達麗台中高鐵案接待中心「開小門」潛銷6成 海悅曾俊盛:房市走高會持續
台中高鐵站前總銷190億元大案「達麗新高鐵」,29日舉行公開記者會,達麗建設董事長謝志長公布潛銷已接近6成、超過700戶,且未來開價上看每坪55萬元,創區域高價。對於目前房市市況,海悅國際總經理曾俊盛認為,政府打房、市場供給萎縮、營建成本上漲,預估房市走高、價也走高的趨勢會一直持續下去。曾俊盛表示,股市和房市是連動的,房市是落後指標,股市漲上去後,房市也會跟著上漲,政府打炒房、平均地權條例實施後,利空出盡,房市緩步上升,目前還在上升中。他也提到,打房是兩面刃,建商成本變高,推案量降下來,市場供給萎縮,價格也不容易下來。伴隨產業發展,政府開放技術移民,雖台灣有少子化問題,但影響房市需求不會這麼快看到,且護國神山台積電為帶來的能量,讓房市不墜。對於缺工缺料,他表示,營建造價已上漲6成,每個案子工期都延長,現在動輒5~7年才能完工,產出成本變高、速度變慢、市場產品變少,預期房市走高、價也走高的趨勢會一值持續下去。「達麗新高鐵」今天公開,基地4500餘坪,總銷上看190億元,謝志長表示,潛銷主要銷售15樓以下,到目前已售接近6成,「原本以為工期長慢慢賣,沒想到賣的速度比高鐵還快,未來上看開價可以到每坪55萬元,應該是創台中烏日地區高價。」「新高鐵」坪數規劃22~46坪、2~4房,共1229戶。(圖/林榮芳攝)「達麗新高鐵」2021年取得土地到現在快3年,因為申請建照剛好遇到疫情,審核會議延後,申請過程冗長,正式拿到建照報開工又碰到台中工安事件,因為基地在高鐵站旁,相關單位要求又更嚴格,讓謝志長嘆,「這案子是好事多磨!」謝志長說,目前已在做地下基礎,預定2027年完工入帳。由於接待中心也才完成樣品屋,因此決定329公開,但其實去年9月接待中心還是半個工地時,就已「開個小門」介紹案子,且來聽說明會的人潮滿滿。謝志長表示,原本以為工期長、慢慢賣,沒想到銷售速度比高鐵還快,正式公開已銷快6成,未來高樓層開價上看每坪55萬元,不過覺得台中房價還是有點委屈了。(圖/林榮芳攝)他也強調,高鐵搬不走,未來台中高鐵旁還有近5萬坪基地的高鐵娛樂購物城,「達麗新高鐵」基地無可取代,未來建設完工,將改變人車潮和繁榮度,已購客不是只有當地人,還吸引南來北往的置產客購買。對於台中房市,謝志長表示,達麗到台中快10年,剛到時被定位是外來建商,但他看好發展設立台中辦公室,因為高鐵開通後改變台灣生活圈,產業帶動台中發展,再加上氣候宜人,台中是個很好的移居都市。除了台中娛樂城外,台積電還會繼續擴廠,人口發展還會持續上揚,達麗也還會繼續深耕台中,會繼續覓尋土地,他也透露,達麗找地離不開產業與交通。
房市價量背離!「這4區」交易年減超過3成 價格卻抬高5%以上
東森房屋根據實價登錄統計2023年六都建物買賣移轉棟數年減幅最多5大行政區,高雄前金、桃園龜山、台中烏日、桃園觀音、台中豐原名列前5,不過卻發現除了高雄前金「價量皆跌」外,其他4區交易量雖減,但房價卻不受市場影響,反增5~8%,呈現價量背離態勢。2023年上半年受到各種房市黑天鵝干擾,全台房市急速降溫;到了下半年,雖然在新青安2.0的強勢助攻下,市場交易量能回溫,但縱觀全年,全台建物買賣移轉量只有30萬6,971棟,較2022年減少約1.1萬棟,年減3.5%,寫下近4年的新低點。進一步觀察六都各行政區建物買賣移轉棟數,以高雄市前金區年減幅最多,高達47.4%,其後分別是桃園市龜山區年減35.8%、台中市烏日區年減32.4%、桃園市觀音區年減32.1%、台中市豐原區年減30.6%。不過觀察這5大行政區的平均房價與年增幅,除了高雄市前金區27.6萬元/坪、年減2.1%外,其他4區房價卻有走升態勢。桃園市龜山區29.5萬元/坪、年增5.7%;台中市烏日區28萬元/坪、年增5.7%;桃園市觀音區19.7萬元/坪、年增7.1%;台中市豐原區24.4萬元/坪、年增8.0%。東森房屋研究中心副理黃勝暉分析,前金區屬於開發較早期的市中心精華區,區域腹地不大,可供大面積開發的素地相對有限,屋齡較新的建案大多是透過土地整合、危老改建等模式,前幾年有推案量墊高基期,但去年整體房市趨冷,市場觀望氣氛濃厚,區域交易量自然跟著下滑。至於其他4個行政區,黃勝暉表示,龜山有A7重劃區,烏日有烏日高鐵特區,觀音有草漯重劃區、過嶺重劃區,豐原有豐富專案區段徵收,過去幾年房市火熱的時候,這些房價基期低又有建設話題的外圍區域,也成為許多建商和購屋民眾爭先插旗的房市熱區,但隨著市場回歸理性,買方追價意願降低,投資族、置產族開始退場,建商也放緩推案速度,因此近一年上述地區的交易量都出現了明顯的量縮情況。 至於價格方面,黃勝暉認為,雖然市場買氣降溫,但目前房價仍普遍呈現穩健成長的態勢。前金區因過去一年住宅交易以中古屋居多,缺少新建案的拉抬,才導致區域住宅均價被拉低。但從整體來看,在綠色通膨、營建成本高漲、新青安、降息風聲頻傳等因素的影響下,大部分屋主和建商仍對價格有所堅持,短期內房價恐怕難有回落空間。
2023推案王2/海悅5連霸拿下雙料冠軍 代銷南霸天卻連年不接案
近年房市詭譎多變,內有連環打炒房、高房價議題,還得面對全球綠色通膨壓力,建商推案步步為營,負責銷售的代銷業者也夾縫中求生。CTWANT委託591新建案分別以接案總銷和總戶數統計「2023十大代銷排行」,海悅廣告拿下雙料冠軍,連續5年稱霸;而有「代銷南霸天」稱號的上揚國際,卻因為近年從代銷轉建商,主要心力都放在銷售自建案上,已連續2年不對外接案。海悅插旗各縣市,接案版圖遍及全台,去年除了總銷高達450億元的北市大安「Diamond Towers 台北之星」外,百億指標案還包括台南東區「浩瀚無極」、台中烏日「達麗白天鵝新高鐵」、台南安南「南科悦揚」、桃園中壢「宏普序時代」,全台接案量達2196億元,接案戶數逾1萬戶,總銷與戶數2項指標數字皆與第二名相差近1倍,更是遠遠超過同業,2023年十大代銷由海悅蟬聯寶座,實至名歸。海悅總經理王俊傑受訪表示,今年接案仍是跟著政府重大建設、產業聚落和人口密集的房市區域為主,除七都外,彰化、苗栗、基隆也都有接案,指標案為國泰三井聯手推出位於新北中和的「META PARK」,總銷280億元,產品主推28~52坪,預期全年推案量不少於2023年。至於去年接案量1202億元的甲山林,過去2年都還名列第三,去年竟擠下新聯陽,位居第二,接案戶數近6000戶。指標案包括北士科「士科潤山」、土城「甲山林金城帝寶」系列,及新北第二行政中心「甲山林市政官邸2號」,還有總銷高達320億元的「都廳大院2」。甲山林總經理張境在表示,今年接案還是以中小坪數為主,除非央行對豪宅有貸款管制的鬆綁,不然現在都「看小」,小坪數市場很活潑,鎖定有就業需求的科技園區、捷運站周邊推案,生活機能便捷、有題材的區域,適合自住也好出租。預計今年共推有1200億元,指標案包括新竹18萬坪的「新竹帝寶」會再釋出7塊地,約300億元案量銷售;及新北中和水岸第一排「左岸明珠」,約250億案量,有小坪數產品,部分為商辦。新聯陽去年接案總銷1110億元,與甲山林僅些微差,但戶數卻只有一半,名列推案戶數第三,原因是新聯陽主要以雙北、高房價區域為主要戰場,除了總銷220億元的三重「晴空大地」及「A2a自由綠洲」、土城「馥華之丘-四季」等指標首購案外,更不畏私法人購屋許可制、限貸令的影響,承攬大安區「鑄慕」及總銷150億元的松山區「勤美璞真-城仰」豪宅案。推案戶數排行四、五為新高創和漢華行銷。新高創2023年雖僅接有378億元案量,但接案遍布全台共計有2718戶,指標案包括台中南屯100億銷量的「勝美琚」及桃園八德70億案量的「織未來」;漢華行銷則以桃竹地區為主,最大案為青埔的「和發水慕白」總銷50億元。接案戶數排名第六的甲桂林,2023年大豐收接案總銷共544億元,成長超過4倍,總銷排行位列第四,指標案有100億案量的北市大同區「宏國大道城」,及自身跨足建築業的大隱開發北市信義區「大隱青后」。甲山林自建自售「新竹帝寶」造鎮案,規劃美式大庭園微型城市,全區18萬坪,共44塊土地,今年將再拿出7塊土地來規劃銷售。(圖/甲山林提供、林榮芳攝)甲桂林總經理陳衍豪表示,「大隱青后」12月中公開,前一兩周周來人超過30組,開案不到2個月,都有持續成交,反映不錯,「以前都說大選前2、3個月市場會觀望停住,但這次前所未見,選舉前和當天都在成交。」不過甲桂林去年推案量大,很多跨年度案子還在執行,目前多延續去年銷售,新案要在二、三季較明朗,指標案有北市中山區成屋案「亞昕華威」,總銷46億元。名列第七的信義代銷則持續深耕北桃,指標案新北板橋總銷100億的「新濠一滙」。第八名則由新理想拿下,去年聚焦桃園蛋白區,包括八德擴大重劃區、客運園區、草漯重劃區、A10山鼻重劃區,最大案為桃園八德「悠森活」總銷32億元。新理想總經理黃正忠表示,去年下半年房市很不錯,今年會更積極,預計上半年開案量有350億元,依舊以新竹以北為主,指標案璟都建設桃園航空城100億總銷的首購案,規劃2~3房19~33坪產品,約第二季推出;農曆年後搶先開案的是新竹市區火車站旁500公尺,將推有50億案量。接案戶數第九、十名的上揚國際和圓石灘廣告,一個是主力在台南、高雄,另一則是桃園知名代銷。上揚向來有「代銷南霸天」之稱,但若是以接案總銷排行來比較,卻早已掉落榜外。上揚董事長林聰麟表示,因今年自建案量就達700億元,因此今年持續不對外接新案,主力放在銷售自建案和之前的餘屋。(圖/CTWANT資料照)其實,上揚董事長林聰麟去年接受CTWANT記者採訪就提前預告,「2023年不接新案,以銷售舊案為主」,且近年林聰麟將主力放在另成立的清景麟建築自建自售,今年他再度受訪依舊是「今年上揚不對外接案!」林聰麟解釋,上揚過往每年接案量約600~700億元,由於今年自建案就有近700億元,「顧自己的都來不及,所以沒辦法再對外接新案,只有賣之前餘屋。」而今年推案鎖定嘉義以南,高雄就有7案,指標案為高雄金銀島購物中心舊址推出有320億元案量,總計2200戶,產品規劃19~40坪。
2023推案王1/威京2000億總銷撞擊王位 寶佳年推萬戶穩坐「住宅王」
去年歷經平均地權條例上路、新青安貸款利多、囤房稅2.0三讀通過,全台房市如搭雲霄飛車。據591新建案統計,新建案戶數較前年減少15%,僅10萬餘戶,但房價高漲,推案量突破2兆元,年增7%。CTWANT委託591新建案以推案總銷和總戶數統計「2023十大建商排行」,威京集團以1600億元商辦案「京華廣場」拔得總銷冠軍,寶佳機構則以逾1萬戶案量,穩居「住宅推案王」。2023年十大建商推案總銷排行,威京集團上演大驚奇,首次入榜就以商辦案「京華廣場」1600億元的超大量體刷新單一個案規模,並擠掉歷年龍頭寶佳機構。不過,寶佳仍以年推逾1萬戶的案量,遠高於其他建商的1倍以上,穩居推案戶數第一名。寶佳旗下超過70多家子公司,去年共推出60個新建案,總銷共1461億元,傲視群雄,去年主打桃園、新北及台中等地,指標案包括台中南屯「勝美琚」總銷100億元,及台中太平總銷70億元的「櫻花昕光之櫻」。除了寶佳外,推案戶數和總銷排行皆入榜的還有興富發、茂德、豐邑、達麗、愛山林、遠雄等6建商,皆是歷年榜上常勝軍,年年全台大量推案,引領國內房市發展。興富發雖去年5月發生嚴重中捷工安意外,但不影響全年表現,共推出4250戶、946億元的案量,年成長超過3成,有不少位於蛋黃區、總銷逾百億的指標案,像是台中西屯的「雍悦一方」、「雲頂」和高雄三民「孟學苑」等;而最大案則是位於台南市安南的「南科悅揚」總銷160億元。興富發副總廖昭雄表示,今年預計推500~600億元案量,除了主推2~3房的首購產品外,會多一些微型商辦。住宅推案主要集中在桃園、台中、高雄,新北淡水也有一塊地,還在考慮是否今年推出;而微型商辦主要以桃園、台中、高雄為主。「我們都是大量推案,只要產品定位符合市場需求,銷售都不會有太大問題!」廖昭雄說,台灣的家庭結構平均每戶2.8人,首購2~3房產品依然會是市場主流,興富發的產品規劃讓年輕人買得起,只要控制總價、配合當時經濟環境,符合這樣的趨勢,就能把量做大。推案戶數名列第三的茂德,去年在新北市火力全開,光是三重「都廳大院2」、「晴空大地」就挹注3500多戶,總銷共520億元,相當驚人。興富發預計今年將推500~600億元案量。圖為興富發總裁鄭欽天和去年最大案、總銷160億元的台南市安南「南科悅揚」。(圖/翻攝自南科悅揚臉書、方萬民攝)推案戶數四至六名,分別是豐邑、達麗及愛山林,戶數介於2000~3000戶間。台中起家的豐邑,除了在北屯接連推出「豐穗」、「豐邑太原YES」、「浩瀚景立方」等案外,也四處獵地,遠赴台南、桃園開案,量能衝破800億元,年增近4成,去年最大案為台南市東區「浩瀚無極」總銷356億元。達麗則主打有建設議題加持的蛋白區,去年包含台中烏日「達麗白天鵝新高鐵」總銷180億元、高雄橋頭「達麗未來市」總銷72億元。由知名代銷甲山林轉投資的愛山林,今年主力著重在雙北地區,北市中山區就有總銷120億元的「中山麗池」,新北市土城也有「金城帝寶」系列等百億大案。去年二代接班的遠雄,排名第七,看好中南部就業、房價等優勢,去年在北部除桃園市大園的「遠雄仰森」總銷115億元外,台中西屯「遠雄琉蘊」也有108億元的案量,整體推案直逼400億元。遠雄副總謝清林表示,2024年預計推出330億元案量,包含北部北士科1案,中部推有4案約170億元,南部則有2案約90億元。其中北士科與台中清水「遠雄之星10」案量各有70億元,產品規劃皆為2、3房。值得一提的是,「遠雄之星10」是該系列最後一案,也是遠雄在清水的畢業作。遠雄今年預計推出330億元案量,包括台中海線造鎮大案最後一期「遠雄之星10」,總銷有70億元。(圖/遠雄提供)而推案戶數八至十名分別為富宇、永信、宏普,總銷排名則未入榜。富宇推案多集中在台中市的沙鹿、南屯區;永信則是以高雄楠梓、鳳山為主力;宏普則以桃園中壢「宏普序時代」1027戶一案入榜。觀察總銷名列前茅,卻在戶數排行不見蹤的,除威京集團外,還有華固建設、三圓建設。華固推案雖橫跨商用不動產及住宅,但去年代表作清一色為商辦案,因此在戶數排行中被擠出榜外。而三圓建設則是憑藉著每坪開價230~290萬元,單戶總價4億元起跳的大安區豪宅案「Diamond Towers台北之星」,總銷450億元的唯一代表作,搶占總銷排行第七名。三圓董事長王雅麟也受訪表示,「台北之星」每月都有成交,但打房之下,豪宅銷售速度快不了,銷售會挑選客人,客人也會選擇地方。而三圓向來專注在雙北都更危老案,「現在都更案整合到推出動輒5年起跳,下一個都更案,最快要等2025年了。」
富旺林宗毅:選後房市迎春燕 湖口造鎮最後4期30億一口氣出清
富旺國際(6219)看好選後不確定因素解除將迎來房市春燕,位於新竹湖口綠園段的富旺新市鎮造鎮案,計畫把剩餘的4期大樓和別墅案於今年一次「梭哈」推出,總銷約30億元;另外加上台中美術館特區「麻園頭段」及后里「口庄段」,預計全年將推出81億元案量。總經理林宗毅表示,選後政策逐漸明朗,建商與消費者都將吃下定心丸,預估選後來客會有一波回籠潮。圖為已完工交屋的第三期「富時代」華廈及第四期「新時代」透天,中間有一大片公園。(圖/林榮芳攝)富旺10多年前進入大新竹推案,從新竹市的金山街、關埔重劃區、湖口的竹九重劃區、吳厝重劃區,2014年買進綠園段1.2萬坪土地,並於2016年推出富旺新市鎮造鎮案第1期「站前大時代」,經過7年多的開發邁入倒數階段。富旺新市鎮造鎮案目前已經推出8期建案。林宗毅表示,前6期均已完銷,第7期「華時代」目前已進入銷售尾聲,去年10月公開第8期「鈺時代」,市場反應熱烈,目前已銷售過半。剩下第9期的「耀時代」大樓案,184戶,總銷16億,及10~12期近百戶透天別墅案,總銷約13億元,將於第2季後陸續推出,也是最後產品,預計在2026年全數完工入帳。林宗毅說,富旺很有福報也有遠見,2014年就到湖口買了這片1.2萬坪面的土地,分12期開發大樓、華廈、透天等產品,市場反應良好,如今全區銷售將進入尾聲。(圖/林榮芳攝)「現在景氣不錯,產品也符合主流,本來想要逐年推,既然外溢效益強烈,就決定趁現在一次推出。」林宗毅表示,富旺看好大新竹地區人口持續正成長,台積電竹科共有7個廠,寶山未來也規劃4廠,預計帶動更多高科技、高收入客群,也是最高人均收入地方。富旺多年前就提早佈局,精準預測竹北的外溢效應,尤其竹北房價7、8字頭隨處可見,讓3字頭的湖口具吸引力。不過湖口仍以在地買盤為大宗,在地人購屋占5成以上,3成才是竹科外溢過來的人口,2成為台北桃園地區的高房價下的外溢買盤。林宗毅說,湖口本身也有新竹工業區、綠園段旁邊也有山葉總廠、遠紡新世紀,離湖口舊市區也很近,所以在地購屋消費力也是很充足。 富旺今年還打算在台中推出2案,一為美術館特區「麻園頭段」,位於向上路、忠明南路口,基地515坪規劃20~30坪128戶,總銷25億元;及台中后里「口庄段」,大樓252戶、透天65戶,總銷26億元。「今年推案量總銷約81億元,是為了2027年入帳完工作準備,目前在手案量全台20建案共232.86億元。」由於近年完工交屋挹注大量資金,林宗毅透露,「已準備了40億銀彈獵地,除了評估人口結構外,鎖定都市計畫外甲乙建地及都市計畫內的危老都更案。」11日,富旺以3.32億元取得彰化縣和美鎮嘉詔段共1279.1坪房地。林宗毅認為,經歷這幾波打房後,短期炒作的投資客也已退場,市場恢復秩序,「景氣最差的時間點已快過了」,剛性需求持續回籠,置產客或換屋族也開始長遠佈局計畫,選後政策逐漸明朗,建商與消費者都將吃下定心丸,今年將迎來房市春燕。「預估選後來客會有一波回籠潮,第一季基本上是樂觀的,比較有風險的是稅務改制與金融貸款限縮的干擾,對小型建商影響大,但上市櫃、大型建商財務健全不太受影響。」他也強調,營造成本大漲,缺工缺料,未來還課徵碳費,綠色通膨時代,加上土地標售價不斷創新高,「預期未來幾年預售屋房價不會跌,還呈緩漲態勢。」
ESG綠色風暴降臨 不動產聯盟推估「未來房價將漲2成」
十三大不動產業27日舉辦聯合記者會,發布113年房市預測字「明」,並提出3項建議,新青安貸款再加碼、鬆綁選擇性信用管制、加強「淨零排放」獎勵引導,更預估明年起碳稅開始徵收,5年內營造成本將上漲15%,未來5~8年房價將可能上漲2成。中華民國不動產聯盟總會認為113年房市預測字是明朗、明白的「明」,聯盟理事長林正雄表示,因新青安房貸持續發威,挹注房市動能,房地產也利空出盡,相關管控政策方向已確定明朗,總統大選後局勢底定,3位候選人皆未加碼打炒房,並提出有房地產政見,對產業皆為加分,房地產業者與消費者皆能以清晰明白的心態佈局推案與置產。林正雄表示,平均地權修法上路後,預售屋市場受到衝擊,推案減少,預估今年總推案量1.37兆,約比去年同期減少14%,總推案戶數約7.7萬戶,年減13%,「打房政策出盡,買氣也穩定了,今年成屋市場價量齊揚。」目前利空政策盡,只剩虛坪改革還在討論中,不動產大聯盟理事長林正雄認為,非常不可行,只會讓房價再增加。(圖/周志龍攝)對於明年有可能上路的虛坪改革,他認為,非常不可行,只是把原有的成本灌在哪的問題,建設公司所賣的價格還是一樣,虛坪改革的結論,最後單價提高,呼籲政府不要再疊床架屋,大動干戈,最後房價還是會上漲,還是公開透明揭露公設比讓消費大眾知道就好。另外就是2050年淨零排放,導致南部已有鋼鐵廠發文給業者要加收碳費,「未來5~8年綠色通膨將震撼社會大眾,所有建材都要加碳費,5年內營造成本將上漲15%,所有成本一直疊上去,未來5~8年房價將漲2成。」聯盟總會也提出新青安貸款再加碼、鬆綁選擇性信用管制、加強「淨零排放」獎勵引導等3項建議。林正雄說,近年房地合一稅、房屋稅等增加,自107至111年止,5年共超收稅費約1.1兆,今年亦上看3,700億,應有充裕財源用以幫助青年輕鬆成家,建議新青安貸款再加碼,利率1%,貸款9成。另外,台灣省不動產開發公會聯合會理事長黃啟倫表示,台北7千萬、新北6千萬與其他縣市4千萬的高價住宅定義已不合時宜,以及建商購地貸款規定太嚴苛,影響中小型建商營運規劃與土地整合,聯盟認為因鬆綁選擇性信用管制。建築材料公會理事長陳東慶也建議政府,在全民必須的「電力」、「石油」與建築業關鍵原料「鋼鐵」、「水泥」等排碳大戶上,建議以租稅補貼與獎勵措施推動「製程與設備更新」,避免造成「綠色通膨風暴」。
囤房稅讓供應量大區域將殺血本 祝文宇:現在政策不內行
房地產龍頭甲山林集團20日舉辦法說會及2024年展望記者會,統計2023年銷售額高達千億,創歷史新高,有望成為今年建商推案王。展望2024年,董事長祝文宇預告,將推出逾千億案量,業績將再創高。針對昨日通過的囤房稅他也回應,羊毛出在羊身上,未來租金高、房價高,他直言,「現在政策還是有很多缺點!」祝文宇分析,建商被課囤房稅將影響2層面,一是豪宅,自從兩稅合一後還有豪宅稅,都在打有錢人,有錢人換房需求都已被壓下來了;二是會打到供需失衡的地方,供應量多的地方,賣不出去,價格就會殺血本。祝文宇表示,台灣一直沒有用供需控制市場推案量,他以古人治水為例,大禹的父親用圍堵的不成,後來大禹用疏導的就成了,「想壓房價要用疏導,不是拼命圍堵,哪裡有需求就提供量,供應量大的地方就要控制。」「但政府這方面沒概念,現在政策不內行。」他直言,打房沒把房價打下去,薪水沒漲但需求還在,很多年輕人想買房有很大困難,只能買外圍用時間換距離。「想要降低房價,就要先降低建築成本!」祝文宇說,最嚴重的是土方,處理成本越來越高,勞力也不夠,原物料、電費、油費等不斷漲,還有昨天通過囤防稅,也是在增加成本,「羊毛出在羊身上,未來租金高、房價高,如何降低成本才是最好的路,現在政策還是有很多缺點!」祝文宇再批,前陣子上路的平均地權條例,預售屋買了不准轉賣,交屋後短期出售課高額房地合一稅,想中途出場的成本高,新屋市場少了新古屋的競爭對手,房價更容易提升。然囤房稅上路後,造成建商不敢先建後售,擔心被課,預售就開賣,一旦被課稅,未來也是轉嫁給消費者。未來需求越高的地方,房價會漲越兇;供過於求的地方,就會降價賣。甲山林明年推案將延續跟著科學園區走的原則,自建案優先公開包括有竹科旁的「新竹帝寶」第二期、土城AI科技軸心的「金城帝寶」、新北科技園區的「市政官邸」系列、北區科技廊帶的「山河帝寶」第二期;北市則有北士科「士科潤山」、中山區百億大案「中山麗池」等,預估自建案總銷金額突破千億大關,有望成為2024年全台建商推案前段班。代銷事業,2024年有持續熱銷的三重「都廳大院2」、即將開案的南港「首泰大喆」、堃達中和案、竹圍「森原樹3」、「伊豆莊園2」、基隆「德安美麗薈」、高雄台積電旁的「橋科大極」等新案,總計推案量破千億。
北台灣老屋重建推案量逆勢攀升 大安區推逾600億元居冠
今年北台灣整體新建案推案量下滑,不過都更、危老推案量仍持續成長。根據住展雜誌統計,今年截至11月15日止,北台灣老屋都更及危老重建推案量為2,375.8億元,較去年全年增加124.42億元,增幅達5.5%。且北台灣老屋重建推案量占比,達整體推案量的22.88%,較去年全年增加5.87個百分點。住展雜誌企研室經理成采錡表示,今年北台灣老屋重建推案量增加,一大原因是市區大面積都更案開花結果,且住宅及商辦案都有,如北市大安指標都更案「DIAMOND TOWERS台北之星」、中山「國家企業廣場」以及新北三重「晴空大地」等。明年在指標飯店、廠辦重建案釋出銷售下,北台灣老屋重建推案量有望再創新高。北台灣以台北市老屋重建推案量最大,今年截至11月15日,推案量達1,476.7億元,雖較去年全年少81.38億元,不過等到今年12月中山區總銷120億元的「中山麗池」新案正式進場,就會超過去年水準。北市行政區中,又以大安區因迎來都更、危老大案,像是「DIAMOND TOWERS台北之星」「富邦藝庭」「冠德安沐居」「鑄慕」等,老屋重建推案量逾600億元,居北台灣各行政區之冠。新北市老屋重建推案量約700.2億元,較去年全年增加116.6億元,年增約20%,老屋重建推案量較大的行政區為三重及板橋,推案量都超過百億元。今年新竹市則以148.5億元的推案量,超車桃園市,建案主要位在東區、北區。至於新竹縣,在危老重建推動下,今年老屋重建推案量順利破蛋,來到44.6億元,且除了竹北,在湖口、新豐、新埔、芎林也都有危老案推出。
完工量創高+房市買氣退燒 待售新成屋創8年新高
根據內政部低度用電調查,全國待售新成屋去年第四季增至82,307宅,數量創下統計以來新高,專家表示,受到近2年完工量都超過10萬戶,加上去年下半年市場買氣衰退,導致去年第四季的待售新成屋數量攀升,推估囤屋稅2.0上路,將有3~4萬戶建商戶受到影響。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,觀察數據結構來看,待售新成屋的數量緩步攀升,新北市、桃園市、台中市就占了其中的5成,顯示重劃區多且推案量大的區域,似乎都有待售新成屋數量較多的狀況,且屋齡2~5年的數量約有3.8萬戶,倘若趨勢沒有改變,可能有3~4萬戶未來會遇到建商囤屋稅2.0的問題。統計顯示,2020下半年到2021下半年,全國待售新成屋維持在7萬戶左右,不過2022年呈現上升趨勢,2022年第四季增加至8.2萬戶,創下統計以來新高,其中有54%都是屋齡2年內的待售新成屋,推估應該與2021年使照核發10.5萬戶與2022年11.2萬戶有關,過去預售推案開始進入大量完工期。若以區域來看,房市大量推案區也是待售新成屋數量較多的區域,包括新北有1.7萬戶,桃園1.4萬戶,台中1.3萬戶,高雄8,486戶,台南7,056戶與台北市的3,752戶,新竹市與新竹縣也有5,600餘戶。曾敬德表示,待售新成屋數量增加,一來與過去預售大量推案完工有關,二來去年下半年開始平均地權條例討論發酵,市場投資買氣退場,整體交易放緩,也會導致新成屋去化速度放緩,加上央行的連續性升息等干擾,都可能是導致待售新成屋數量緩步增加原因。
危老推案量今年上看800億 北台灣佔68%最熱門
據住展雜誌最新統計,上半年北台灣危老重建案的推案金額約607億元,遠超過去年同期多達107.45%,其中以台北市最熱門,推案金額占比達68%。預估,危老案量會再增加155.48億元,最快第三季便能追平去年全年案量762.48億元,今年全年危老推案量上看800億元。住展雜誌企研室經理成采錡表示,今年危老推案量高於去年同期水準,主要原因是指標建商回防蛋黃區推案,使相對高價區如台北市大安區、新北市板橋區等危老新案數量增加。據調查,台北市依舊是危老建案最多的地方,截至6月中旬推案量已達412.1億元,涵蓋北台灣68%,並以大安、大同區危老新案數量最多,案量較大的代表建案有大安區鑄慕、大同區國王雙子星等;新北市危老建案也不少,上半年有165億元,約18個建案進場銷售,超過去年全年危老推案量108.1億元。其中,三分之一危老建案位於板橋區,包括家泰豐澤、日健芯等。近五年來看,2018年以來北台灣危老推案量逐年成長,在2021年來到最高峰1130億元。不過,2022年在營建成本上升等因素影響下,部分業者選擇先開工再開賣建案,進一步使年度危老推案量降至762.48億元,減幅達32.52%。因去年推案量基期相對低,預估今年第三季,北台灣危老推案量便能追平去年水準。房市下半年將面臨央行祭出的房市管制措施、《平均地權條例》新制上路,及政經局勢變化等因素影響,業者推案態度趨於謹慎,預期整體推案量萎縮機率上升,將使危老案量成長受限,不過因建商回防蛋黃區推案,以目前線上籌備中建案推估,今年全年危老推案量有機會來到800億元。
遠雄今年推案300億、北部獵地補庫存 趙文嘉:房市修正期約要2~3年
遠雄建設(5522)今(9)召開股東會,董事長趙文嘉認為,這波景氣從2018年後一路向上,到2022年攀到高峰,目前房市已進入下行階段,預估2023年買賣移轉棟數恐跌破30萬棟,房價也處於高點,銷售速度減緩,並指出過去3年房價上升顯著,但主要是反應營建成本史無前例的大漲,「房市修正期大約要2~3年,之後景氣才會再往上走。」遠雄建設發言人蕭君如會後也表示,去年9月以前單月業績都還可以,第四季起受國際情勢動盪及對未來全球景氣不樂觀預期的影響,到今年1、2月銷售業績很低迷,連續2個季度分別年減25%及24%,直到4月後才有起色,5月份銷售業績較去年同期年增27%,「打房已告一段落,利空出盡,股匯市資金潮還在,台灣房地產還是相對安全的保值工具。只要產品有競爭力,又以首購置產為主,就會是一個穩定不動產加工業。」遠雄今年1~5月累計合併營收為62億元,主要來自去年底尚未及交屋的個案,「遠雄之星8」就佔了其中的35億元。下個月開始還有4個已完銷案會陸續加入認列,包括台南「遠雄頂美」及「遠雄北府苑」2案合計56億元,都已拿到使照;北部「遠雄宜進I-City」及「遠雄青晉」2案合計57億元,預計8月取照後、於今年第4季開始認列。此外,成屋亦有4案持續銷售,未認列總額約40億元,包括新北「遠雄九五」及「汐止U-Town」、桃園「遠雄文青」及「遠雄新未來」,若能順利於第三季前銷售,可望挹注今年度營收。雖因前幾年疫情及缺料搶工使工期大受影響,致完工交屋案較少,蕭君如表示,已完成營運步調的調整,預計未來3年的年度完工交屋案總額會回升到200~300億元水準;今年度推案總額也在300億元水準,北部為桃園「遠雄仰森」約50億元已開案;中部在台中七期「遠雄琉蘊」約100億元,預計下半年開案;南部3案包括台南「遠雄綠禾」及「御東苑」合計約65億元及高雄「遠雄峰蘊」約85億元,也都已開案。對未來的發展方向,蕭君如也表示,會持續在七大都會區儲備未來3至5年的可推案量,也將順應廠商辦市場需求及家戶結構的變化,調整產品定位及佈局策略。「目前還是會繼續獵地,但因中南部因造價波動大,營建成本佔比高,布局上將偏少;預期桃園以北占比65%,中南部65%,同時希望總庫存的3成為廠辦、商辦,住宅7成,北部庫存幾乎銷售完,現在要回防北區。」遠雄股東會會中報告111年度營業報告及盈餘分配案,上半年每股已配發現金股利2元,下半年每股將配發現金股利3元,合計111年度現金股利達5元,股利發放率連續2年逾7成。遠雄111年合併營收為266億元,稅後淨利55億元,稅後淨利率21%,每股稅後盈餘7.04元,為連續第2年重返7元大關。其中營收有8成來自桃園以北,合計認列214億元,包括桃園區4案認列74億元、汐止「遠雄U-Town」認列48億元、中和左岸系列四案貢獻47億元、新莊副都心2案貢獻25億元、板橋及新店2案認列20億元;中部個案佔比約1成,為台中遠雄之星第7期及第8期認列23億元;南部個案佔剩餘的1成,包括高雄「明水漾」及台南「安南町」2案認列24億元等。
平均地權抑制房價倒數半年 潤泰新董座:現在是最好買點!
潤泰新(9945)於今(9)舉辦股東會,董事長簡滄圳表示,平均地權及利率上揚抑制了原本要反映工料雙漲墊高的成本,「房價沒有下修條件,此時間點反而是最好的買點,差不多半年時間,會發現房價跌不下去,大量剛性需求買盤就會出現。」對於「平均地權條例」將於7月1日上路,簡滄圳表示,「平均地權條例」的實施,讓市場將回歸基本面,這個時間點反而是好的買點,「因為原物料成本持續上漲,本來應反映在房價,但政策實施卻抑制了房價的漲幅。」簡滄圳說,目前也看不到房價下修的可能,因土地、工料上漲的情況非常嚴重,有的上漲50%甚至100%,即使公部門標案,土地也不會往下修,差不多半年時間,大家會發現房價跌不下去,買盤自然會回籠,下半年剛性需求會跑出來。潤泰新今股東會承認去年合併營收322.47億元,合併營業利益為50.25億元,淨利歸屬於母公司業主為91.55億元,每股盈餘3元;會中並通過現金減資案,完成董事含獨立董事的改選。潤泰新營建事業,去年主要營收認列「潤泰敦峰」、「松濤苑」、「潤泰鼎峯」及「潤泰文樺」等建案收入;在建個案有「潤泰央北」、「三重站聯開案」、子公司潤泰建設之「青田618案」及子公司潤泰創新開發之南港育成段預計今年完工。潤泰新今股東會會中並通過現金減資案,完成董事含獨立董事的改選。(圖/林榮芳攝)發言人陳柏宇表示,今年主要認列「潤泰文樺」、「潤泰央北」、「青田618案」約有55億元完工交屋。今年銷售方面,除了成屋的「潤泰敦峰」、「松濤苑」2豪宅持續銷售,還有「潤泰峰左岸」、「潤泰左岸生活」的2個案子,約有80億元銷售。簡滄圳也透露好消息,「潤泰峰左岸」基地2000多坪,共3棟建築,後有內景、前有河岸景觀,「上禮拜六日潛銷來了58組人,就下訂了29戶,每坪單價70萬元。」簡滄圳表示,潤泰新這幾年體質改變,像是開立南港、松山車站及內湖CITYLINK,也引進TSUTAYA BOOKSTORE,CITYLINK現今業績表現相當好,淨利接近6%,對於潤泰新有很好業績貢獻,此外,南港及松山BOT商辦租賃有穩定租金收益,其中南港有1.6萬坪飯店出租、松山則有2.4萬坪辦公室出租收益,對房地產開發商收入起伏達到穩定效果,已轉型至綜合型不動產開發商。潤泰新近年每年推案百億元,公司統計,在手可售建坪庫存約近8萬坪,以此估算,在手庫存案量約800億元,即未來8年推案量已掌握。展望未來,潤泰新表示,將持續爭取公私法人、大型土地開發、都市更新、聯合開發以儲備更多優質土地,力求推出精緻住商個案及參與政府重大公共工程標案,未來不排除往台中、新竹插旗。潤泰新原實收資本額約316億元,此次辦理現金減資約31億元,每股退還現金1元,現金減資約1成。潤泰新表示,前幾年股本擴大,每股淨值降低,因此提出將現金減資退回股款當作股東報酬,將來EPS也會比較有貢獻。另股東會改選董事,新任董事:簡滄圳、尹崇堯、徐盛育、李志宏、陳麗玉、侯凱淋。獨董:張國鎮、柯順雄、謝尚賢。
台南在地建商二代接班新氣象 「不走高大尚」仁德推3字頭實用科技宅
台南在地宗大集團旗下「宗大建設」仁德總銷40億元指標案「宗大青田」正式宣布攜手「台南晶英酒店」、「boven雜誌圖書館」與「安耐美自行車」為策略結盟夥伴。該案由宗大集團二代執行副總林子鈞主導規劃,導入送餐機器人、人臉辨識、雲端管家服務、電動自行車等科技新品與服務,每坪開價33~39萬元,吸引在地首購年輕族群。因應近年小家庭居住型態、房價不斷上揚,過去推大坪數透天宅較多的宗大建設首度規劃首購型小宅產品。(圖/林榮芳攝)宗大建設成立自 1991 年,深耕台南超過 30 年,旗下 4 大事業體涵蓋「宗大建設」、甲級營造廠「合新營造」、台南潮旅「天下南隅」(前身為天下大飯店),以及上市公司製罐事業「吉源控股(8488)」。林子鈞表示,除了製罐事業在大陸,其餘建築、營造和飯店事業都在台南,是台南土生土長的在地企業。宗大建設過去推案多為透天別墅,至今作品超過 50 件,累積推案量達數千戶,今年因應小家庭趨勢和房價不斷上漲,首度跨足中小坪數推出首購宅產品,並且由二代接班的林子鈞一手主導建案規畫。林子鈞同時也負責飯店事業,2020年才說服公司股東投入1.5億元,花2年時間重新打造「天下大飯店」的客房及餐廳,翻新成台式復古時髦旅店「天下南隅」,這次他把飯店設計與服務的概念帶進新推案「宗大青田」。「宗大青田」位於仁德區公所商圈,鄰近南紡與京城三地雙科園、仁德家樂福、中山高仁德交流道,到高鐵站僅需15分鐘。基地面積1,829 坪,共4棟地上 15 層、地下 3 層建築,坪數規劃23~43 坪 2~4 房,總戶數279戶。「宗大青田」策略結盟簽約,(左起) boven雜誌圖書館總監周筵川、宗大建設執行副總林子鈞、台南晶英酒店總經理李靖文、安耐美自行車經理許政憲。(圖/林榮芳攝)該案除了採用智慧儲物櫃、送餐機器人、社區智慧電梯備有人臉辨識等科技建材,林子鈞更向外找資源合作為建案加持,包括導入「台南晶英酒店」雲端管家服務,由亞洲第一家雜誌圖書館「boven」為社區圖書館風格選冊,並購置30多台「安耐美」電動自行車供住戶使用,1樓公設甚至有自行車停車區。林子鈞解釋,台南人喜歡騎車,不管是國高中上課的孩子,或是阿公阿嬤都有這個需求,「宗大是台南在地建商,我們不追求高大尚卻用不到或是不好維護的公設,我們了解台南人的需求,都是設計用得到的規劃。」聯碩地產協理林三吉表示,「宗大青田」是仁德區公所商圈15年來首件新大樓案,開賣至今成績亮眼,這次鎖定首購、首換族群,推出宗大難得中小坪數產品,吸引具有地域性的換屋客,以及南科、高雄的科技新貴。「宗大青田」目前每坪開價33~39萬元,總價1100~1500萬元,總銷40億元。
好住才是王道!解析台中頂級生活宅新趨勢
儘管升息、通膨、修法,為房市帶來高度不確定性,但台中房市開發熱度不減!在全台各大建商湧進台中推案加持下,今年台中房市總推案量衝上4502億元,金額創下30年來最高紀錄,推案多元也更有利自住客,得以進場挑選合適好宅與居住環境。台中捷運綠線運量節節高升,此為四維國小站。房產專家認為,房市進入波動修正階段,正是自住客精挑細選,入手好宅最佳時機,同時把握建商所推出的各種優惠專案,如:訂簽6%、量身付款等,利用預售期輕鬆置產存房,未來享舒適生活與增值。然而好宅定義為何,通常地處機能便利的市中心會是首要條件,因市中心發展早,往往交通動線、生活機能、學區等設施都很完善,若能鄰近公園那條件就會大大加分。以近期台中市中心焦點新案「德鑫一璟」為例,該案步行 3 分鐘就到捷運綠 線四維國小站,又地處北屯公園第一排,與1萬3千坪綠地為鄰,擁抱市中心最難得的綠景,特別的是,北屯公園不只是公園,還有台中市立圖書館興安分館,區域內生態池、林蔭步道、球場、綠地、兒童遊戲設施等應有盡有,是勝過一般公園的生活樂園,再加上周邊有四維國小、三光國中、北新國中等學區,形塑北屯公園周邊的人文氣息更勝其他區域。一場疫情延燒兩年,民眾在家的時間遠超過疫情前,生活型態也大大改變,對於居家環境更為挑剔,住家不只是一處讓身體休息的空間,也是心靈安放、好好生活的場域,也因此,對於自住客來說,此時出手買房,對於區域環境、建商品牌、住家規劃都更為挑剔。「德鑫一璟」擁有萬坪公園首排、三面臨路角地的優勢,此為3D外觀示意圖與區域空拍合成。深耕中台灣25年的德鑫建設,過往推案區域遍及大台中最精華、指標地段,如科博特區、中科特區、8期、11期、7期等區域,已累積41座建築作品、超過4300戶住家,經營理念堅持「最好的地段,最美的建築」,期待為居住者創造生活與財富的願景。也因此,德鑫建設在打造新案「德鑫一璟」時,呼應其萬坪公園首排、三面臨路角地,先天優越的區域環境,規劃24樓雙塔地標,一層四戶雙電梯名宅格局,再加上大三房、大四房規劃,戶戶享有雙面採光與邊間優勢,讓客廳、臥室、衛浴都能自然迎接窗外的山光水綠,打造舒適生活的第一步。此外,「德鑫一璟」推出優惠專案:訂簽6%、量身付款,讓客戶以最有利的方式,擁有頂尖的設計、品味的生活。攜手七期豪宅御用團隊賴浩平‧趙英傑建築師事務所、國際金獎設計大師張莉寧、光影空間美學新銳偶得設計陳怡彰,建築、空間與燈光美學處處細節外,公設規劃雍雅雙會所,有一樓挑高尺度的迎賓大廳、戶外水景、生活講堂、閱覽室、健身房、兒童遊戲室等豐富全齡公設,打造自住客最想要的住宅,引領台中頂級生活宅新趨勢。德鑫一璟|∎ 品味41~52坪|3-4房∎ 一層四戶雙電梯∎ 立即預約:www.dexin1jing.com.tw∎ 預約專線:04-2234-799∎ 接待中心:台中市北屯區松竹路三段41號旁