日政府本周兩次干預匯市 專家估共動用9兆日圓
外界揣測日本政府2日進行本周第二輪干預匯市行動,專家估計其本周共動用9兆美元干預。如果接下來的美國經濟數據強勁,只會增加日本干預的難度。日本央行2日在每日預測中表示受財政因素影響,評估商業銀行在央行的存款截至7日止可能減少4.36兆日圓(約280億美元)。外匯經紀商評估可能減少約1兆日圓。外匯交易要兩個交易日做結算。3日和6日金融市場因日本公眾假期休市。日央和外匯經紀商之間評估差額逾3兆日圓,外界揣測這差額就是日本財務省2日進行本周第二度干預匯市的證明。外界以同樣計算方式,揣測財務省29日以約6兆日圓資金進場干預匯市。因為日本干預行動會減少商業銀行在日央經常帳戶的日圓餘額。當天日圓兌美元匯率最低跌至160.245日圓創34年新低後,日圓匯率因干預而急速反彈。財務省主管外匯事務的副大臣神田真不評論是否干預匯市。日本政府從不就干預匯市做評論,只是一再重申做好隨時穩定市場的準備。在日本時間2日清晨時段,即聯準會公布最新貨幣政策決議後數小時,日圓兌美元匯率30分鐘內突然從157.5日圓急升至153日圓附近。後來被拉回至155.22日圓附近。線上交易商Capital.com分析師羅達(Kyle Rodda)認為日圓急升是日本政府抓準聯準會決議令美元走勢疲弱的有利時機出手,用來懲罰和警告放空日圓的投機客。荷商安智銀行(ING)分析師透納(Chris Turner)認為日本政府將謹慎地干預匯市,希望穩定日圓走勢。瑞穗證券策略師大森昭樹評估,財務省本周兩次干預共動用約9兆日圓。他認為若美國就業等數據強勁只會令美元走勢更強,從而增加日本政府干預的難度。
日圓貶破160警訊浮現 國泰世華林啟超:亞洲央行將面臨兩壓力
日圓今(29日)早盤一度貶破160大關,創34年新低,但午盤急拉兌美元到155,市場猜測是四日本央行出手干預。國泰世華銀行首席經濟學家林啟超表示,日圓貶到160,對亞洲央行是警訊,將面臨兩大壓力,一是進口通膨問題,二是資金外流所導致的緊縮壓力。林啟超認為,現在是日本央行出手干預的時機,今天(29日)早盤從153到160很快,似乎有點貶過頭,日本十年公債利率已慢慢往上走,美日利差沒有進一步擴大,日本央行與財務省這時出手是合理的。但方向上來說,日本政府不希望日圓強烈升值,低位匯率對經濟有幫助,但也不希望變成投機客的金錢遊戲。林啟超分析,這波日圓貶值,不全然是日本因素,最根本關鍵是美國,美國降息循環幅度縮小是影響最大的,本來預期終點利率在3%,現在都已上去到4.25%,影響到所有非美貨幣。其次是日本當地的狀況。林啟超分析,日本財務省與央行看重的問題不同,財務省是內閣,有意維持日圓低位匯率,因為好不容易日本企業開始加薪,要讓情緒維持下去,相較疫情前日圓已貶4成,光是出口營收就多4成,且日本經濟還未真正回到軌道,維持低位匯率,拼出口與觀光,是維持經濟的重要策略。但日本央行關注的是進口通膨壓力,去年5、6月西德州原油價格才71元,今年第二季以來平均價格在84元,油價年增近兩成,日圓則貶超過1成,當匯率在低位、油價相對上漲時,進口通膨壓力劇增,預估日本央行接下來還可能升息。日圓貶到160,也為亞洲央行帶來警訊。林啟超指出,這次亞幣貶值是被動的,亞洲央行壓力很大,如果美國降息更延後,資金一直出去,貨幣政策要寬鬆就很難,預期未來幾個月亞洲央行還是會維持緊縮,因此看到3月台灣央行升息,印尼也開始升息。林啟超表示,亞洲央行其實很矛盾,很多亞洲國家都是靠出口,大部分央行希望匯率維持低位,但如果太低,資金流出壓力大,尤其現在有進口通膨的壓力,加上這次美聯準會遇到「公信力挑戰」,市場質疑美聯準會對下半年通膨預估把握度不高,雖然美降息「在路上」,但路上的「視線不清」。且日圓貶到160,代表日圓相對其他亞幣貶更多,貿易上也有著「不公平」,林啟超表示,像新台幣相對日本是強升,台灣出口到日本的廠商會很辛苦,日本也會考量,會不會被美國財政部認為是故意用貶值的方式,讓日本貿易順差變大。當亞洲各國為了出口,是否會形成亞幣競貶競賽?林啟超說:「我不認為會是競貶的問題,不會有國家會放任自己貨幣貶下去」,亞洲央行維持匯率低位是對的,有利於出口,但是太低,會讓資金進一步外流,不見得是好事,反而會讓亞洲央行有進一步貨幣政策緊縮的壓力。林啟超也提到,新台幣的貶值,也包含國內超額儲蓄的特殊因素,台灣可投資工具較少、資本市場淺碟,不管是法人與個人,都有誘因要往海外投資。以往外資大買台股時,新台幣會升值,但近期因資金往海外投資,往美股、美債,會抵銷外資帶來的升值。不過相對日圓來講,新台幣還是貶比較小的。日圓還有沒有可能續貶下去?林啟超認為,亞幣最大兩國是日本與大陸,日本希望日圓維持低位,大陸則因實體經濟復甦力道弱,人行只會寬鬆不會緊縮,而日銀雖預估還會升息,但就算升1%,跟美國利差還是很大,日圓仍有可能續貶。
氣走台積電「只能種茶」 龍潭地主崩潰:只是想多爭取補償金
台積電曾一度傳出有意落腳桃園龍潭科學園區,卻因土地徵收引發居民組建「反龍科擴建案自救會」進行抗爭,2023年10月宣告放棄龍潭設廠計畫。沒想才到時隔半年,就有網友在臉書社團揭露,當時大聲反對的地主如今卻是悔不當初。行政院2022年宣布啟動「龍潭科學園區第3期擴大土地徵收計畫」,將徵收158.59公頃土地,外界點名將做為台積電興建1.4奈米製程晶圓廠房用地。但由於劃定的徵收區域88%為私人土地,引起當地居民強烈反彈,更自組成自救會「反龍潭科學園區第三期擴建案自救會」抗議,抨擊該計畫案「不只是掠奪我們的財產跟土地,其實是要拔掉我們的根」。台積電評估後,於2022年10月17日宣布放棄進駐龍潭科學園區。隨後其他縣市紛紛爭取台積電進駐蓋廠,最後台積電選定在高雄興建2奈米廠以及嘉義縣建高階封裝廠。近日臉書社團「我是中壢人」管理員發文表示,當時反對的地主如今相當崩潰,原本打的如意算盤是以為台積電很有錢,抗議後可以多爭取點補償金,卻沒想到抗議後台積電「直接不來了」,現在土地只能拿來種茶。該則臉書發文在網路上曝光,引起上熱烈回響,有網友直言「求仁得仁」、「得償所願」,也有人表示:「種茶好啊!嘉義人謝謝龍潭地主」、「真的要感謝桃園人><就是因為你們這樣,高雄的台積電廠房才能升級為2奈米」、「最衰的是相信會建廠而進去投資房地產的投機客……三好+一好」。但也有網友認為:「其實立場都沒錯。確實被徵收的地價比較便宜,因為台積電周遭的地價比較貴,所以會形成不公平。現在沒有就很公平了。看政府有沒有心,有心可以處理得很好的。」
續真房價保證 永慶房屋再推獨家「誠實安心認證」 屋價屋況全保障
永慶房屋2024年推出業界唯一「誠實安心認證」服務,針對房屋的「非短期交易」、「非凶宅」、「非輻射屋」提供獨家認證,為消費者把關;更提供業界最優的「不限屋齡漏水保固」,提供消費者在屋況上的保障需求。永慶房屋總經理吳良治表示,全新「誠實安心認證」源自於永慶房屋對每筆房產交易的重視、以及對消費者權益的保護。消費者在購置中古屋時,除了房屋是否可能是投資客的物件之外,對於房屋是否為輻射屋、凶宅,甚至是漏水等屋況瑕疵,都非常關心。為了讓消費者安心,永慶房屋特別針對消費者最擔心的漏水、凶宅、輻射屋與遭投機客短期買賣的房子,提供可一眼辨識的「誠實安心認證」標章,公開揭露「非短期交易、非凶宅、非輻射屋」真實屋況資訊,提高找房效率,更推出業界唯一的不限屋齡的「漏水保固」保障。推出以來已經有許多消費者向永慶回饋:誠實安心認證讓服務有感升級。永慶房屋業管部協理陳賜傑強調,據內政部去年統計,台北市屋齡30年以上住宅占比超過7成、新北市接近5成,如規定屋齡30年以下才享有漏水保固,恐怕有許多房屋根本不在保固範圍內。陳賜傑提醒消費者「唯有提供不限屋齡的漏水保固才是真保障!」永慶房屋總經理吳良治表示,「誠實安心認證」提供消費者在屋況上的保障需求。(圖/永慶房屋提供)永慶房屋成就「屋價屋況全保障」的房仲品牌不只「誠實安心認證」,永慶房屋自孫慶餘董事長創辦以來,始終以「先誠實再成交」的理念,為消費者打造公平透明的房產交易平台而持續努力。不僅自律打造「投機客資料庫」,列管多達9千筆投機客名單,不接受其委託、不做投機客生意,將數百億元商機拒之門外;更以具體行動捍衛消費者購售屋權益!為促進房產交易資訊透明,永慶房屋2019年領先政府推出「實價登錄3.0」推動實價登錄全面揭露至門牌號,助消費者掌握透明公開的房價資訊。為匡正房市健全發展,2021年正式推出「真房價保證」,宣示不炒房不賺差價,倘若永慶房屋未落實相關誠實服務承諾,而造成民眾財務上的損失,永慶房屋最高賠償賣方4倍服務費、最高賠償買方400萬元。「真房價保證」搭配2024年推出的「誠實安心認證」,永慶房屋成為「屋價」和「屋況」皆有消費者保障的房仲品牌。吳良治總經理表示,永慶房屋始終以「先誠實再成交」的理念,為消費者打造公平透明的房產交易平台而持續努力,贏得消費者的好評和指名服務,更連續10年獲得「台灣服務業大評鑑」金獎殊榮。未來,永慶房屋仍然會持續以「誠實房仲」的精神,推出符合消費者需求的誠實服務,讓台灣的購售屋環境更加安全與健全。不只「誠實安心認證」,永慶房屋持續創新誠實服務,以行動保障消費者權益。(圖/永慶房屋提供)
台南最夯安南黑馬重劃區價格大曝光!投資置產首選「省下一台車,住進富人居」
台南因南科議題,房市不管是交易量跟房價漲幅近兩年都呈現六都之冠,完完全全「複製竹科經驗」。繼九份子、鄭子寮、史博館特區開價持續墊高,購屋人開始把眼光轉往離南科更近、落在起漲點的「新宅重劃區」,該區首件大樓案「昕暉詠翠」,距離史博館特區6分鐘距離,也享有非常完善的生活圈及重劃區漂亮的街廓,每坪單價卻出現6萬元價差,買正3房可立即省下約200萬元,吸引大量投資人目光。 (圖/昕暉詠翠提供)加上安南區最新公立第四幼兒園,多達6000平方公尺校地!鑽石級綠建築就在隔壁!引來許多爸爸媽媽的目光,加上重劃區內多為高質感透天產品,完全有種省下一台進口車住進富人居的感覺,相較史博館特區及其他安南指標案開價每坪38萬元起跳,「昕暉詠翠」價格落在起漲點31-32萬元,備受不管投資客或自住客心動。新宅重劃區距離史博館、北外環道及未來商60副都心都只有6分鐘車程,走平面道路或北外環接南科也僅有20分鐘車程,交通上相當便利(圖/昕暉詠翠提供)。安南區近期議題不斷,除了商60商業入駐,還有草湖寮公園有來自日本國際知名建築師伊東豊雄跨海設計操刀,將與市府共同打造耗資2億元的國際級公共圖書館,未來融合大自然生態景觀,台南即將再迎來一座世界級建築預計,成為台南新地標,2026完工。「昕暉詠翠」專案經理李秉宥表示,新宅重劃區距離史博館、北外環道及未來商60副都心都只有6分鐘車程,相較安南其他新案價格直逼4字頭,北區則是穩站40萬元以上,新宅重劃區房價還在低基期。「昕暉詠翠」基地位於新宅重劃區新宅五街上,由工務背景起家的昕暉建設投資興建,土地面積956.82坪、公設比34.5%,樓層規劃為2棟地上13、14層,地下3層建築,共有126戶住家,6戶店面,格局坪數規劃26~28坪2房及36~37坪3房產品,且單層四拼、雙面採光。生活機能上,有著北安路完整的商圈,3分鐘即可抵達安順國中小及安順商圈,有全聯和果菜市場,日常採買無虞。「昕暉詠翠」戶戶邊間,採光不受影響,建材使用大雅廚具、TOTO衛浴以及BWT德國淨水系統(圖/昕暉詠翠提供)。除了價格優勢,「昕暉詠翠」也因為周邊圍繞高質感透天別墅,造就3大特點,一來街廓整齊、新穎;二來4樓以上住戶皆享無限棟距;三則是因周邊透天產品皆是高總價,也等同過濾區域住戶水平。專案經理李秉宥分析目前購屋有4大客群,一,北外環道通車後,往南科僅20分鐘,因此有不少南科工程師看房;二,周邊住在老透天的長輩因爬不動樓梯改住電梯大樓;三,因透天價格翻漲已超越可負擔範圍,再加上喜愛豐富公設的年輕人;四、看好政府大力推動商60副都心的置產客,未來商60將導入生活休閒、時尚娛樂、購物百貨設施,成為安南區最大建設利多。南科投資金額超過1.35兆,創造1800億元的產值及3萬個工作機會,吸引一波波高科技人才「南漂」,使得善化、仁德、安南、安平區連續4年淨遷入人口跳躍式成長。 李秉宥說,現在出來看房的大多是自住客,客群更為精準,尤其《平均地權條例》讓投機客退場,不再會有一日三市、怕買不到的情況,市場更走向健康,也是自住客看房的最好時機,這時銷售小姐更會仔細耐心介紹、留住自住客群。今年下半年有總統大選及《平均地權條例》將上路,不少民眾等待價格下跌進場,李秉宥認為,這些年經歷多次房市空頭,回過頭來看,也沒有明顯跌勢,在通膨、缺工問題未解之前,成本高檔下業者也不會做虧本生意,今年房市仍走量縮價穩格局,自住客想等價格回檔不易,反倒是多看多比較,有看到中意的物件即可出手。
永慶房屋連續2年獲「中時房產獎」5大獎肯定!涵蓋科技、服務、CSR、ESG 「台灣房仲第一品牌」實至名歸
永慶房屋再傳獲獎捷報!繼七月在「臺灣服務業大評鑑」拿下「連鎖房仲業金牌」11連霸、更獲頒「亞洲最佳企業雇主獎」6連霸的殊榮,今日(9/26)在第二屆旺旺中時房產金牌獎(簡稱「中時房產獎」)頒獎典禮上,永慶房屋再抱回5項大獎:永續指標傑出獎、社會責任傑出獎、服務品質傑出獎、科技創新傑出獎、榮譽品牌傑出獎,是實至名歸的「台灣房仲第一品牌」。 代表領獎的永慶房屋副總經理黃俊傑表示,持續獲獎是各界對永慶房屋的肯定,這也讓我們鞭策自己持續追求卓越、保障消費者權益並積極回饋社會。「中時房產獎」連續兩年共10個獎項的肯定,凸顯了我們在服務、科技、CSR和ESG等面向不僅獲得主辦單位、評審委員高度認同,也獲得眾多網友們神聖的一票;感謝主辦單位的籌辦,讓永慶的好,被更多人知道。主辦單位表示,永慶房屋連續多年推出誠實服務,如:率先揭露成交行情至門牌、真房價保證等,為保障消費者權益做出貢獻,與中時房產獎初衷「致力消除投機客的惡意炒房行為」理念一致。而且永慶不以第一為自滿,持續創新推出多項有助消費者決策的服務和科技工具,如實境找房、專人導覽、買屋力找房等,帶動產業向上,值得稱許。永慶房屋在科技、服務、CSR、ESG傑出表現,連續2年獲「中時房產獎」認證(圖/永慶房屋提供)讚賞永慶以實際作為 助消費者遠離投機炒房誠如永慶房屋董事長孫慶餘始終的堅持:房仲是良心事業,不能只做到合法,更要為消費者權益嚴格把關,所以永慶房屋宣示不炒房、不造假、不隱瞞、不與投機客合作,更以實際行動成為最積極推動資訊全面公開透明的房仲品牌。不僅因為買屋的千萬款項是許多人一輩子的心血,更重要的是,贏得客戶信賴比一次成交重要,「誠實」是永續經營的根基。黃俊傑副總經理補充,永慶房屋長期追蹤建立「投機客資料庫」,至今已列管超過九千筆拒絕往來的投機客名單,累積推掉超過百億元的商機。此外,也規範員工及其二等親內購售屋必須通報,且兩年內不可轉售,主管延長至三年,禁止員工利用職權和資訊優勢進行短期炒作。永慶房屋也在2019年領先同業和政策「全面公開成交行情至門牌」,成為第一家完整揭露的業者。接著推出的「兩大誠實房價保證」和「真房價保證」,經紀人如違反相關誠實服務承諾,造成客戶損失,最高賠償買方400萬元、賣方4倍服務費,是業界唯一的買賣屋全保障。而「一年內成交再上市地圖」與「短期轉售成交地圖」揭露特定區域的房市短期交易狀況,避免讓消費者成為炒房投機客的受害者。追求永續發展 員工、創新、科技、公益面面俱到除堅持誠實服務和創新,永慶房屋更積極打造幸福職場、投入公益回饋,屢獲國內外獎項肯定。黃俊傑副總經理指出,永慶房屋的成功經驗與團隊合作的文化,也無私分享給集團旗下各加盟品牌,讓永慶集團在全台的服務規模不斷攀升,目前全台店數已突破1,600店、店數市佔達4成,人數逾2.4萬人,是台灣最大房仲連鎖集團。展望未來,永慶房屋將持續做產業的領頭羊,保障消費者權益、帶動產業向上提升,也邀請同業一起響應,為永續經營發展做出貢獻。
平均地權修正明上路 檢舉不實登錄、紅單轉售有獎金
自今年2月修正公布的「平均地權條例」,除禁止不動產炒作規定已施行外,私法人買受住宅許可制、限制換約轉讓、檢舉獎金制度及預售屋解約申報登錄等4大重點將在明(1)日上路。內政部長林右昌表示,這次修法是為了回應社會期待,打擊短進短出把房價墊高的投機客,而非投資客,逐步讓整體房市溫和修正,恢復正常健康狀態。內政部說明4大重點指出:第一、在私法人買受住宅許可制部分,將分為「免經許可」及「需經許可」2類。其中私法人若為購買已公告劃定古蹟之住宅等9種情形,可「免經許可」取得;但若購買受住宅作為宿舍、具規模出租經營6種情形使用,則需向內政部申請許可後才可取得,並受到5年不得移轉等限制,提醒公司等私法人未來在規劃購買住宅時需注意相關限制規定。第二、在限制換約轉讓部分,在7月1日後簽訂預售屋及新建成屋買賣契約的買受人,除配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售外,必須有非自願離職且超過6個月未就業等6 種特殊情形,並向直轄市、縣市政府申請核准者才可換約。預售屋或新建成屋銷售者在辦理換約作業,或接受委託刊登讓與或轉售廣告時,若有違規可處罰50萬元至300萬元。
慎防黑心房仲用過時行情估價 永慶房屋誠實服務幫屋主挽回600萬房價!
買賣房屋涉及大筆金額,多詢問不同房仲業者專業意見,不僅能夠掌握多方資訊;更有機會辨別是否有黑心房仲意圖坑騙自己!曾有屋主欲出售房屋,被黑心房仲以10年前的成交資訊進行估價,差點虧損600萬元!幸好屋主親戚警覺心敏銳,向永慶房屋蕭益靖經紀人諮詢房價,才發現黑心房仲的坑騙意圖,最後改由永慶房屋協助售屋,成功挽回600萬元房價。兩間房仲估價 價差高達600萬!永慶房屋蕭益靖經紀人分享,去年年中,一位朋友主動與他聯繫,表示自己的父伯們打算出售大安森林公園附近的房子,想請他協助評估價格。蕭益靖根據朋友提供的住址、坪數等房屋資訊向他表示,類似物件的成交行情大概在110-120萬之間,按照房屋53坪的面積計算,大概在5830萬元至6360萬元之間,再加上200萬元的車位,合理總價應在6000萬至6660萬元之間。此時這名朋友向蕭益靖表示,當初要賣房時,親戚推薦一名熟識的房仲來服務,該名仲介估價5500萬元至5700萬元。當時他覺得很奇怪,自己的房子屋齡才10幾年,怎麼價格跟周遭50幾年的老公寓差不多?他因此詢問房仲的估價邏輯。該名房仲表示,前一筆同社區物件以近5860萬元售出,該成交紀錄包含兩個車位,現在扣除一個200萬元的車位,總價設定5500-5700萬元,沒有不合理。因此這名朋友相當困惑,兩個房仲的估價怎麼差這麼多。永慶房屋蕭益靖經紀人(左)與賴上偉店長(右),攜手幫助屋主識別黑心房仲坑騙手法,成功為屋主挽回600萬元房價(圖/永慶房屋提供)!黑心房仲以10年前行情低估房價蕭益靖直覺對方估價偏低,但為求慎重,他告知賴上偉店長來龍去脈,賴上偉店長因為先前曾經在大安森林公園附近服務過,對於區域行情非常熟悉。賴上偉一聽就判斷該名房仲估低了,蕭益靖的估價並沒有錯。賴上偉店長表示,類似的物件行情已經到110-120萬元以上,該名房仲的估價不到105萬元,明顯估低。他更致電給房屋附近的永慶房屋分店張樽寶店長求證,確認行情確實在110-120萬元之間。於是蕭益靖聯繫屋主,並會同兩間永慶房屋門店的店長向屋主說明,近期周遭公寓類型產品行情在90-95萬元、華廈在110萬上下、新大樓行情更已到150萬元。屋主的華廈屋齡不高、狀況也好,絕對有110-120萬元的單價水準,先前房仲的估價單價只有103萬元,明顯低估。蕭益靖也指出該名房仲提供的成交資料,是10年前的成交紀錄,完全不精準。永慶房屋誠實服務 幫屋主挽回600萬元!屋主聽完蕭益靖等人的分析,以及讀過永慶房屋的「誠實房價報告書」之後,認為永慶房屋的估價有憑有理,於是決定委託給蕭益靖協助售屋。接到委託之後,蕭益靖透過永慶房屋的團隊聯賣服務,在一個多月就成功幫屋主以超過116萬元的單價,總價超過6300萬元成功售出。幫助屋主挽回600多萬元,讓屋主非常開心!「能夠幫助朋友的親戚圓滿售屋,更幫助他們挽回600多萬元的房價,覺得開心之餘卻也覺得很驚險。要是當初朋友沒有來多問我,他們很可能就要虧損600多萬元了!」蕭益靖表示,房市上仍不時有黑心房仲透過選擇性揭露過時、或不精準的成交紀錄,使屋主誤信過低的房價,接著再聯手投機客以低買高賣方式,在短期內賺取高額差價。永慶真房價保證 保護消費者權益賴上偉店長也指出,根據財政部數據統計,自房地合一上路一年半,房市短期交易比例高達25%,民眾遇到投機客的風險仍高,有意購售屋的消費者一定要小心。賴上偉店長表示,消費者如果要避免遭到黑心房仲聯手投機客坑騙,最簡單的方式就是多諮詢各家房仲業者,並比對他們的實價登錄資料,是否有選擇性呈現的狀況。永慶房屋為了保護消費者權益,提供的實價登錄是由系統統一提供,杜絕經紀人自行挑選、竄改的可能,因此買賣雙方看的資料皆為一致,永慶房屋經紀人更要在實價登錄資料上簽名以示負責。永慶房屋更推出「真房價保證」,保證提供完整成交行情,宣示不與投機客配合。如果有違反相關守則,賠償買方最高400萬元,賣方最高4倍服務費。蕭益靖表示,永慶房屋會持續以「先誠實再成交」的精神,捍衛每一位消費者的購售屋權益。
2大新制上路打炒房 衝擊「3大族群」
打炒房的《平均地權條例》新制將上路前,央行再出手,推限貸令,讓原本逐漸回溫的房巿,陷入風聲鶴唳之中,衝擊購屋人信心,不過,信義房屋企研室專案經理曾敬德指出,這次限貸令,央行出手已較上一波2011年至2014年時輕了許多,那時是要求銀行以鑑價6成放貸,但這次除雙北外,納入炒房氣焰較高的新竹、台中、台南與高雄,後續發展值得關注。巿場人士表示,兩大新制上路後主要衝擊預售投機客、私法人以及換屋族。巿場人士指出,《平均地權條例》新制主要打到預售投機客與私法人,但因不溯既往,7月1日才會上路,反引發一波私法人搶上車潮。如今央行限貸令要求第2屋只能貸7成,則頓時讓換屋族或一些口袋不夠深的置產族慌了手腳,急著辦信貸、賣股票、將手中房子汰弱存強。不過根據永慶房屋調查,《平均地權條例》新制7月上路,58%消費者認為沒有影響,甚至有11%消費者會增加購買預售屋意願,顯示預售屋仍有付款相對輕鬆、屋況新、可客變等優勢,仍受到消費者青睞。至於央行限貸令的衝擊,有業者表示從近期營建股表現來看尚不明顯。元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示,《平均地權條例》新制上路前,「預售屋禁止轉讓」不溯及既往,近期發現有不少想增加資產彈性的購屋者開始搶進,希望趕在新法上路前買到「末代可換約」產品。這點從4月預售交易量增,創近13個月新高可見一斑。此外,就特定區第2戶祭出的最高貸款7成限貸令,估計將可防止交易最熱的特定區房市炒風再起,不過,周昆立分析,限貸令恐將誤傷「先買後賣」的換屋族,估計近期將有不少須交屋的換屋族,需急籌錢,可能需利用銀行信貸或請建商提供貸款等方式,才有辦法順利交屋,短線恐有不少交易糾紛。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則認為,《平均地權條例》修正案上路後,目前可看得出預售市場和私法人購屋受影響最為明顯,不過因民間交易樣態甚多,初期勢必相對混亂,預售成交量萎縮,資金轉往成屋態勢明顯,建商亦可能願意降價打開買氣,在付款優勢下,形成自用買方轉預售,投資買方轉成屋的趨勢。
平均地權打炒房失效?Q2七都房價「持平轉小漲」
「平均地權條例」修法即將於7月1日上路,原預期抑制高漲的房價,不過根據預售屋實價登錄統計,七大都會區今年第二季房價皆較第一季漲幅0.8%~4.2%間,房價看回不回,呈現「持平轉小漲」的走勢。永慶房產集團總經理葉凌棋認為,季度小回升不代表全年都會有漲幅,下半年還有總統大選以及經濟、全球變數,預期今年房價漲幅仍會持續上下震盪。根據永慶房屋2023年第三季網路會員調查,89%消費者認為台灣房市的炒作嚴重,而在「平均地權條例」修法是否會影響消費者購買預售屋的意願?58%消費者認為沒有影響,甚至有11%消費者會增加購買預售屋意願,顯示預售屋仍有付款輕鬆、屋況新、可客變等優勢,受消費者青睞,也因為的確能打到投機客痛點,抑制房市投機炒作,讓自住、長期置產民眾樂於進場。不過想要期待房價下跌,可能要失望了,因為根據預售屋實價登錄統計,觀察今年1~4月七大都會區預售屋中位數發現購屋門檻再提高,全數突破1000萬元,且新竹縣市中位數總價達1772萬元,超車新北市的1645萬元,位居七都第二。而桃園成為北台灣房價凹陷區,預售屋中位數總價除較雙北更實惠,甚至比新竹縣市低。其中,七大都會區以高雄中位數總價最低,但2019~2022年時房價還均不到千萬,但今年1~4月預售屋總價卻已來到1020萬元,首度破千萬大關。葉凌棋指出,根據永慶成交資料,七大都會區去年第四季房價開始出現下跌走勢,房市出現反轉向下訊號,由漲轉跌,不過,若再觀察今年第二季七都房價較第一季漲幅在0.8%至4.2%之間,呈現持平轉小漲走勢,房價漲跌再度出現轉折。若細看七都今年第二季的房價,與第一季房價相比,新竹、台中與台南三大都會區漲幅在3%以上,新竹縣市甚至季漲超過4%為七都之最。「新竹市已經超越新北成為新的天龍國,新竹從5年前的平均總價750萬元,成長到1772萬元,漲了136%,值得令人關注;其餘台南、台中、高雄皆比5年前提高6成以上。」其中台南3字頭預售屋已占整體49.8%,葉凌棋表示,除非買透天,不然台南已買不到大空間,新時代的台南這是必須接受的事實。葉凌棋認為,打炒房效應已顯現,近期股市上揚加上利率仍處低點,給予消費者信心,但房價微漲不代表全年漲幅,只是季度小回升和反彈,端看下半年總統大選和經濟、全球等變數,預期今年房價漲幅仍會上下震盪。不過究竟何時是進場時機?葉凌棋表示,有人說現在就是進場時機,因為前景看不清楚;也有人比較保守,等政治因素敲掉再進場,這兩種人都存在,但等總統大選後確實市況會較明朗。他也預估2023年房市交易量約27.1至28.6萬棟之間,與去年同期相比約減少10%至15%左右。
台南又一重劃區崛起!起漲價曝光 大3房省出「1台進口車」
近期全台房市轉冷,台南則因南科建設利多、人口紅利,看得到也吃得到,「複製竹科經驗」持續發酵。繼九份子、鄭子寮、史博館特區開價持續墊高,購屋人開始把眼光轉往起漲點的「新宅重劃區」,該區首件大樓案「昕暉詠翠」近期正式推出,距離史博館特區6分鐘距離,每坪單價出現6萬元價差,經估算,買正3房可立即省下約200萬元,價格優勢輾壓安南區其他新建案。台南安南區新宅重劃區又稱總安重劃區,面積約有18.56公頃,區內多為高質感透天產品及少數華廈,今年4月首件大樓案「昕暉詠翠」正式公開,由於相較史博館特區大案及其他安南指標案開價每坪38萬元起跳,「昕暉詠翠」價格落在起漲點32萬元,備受市場關注。新宅重劃區距離史博館、北外環道及未來商60副都心都只有6分鐘車程,北外環接南科也僅有20分鐘車程,南來北往相當便利(圖/昕暉詠翠提供)。「昕暉詠翠」專案經理李秉宥表示,新宅重劃區距離史博館、北外環道及未來商60副都心都只有6分鐘車程,相較安南其他新案價格直逼4字頭,北區則是穩站40萬元以上,新宅重劃區房價還在低基期。他以37坪大3房、每坪價差6萬元來推算,「總價已經可以省下一部進口車,」「昕暉詠翠雖然案量不是非常大,但開案以來,每周吸引30多組來客,可見對於自住或置產的購屋人而言,價格仍具有相當大的誘因。」「昕暉詠翠」基地位於新宅重劃區新宅五街上,由工務背景起家的昕暉建設投資興建,土地面積956.82坪、公設比34.5%,樓層規劃為2棟地上13、14層,地下3層建築,共有126戶住家,6戶店面,格局坪數規劃26~28坪2房及36~37坪3房產品,且單層四拼、雙面採光。生活機能上,3分鐘即可抵達安順國中小及安順商圈,有全聯和果菜市場,日常採買無虞。「昕暉詠翠」戶戶邊間,採光不受影響,建材使用大雅廚具、TOTO衛浴以及BWT德國淨水系統(圖/昕暉詠翠提供)。除了價格優勢,「昕暉詠翠」也因為周邊圍繞高質感透天別墅,造就3大特點,一來街廓整齊、新穎;二來4樓以上住戶皆享無限棟距;三則是因周邊透天產品皆是高總價,也等同過濾區域住戶水平。專案經理李秉宥分析目前購屋有4大客群,一,北外環道通車後,往南科僅20分鐘,因此有不少南科工程師看房;二,周邊住在老透天的長輩因爬不動樓梯改住電梯大樓;三,因透天價格翻漲已超越可負擔範圍,再加上喜愛豐富公設的年輕人;四、看好政府大力推動商60副都心的置產客,未來商60將導入生活休閒、時尚娛樂、購物百貨設施,成為安南區最大建設利多。對於近期全台房市轉冷,專案李秉宥卻顯得無感,他認為,台南房市最大立基點是南科已成形,基本盤都在,工程師客群正在複製「竹科經驗」,「台南市況是比前2年過熱時差一點,去化速度沒之前這麼快,但整體而言推案量還算多、賞屋人潮也不少,沒有大家想像這麼糟!」南科投資金額超過1.35兆,創造1800億元的產值及3萬個工作機會,吸引一波波高科技人才「南漂」,使得善化、仁德、安南、安平區連續4年淨遷入人口跳躍式成長。李秉宥說,現在出來看房的大多是自住客,客群更為精準,尤其《平均地權條例》讓投機客退場,不再會有一日三市、怕買不到的情況,市場更走向健康,也是自住客看房的最好時機,這時銷售小姐更會仔細耐心介紹、留住自住客群。今年下半年有總統大選及《平均地權條例》將上路,不少民眾等待價格下跌進場,李秉宥認為,這些年經歷多次房市空頭,回過頭來看,也沒有明顯跌勢,在通膨、缺工問題未解之前,成本高檔下業者也不會做虧本生意,今年房市仍走量縮價穩格局,自住客想等價格回檔不易,反倒是多看多比較,有看到中意的物件即可出手。
批平均地權子法破綻多 民眾黨團籲取消檢舉實名制
民眾黨立法院黨團幹事長張其祿、副總召賴香伶與OURs都市改革組織秘書長彭揚凱今(27)日開記者會指出,內政部25日公告《平均地權條例》配套子法草案,其中設計「實名制檢舉」聲稱能打炒房,但在吹哨者保護機制不完全下,變相降低檢舉意願,恐讓炒房客獲得更充裕的逃亡時間,讓該法精神大打折扣,呼籲要完備吹哨者及揭弊者法規,內政部應加強預售屋聯合稽查,主動揪出炒房投機客,同時仍要努力興建社宅,別再放任房價飆漲。張其祿直言,內政部將子法明定「檢舉獎金制度」,獎金比率為實收罰緩30%,每案獎金不超1000萬元,檢舉人應附「檢舉人個人資料」、「被檢舉人、違規情形、時間、地點」、「足供研判違規行為之具體事證資料」,但若變造事證要移送檢調。課以檢舉人這麼多義務,卻只給予「直轄市、縣(市)主管機關對於檢舉人之身分相關資料應予保密」的宣示性條文,保護不充足的情況下,願意冒得罪業者、身分曝光、移送檢調之風險的檢舉者就變得非常少、吹哨意願低落。張其祿指出,巢運等民團也認為,前述條件等於是閹割吹哨機制,甚至「名為鼓勵檢舉,實則限制檢舉」。這顯示我國保護吹哨者及揭弊者法規及制度仍應更完備,以保障吹哨者及揭弊者勇於及時揭弊,同時內政部應加強預售屋聯合稽查量能,主動揪出炒房投機者,強化對民眾檢舉的核實能力與公信力,方能落實《平均地權條例》修法的核心旨意。賴香伶表示,過去一年景氣放緩、股市震盪、央行升息,台灣房地產銷售量連帶跟著萎縮,房價可能在今年進入冷卻期,卻仍然無法解決多數青年「買不起、租不起」的核心問題。林右昌4月15日大內宣「20萬戶社宅年底達陣」,不僅將包租代管計算其中,更計入「規劃中」的社宅,明顯在灌水數據,但就算社宅加上包租代管還不超過9萬戶,政府必須拋棄過度美化的數據,加強以多元管道興辦社會住宅,以社宅存量達5%為目標,才能進一步解決高房價與租屋黑市。彭揚凱表示,《平均地權條例》規範私法人購買住宅的初衷在於:住宅回歸「居住使用」而非「投資轉賣」,都更免許當中「迅行劃定更新地區」、「都更範圍達公展階段」、「買受計畫範圍內住宅」等部分規定都有待釐清。政府也應該完善具名舉報機制與調整舉證強度,才能達到更好的檢舉效果。
「不溯往」全台預售下車潮減6.6% 2023上半年「量縮價盤整」
「平均地權條例」今年初定調預售屋轉售「不溯及既往」,讓去年投機客出現的下車潮有趨緩跡象,根據永慶房屋統計,今年3月全台預售轉售量較修法前減少6.6%,其中高雄減幅最大,達12.3%。政府整頓預售屋投機炒作,去年起醞釀未來預售屋將不得轉售,今年1月初通過「平均地權條例」的修法,確定調「不溯及既往」,讓原本爆發的投資客拋售潮趨緩。統計今年3月全台預售屋轉售量,較去年12月減緩6.6%,整體預售量減少1500件左右,若再進一步觀察七大都會區預售轉售量變化,台北、新北、桃園減幅均在5%內,高雄則減幅最大,達12.3%。永慶房產集團業務總經理葉凌棋說明,「平均地權條例」定調「不溯及既往」,讓預售屋下車潮已出現緩和的跡象,而預售屋交易也出現變化,統計今年預售屋交易件數與總銷,全台衰退達5成,其中北市、台中、高雄交易衰退皆超過6成。隨著政策5月上路,未來這個話題會持續淡化。葉凌棋表示,全球貨幣緊縮、經濟展望下修、兩岸關係不確定性大,預估2023年第一季交易量約6.1至6.4萬棟之間,較2022年同期減少24%至28%左右,目前觀察1、2月整體量縮幅度最大的則在新竹,下滑4成多,「雖大幅度的量縮,但是價格卻是持平、漲幅收斂。」交易量縮幅度之大,也讓葉凌棋以「超乎預期」形容。據歷史資料,自1999年以來共出現5次第一季量縮幅度超過2成的紀錄,分別是2000年受到網路泡沫衝擊,較2019年同期減29.6%,以及2009年金融海嘯,年減24.0%、2012年因奢侈稅上路與選戰緊繃的總統大選影響,交易量較前一年同期減38.9%,以及2016年房地合一上路讓交易量年減32.7%,再來就是今年明顯量縮,「年減幅可能創下史上第4大、史上第三低量,買氣明顯降溫。」葉凌棋指出,民眾普遍期待房價走跌,但觀察2023Q1房價由跌轉趨盤整中,在看跌的狀況下,民眾購屋態度轉趨觀望,影響房市交易量能,預估2023年上半年房市交易量約13.2~14.0萬棟左右,較2022年同期相比年減18%至23%之間。此外,房市政策將上路、投機退場,房市回歸供需基本面,房市交易量縮已確立,但通膨持續上升讓價格處於盤整階段,葉凌棋預期「量縮價盤整」將是2023上半年房市主調。
建築業暴利還存在嗎?打趴新屋市場也影響老屋改建信心
這波房價上漲,真的是建商炒作造成的嗎?先回溯這20年來房價上漲的歷程。2003~2014年的建築業確實存在暴利,這一階段,除了2008年的金融風暴,房價短期回跌外,基本上是一路飆升,愈早買賺得愈多。這段期間的房價快速上漲是資金行情下,加上地主、建商、代銷、投機客聯手炒作的結果。2015年後房市週期轉向衰退,房地產利潤直直落,建築業逐漸淪為代工行業,不再享有暴利。2020年房市重新走向復甦週期。2021年因為各國央行採貨幣大放水救市措施,造成全球資金泛濫,加上貨運塞港,造成全球原物料飆漲,台灣則因科技廠的大量擴建,惡化了原本就已缺工的營造勞工市場,房地產業的營造成本因而大幅提高,以台北地區為例,一般水準的15樓建案,每坪營造成本從原本的12、13萬,增加到19萬以上,平均每坪增幅達7萬之多,估計全台營造成本漲幅都相差不多。營造成本飆漲,造成房價愈低的地區漲幅愈大,每坪7萬的增幅在每坪房價100萬的地區,只占了7%,但是到了原本房價25萬的地方,房價來到了32萬,漲幅可就來到28%之多了,原來房價愈低的地區,漲幅愈大,這是成本上升帶動的房價上漲。此時,聰明的投機客把握房價看漲的機會趁勢介入,藉利多消息,進一步的炒高了房價,也造成南部部分地區,40、50%的驚人漲幅。這次土耳其地震造成的房屋崩塌,透過電視畫面,我們可以觀察到並不是全面性的倒塌,而是局部性;也就是一片斷垣殘壁的週邊,我們還是可以看到大致完整的房子,這也顯示了依「好的設計施工興建」的房子和「胡亂設計施工」的房子在抗震上是存在著很大差異的。再回頭看看台灣的情形,1999年921之後,台灣大幅度修訂了建築物的設計施工規範,2016年2月6日的高雄美濃地震、2018年2月6日的花蓮大地震,都是6級的震度,造成了不少的建物倒塌和人員傷亡,而當中就沒有2000年之後依新法規設計施工的房子,這也驗證了新法規下建物的安全性。反之,2000年之前的舊房子,不論是公寓或大樓其實都存在著不小的安全疑慮,這些不安全的房子占了台灣現有房屋近8成的比例。台灣社會其實需要對這些老舊建築做全面的更新。老屋住得不安全、不舒服,打垮了房市、新屋市場後,我們怎麼辦?這時候民眾的換屋是為了住得更安全、舒適。打垮了房市、新屋市場後,我們只能心驚膽跳面對下一次地震的來臨。
未來3年將現新屋爆量潮 永慶:估2023年交易量年減8%至11%
平均地權條例修正、央行升息等因素影響,全台湧現下車潮! 永慶房產集團統計全台與七都12月預售屋轉售刊登量,較去年同期均明顯成長,全台年增41.0%,其中以桃園年增77.4%最多。值得注意的是,2023-2025年將現新屋爆量潮,全台逾15萬戶新增供給大量賣壓恐湧現,估2023年全年交易量約28.0-29.5萬棟左右年減8%至11%之間。永慶房產集團業務總經理葉凌棋說明,觀察2022年1-10月全台建照量較去年同期成長7%,且推估全年建照量恐達17.5萬戶,創近28年來新高;新屋開工則年增16%,過去前兩年因疫情衝擊而工料雙缺的現象,讓興建期程遞延至今年,開工量大增,而使照也年增8%,維持高檔,顯見目前與未來市場新增供給量大,房市超額供給狀況恐更為明顯。另外,再從預售屋新建案完工預估年份統計來觀察,葉凌棋說明,全台2023-2025年預售屋預計完工戶數將逾15萬戶,屆時恐將出現大量賣壓湧現。在未來市場供給量大增,加上政府整頓預售屋投機炒作的狀況下,全台預售屋轉售量也出現暴增現象。葉凌棋說明,觀察今年12月全台預售轉售量較去年同期大增41.0%,整體預售轉售量暴增6500件左右,顯示「平均地權條例」修法,確實讓不少投機客擔心修法通過後轉售困難,而陸續選擇退場,大量預售屋建物拋到市場上求售,讓預售屋出現大量下車潮。若再細看七大都會區預售轉售量變化,桃園暴增77.4%,台南成長逾五成,台北、台中、高雄也都有四成以上的增幅。葉凌棋表示:全球經濟展望下修、俄烏戰爭未歇,市場普遍看淡2023年經濟景氣,影響房市表現。而近期最受市場關注的「平均地權條例」修法正在立院排審中,明年是否有新房市政策推出也將左右明年房市交易。同時,2023年也將面臨大量市場超額供給的狀況,葉凌棋指出,根據推估,2022年全年建照創28年新高、新屋開工、使照維持高檔,而2023-2025年預售屋建案完工戶數超過15萬戶,大量的成屋進入市場,勢必對市場造成衝擊,恐累積大量賣壓。此外,葉凌棋說明,明年下半年還有總統大選選戰開打,不確定性高,因此,經濟情勢、房市政策、市場超額供給、總統大選將是影響2023年房市四大變數。