要命的屏蔽2/沒管委會政府不甩 老舊公寓公安淪踢皮球
花蓮強震不僅震出老舊房屋的結構安全問題,也抖出不少舊公寓管理爭議,因為早年的老舊公寓並沒有設置管理委員會,不僅部份住戶抱怨公寓管理品質差,遇上「鄰避設施」時更無力據理力爭。對此學者直批,這是許多住民心中的痛,而其根源就在縣市政府怠於行政,刻意漠視。0403強震造成北部縣市多處大樓傾倒,商家和住戶的物品也一片狼藉,住在台北市木新路一棟四樓公寓的L小姐與住戶向本刊記者投訴,她們一樓的知名烤鴨店生意極旺,一樓店面製餐空間不足,老闆娘常利用深夜在二樓自宅使用機器備料,除了夜間不得安寧外,老舊機械臭味撲鼻,甚至曾數度引起火花,梯間更是常堆滿桶裝瓦斯筒,0403大震之後由於強烈搖晃,住戶逃生時甚至看到瓦斯桶傾倒,憂心氣爆,險象環生。烤鴨店遭控長期以2樓民宅違法當備料廠,機器環境髒亂且發出陣陣刺鼻味,衛生局推稱不具搜索票無法強行蒐證,居民生活陷入極度不便。(圖/讀者提供)L小姐手持公文控訴,從去4月起鄰居與自己曾多次申訴北市建管處與衛生局,但最後不是以「免罰」結案,就是從未看到來稽查,都發局甚至直接搬出《公寓大廈管理條例》第59條,聲稱「區分所有權人會議召集人等若發現社區疑似不法情事……管委會可以列舉事證報請縣市主管機關處理」。看似公務機關依法行政言之合理,「老舊公寓根本沒有管理委員會」L小姐說,業管單位都知道老舊公寓沒有管委會的事實,這種答法無疑是踢皮球。對此,北市衛生局食品藥物管理科長林冠蓁表示,目前稽查人員每人身上至少40案,去化確實需要時間。本月3日已有人員稽查,發現排風扇截油設施不潔、食材未加蓋、工作人員沒有健檢報告等問題要求限期改善,10日起已屬隨時複查可開罰階段,衛生局也會隨時派員稽查。林冠蓁坦言,民眾控訴指摘關鍵的二樓備料區,衛生局行政調查有侷限,衛生局不若檢調有搜索票,只要業主自稱是民宅「我們沒辦法進去」。陳情人拿著公文站出來控訴,由於舊公寓沒有管委會與商家抗衡,在衛生與公安上疑慮不斷,自己買屋兩年從沒睡過一天好覺。(圖/記者顏瑋辰攝)景文科技大學財務金融系副教授章定煊直言,都發局的說法就是不想管啦!由於台灣民情關係,對公寓成立管委會,最芥蒂的就是需要交管理費,如果沒有管理費,管委會根本沒法運作。章定煊建議參考「美國模式」,美國不少獨棟住宅,看似彼此關聯性低,卻能由政府介入,依照地緣關係強制設立管委會,並由住戶繳交管理費,以利永續經營。而在台灣,不妨也由地方縣市政府都發或城鄉局介入,將各老舊公寓以「鄰」為畫分,統一設立管理委員會,並入法需繳納類似管理費概念的公積金,初期由政府補貼,並階梯式逐步落日,讓即使老舊公寓,也能逐步建立完善健全制度,「對房價也有幫助」。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則分享,不少老公寓面臨樓下快炒店等油煙、噪音甚至光害汙染,老舊公寓早期法令並不完善,常常需靠里長等鄰里「頭人」協調,現代工商社會則有不少人透過瘋狂檢舉,包含食安、光害、噪音等違規,「以戰逼和」要求商家改善甚至搬遷。曾敬德直言,通常戰敗的都是樓上的住戶,因為快炒等「鄰壁商店」常常比樓上住戶早進駐該區,開店也有盤根錯節的人際網絡。因此若自知是此類高敏感族群,「建議買房子時就先選純住宅物件」。
內政部推虛坪改革 買方能否真受惠引發討論
內政部長林右昌去年曾表示將推動房屋「虛坪改革」,盼將公設比降至30%至25%,根據內政部最新公布研擬的「虛坪改革方案」,第一步將先以成屋市場上最常見的停車位「灌虛坪」著手,透修正「公寓大廈管理條例」,改進停車空間登記制度及容積計算。但虛坪減少是否能讓買方受惠?外界看法分岐。有業者認為,從「帳面上」看,公設確實變少,但建商建造總成本並未因此降低,在將本求利下,仍會將建築成本攤提,反映到每坪單價上,虛坪改革是否能讓買方受惠,仍有待觀察。另有房仲業者分析,若沒買車位的屋主,能夠不必再負擔車道公設,將更符合使用者付費精神,對沒買車位的成屋買家而言,負擔應會減少。只是,若新規定上路後,公設與停車場將必須分開規劃,通常設計在地下層的發電設備、蓄水池、甚至管委會空間等公設,可能都要重新思考配置方式,對建築師設計能力將是新考驗。此外,有建商提醒政府,不論是都更案或者危老改建案,都需要較長的住戶整合時間,如果未來虛坪法令改變幅度過大,對已經在整合的都更危老案,甚至招商中的公辦都更、促參案,都會導致合建條件、權利變換、財務規劃帶來新變數,未必有利整合進度,期待政府在推動前能夠再與建築業者溝通,兼顧產業運營及公共建設的安定性,對於已經規劃中或即將完成的危老都更案,也能有緩衝期的設計。中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全受訪時就說,公設規定改變幅度如過大,對整合中的都更危老案以及招商中的公辦都更、促參案,會投下變數,希望政府能夠再跟公會與業者多溝通。林右昌昨日指出,公寓大廈管理條例如果能完成修正,未來成屋停車空間將定義為住戶專有,停車空間將具有獨立產權,並讓停車空間與居住公設明顯區隔,並改進停車空間登記制度,如果沒有買車位的住戶,就不必負擔車道面積與相關費用。林右昌說,現行依法設置停車公設空間屬於全體住戶所有,附屬在專有停車位下,產權不得獨立登記及移轉,部分開發商將「車道」登記為公設,因此住戶可能沒買車位,卻仍要負擔車道興建費用,對沒買車位者並非很公平。他還說,因現行規定免計容積空間有合計上限規定,常見建商扣除避難、救災及機電維生等必要空間後,常還有剩餘空間,就用「管委會空間」的名義,包裝成非必要的娛樂交誼空間銷售,導致市場常出現高公設比房屋,也讓消費者望之卻步。因此,未來盼望能增訂管委會設置面積合理標準,且訂出上下限,減少浮誇不實的公設產品。
內政部提虛坪改革方案 林右昌:沒車位免負擔車道公設
內政部長林右昌29日公布內政部「虛坪改革」草案,改善市面上住宅公設比高達35%至40%的現象,依目前規畫,未來將可降低公設5%到10%,引導公設設計在保障社區運作的基本需求後,避免浮誇不實用的公設,未來一般住宅將會有25到30%公設的房型進到市場。林右昌舉例,現行規定法定停車空間被列為「共有部分」,部分開發商將大部分車道以公設方式登記,由所有購屋人共同分擔,沒有買車位的人也要負擔車道公設,有車位的人買了車位,卻又要再負擔一次車道公設。未來透過修正《公寓大廈管理條例》,將法定停車空間改為「專有部分」,停車空間與居住公設就可以明確區分,並讓停車空間的負擔更加公平合理。林右昌指出,公設比居高不下還有一個原因,現行有免計容積空間合計上限的規定,在扣除避難、救災及機電維生等空間後,如果還有餘額,部份建商就會以管委會空間名義,包裝成非必要的娛樂交誼等空間進行銷售,導至市面上只剩下高公設比的產品。本次改革方案,增訂了管委會設置面積的合理標準,並訂出上下限規定,引導公設設計趨向適質適量,一方面保障社區運作的基本需求,同時也避免浮誇不實用的公設。林右昌表示,依照目前規劃方案,預計公設比將可有效降低5至10%,讓民眾在購屋時,能實質減少公設比的支出負擔。換言之,未來付出同樣購屋金額,民眾將可以享有更多的自用室內坪數。對於業界擔心,建築總面積是否會減少?現有免計容積比例是否會降低?林右昌表示,沒有這個問題,建築總面積不會減少,現有免計容積比例也沒有降低。林右昌表示,未來將在現有共識基礎上,進一步與各中央地方主管機關、社會大眾、不動產建築業界、消費者保護團體就細節部分再溝通確認,提出最後版本,依循法制作業程序辦理,以符合民眾對降低公設比例的期待。
女房客入住秒問「這問題」櫃台傻眼 內行人一看喊:警覺性很高
從事服務業需要面對形形色色的顧客,有時候也會遇到奧客。一名在飯店擔任櫃台人員的女網友,日前就發文分享工作遇到的事情,透露某天有位女客人剛入住不久,便打電話到櫃台詢問「這個問題」,讓原PO聽完當場傻眼。此文一出,許多網友紛紛笑回「她怕櫃檯站得太無聊,來點娛樂一下」,不過也有內行人點出關鍵,認為該客人可能擔心逃生問題。原PO近日在Dcard上發文表示,該名女客人精神狀況正常,但剛入住不久就馬上打電話到櫃台,詢問「為什麼我可以從房間裡面推開我的門?」讓在櫃檯服務的原PO當場愣住,以為自己聽錯對方的問題,忍不住反問「小姐妳的意思是…你現在在房間裡面,然後妳想問妳為什麼可以從房間內推門出來外面…嗎?」原PO表示,確認完對方問題確實是這樣後,她也認真地解釋了開門的原理,該名女客人才終於掛斷電話,事後原PO不禁感嘆,她任職飯店的房門相當普通,並無特別之處,她疑惑直呼「還是她是覺得我工作不夠忙,故意找話題跟我聊天讓我有事做?」對此,許多網友看完紛紛笑回「小姐,我們這裡是飯店,不是密室逃脫喔」、「謝謝,你讓我早上很厭世的心情獲得了快樂」、「她怕櫃檯站得太無聊,來點娛樂一下」,不過也有網友認為「但是一般確實很少飯店門可以從房內推出來的,不是都要用拉的嗎?」、「一般門是往內開的,她應該是覺得外推式很奇怪」。另外,還有內行人分析說明,該名女客人應該是擔心安全逃生的問題,因為一般的飯店門都是「內拉式」,是從房間內拉開,原PO的飯店則是「外推式」,火災時可能會妨礙逃生,「去年城中城大火時,內部的老舊公寓大部分都是從房間內外推的鐵門,當時走廊上有幾戶推開後沒有關上,阻礙了後面的住戶逃生,導致更多人死亡,為此也修正了公寓大廈管理條例,公寓不能有外推式鐵門,這位住客警覺性跟敏感度都很高欸!佩服!感覺是生活上很細心的人」。
母子長期大鬧社區!兒「大聲公擾民」還揮刀打人 最後下場慘了
新北市一對蔡姓母子和社區管委會有嫌隙,其中蔡母多次辱罵管理人員,兒子不僅拿大聲公喧嘩、干擾開會,甚至曾在社區大廳揮刀,還打傷管理委員,經寄發存證信函促請改善仍依然故我,遭到區權人大會決議訴請法院強制遷離。新北地院審理後,判決2人須遷離該社區。根據判決書,被告係母子關係,2人共同居住在社區4樓,被告自110年4月起,有妨害社區住戶安寧、與騷擾、傷害、辱罵及恐嚇社區住戶與管理人員、阻礙社區垃圾清運、向廠商收取回扣、竊取社區財產、毀損社區住戶所有之車輛、多次播放大聲公擾鄰,甚至故意引發火災警報系統等觸犯刑事法律、公寓大廈管理條例、及系爭社區規約等違反法令及規約情節重大之行為。管委會於111年2月18日寄發存證信函促請被告改善,並給予超過3個月之改善期間,惟渠等並未改善,仍有諸多違反刑法等法令及規約情節重大之行為,原告乃於111年8月6日召開區分所有權人大會,總戶數185戶共143人出席,佔全體區分所有權人人數77.29%,區分所有權比例78.18%,決議通過同意訴請法院強制被告遷離。蔡姓母子辯稱,管委會未依照社區規約先與被告協調,不符規約之程序,且區權人大會亦有諸多瑕疵及違法之處,例如出席之代理人資格不符、出席委託書多處塗改、簽到簿代理人姓名與出席委託書代理人不符或無法辨識或填寫不完整之情形,且原告所提事證與公共安全無關,僅因雙方有舊怨,才挾怨報復。新北地院勘驗相關事證,發現被告曾辱罵管理員「王八蛋」、「X你娘,我一個月管理費繳多少錢,什麼東西啊你」等語,還曾在晚間持大聲公在社區樓下發表言論,確屬妨害社區安寧,顯然情節重大,因此原告依公寓大廈管理條例第22條第1項第3款等規定,請求被告搬離社區,為有理由,應予准許。
全球最醜城市有救?北市公寓大廈管理協會成立 協助老公寓改善社區問題
全台逾30年的老屋數量逼近500萬戶,有許多是沒有管委會或是難以管理的社區,導致雜物堆積、壁癌、消防安全等一系列問題無人關心。台北市公寓大廈管理協會於24日舉行成立大會,由景文物業管理機構董事長郭紀子當選第一屆理事長,期許從北市先行,擴大到成立六都聯合會,透過民間力量解決社區問題。郭紀子表示,台灣老屋多,尤其是台北市,2016年還被評為全球最醜城市之一,但只靠政府力量恐難改變,需要民間力量共同推動,故成立此協會,拋磚引玉,讓問題逐步獲解。希望先從台北市開始,把分散、獨立、封閉的各個社區管委會組織起來,再陸續籌組另外五都的公寓大廈管理委員會聯合會,目標是未來幾年時間,將六都的管委會聯合會全部組織起來。郭紀子從事物業管理相關工作逾20年,為現任台灣物業管理學會理事長、景文物業管理機構董事長,近年致力於協助縣市府促使老公寓組織管委會。常年在社區第一線奔走的他分享實務現況,「北市府老舊公寓不少社區只能用怵目驚心形容,外牆斑駁、壁癌、無消防措施、雜物堆積等各種情況都有,但社區居民仍集體不行動,甚至意見分歧,只能放任惡化。」台北市公寓大廈管理協會正式成立,由景文物業管理機構董事長郭紀子當選第一屆理事長,希望日後陸續籌組另外五都的公寓大廈管理協會聯合會。(圖/林榮芳攝)郭紀子曾輔導社區召開區分所有權人會議上千場,切身感受推動老舊公寓大廈設立管理組織過程的艱辛,也深切了解公寓大廈管理委員運作之苦,專業不足、封閉、經常改選、擔任管理委員意願低落、有責無酬、虛應其職等等現象,基層一盤散沙,各掃門前雪,於是起心動念籌組台北市公寓大廈管理協會。台北市公寓大廈管理協會成立的4大目標:一、「交流成長」讓各管委會主委擁有一個體系,可以交流互相提供意見。二、「促進修法」促使「公寓大廈管理條例」修法與新法制定,畢竟各大城市都有其特色,只有透過各縣市成立的協會,才能因地制宜,提出最合適的意見。三、「提供法律輔助」許多管委會對於法令不熟悉,且主委執行社區事務困難重重,導致身心壓力倍增,協會內部有很多律師,可提供協助。四、「提出具體社區營造計畫」政府能力有限,如何改變自己的社區,沒人可以給出正解,必須靠我們自己探索、尋找出答案。郭紀子認為,協會成立若能促使上萬個社區管委會凝聚向心力,可以改善進步的事情很多,如社區治理、城市改良運動,對於城市治理、都市更新、建築物維護、社區營運都可以發揮重要作用,協會的成立是社區自治、社區營造、城市治理的新探索,毫無疑問將成為推動社會進步的關鍵角色。
不動產協進會理事長改選張麗莉連任 透露有意爭取世界聯盟總會長
第17屆中華民國不動產協進會21日改選,在行政院副院長鄭文燦、內政部政務次長花敬群見證下,由第16屆理事長、龍寶建設董座張麗莉順利連任,張麗莉宣誓在第二個任期內將持續推廣國家卓越建設獎業務,並繼續強化台灣與世界不動產聯盟的連結。張麗莉也透露,未來有意爭取世界不動產聯盟總會長一職。新一屆不動產協進會將設置3位副理事長,除了強化數位,還希望能與公單位有更多連結。(圖/不動產協進會提供)「看得見的,全力以赴;看不見的,真心相待!」是張麗莉投身建築業界30多年來的座右銘。張麗莉表示,去年12月不動產協進會與高雄市建築經營協會一同成功將「世界不動產聯盟2022全球領袖高峰會」重大的年度活動帶到台灣,讓來自全球的外賓看到台灣獨特的待客之道與傲人的軟實力,未來會持續於世界不動產聯盟的深耕。不動產協進會由時任台北市建築商業同業公會理事長的大陸工程創辦人殷之浩於1972年1月號召同業創立,並於1974年申請加入「世界不動產聯盟(International Real Estate Federation,法文簡稱FIABCI)」,隨即成立世界不動產聯盟台灣分會。回顧當年時空背景,不動產協進會在國家外交艱峻時期,成功且有效地以第二軌外交方式協助拓展我國國際空間。包括後續接棒的章民強、莊南田、唐松章、黃南淵、林長勲任內皆成果碩然。張麗莉也於任內打下知名度,她也透露,未來有意爭取世界不動產聯盟總會長,「現在就擔心時間不夠用!」對於即將到來的總統大選,她表示,不論是哪一位候選人、政黨當選,她都將會前往拜訪做建言,希望政府、產業、人民共好。不動產協進會除協助政府催生公寓大廈管理條例並籌辦全國不動產資訊中心,同時開辦國家卓越建設獎,在過去近20年裡逐漸成為備受國內公私部門肯定的重要獎項;而在國際場合上,不動產協進會以台灣分會的角色持續積極參與世界不動產聯盟,每年將台灣優良建築作品推往國際舞台,自2004年台灣以涵碧樓首次獲得全球卓越建設獎肯定以來,一共將35座金獎和54座銀獎抱回國內。
民眾黨團回顧近4年國會成績 自評為「真正的關鍵少數」
民眾黨立法院黨團總召邱臣遠、副總召賴香伶、黨團副主任兼發言人楊寶楨今(17)日召開「民眾第一 國會最強」記者會,回顧近四年在立法院的成績,自評民眾黨雖為少數政黨,但在居住正義、社會安全、財政紀律、經濟繁榮及環境永續等五大面向取得一定成就,並持續深耕相關領域。邱臣遠表示,他在本屆立委任期內,分別待過經濟、交通、紀律、外交及國防委員會,成功使三項法案三讀通過,包括《義務役服役期間提繳退休金條例》草案、《人口販運防制法》修正草案、《外役監條例》修正草案,以及《公寓大廈管理條例》修正草案,希望透過法規修正解決社會問題。賴香伶指出,過去近4年內,她致力推動並三讀通過的法案,包括《洗錢防制法》增訂草案、《跟蹤騷擾防治法》草案等,另外,民眾黨團也持續推動一系列關鍵的勞工權益法案,如《最低工資法》、《外送平台管理暨從業人員權益保障法》、《中高齡者及高齡者就業促進法》、《工會法》、《勞工退休金條例》和《勞工保險條例》等。賴香伶提到,《工會法》修訂,她個人特別關心,透過修法讓消防人員得以組建工會,捍衛他們的基本權利。此外,她指出截至去年,勞保基金潛藏債務高達11.57兆,且連續6年入不敷出,對此她呼籲必須正視這一危機,制定有效的策略,以保障全台勞工的利益。楊寶楨則指出,科技發展迅猛,人工智慧、太空科技和資訊安全已成為全球關注的焦點。他提到高虹安委員積極推動《產業創新條例》修正草案和《太空發展法》草案三讀通過,同時提出《人工智慧法》草案,期盼台灣在科技創新上取得穩健進展。最後,民眾黨團表示,提出了586件法案,截至11月10日,三讀通過法案數量達259項,由「不關鍵少數」成為「真正的關鍵少數」,並承諾未來跳脫藍綠兩黨的傳統框架,以第三勢力的角度,公正且客觀地監督政府。
拒讓樓上鄰居入室修理糞管 1樓屋主敗訴「判賠12萬鑑定費」
基隆市一處公寓的一樓林姓男住戶,因為拒絕配合居住在二、三 樓的張姓婦人維修糞管,堅持不讓工人進入住家中進行修繕,結果遭到張婦告上法院。而法院一審依據建築師公會鑑定,認定張婦為了維修老舊的糞管,的確有進入林男家中修繕的必要,因此判決林男應同意張婦工人入室維修的需求,同時林男還需支付建築師公會的12萬元鑑定費。根據媒體報導指出,居住在公寓二、三樓的張姓婦人發現房屋漏水,經檢驗後發現是二樓牆面的化糞管立管因老舊鏽蝕破裂所致。只要張婦上廁所,糞水就會沿著破裂處流經牆壁空隙,最後於一樓房屋牆壁與地板的接縫處滲出。在經過維修工人的建議後,最終決議以明管沿著二、三樓牆壁外牆的方式安置,明管之後進入一樓林姓男子的浴廁中,然後再進入化糞池。張婦於是找到林男進行協商,更表示會負擔所有修繕費用,但林男卻堅持拒絕。而一日不維修好浴廁,張婦就一日無法正常使用,之後張婦就將林男一狀告上法院。法院則找來台北是建築公會進行鑑定,公會鑑定後認為,如要節省維修成本,再加上不進入林男屋內進行維修的話,除了張婦的管線改為明管外掛在二、三樓的外牆外,同時也要捨棄早已失去功能的化糞池,將10人份的「壁掛式化糞池」掛接到林男住處外牆上,如此工程費用僅有6萬餘元。而如果依照原本方案,需重新埋入20人份的化糞池,費用則會高達18萬多元。之後法院認為,化糞池管線破裂屬於公寓內的共同事務,不能因為修繕期間影響到林男起居不便就不修理,也不能因為林男拒絕工人入室維修而改採用壁掛式化糞池,不僅有礙觀瞻,同時在抽取清運過程也有外洩的可能。最後法院判決,化糞池為公寓主要共通使用的設備,張婦住處的化糞池破裂,確實有進入林男家中修繕的必要,因此依公寓大廈管理條例規定,判決林男敗訴,林男除了要同意張婦的工人入室進行修繕外,同時還要支付裁判費用3000元與台北市建築師公會鑑定費用12萬元。
登革熱疫情燒不完!台南單日又新增147例 鹽水區也淪陷
全台登革熱疫情持續升溫,台南市連續6天新增病例破百例,尤其28日新增147例,不僅再創單日新高,連位置最偏北的鹽水區也淪陷,累計全市共2583例。南市府經發局市場處為防疫,原宣布從9月1日起各熱區市場及周遭攤商於每周日清消,每周一休市1天,引發攤商反彈,登防中心28日決議配合市場營業時間噴藥與孳清,不強制周一休市。此外,新北市昨新增2例、苗栗縣昨也新增1例。南市府市場處原表示,從9月1日起,疫情熱區仁德區、永康區、東區、歸仁區、南區、安南區、中西區及北區的公、民有市場及周遭攤商,須於每周日配合大範圍同步清消,每周一休市,以降低人群聚集,違者將依《傳染病防治法》處3000至1萬5000元罰款。此舉引發部分攤商不滿,向市議員林美燕、王家貞陳情,指各市場頻繁噴藥清消,最高曾經1周3次,竟然還要再增加每周一休市,將嚴重衝擊業者的生計,希望調整噴藥時段及方式。昨天下午經發局在防疫會議反映攤商意見後,登防中心決議配合市場營業時間辦理噴藥與孳清,不強制周一休市,但如有攤商確診需大區塊噴藥,請市場與攤商配合對抗疫情。新北市新增2例本土病例,累計5例,分別為深坑區61歲男性及蘆洲區44歲女性,除八里區清潔隊及新店區具台南旅遊史外,與北市確診案石碇烏塗菜園活動相關計深坑區2位、蘆洲區1位,為同一家人。衛生局表示,針對曾至菜園活動者抽血及NS1快篩20人,除3人確診,尚有3人檢驗結果未出,已將石碇烏塗菜園區域列為高風險場域,限制人員進入,如發現民眾擅闖,將處6萬至30萬元罰鍰。苗栗縣昨天新增1例,該病例為苗栗今年第2例個案。縣府衛生局長張蕊仙表示,該個案本月18至20日有新北市石碇區活動史,因新北市石碇有病例,目前已初步調查及戶外半徑50公尺孳生源清除。開學日將近,高雄市長陳其邁28日下午前往小港區中山國中視察登革熱防治情形,並請學校落實登革熱防治,確保師生安全。屏東縣全縣累計26例,因爆發社區群聚感染,縣府在屏東市4處未成立管理委員會的公寓大廈,發現公共空間及地下室堆積雜物、垃圾及積水等情事,隨即依違反公寓大廈管理條例,開出33張罰單、每戶裁罰3000元。
大樓設充電樁配套不足就上路 設置過程問題重重
2040年新售汽車將全面電動化,全台電動自小客車已逾4萬輛,除公設充電樁建置緩慢,私設電動樁的相關配套不足就上路,在法規限制嚴格、社區大樓恐潛藏安全疑慮等情況下,台中市目前向台電提出申設的社區管委會僅27戶,遠遠落後電動車成長速度。全國公寓大廈管理服務職業總工會認為,中央應跨域整合住宅安全、消防及建築等相關法規,通盤檢討解決設置問題。依「台電公司營業規章」規定,住戶設充電設備新增用電時,應向台電申請,台電台中區營業處近2年受理申請案件,公司行號有456戶、社區管委會27戶、個人有145戶,社區管委會申請案少得可憐。台中市經發局表示,社區大樓或民宅裝設充電樁,須由電機技師或合法電器承裝業者進行設計及監造,向台電公司申請審查及確認安全後供電。台電台中區營業處檢驗課長朱炎松不諱言,部分用戶及廠商便宜行事,未申請送審逕行施工。全國公寓大廈管理服務職業總工會祕書長廖鉑霆表示,住戶設置充電樁,依《公寓大廈管理條例》規定,應取得社區同意,經區權會有住戶2/3出席、出席的3/4同意,其實門檻很高、過關不易,營建署正研擬修法放寬。廖鉑霆指出,設置充電樁還涉及台電契約用電調整、「表後拉線」電損可能損害電動車電池;縮短布線可能對建物牆柱施工打洞;若多人同時使用恐造成跳電等多元複雜問題。此外,電動車一旦起火,鋰電池撲滅不易,若發生在大樓地下停車場,現行消防設備是否能及時因應搶救?台中市住宅處指出,社區裝設充電樁屬於社區自治,台中市已訂定指引,協助溝通協調及維護管理。但對巡檢維修都無強制法規,稽查及罰責也付之闕如,場域及設備都屬私權,公權力難以強制涉入,但若發生意外,恐成重大危機。廖鉑霆建議,面對電動車時代來臨,中央須跨域通盤檢討《公寓大廈管理條例》、《建築法》及《消防法》等相關法規,並研擬出相關可行的配套措施,才全面解決難題,推動汽車全面電動化。
新北婦大鬧社區10年「甩門、潑水又扔垃圾」 被管委會提告下場曝
新北市新莊區一名住在某社區大廈的李姓婦人,10年以來不斷於走廊製造噪音、大力甩門、潑水、亂丟垃圾,造成鄰居和其他住戶不得安寧。由於該屋是李婦的黎姓兒子持有,管委會多次勸說本人無果,只好聯繫對方,眼見問題仍未改善,於是集合所有權人投票表決,並以65.3%的贊成率,依照《公寓大廈管理條例》強制李婦搬離,另以提告請求法院判決。最終,新北地院法官審酌,判定管委會勝訴,李婦除了搬離社區,黎男也不能再將該屋提供給李婦生活。判決書指出,黎男2012年4月5日購入位於該社區大廈的11樓房子,是為所有權人,但他和妻子住在同個社區的其他樓層,並將11樓房子留給李婦使用。然而,李婦自從搬入該屋,就曾多次在公共走廊嘶吼、叫囂、塗鴉、製造噪音、亂丟垃圾、撕毀鄰居裝修施工之地板防護棉片和管委會文件、潑水且致積水,更會大力甩門、踹擊鄰居大門,讓鄰居與其他住戶不得安寧、難以休息,或踩到積水滑倒,紛擾之事不勝枚舉。後來鄰居和其他住戶雖有嘗試出租房屋,但租客往往無法忍受李婦的脫序行徑,相繼退租。對此,鄰居和被影響之住戶偕同管委會多次勸說無果,甚至寄發存證信函給黎男與其妻,但換來的是夫妻倆的坐視不管、不接電話。迫於無奈,管委會2021年11月27日召開第15屆所有權人會議,藉由提案和討論,認為李婦三天兩頭在公共區域吵鬧、潑水、咆哮,甚至對其他住戶、鄰居動手,屢次嚴重違反住戶管理規約、數度勸導無效,依照《公寓大廈管理條例》第22條督促改善,若李婦3個月之內未改善,則訴請系爭房屋住戶強制遷離乙案,後經所有權人投票,終以192票同意的65.3%比例通過提案,強制李婦搬離,不得進入該社區大廈公共場所。另一方面,管委會提告李婦。至於李婦、黎男未於開庭辯論日到場,也沒提供任何書狀、聲明或陳述,視同自認劣行。最終,新北地院法官審酌,同時綜合多方說詞、報案紀錄及監視器畫面,得知李婦的確多次與鄰居產生爭執,妨害其他住戶居住安寧,經管委會多次勸戒仍未改善,因此判定李婦強制搬遷,黎男也不能再將該屋提供給李婦使用。全案可上訴。
不忍了!台中豪宅內經營貓舍狂飄惡臭 管委會訴請法院強制遷離獲准
台中市方姓業者於西屯區一處豪宅經營貓舍,從事寵物買賣、寄養的生意,至少養了30隻貓狗,不過因為寵物遺留的糞便臭味四散社區,引來附近住戶抗議。社區管委會多次反應仍不見改善,遂提告要求遷離。業者供稱遭刁難針對,不過法官指出該社區衛生、住戶居住安寧確實受影響,因此依法應允遷離。方姓業者在台中七期豪宅經營緬因布偶貓舍,作為寵物買賣、寄養、繁殖等營業場所,並在其內養殖30多隻貓狗。該社區管委會指控,方姓業者將犬隻飼養於露台,怠於清理犬隻遺留糞便,導致強烈臭味四散於社區內,犬貓又日夜吠叫,嚴重影響住戶生活品質。該社區管委會表示,業者還擅自隨意棄置動物屍體於房屋露台花圃,經多次反應,向動保處、警方檢舉,西屯區公所也發函促請改善,對方仍置之不理,因此去年5月底召開社區臨時會議後,決議訴請法院強制遷離。據判決書,方姓業者審判時未到場,僅透過書狀陳述。業者反駁環境髒亂之情事,並聲稱自己搬入社區後遭百般刁難針對,在遷入不久即頒佈新規約禁止寵物繁殖業入住,但他澄清,自己剛完成全新裝潢,不可能出現環境問題。法官認為,有證據表明該業者累積2、3日未清理貓狗排泄物之事實,且社區2年前就開始反應飄臭味、犬隻吠叫擾鄰、露台髒亂等問題,並透過LINE要求當事人改善卻未果。法官表示,方姓業者房屋繁殖、飼養大量犬貓,影響住戶居住安寧,造成社區環境不良影響,未於3個月內改善,而貓狗吠叫也非人力能掌控,因此依公寓大廈管理條例第22條第1項規定應允准許遷離,全案仍可上訴。
豪宅管委會鬧雙胞2/想當主委先搶先贏? 工務局:報備案已退回待釐清
位在新北市淡水區小坪頂的「翠山居」,周遭不僅住有許多富商名人,就連影視大亨吳敦、貴子坑鄉村俱樂部負責人陳仲明都住在該社區,但最近卻鬧出雙胞管委會和主委案,讓已停擺一年的管委會雪上加霜,而新北市政府工務局表示,經審視目前提報的資料,確有違規情況,將先退回該社區管委會的報備案,重新釐清後再議。本刊調查,有300多戶居民的「翠山居」社區因第12屆主委遭住戶提告,使得該任主委無法更換銀行印鑑,導致無法支付社區各項款項,住戶原本認為透過第13屆選舉選出新的主委、重組管委會就可解決問題,但沒想到,竟有住戶私下召集部分住戶召開區權大會,選出無效的主委和委員,並搶先一步向淡水區公所報備,以致之後有百分之60住戶選出的主委和委員反而無法完成報備手續,管委會也不能依法運行。被過半數住戶選出的新任管委會主委黃先生表示,對於雙胞管委會的問題,他們曾向區公所反映,但得到的答案卻是,社區管委會屬於私權團體,只能由雙方協調。他說,居住在此的住戶素質大多都很好,但卻仍有些住戶會搗亂,導致社區管委會事務停擺,讓基礎生活服務以及重要的消防設備增設都無法進行,甚至還召開無效的區權大會,送件給主管機關備查,導致正式的管委會無法立即運作。社區地下室主要梁柱都已龜裂,但因管委會停擺,無法順利修繕。(圖/陸運陞攝)黃先生強調,目前他手中已掌握該名住戶召開會議程序無效的具體證據,並呈送給區公所,希望能夠給予合理的支持,讓社區未來的工作可以順利推展,也不用面臨冗長的法律訴訟過程,才能解決目前燃眉之急的社區窘境。律師張晉豪表示,一般來說社區召開區分所有權人會議後,將會議紀錄及相關文件送交給主管機關備查後將依規運作,如果出現真、假管委會之爭議,如有明顯可見假造不實事項,比如根本未召開會議、捏造會議紀錄、不符開會日期等等,所有權人當然可要求主管單位不予備查,如果對會議召集程序或決議方法認有違反法令,建議住戶可收集相關證據,向法院提出確認決議無效之訴。新北市政府工務局公寓科長蔡政勲表示,經了解,本案主要為管理委員在申請報備時,發生召集人資格及召開會議程序有所爭議。淡水區公所在接獲該社區申請變更主委的報備後已移請工務局協助處理。但工務局經審視公所提報的資料,發現其開會程序顯有涉及公寓大廈管理條例第30條規定之公告時日不足二日的規定,因此已函請公所退回給報備申請人,後續將依公寓大厦管理條例及相關規定協助社區釐清問題,倘社區仍有爭議,也可利用公寓大厦調處委員會申請調處,協助社區來解決爭議。另外,新北市工務局公寓大厦管理科櫃檯,於每週二亦有提供公寓大厦種子教師可供民眾諮詢,解答民眾疑問。黃先生表示,住戶最重視的消防設備因為管委會停擺,導致無法增添修繕。(圖/陸運陞攝)
北市府送大利多!「老舊社區」成立管委會最高可拿25萬
為增進公寓大廈維護管理成效及提升居住安全,台北市政府補助管委會共用部分維護修繕費用,第一階段將於6月1日至6月30日開放,補助對象為1995年公寓大廈管理條例施行前領得使用執照之7樓以上建築物,首次成立管委會的老舊社區,不僅能於6月1日優先申請補助,補助金額最多可獲得25萬元。建管處長虞積學表示,老舊公寓大廈多年缺乏管理,除社區環境衛生問題影響居住品質外,消防、公安設備損壞更直接影響居住安全,為鼓勵還未成立管委會的老舊社區儘快成立,不僅能於今年6月1日優先申請補助,其補助金額也再提高5萬元,最多可獲得25萬元補助。虞積學進一步說明,公寓大廈共用部分維護修繕費用補助申請方式,由管理委員會或管理負責人檢具6個月內之相關修繕資料提出申請表,送至建管處公寓大廈科即可,相關資訊可至建管處網站查詢。虞積學解釋,補助項目包含「消防設備、安全門維護」、「共同走廊、樓梯間、退縮無遮簷人行道及開放空間地坪飾面維護」、「水塔、蓄水池清洗」、「開放空間兒童遊憩設施、照明設備維護」、「共用排水溝維護」、「外牆纜線共用線槽維護」及「樓梯間防墜設施維護」。