內政部統計揭台中建照商辦爆量 專家曝七期下一步
內政部日前公布,2023年「住宅、工業、商辦」三大類別核發建照,量體皆較2022年衰退,其中以住宅年減19%最多,工業倉儲年減17%緊追,商辦則相對穩定,僅年減6%。值得一提的是,台中市商辦建照核發量逆勢暴增,引發關注。對此,順天建設總經理林丙申接受CTWANT記者採訪分析,主要是台中七期商業用地開發所致,過去七期優先開發住宅區,近期住宅區已開發近乎完成,接下來以商業用地新六、新八用地為開發焦點,商辦建照核發量暴增可預期。林丙申補充,台中的產業多以傳產為主,加上近年台商回流,中部傳產大多在彰化與南投設廠,而非廠區的總公司辦公室,則大多就近在七期台灣大道、市政路、環中路等地設立,加上台積電在中科入駐,商辦建照核發量增可謂產業發展水到渠成的結果。政大地政系退休教授張金鶚向CTWANT記者樂觀表示,過去產業聚集情況集中在北部,現在配合中科等利多發展,在台中地區形成完整產業鏈,尤其中科也有推波助瀾效果,健全中部產業發展,大量辦公人口也可養起中部終端市場「好事一樁」。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則分析,去年不動產三大市場中,反而是辦公市場表現相對穩定,且除了台北市商辦市場興建火熱外,企業也有逐漸向其他區域遷移的現象,台中商辦的穩定表現也是產業分散的結果。
買不起!北市2024年土地現值再漲0.29% 101大樓第11度登上全市地王
台北市「113年公告土地現值及公告地價」經地價評議委員會評定完成,其中每年公告作為課徵土地增值稅基礎的公告土地現值較2023年上漲0.29%;每2年公告1次作為課徵地價稅基礎的公告地價則較2022年上漲4.02%;台北101大樓以公告土地現值每平方公尺200.1萬元,換算每坪約661.5萬元,第11度蟬連全市地王。根據地政局統計,2024年地價作業調查期間(2022年9月2日至2023年9月1日)全市不動產買賣登記案量2萬5186件,較前一年同期2萬9672件減少4486件,減幅15.12%,主要受經濟景氣成長趨緩及利率調升影響,交易量創近6年新低;不動產交易價格部分,調查期間台北市住宅價格指數上漲1.05%,實價登錄交易價格平均漲幅約2.15%。整體而言,不動產市場呈現「量縮價穩」格局。2024年公告土地現值調整,經地價評議委員會考量最近1年地價動態及整體經濟狀況後,評定全市平均調幅為0.29%;台北市4869個地價區段,評議結果2863個地價區段(58.8%)上漲,1102個地價區段(22.6%)持平,904個地價區段(18.6%)下跌。各行政區評議結果,僅士林區下跌,其他11行政區均上漲,其中漲幅最大的信義區,平均調幅1.02%;居次為具交通樞紐地位的中正區,平均調幅0.53%;唯一下跌的士林區,近1期住宅價格指數年變動率下跌0.87%,加以使用受限之保護區土地比例較高,平均調幅-0.57%。至於2024年公告地價調整,經地價評議委員會綜合考量社會經濟狀況、地方財政需要及民眾負擔能力等因素,同時參考實價登錄等資訊,反應近2年(2021年9月2日至2023年9月1日)一般正常交易價格變動情形,評定全市平均調幅為4.02%;台北市4869個地價區段,有4625個地價區段(約95%)上漲,185個地價區段(約3.8%)持平,59個地價區段(約1.2%)下跌。各行政區公告地價評議結果,全市12行政區均上漲。累計近2年一般正常交易價格變動幅度,以信義區、南港區漲幅相對較大,平均調幅分別為4.98%及4.93%;士林區漲幅最小,平均調幅為2.52%。眾所矚目的地王部分,由「台北101大樓」穩居寶座,因具全台指標地位,加上商辦市場需求殷切,帶動地價穩定成長,2024年公告土地現值以每平方公尺200.1萬元,換算每坪約661.5萬元,連續11年蟬連地王;居次的「國泰置地廣場」近1年商辦租金屢創高價,以每平方公尺192萬元,換算每坪約634.7萬元,首次登上地后;「新光摩天大樓」則以每平方公尺190.4萬元,換算每坪約629.4萬元,位居全市第三高價。地政局長陳信良表示,近2年經濟成長率及國民所得年增率雖略有下滑,但房價仍呈現上漲,地價評議委員會委員認為公告地價調整除反應近2年地價動態外,亦應審慎考量民眾地價稅負擔。經稅捐稽徵處預估,公告地價調整後,2024年地價稅負擔,占總戶數56%的自用住宅戶,平均每戶約增加214元。
新北商業軸心成形 新莊「中央商務特區」 掀搶貨潮
大台北地區開發成熟,不只全台房屋老化狀況日益嚴峻,許多精華區的辦公大樓也同樣有高齡狀況,像是開發甚早的敦北、敦南、南京東路等金融商圈,以及新北市辦公商圈,多棟屋齡已舊的辦公樓早已不符合時下ESG趨勢,然而蛋黃區整合更新曠日廢時,且缺乏大型建設利多話題刺激,可建素地又珍稀昂貴,不少上市櫃企業選址出現轉變,除了選擇捷運沿線,以便招攬菁英人才,同時也將目光轉向具國際城市輪廓、建設完善的新興商務特區。觀察近期北台灣頂級商辦市場,像是京華城改建的京華廣場總銷上千億,每坪開價站上200萬元,而興富發以每坪土地單價1,119.8萬元、總價約51.15億元取得的復興北路土地,將以「國家企業廣場TAIPEI ONE」推案,每坪開價180萬元,相繼突破商辦天花板價;租金方面,近年商辦供給稀缺、辦公室租金穩步上揚,就連屋齡近20年的101大樓也出現了5千元的租金單價。然而台北市租金高、交通擁塞、腹地狹小,地貌都更不易,不少具備國際視野、前瞻目光的企業主,轉進備足發展潛力的新興商業區,像是被視為新北國家門戶的新莊副都心,不僅吸引大型開發商卡位插旗,近5年內土地交易規模突破千億規模,整體土地開發率近6成,且上市櫃公司包含麗寶、儒鴻企業、四零四科技、佳能、勤誠興業等一一進場「中央商務特區」佈局,將代表公司門面的企業總部搬遷至此,型塑北台灣國際商業軸線門戶!大台北地區豪辦租金扶搖而上,不少企業主選擇往新北市移動,由租轉買。新北市市長指出,新北產業發展以板橋新板特區、新莊副都心與三重第二行政大樓三大核心當作支點,而由新莊副都心、頭前重劃區、新莊北側知識產業園區環繞而成的黃金三磚,再加上泰山都市計畫區、塭仔圳重劃區等,超過800公頃的副都心產業帶已然成形。以知識產業園區為例,位於捷運A3站旁,機場捷運及環狀線共構交會,加上「溪北轉運站」力拼2025年動工、2030完工啟用,將統整42條國道客運路線及18條市區公車路線,其複合式商場BOT案也於今年啟動招商,新北市交通局表示,屆時將引進商旅、量販店、綜合娛樂等,以及日常生活所需的零售消費服務。A3新北產業園區站近距新莊副都心,雙捷交會、通勤網絡成形,獲得不少企業主青睞。而新莊副都心被政府打造為國門特區CBD中心商業區,中央、新北市資源挹注,從機場捷運、五泰輕軌、中央合署大樓、國家電影中心到溪北轉運站BOT案,辦公圈內匯聚三環六線綿密交通路網,加上透過台一線、台64、65線,可串聯中山高、北二高,目前亦有宏匯廣場、電影中心、凱悅嘉軒酒店提供機能,無論是國內商務往來、全球市場擴張,海內外情勢一手掌握,且藉由軌道交通、優質環境,對於企業招攬菁英人才將是更強大的拉力。隨著交通建設利多逐步到位,且實質工程持續進行,預估新莊「中央商務特區」將迎來一波爆發性成長,而擁有30多年建築經驗的豪宅品牌建商「中悦建設機構」憑藉獨到的目光,早在10多年前佈局新莊,「中央商務特區」的「松TOWER」、「栢TOWER」、「悦TOWER」…等頂級商辦大案將於近期竣工,不僅規劃80~18000坪彈性寬敞空間,並提供靈活的租售選擇,符合企業主多元資產配置,且地標級建築預期未來將為新莊刻劃國際級城市地貌,更是企業升級、資產佈局最佳指南。中央商務特區官網:https://chungyuet.vip/電話: 02-8522-1234
逐綠電而居1/「房東有綠建築認證、有減碳、有綠電嗎?」 台灣商辦市場掀起外商房客遷徙潮
「只有台灣綠建築標章嗎?有美國LEED或國際WELL認證的嗎?有綠電嗎?」國際級不動產管理公司仲量聯行副總經理游淑芬告訴CTWANT記者,最近有越來越多外商租賃商辦時,明確提出「減碳」和「綠電」等「綠色需求」。如同牧羊人要逐水草而居,一場「逐綠電而居」的大遷徙,悄然在台灣商辦市場進行中。CTWANT記者調查,這一波外商「逐綠電而居」,要從去年5月滙豐(台灣)銀行總部風光喬遷,搬出世貿中心國貿大樓、進駐台北101大樓開始說起。對外商企業而言,辦公室租約五年續約一次簡單好談,滙豐銀行何必要花一大筆錢搬家,從國貿大樓搬到過個馬路就到的台北101?況且舊家平均每坪租金約3600元,新家台北101要4500元左右,貴了25%。 「因為原本的辦公室沒有綠電。」業內人士向記者透露了外界鮮為人知的秘密。位在台北市信義區的台北世界貿易中心國際貿易大樓,樓高34層,與國際會議中心、世貿展覽館為鄰,是中華民國對外貿易發展協會總部,包括歐洲最大的銀行集團滙豐銀行、全球前四大會計師事務所PwC資誠會計師事務所,以及包括波蘭、盧森堡、阿根廷、秘魯等多國駐台機構在此辦公,甚至連台積電創辦人張忠謀私人辦公室也設在這裡,算是老牌的頂級商業辦公大樓。然而滙豐銀行收到英國總部指令,全球的分行都必須要在低碳、使用綠色能源的地方辦公,「滙豐的出走打擊到他們,促使他們加速參與綠電採購。」業內人士說,儘管身為房東的外貿協會有意識到全球減碳風潮、排上計劃,但直到去年10月才搭上第一波綠電購買,這才讓其他外商房客安心。傳統的火力發電排碳量極高,儘管綠電價格高昂,卻是未來產業必需品。(圖/報系資料照)游淑芬告訴CTWANT記者,近來的確有越來越多外商提到辦公室有「綠色需求」,過去綠色建築是附加價值,現在則是標準配備。最近有間歐洲金融公司要搬家,原打算在台北市的B級辦公室選新址,後來想到總部在2030年有淨零目標,決定一口氣花兩倍價錢去租符合綠建築等級的A級辦公大樓;一家總部在美國矽谷的高科技廠商,原有的小小代表處要擴編,開出的需求是綠建築大樓400坪辦公室,且一定要使用綠電,不然就從候選名單上直接刪掉。另外一家從事醫藥的外商要搬家,除了大樓是綠建築外,租戶辦公室內的裝潢也自行申請LEED認證。「其實不難,就是貴!」一家德國科技公司員工告訴CTWANT記者,總部要求全球的辦公室都要做,環保材質的裝潢比起一般建材貴50%,但這筆錢該花就要花。這場外商「逐綠而居」的新趨勢,全台灣就屬外商密集的台北市信義區最清楚。仲量聯行調查發現,以台北市綠建築認證密度最高的信義區來看,65%的A辦樓地板面積有綠建築認證,有做到LEED國際認證的包括南山廣場、國泰金融中心、華南總部、遠雄信義金融總部、國泰置地廣場和富邦A25,同時擁有LEED和WELL認證的只有台北101和國貿大樓這兩棟,「如果有綠色概念,議價時可再增加10%到15%。」至於最早提供綠電的商辦大樓,則是台北101。由於七成租客是外商,台北101早在2009年就開始做碳盤查,2020年時,總部在法國的房客萊雅公司提出綠電需求,身為房東的台北101跟政府商量,試點成為台灣商辦大樓的「單一電號多用戶1.0版」首例,建立「商辦綠電」模式,也就是房東採購綠電分給房客使用,讓無獨立電表的企業也能購買綠電。去年,台北101的模式更催生政府推出台灣團購綠電2.0版本,讓其他的商辦大樓都能以「團購綠電」方式,統一向售電業者採購綠電,再轉供給租戶,包括台灣萊雅、KPMG和證交所等101大樓內租戶都有使用,預計今年綠電總使用量將達570萬度,相當於整體用電的8%,預計2035年再生能源使用達40%。目前在信義區有超過55%的A辦樓地板面積提供綠電,除了第一波在去年10月啟動的國貿大樓和101,國泰金融中心、國泰信義經貿大樓、國泰置地廣場、南山金融中心和南山廣場都參與了綠電2.0。歐洲商會和RE100去年底發表《台灣綠電市場報告書》,建議採用「綠電團購協議」解決中小企業購買綠電問題。(圖/報系資料照)信義區供給已近飽和,新一波蓋起辦公大樓與廠房的南港高鐵與捷運站周圍,業者設計時多已結合綠能設施,像是太陽能板、節能照明、雨水回收等降低能源消耗,預計2027年提供約十萬坪綠建築租賃面積,屆時租金行情可望平易近人。歐美各國在節能減碳上已風風火火做了十幾年,台灣近三年才意識到大事不妙。大客戶要減碳,沒作好的廠商就會被踢出供應鏈。「除了生產機台,就連影印紙、員工喝水、上廁所沖馬桶、出行差旅等都要算碳足跡。」一位電子供應商說。「你再怎麼不認同,規矩就擺在那裡,要做他的生意,就要照他的方式做。」一位企業ESG顧問告訴CTWANT記者,像台積電等蓋新廠房時,就選低碳建材從頭做起,金融、服務業則從租賃辦公室下手。許多商辦租戶有國際減碳目標,像是RE100和ESG,包括科技、醫藥產業近來都有增租與搬遷升級需求,選擇新家時,就會提出綠色租賃需求,「第一波有需求的是外商,接著是台灣各大上市公司。現在綠色租賃供不應求,等到新的綠建築蓋好,預計出現一波搬家潮。」游淑芬說。
銀行業危機未完? 美FDIC:仍有「這些」潛在風險
在經歷了年初的銀行業危機之後,美國監管機構日前指出,目前利率上升、信貸收緊和商用地產市場不穩等因素將帶來潛在風險。美國聯邦存款保險公司(FDIC)周四(7日)發布報告顯示,儘管經歷了一段動盪時期,銀行業仍保持彈性,但受諸多因素影響,依舊面臨「重大挑戰」。FDIC在對其承保的4645家銀行的銀行業季報概況中提及,第二季最弱銀行的觀察名單仍為43家,沒有變化。FDIC主席格魯恩伯(Martin Gruenberg)在一份聲明中稱,銀行業依舊保持彈性,以歷史標準衡量,淨收入仍舊很高,資產質量指標穩定,行業資本仍充足。格魯恩伯表示,利率上升和通膨可能導致信貸質量下降,這可能導致貸款進一步收緊。且有調查發現,銀行已經提高了廣泛的消費者和企業貸款標準,並計劃在今年下半年進一步收緊。此外,報告中顯示美國銀行第二季的盈利達780億美元,季減11.3%。格魯恩伯表示,考慮到對破產銀行的收購,這一結果存在偏差。剔除這些因素後,利潤基本持平於相對較高的水平,比去年同期高5.7%。不過,有跡象表明,銀行們的盈利能力會被削弱。為了追求更高的收益率,報告顯示,美國銀行存款總額連續五季下降。最終,更高的利率意味著銀行將不得不向儲戶支付更高的利息,因為其他資產的殖利率跟隨聯邦基金利率水漲船高,銀行必須要與這些資產搶奪資金。更高的利率還使銀行所持有的美債大幅貶值。FDIC表示,第二季美國銀行的未實現證券損失較前一季增加8.3%,達到5880億美元,但其中大部分被歸類為投資,銀行將一直持有至到期,代表除非出現新的危機,迫使銀行必須賣出這些債券,否則這些它們不會對銀行造成任何實際損失。不過,格魯恩伯警告稱,由於通膨、利率上升和地緣政治的不確定性等擔憂,幾家銀行的信用評級在過去一個月遭到降級。他表示,這些風險加上對商業地產基本面的擔憂,尤其是商辦市場,以及銀行業融資水平和淨息差的壓力,將是FDIC繼續關注的監管事項。
台中掀商辦推案潮 今年前5月建照面積年增117%、七期豪宅租金每坪破千元
台中最大商辦推案潮來襲。據最新統計,今年前五月台中市取得建照的商辦樓地板面積逾20萬坪,尤其集中在七期;台中辦公類建照面積年增117.8%,居全台亞軍。而為迎接即將進駐的商辦聚集之大量就業人口,七期住宅租金行情已摩拳擦掌,根據市調,七期除了小宅出租盛行,百坪豪宅租賃案例亦增加。有業者分析指出,台中地理位置居全台中心點,握有精密機械、航太、半導體、車電、自行車等關鍵零組件地位,備受外商、外企矚目。如今全球供應鏈面臨重組,企業大廠紛紛回台擴廠。隨著七期不斷有跨國企業進駐,高階主管居住需求增加。七期租屋市場逐漸加溫,讓未進場的開發商嗅到一線商機,如聯聚、興富發、豐邑位在七期的商辦大樓,無論銷售或租賃行情都展現亮眼成績;其中聯聚中雍大廈最高成交單價來到77.12萬元,每單位坪數約225~450坪,每戶總價破億元。台中商辦潮造浪者,除了聯聚、興富發、豐邑、允將等在地建商,還有國泰、冠德、皇翔等北部上市建商,皆是首次跨足七期商辦市場;其中國泰與冠德將於台灣大道與文心路口,分別打造樓高34層、43層的複合式商用不動產,惟均尚未取得建照,預期商辦熱戰還會一波接一波。此外,根據內政部實價登錄資料,七期50坪內的熱門租屋標的如市政交響曲、文華匯,租金都有每坪1100元以上行情,月租金達3.5萬~3.8萬元。值得觀察的是,近一年來七期百坪豪宅租賃案件也有增多趨勢,如聯聚泰和大廈,面積為112坪,出現月租15萬元的登錄資料,換算每坪租金為1336元;宏銓入森林面積為132.16坪,月租13萬元,租金單價約985元。
遠雄今年推案300億、北部獵地補庫存 趙文嘉:房市修正期約要2~3年
遠雄建設(5522)今(9)召開股東會,董事長趙文嘉認為,這波景氣從2018年後一路向上,到2022年攀到高峰,目前房市已進入下行階段,預估2023年買賣移轉棟數恐跌破30萬棟,房價也處於高點,銷售速度減緩,並指出過去3年房價上升顯著,但主要是反應營建成本史無前例的大漲,「房市修正期大約要2~3年,之後景氣才會再往上走。」遠雄建設發言人蕭君如會後也表示,去年9月以前單月業績都還可以,第四季起受國際情勢動盪及對未來全球景氣不樂觀預期的影響,到今年1、2月銷售業績很低迷,連續2個季度分別年減25%及24%,直到4月後才有起色,5月份銷售業績較去年同期年增27%,「打房已告一段落,利空出盡,股匯市資金潮還在,台灣房地產還是相對安全的保值工具。只要產品有競爭力,又以首購置產為主,就會是一個穩定不動產加工業。」遠雄今年1~5月累計合併營收為62億元,主要來自去年底尚未及交屋的個案,「遠雄之星8」就佔了其中的35億元。下個月開始還有4個已完銷案會陸續加入認列,包括台南「遠雄頂美」及「遠雄北府苑」2案合計56億元,都已拿到使照;北部「遠雄宜進I-City」及「遠雄青晉」2案合計57億元,預計8月取照後、於今年第4季開始認列。此外,成屋亦有4案持續銷售,未認列總額約40億元,包括新北「遠雄九五」及「汐止U-Town」、桃園「遠雄文青」及「遠雄新未來」,若能順利於第三季前銷售,可望挹注今年度營收。雖因前幾年疫情及缺料搶工使工期大受影響,致完工交屋案較少,蕭君如表示,已完成營運步調的調整,預計未來3年的年度完工交屋案總額會回升到200~300億元水準;今年度推案總額也在300億元水準,北部為桃園「遠雄仰森」約50億元已開案;中部在台中七期「遠雄琉蘊」約100億元,預計下半年開案;南部3案包括台南「遠雄綠禾」及「御東苑」合計約65億元及高雄「遠雄峰蘊」約85億元,也都已開案。對未來的發展方向,蕭君如也表示,會持續在七大都會區儲備未來3至5年的可推案量,也將順應廠商辦市場需求及家戶結構的變化,調整產品定位及佈局策略。「目前還是會繼續獵地,但因中南部因造價波動大,營建成本佔比高,布局上將偏少;預期桃園以北占比65%,中南部65%,同時希望總庫存的3成為廠辦、商辦,住宅7成,北部庫存幾乎銷售完,現在要回防北區。」遠雄股東會會中報告111年度營業報告及盈餘分配案,上半年每股已配發現金股利2元,下半年每股將配發現金股利3元,合計111年度現金股利達5元,股利發放率連續2年逾7成。遠雄111年合併營收為266億元,稅後淨利55億元,稅後淨利率21%,每股稅後盈餘7.04元,為連續第2年重返7元大關。其中營收有8成來自桃園以北,合計認列214億元,包括桃園區4案認列74億元、汐止「遠雄U-Town」認列48億元、中和左岸系列四案貢獻47億元、新莊副都心2案貢獻25億元、板橋及新店2案認列20億元;中部個案佔比約1成,為台中遠雄之星第7期及第8期認列23億元;南部個案佔剩餘的1成,包括高雄「明水漾」及台南「安南町」2案認列24億元等。
商場接力賽4/舞廳、汽車旅館退場 7集團3萬坪商辦蓄勢待發
北市大直美麗華商圈近20年來,繼舞廳、汽車旅館退場,量販店也出現淘汰潮,如今不只新型特色商場誕生,商辦也在悄然崛起中。CTWANT調查、商仲業者推算,未來5年,大直商圈將有華固、大陸、忠泰建設等集團,推出7大案、近萬坪基地的商辦產品,樓地板面積可達3萬坪,業者信心滿點高喊,「這裡將是下一個小信義計畫區!」大直地區大地主之一的忠泰集團副董李彥良告訴CTWANT記者,台灣這幾年在台商回流、產業重組下,成功的企業很多,「現在跟我們要(興建)總部大樓的,隨便算起來都是5、6萬坪,很多是希望做總部,但市區寸土寸金,當信義計畫區貴到不能再貴,若要自成一區,周邊不會參雜老舊公寓、又有休閒娛樂的商業性,大直是比較能想到的新興辦公聚落。」根據商仲世邦魏理仕統計調查,未來5年,華固、大陸、忠泰、瓏山林、虹光、良茂及和泰產險,共7大案、近萬坪的土地將興建商辦產品,推算樓地板面積達3萬坪。大直家樂福因房東大陸建設打算收回改建商辦,已於2022年12月結束營業。(圖/黃耀徵攝)世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學表示,大直商圈交通位置方便,松山機場過橋就到,也有捷運經過,能輔助以廠辦為主的西湖提供商辦產品,在北市A級商辦稀缺、都更改建短期難以滿足市場需求下,尋找高級商辦的眼光,自然將望向大直。大直重劃區包含樂群二路以南的純住宅區,及樂群二路以北的商業區、娛樂區,商、娛區約40公頃,早期因為發展未成熟,土地多以汽車旅館、舞廳等娛樂型產品經營為主,也因內科崛起、削減大直商圈的商業用途,再加上長年都市計畫未通盤檢討調整,因此出現不少違規住宅的使用。多年來,大直商圈靠著水岸景觀成為豪宅新聚落,但商業發展卻相當有限,地主僅能靠經營量販店、停車場、高爾夫練習場養地,直到近年,台商回流讓商辦市場出現供不應求,大家才將目光放到與信義計畫區一橋之隔、內科旁的大直重劃區,也催生出大直地主投入商辦開發的意願。世邦魏理仕不動產估價師事務所所長施甫學估算,未來5年大直將有7大商辦案推出,推算樓地板面積達3萬坪。(圖/世邦魏理仕提供)2019年國票金以56.7億元置產華固亞太置地商辦大樓9個樓層、近6000坪,並更名國票金融大樓做為總部之用,為商辦市場開出第一槍;2020年,台灣人壽也以36.89億元買下興富發集團的總部大樓「台北CBD時代廣場」3個樓層,約3800坪,換算每坪單價106萬元,直追大安區商辦交易,再為市場打下強心針,大直地主就此蠢蠢欲動。華固2021年以來總計在大直金泰段砸逾50億元,買下3筆土地,及簽下1筆土地合建條約,約1329坪的土地預計推出A級商辦;大陸建設子公司萬國商業開發所持有約2000坪土地,原租給大直家樂福經營量販店,也於去年11月宣告將收回改建商辦;而另一為大直地主良茂建設,則是拿出美福飯店旁持有20年的土地,打算新建企業總部大樓,其餘商辦面積只租不售,目前也在興建中。李彥良認為,大直商辦環境有其獨特性,和台北其他地方的辦公氛圍不太一樣,像是國票金、和泰產險都在大直插旗總部,目前忠泰手中還握有1、2家金融公司有意進入大直,讓他看好大直商辦市場的崛起。忠泰目前在敬業二路、大直ATT正後方正興建「忠泰世界廣場」,延請到日本建築大師安藤忠雄設計,規劃地上17樓、地下4樓商辦,預計2026年完工。4月才潛銷,預計5月公開,希望以每層700坪為單位銷售。他也透露,忠泰目前在大直商圈還有4塊土地,共7000~8000坪,未來所推的商辦產品可能會以租為主,「且不是挑租金最高,而是租我最想租的人,希望達到磁吸效應、營造產業群聚綜效。」正大興土木的還有虹光植福路案,虹光集團於2017年底以近13億元向亞昕買進伊都汽車旅館,預計興建地上10層、地下3層精品商辦,預計2025年完工。對於銷售時程規劃,虹光集團總經理曹松連回應,因為是虹光首次新建純辦公機能產品,銷售時機尚未成熟,先以施工品質為重。曹松連也表示,虹光在大直的布局上,除了現有商場「虹光LIVE」之外,也看好近年台商回流效應帶動商辦市場需求缺口,根據虹光內部調查指出,大直商圈還有17%的土地尚未進行開發,近20年來從原有的美麗華黃家、宏泰林家及良茂陳家3大地主,到元利、長虹、興富發、華固等等紛紛加入。「大直重劃區的發展會是下一個信義計畫區,因此視為集團的重要戰略投資區塊。」曹松連說,雖然虹光僅成立10年,但以他們對大直商圈的了解與信心,如果有不錯的開發或合作機會,還是會持續增加對大直的投資。施甫學觀察,目前已插旗的產業以金融相關較多,興富發賣給台壽再售後回租的交易,每坪租金已站穩2000元新高,要能承租得起這個金額的,相對仍較屬科技、金融產業為主。他也分析,大直商辦最大特色是優質環境及完整街廓,附近是高價豪宅聚落,卻沒有那麼重的金融味道,雖然離原台北市區主要辦公商圈較遠,拜訪客戶不易,但在量體不多、蓋一塊少一塊的情況下,無論是價格或租金都還是有穩固的支撐力道!
商用不動產雙趨勢 頂級商辦稀缺+ESG商辦崛起
全球商用不動產市場出現「雙趨勢」,分別是(1)頂級商辦稀缺、(2)ESG商辦崛起。萊坊(Knight Frank)2022年11月7日發佈《亞太區頂級商辦市場報告》指出,「頂級商辦在穩定去化加上有限供給下,將持續推升房價與租金的漲勢。」仲量聯行2022年11月8日發佈《綠色租賃:定調負責任的租約》報告指出,ESG商辦(Environmental環境、Social社會、Governance公司治理)的「綠色租賃」,將在2025年成為取代傳統租賃型態的新趨勢。商用不動產「雙趨勢」,頂辦+ESG台灣因應產業升級、科技人才回流,全台頂級商辦需求旺盛,市場出現「供不應求、空置率下降」狀況,萊坊指出,台北頂級商辦年漲約5.5%,空置率降至2.7%,在亞洲23個主要城市中排名第前段班。萊坊總經理蘇銳強表示:「投資者看好未來頂級辦公市場發展。」不過,台北商辦「高單價」讓很多企業卻步,透過機場捷運直達桃園青埔高鐵特區CP值更高的頂級商辦,就成為企業新選擇。 一位科技上市公司主管表示,桃園青埔高鐵特區距離(1)台北商辦領域的通勤距離、(2)前進機場國際出差時間、(3)直奔中南部市場開拓商機動線,都具備不錯的地段優勢,重點是「在桃園青埔高鐵特區可以用更具競爭力的價格,買到更高端、大器、時尚的頂級辦公產品,國際客戶來台洽公最近的是桃園青埔高鐵特區、不是信義計畫區。」地方政府+集團產業,打造青埔高鐵特區桃園市政府指出,面積廣達約490公頃的青埔高鐵特區是台灣的入口城市,擁有高鐵、機場捷運、航空機場的全方位通勤優勢,成為桃園快速崛起的發展中心。桃園市府在青埔高鐵特區推動多項試辦計畫,例如採用無人自駕車協助捷運接駁、共享運具GoShare也選擇在青埔試營運,市府與中央攜手推動桃園會展中心、亞洲‧矽谷創新研發中心等重要建設,也積極推動市立美術館、陽光劇場、原住民電視台等建設。而民間財團投入也相當積極,以國泰人壽在桃園青埔高鐵特區內陸續引進包含華泰名品城、和逸飯店Cozzi Blu、新光影城、橫濱八景島都會型水族館Xpark等,打造智慧中城(smart midtown)推升城市建設標準最受到矚目。國泰人壽在桃園青埔高鐵特區內陸續進行大量投資,打造智慧中城(smart midtown)推升城市建設,圖為和逸飯店Cozzi Blu。(圖/森PLAZA 提供)「北青埔、南亞灣」頂級商辦「南北連線」中悦建設機構悦萊建設設總經理翁茂槐表示,桃園青埔高鐵特區具備國際機場、高鐵及機場捷運3大交通優勢,且市府推動亞洲·矽谷計畫、桃園航空城計畫等多項國家級建設,區域發展有目共睹。台灣南北兩處的5G、AIoT示範區,分別是高雄亞洲新灣區與桃園青埔高鐵特區,亞洲新灣區現階段房價已經站上「7字頭」,桃園青埔高鐵特區更接近新竹科學園區,現在「5字頭」,未來房屋銷售單價也許有機會對位亞洲新灣區。高雄「特貿三」開發案,國城、興富發、國揚等3家得標業者,共規劃3案8棟頂級商辦。在桃園青埔高鐵特區則有國泰人壽投入260億元開發大型複合商辦,根據高力國際調查,高鐵青埔高鐵特區近期區內商辦進駐率大幅提升,也吸引多家科技公司卡位,未來將可望發展成為桃園重要的科技產業聚落。總經理翁茂槐指出,中悦建設機構在桃園青埔高鐵特區繼「中悦ITC國際商貿中心」之後,又規劃第二棟頂級商辦「森PLAZA」。高雄亞洲新灣區「特貿三」與桃園青埔高鐵特區都是「地方政府+集團產業」積極投資開發區域,在頂級商辦市場中打造出「北青埔、南亞灣」的發展模式,創造頂級商辦的「南北連線」。 中悦建設機構悦萊建設總經理翁茂槐表示,桃園有4大優勢,提升頂級商辦的需求。(圖/森PLAZA 提供)桃園4大優勢,牽動頂級商辦需求總經理翁茂槐認為,桃園地區擁有(1)航空城國際開發、(2)桃園青埔高鐵特區開發案、(3)新竹科學園區辦公大樓舊換新需求、(4)中壢、桃園等工業區對於頂級商的需求等4大優勢,讓位置居中的青埔高鐵特區頂級商辦更具市場需求,他說:「青埔高鐵特區不缺頂級住宅、但缺頂級商辦。」他指出,新竹科學園區發展帶動新竹整體房地產上升效應,青埔高鐵特區透過機場捷運快捷連通台北頂級商辦的信義計畫區,在銷售單價、租金行情卻更具競爭力,提升部份企業願意用更高CP值價位在青埔高鐵特區擁有頂級商辦的意願。
北市辦公租賃空置率2%再探新低 商仲:供不應求、量穩價揚
台北市辦公室空置率再探新低,根據仲量聯行及高力國際最新2022年第二季季報皆指出第二季空置率僅2、3%,「正常應該要3~5%,2%已是供不應求狀況,接近滿租,未來幾年仍維持量穩價揚。」仲量聯行董事總經理趙正義表示。根據仲量聯行統計指出,2022第二季台北A辦平均月租金為每坪2953元,相較去年上升4.4個百分點,因供給有限空置率維持2%,這一季適逢疫情高峰,房東開始改裝辦公室以符合LEED、WELL等認證,以增加市場競爭力,雖辦公室搬遷計畫多稍有推遲,但優質辦公室商品需求力度仍強。趙正義表示,升息與疫情基本上對於商辦市場沒什麼影響,還是受到剛性自用及擴充需求穩定,科技業、製造業表現良好,產業擴張持續對辦公室有需求,因市場供給緊縮,未來3年市場可租面積稀缺,新供給有限下,造成價格緩升。北市空置率最低的行政區為南港,空置率僅0.8%,東區門戶計畫進行中,大坪數需求、全棟企業總部大樓需求,帶動南港市場租金;內湖也因市場釋出量少,空置率4%,平均租金為每坪1200~2000元。趙正義表示,正常應該要3~5%,2%以下是供不應求狀況。而根據高力國際統計數據顯示,第二季頂級及A級辦公大樓空置率分別為2.48%與2.96%,均低於北市整體平均;而B級大樓空置率為3.90%,較上季明顯下降0.86%。從區域來看,僅民生敦北與西區的空置率高於北市整體平均,其餘5處商圈空置率遠低於2.5%。租金方面,台北市辦公空置率跌租金漲的趨勢依舊全面上漲,整體平均租金上揚至每月每坪約2402元,單季漲幅達0.96%;其中頂級辦公室租金來到每月每坪約3482元,單季就漲了1.69%。高力國際研究部董事梁儀盈也指出,台北市近3年來租賃市場的供需趨勢並無太大變動,由於市場長期低新增供給的狀態,每季均係就現有存量去化,並且也礙於可供搬遷選擇有限,再加上新冠疫情干擾,租客多以既有續約為主。對於今年辦公室租賃市場展望,高力國際認為,基本上因為市中心新增供給仍有限,會讓房東對租金仍有期待,而確實今年在無任何新供給紓緩市場的情況下,年底前空置率勢必再探新低。租金方面,由於台灣此波疫情也即將趨緩,大多數的企業仍營運正常,整體經濟韌性佳,因此預期租賃市場仍將穩定,租金可望持續上揚,整體年租金漲幅維持2%。
獵地桃園王3/國泰十年前拿下台中BOT掀風潮 南山搶當北市「信義王」
政府不斷釋出「打房」訊號中,2022年開春後,金融保險界轉而將眼光放在交通部將釋出的近2千億元商機,包括台鐵的中壢、桃園、台中、員林、屏東等車站、客運站的開發案與周邊都更招商案,以及基隆港、台北港、台中港等招商土地開發案與清水、新營、南投等國道休息服務區標案。「由於台北市大型精華地區土地供給非常稀缺,過去壽險公司較少參與政府地上權標案,現在已成了熱門標的。」世邦魏理仕董事、資本市場部主管林敬超分析,2012年5月國壽以4.2億元權利金與台中市府簽約,取得「市81」公有市場30年地上權的BOT案,開啟了新風氣。南山人壽火速跟進,同年7月,以268億權利金底價,擊敗國壽成功取得北市信義計畫區5,357坪台北世貿二館的50年地上權,興建完成今日的「南山廣場」;2019年11月再以159億搶下信義行政中心50年地上權,預定興建商辦大樓,結合南山廣場打造辦公園區。世邦魏理仕董事、資本市場部主管林敬超認為,由於市區精華地段標得愈來愈少,壽險界積極搶進政府地上權招標案。(圖/報系資料照)2020年3月,南山人壽又以312.76億元,取得舊台北世貿三館70年地上權案,被市場視為「蛋黃區中的鑽石」;八年來皆以逾百億元以上的11位數金額,共砸了739.76億元標得以上這三案地上權,堪稱是壽險界地產北市「信義王」。世貿二館標案戰役中,國泰人壽董事蔡宗翰與不動產投資團隊,雖以256億元敗給南山人壽,接著2012年10月,國泰人壽團隊以逾43億元權利金,一舉拿下高鐵桃園站產專特區BOT案70年地上權,創下壽險業擴展交通部鐵道局標案的先例。開發金(2883)旗下的中國人壽,則是以「必勝」決心,在2013年11月大手筆出價141.68億元,高於底標23.88%,搶下北市南京敦化精華路段台北學苑地上權,成為今天開發金與中壽總部新大樓。今年1月,中壽再豪砸120.5億元取得台中市七期整棟的「市政核心」商辦大樓,另以31.99億元買入北市潤泰金融大樓8個樓層。世邦魏理仕董事、資本市場部主管林敬超進一步指出,「地上權案面積完整,近市區精華路段與交通幹線附近,已成為壽險公司競標之處,長期來看不動產投資策略,主要仍是看好商辦市場未來性,以及多元化投資百貨商場、物流倉儲、科學園區等。」南山人壽在台北市信義區共砸逾739億元,搶標世貿二、三館等三處地上權案,興建南山廣場與商辦大樓等,堪稱獵地信義王。圖為南山人壽副董事長尹崇堯。(圖/黃威彬、趙世勳攝)確實,富邦金(2881)子公司富邦人壽也不遑讓,2014年6月以172億8,800萬元取得北市信義計畫區A25設定地上權案,將興建複合式商辦大樓;並於四年後首度進軍高雄地上權開發案,於2018年5月與高雄市府簽約,以78億780萬元取得「捷運凹子底站旁商業區開發案」70年地上權,預計投資開發200億元。新光金(2888)旗下新光人壽也繼國壽之後,加入搶標高鐵站前特區行列。2015年5月,新光人壽以10.48億元標得高鐵台中車站特定區3,689坪土地,預計興建為集團的教育會館及出租住宅。六年後聯手新光三越百貨、新光保全競標高鐵台中站前「超級娛樂購物城」4.8萬坪開發案失利,氣得新壽欲提申訴,可見所釋出高鐵站周邊商機帶來的競爭激烈。不過,去年10月,新壽還是以44億搶下兩筆台北士林科學園區土地,初步計畫未來可做辦公室、生技醫療設施、企業總部等。全球人壽則是在2013年以13億元得標宜蘭礁溪台電地上權,興建成寒沐酒店;2016年則以41.39億元取得國產署北市八德路商圈的希望廣場地上權案,並在2020年6月以97.8億元拿下國泰營區地上權,計畫興建為全球人壽總部。
中國人壽砸逾152億元買兩棟商辦 台中七期「市政核心」創單筆破百億紀錄
中華開發金控(2883)今天(25日)發布重訊,子公司中國人壽砸了152.49億元,購置台北與台中共兩筆不動產,一是台北市大安區潤泰金融大樓8個樓層,一是整棟台中市七期「市政核心」商辦大樓。房產界分析應是看好商辦市場的未來性。開發金在1月13日即宣布準備購置國內不動產,今天則是確定交易對象、金額與條件等,中壽以31.99億元購置北市敦化南路2段76號的潤泰金融大樓的5樓、5樓之1、5樓之2、16樓、16樓之1、16樓之2、19樓~24樓共達8個樓層。土地折合202.65坪,建物折合3,052.66坪。另以120.5億元買進位於中市西屯區市政路400~408號整棟的「市政核心」商辦大樓,土地折合1,176.21坪,建物折合23,529,22坪。業界對中壽破百億單筆買下整棟,認為可能是創下台灣房地產界第3筆紀錄。根據負責銷售的瑞普萊坊透露,另兩筆紀錄應是7、8年前的寶豐隆以199.65億元購回敦南金融大樓,以及2015年中信金信義區總部A7大樓以151.23億標出。至於開發金另一家子公司開發資本,日前則是公告董事會決議處分中華開發生醫創業投資部分持股,以每股9.397元交易14,000仟股,總金額逾1.31億元,交易相對人為生醫基金股東中國人壽,預計處分損失為3,288.8萬元,迄目前為止累積持有26,775仟股、逾3.15億元,持股比例為21.86%。同時,開發資本所屬之開發創投公告董事會決議處分中華開發貳生醫創業投資有限合夥部分合夥權益,交易相對人為生醫貳基金有限合夥人的中國人壽,交易金額逾1.33億元,預計處分損失為1,486.4萬元。
北市商辦大缺貨!空置率創歷年新低 專家分析5大原因
北市辦公商圈空置率創歷年新低!信義全球資產公司最新統計,台北市市區辦公商圈空置率已降至2%以下,來到1.74%,其中內科商圈空置率也降至3.3%,呈現西湖、文德、舊宗段皆搶手的狀況。專家表示,新供給銜接不及、企業需求動能多元且強勁、屋主在疫情考量下提高續租態度,都是帶來低空置率的主因,「台灣企業在疫情衝擊下仍穩健支撐出低空置率,難能可貴!」台北市區辦公商圈的平均空置率由上季2.43%下降至1.74%,7個商圈中就有6個商圈的空置率在2%以下。信義全球資產公司總經理柯宏安分析,空置率續低的原因有幾個:一、不少即將完工大樓已預招租或自用,整體台北辦公空間呈現缺貨狀況。二、老舊商辦投入危老都更讓現有供給減少,租戶必須另覓空間搬遷,其中不少企業往內科移動。三、大型企業因應發展,持續有總部舊換新需求。四、市區商圈雖有企業移動至內科,但在網購電商、網路遊戲、軟體研發等產業的擴張動能下,銜接遞補原有空置空間。五、考量疫情變數,屋主多願意以彈性條件留住承租方避免空置損失。信義全球資產公司提供。內科商圈部分,企業持續移入,平均空置率也續降,由上季5.28%下降至3.3%。除了大型企業到內科找大坪數廠辦作為總部或員工訓練中心,另外中小型企業所需的50~100坪左右標準面積空間,租賃去化速度也加快,都讓內科整體廠辦空置率大幅下降。其中文德段因受惠鄰近西湖段滿載的外溢效果,空置有感下降,連帶吸引許多上市櫃企業在此購樓,例如台灣立訊精密買下⻑虹新銳科技整棟⼤樓、中國信託資產管理買下國瑞集團台北總部整棟⼤樓。柯宏安分析,空置率是不動產空間市場的一項統計數據,但數字背後更重要的本質意義是,台灣企業在疫情衝擊下仍穩健發展,整體產業成長才能支撐出這樣的低空置率,更有助商辦市場健康發展,這才是更難能可貴的。未來短期內台北市中心商圈在新辦公供給不足下,空置率低檔現象將維持一段時間,而此狀況預估也會連動支撐商辦的售價、租金。
後疫情時代 副都心黃金店面「鈔」搶手
受因於中美貿易戰與疫情影響,今年台商回流潮非常熱,加上全球各國央行施行量化寬鬆政策,國際熱錢流向四處,疫情防守得當的台灣非常有感,熱錢陸續流入台股與房地產,在央行祭出低利率政策加持之下,房地產買氣暢旺,市場一片欣欣向榮,尤其商辦以及擁有高投報表現的店面產品,都成為高端資產客置產首選。依據統計,因為這波疫情所帶動的熱錢資金,回流台灣預估就有破兆元,近期疫情再次蠢蠢欲動,疫情是否捲土重來仍有不確定因素,企業對未來國際市場氛圍不抱持樂觀態度,在時間拉鋸之下,國際企業與台商前來台灣另闢市場,商辦與廠房需求大增,台北市信義計畫區與敦南商圈商辦供不應求且租金不斷攀升,不少企業考量營運成本,逐漸轉往新北第一環城市設立總部,專家就預言,下一座頂級商辦重鎮就在新莊副都心了。軌道經濟奏效 新北唯一擁國家級建設重劃區 雙北市中心土地寸土寸金,要覓得一塊可開發素地很難,再加上價格比價效應影響,買氣反而從市中心往重劃區靠攏,加上政府積極兌現「三環三線」軌道計畫,讓原本佈滿大台北捷運路網的市中心,軌道經濟效應持續往外擴大,不論是自住客選房或是企業選擇總部,都以軌道經濟做為選擇的條件之一。交通通勤,開車透過特二號道路、台64線、台65線快速接軌雙北重要區域,並有機場捷運線行經,除了機場捷運線新莊副都心站之外,新北產業園區站可轉乘環狀線,通往新店、板橋、雙和等區域,未來2021年預計延伸環狀線-北環段,將與文湖線、深坑輕軌、蘆洲線、五股泰山輕軌、淡水線接軌,屆時新北產業園區站都設置有轉乘站,以捷運轉乘人流即可預估,未來新莊副都心將擁有更驚人的人流與錢潮。新莊副都心為新北唯一,具備有國家級重磅建設利多的區域(此為國家電影中心外觀)另外,重劃區以新北第一戰區新莊副都心來看,重磅級國家建設讓副都心超越鄰近江翠重劃區,拔得頭籌,軌道交通、生活機能、行政中心、商場影城等,各項建設面面俱到,中央合署辦公大樓已進駐,2021年啟用的有國家電影中心,預估未來台灣三金獎–金馬獎、金曲獎、金鐘獎頒獎典禮都會在此舉辦,意即台灣電影與娛樂菁英出入副都心將非常頻繁。宏匯廣場引爆副都心商機 指標企業總部陸續進駐商場部分,剛開幕的3.1萬坪「宏匯廣場」,商場進駐就有多達310家品牌,磁吸新莊、蘆洲、三重、五股、泰山的逛街人潮,不僅有影城,超過千坪的娛樂空間還引進日本Sony集團旗下Zepp專業展演場館「 Zepp New Taipei」可舉辦小型演唱會,可容納超過2200人進場。眼看副都心建設、交通與商機逐步到位,眼光精準的企業,陸續「錢」進副都心。除了先鋒、夏姿、貝斯美德、佳能企業總部積極進軍副都心,2019年底動工的四零四科技,斥資32.2億元向遠雄建設買下1659坪土地,興建企業總部,陸續跟進的還有宏匯集團,現階段先啟用的有宏匯廣場,儒鴻企業預計2021年7月完工,以及勤誠科技、中悦機構等,宏匯集團打造39層摩天「I-Tower雲端科技大樓」,中悦機構陸續推出「中悦IFC」、「CBD 時代廣場」、「A3新創總部」等,麗寶集團企業總部也都將落腳新莊副都心,預估將再創造破萬就業人潮,形同創造一波龐大商機。「雅朵花園」黃金店面釋出,企業用戶與包租客購買意願高。黃金店面釋出 低點搶進置產客積極出手新莊副都心受各界看好,商辦市場蓬勃發展之外,人潮將媲美台北A級商辦信義計畫區與內科南軟,以目前這些商辦成功案例來看,緊鄰附近的店面,戶戶皆是黃金店面,因為有人潮,等於有錢潮,加上各大企業總部積極搶進,讓眼光精準的置產客嗅到下一波即將引爆的商機正在眼前。責銷售「雅朵花園」的專案經理蔡明峰分析,新莊副都心住宅買氣在這波熱錢回流影響下,來人買氣的確有受到正向影響,除了自住買家出手購屋熱度不減,市場中充斥著手中握有熱錢的高端置產客,但銀行定存利率低,加上台股擁有不確定因素變多,變相讓這群買家轉向選擇投報相對於定存與台股穩定的店面,「雅朵花園」最後壓軸釋出中原路商圈最珍貴三戶店面,其中一戶為三角窗黃金店面,登記權狀為約為74.85坪,樓高6.8米,適合銀行、診所、店鋪與零售業,戶數有限敬請把握。
香港商辦市場陷冰封期 凍央在中環
在疫情形勢嚴峻之下,對香港經濟衰退與商業地產市場的影響十分顯著。作為全球金融中心的香港,摩天大樓鱗次櫛比的中環租金曾經 「貴」絕全球,也向來是外資金融機構的大本營。但如今眾多企業為控制成本而紛紛搬離昂貴的中環核心區,讓中環甲級商辦上半年租金年減17.6%至每平方英尺100港元,在香港各區商辦市場中跌幅最大,在租賃需求趨疲弱的情況下,該區租金自去年四月高位下調了23.3%。另據報導,澳洲投資銀行麥格理與國際金融中心一期業主於今年4月底簽訂協定,提早兩年退租20樓大部分面積,只保留數層樓面,較高峰時期的承租面積減少近一半。日資券商野村證券也於2月決定退租二期的25樓及27樓,整體面積由6層縮減為4層。據《21世紀經濟報導》引述仲量聯行的統計數據顯示,上半年退租的樓面面積高達130萬平方英尺,創下18年以來的新高,其中74%的面積位於港島區。今年上半年整體甲級商辦的新承租樓面面積年減幅53%。