環境，更能保持或提升資產價值，以利大樓租金維持或提升。以近三年每受益單位可分配收益的表現來看，國泰一號及國泰二號每單位可分配收益皆呈現上漲趨勢，「國泰一號」每受益單位可分配收益自2020年的0.338元提升至2022年的0.398元，提升幅度4.9％；「國泰二號」每受益單位可分配收益自2020年的0.451元提升至2022年的0.473元，提升幅度17.8％。另國泰一號及國泰二號成立十餘年來所持有資產均有明顯增值，國泰一號成立初期資產估值約138億元，2022年估值約304億元，增幅120％；國泰二號成立初期資產估值約71億元，2022年估值約168億元，增幅137％。由於「REITs」屬固定收益型商品，具有稅務優化功能，參與投資可以較低門檻參與不動產投資，獲取穩定收益分配，國內七檔REITs總市值約逾千億元，配息收益率約2.5％～4％；但也因投資人多以長線投資為主，為法人機構偏愛標的之一，因此相較國外「REITs」的成交量，較不活絡。未來在新制基金制REITs修法通過後，相關法令的更加放寬，是否會進一步促進業者發行更多檔的新基金之意願，才能有利於對REITs有興趣之投資人，有更多元的投資選擇。國泰建經基金管理部表示，配合政府法令，藉由對「國泰一號」資產進行建築物耐震力提升及其他修繕更新，促使國泰一號資產可收益年限得以延長，進而確保投資人穩定收益之來源。兩檔REITs基金每年皆會對潛在不動產投資標的進行評估，對於標的種類、收益穩定性、增值潛力等進行評估，若有具備投資潛力之標的將擇機購入。
搶買比特幣3／誰較能抗通膨？ 黃金王子有話說、REITs支持者喊是我
隨美國比特幣期貨ETF上市交易，市場充斥著「買比特幣抗通膨」、「比特幣是否能取代黃金、REITs抗通膨？」「油價漲，黃金卻沒跟著漲，可能是許多資金轉向到比特幣市場？」等訊息。對此，多位專家給出答案，「REITs可為抗通膨利器！」「金價今年有可能上看每盎司2,000美元！」群益基金經理人李鈺涵表示，觀察資金流向，今年以來美國主動式REITs基金及被動式REITs ETF，流入100億美元（約2,800億新台幣），為2015年以來首次呈現淨流入型態，相較於其他資產類別，市場上資金明顯有流入REITs產業之趨勢。群益基金經理人李鈺涵認為，REITs可以抗通膨。（圖／王永泰攝、群益投信提供）「後市來看，就供給面而言，目前美國REITs住房供給緊張的情況短期不易緩解，至少在未來 1~2 個季度內，住房需求將保持相對健康，房屋建築商仍然穩固的吸收率和定價能力。」她說。在市場普遍預期通膨升溫情況下，「REITs為純內需產業且具備抗通膨特性，投資人會將現金轉為較保值的房地產，而房地產擁有者通常都能增加租金收入，更高的入住率，能對REITs帶來更多收益、增加現金流，和股息的增長。」李鈺涵肯定地說，「REITs可為抗通膨利器。」李鈺涵進一步指出，除了受惠於住房需求回溫外，特殊型REITs更在政策驅動以及生活科技化、工作遠端化等趨勢引導下，發展前景看好，包括通訊電塔、資料中心、物流中心、塔台等特殊型REITs，技術會不斷精進，需求也會不斷提升，成長性與表現值得期待。黃金抗通膨價值是否會被比特幣取代？金價在今年底到明年走勢如何？有「黃金王子」之稱的台灣銀行貴金屬部副理楊天立認為，「看多、看空的說法都有，今年應該是分析師看法最為分歧的一年」，「還要觀察11月美國對於升息和縮表（TAPER，減碼購債）的討論，以及對通膨的預期評論等，（金價走勢）會不時跟著金融經濟政策改變而有所變化。」楊天立並分析，今年上半年的「金價」受到台股、房市的買氣旺排擠，交易量較去年減少近50%，隨著市場熱議關注通膨議題預期效應發酵，8月9日起，金價從每盎司1,680美元的最低點，微幅上揚約在目前的1,750美元至1,830美元區間，「我預估金價今年有可能上看每盎司2,000美元的水準」。台灣銀行貴金屬部副理楊天立提到，金價走勢有人看空，有人看多。（圖／報系資料照、123RF）至於去年金價飆漲，「應該是市場對疫情不確定性，衍生的恐慌買盤，推升交易量大增超過3倍，但隨著台股出現大好情勢，大量資金流入台股、房地產，金價一路大失血跌至今年6月的低點，現則有上揚起色」楊天立觀察分析說。星展銀行（台灣）財富管理投資顧問部副總裁陳昱嘉在21日發布2021年第四季投資展望中提到，通膨數據持續超過預期並達近20年來高點，引發關注對通膨敏感的資產類別，由於實質利率仍為負值，「大宗商品和金融相關股票，仍是對抗通膨較佳工具」，「金價明年第一季有機會上調到2,000美元，同時還要留意美元走強壓抑金價走勢」。
房產升溫助漲 10檔REITs 、ETF前9月績效2位數
觀察今年全球REITs指數表現，以美國道瓊地產REITs上漲20.51%表現最佳，其次日本不動產也有14.77%，澳洲不動產9.19%、歐陸不動產4.56%也都維持5%以上的報酬率，連帶的投信發行的REITs基金和ETF表現也不俗。群益全球地產入息基金經理人楊慈珍表示，通常不動產租金會隨通膨走升而提升，遂會將REITs視為抗通膨資產。在市場資金輪動快速以及各國景氣階段不見得一致的情況下，建議看好REITs的投資人不妨以全球布局的方式來因應，一來掌握各市場投資契機，二來也分散投資風險。群益道瓊美國地產ETF（00714）基金經理人李鈺涵表示，近期美國景氣與獲利成長，利率處於低點吸引投資人置產，帶動美國房市明顯轉熱，美股REITs資本利得也連帶水漲船高。10檔投信發行REITs基金、ETF表現中，今年以來績效多達19.40%。（圖／資料來源CMoney）道瓊美國地產指數總報酬截至9月底，漲幅為21.30%，優於S&P500指數漲幅15.92%；台新北美收益資產證券化(A)-USD今年以來則有19.40%，群益道瓊美國地產ETF有15.29%，野村全球不動產證券化-累積型人民幣計價為14.21%。以群益道瓊美國地產ETF（00714）為例，其第三季配息金額為0.376元，預估配息率7%，除息33日為10月19日。