中山北路華麗轉身!五個房價鍍金傳奇
中山北路的酒店發展史,儼然是台灣經濟快速成長的縮影。日治時代與國民政府來台的刻意,造就中山北路的歷史脈絡與貴族氣息;中央飯店、統一飯店到後期的國賓酒店、老爺酒店與晶華酒店,無一不是政府刻意堆砌的舶來品經濟,時至2023年,國賓酒店一分為三改建為一棟酒店與兩棟頂級豪宅,並引進純正日本豪華酒店體系,以飯店與住宅並行之姿,讓沈潛已久的中山北路迎向令人期待的往日榮景。實價登錄悄悄衝上200萬/坪 中山北路華麗轉身根據調查,內政部實價登錄網站揭露國賓改建案交易資訊,每坪成交單價高達218萬,其中不乏超過4億總價的超級豪宅,創下大直以外、中山區預售最高實價登錄資訊。回首過往,曾是台灣第一家「民營五星級酒店」中山北路原址,以迎向下一個世紀的稀有尊貴與華麗典雅等特質,於日前創下高端住戶的價值基準線,為中山北路的傳奇增添嶄新一頁。中山區酒店式公寓需求性佳 財富自由不可或缺的配置選項因商務與外交需求的五星級酒店文化,顯現在中山區房地產發展的絕佳象徵是:酒店式公寓的大量需求。在2008年後的大規模印鈔與疫情開啟的高通膨時代,酒店式公寓的資產代表高資產族群的價值偏好;但即使如此,仍然需要睿智的眼光才足以判斷優勢資產的定義,其中首重地段能量,與「中山北路的距離關係」仍是關鍵密碼。中山北路林蔭大道支撐周遭資產價值_實景拍攝(圖/業者提供)中山北路、捷運、物業管理與坪效控制 缺一不可綜觀自住與置產剛性需求,專家結論可分享如下:一是中山北路大道價值,二是中山區核心位置的雙連站捷運,三是專業高端的物管服務體系,最後是適切合宜的坪數規劃控制。而這些關鍵要素,匯集在即將公開的「昀集柏寓」預售個案之中,中山北路與民生東路交點上緊鄰國賓酒店改建案、捷運雙連站300米內、新美齊高端酒店式管理進駐、15~32坪2~3房主流規劃,仍是一眾個案中,獨到睿智的資產配置選項之一。捷運雙連站300米散步即達_實景攝影(圖/業者提供)千組客戶預約參觀 「昀集柏寓」抗通膨高收益特質備受矚目2024年隨著台灣大量游資推升置產需求,「昀集柏寓」未公開即收穫高度詢問,超過一千組的預約人潮,實證高資產族群獨到精準的眼光;通膨率居高不下、營建成本提高與央行升息政策試圖抑制資金熱潮,高收益的酒店式寓所仍是資金避險停泊、穩健置產的絕佳甜蜜點。「昀集柏寓」建築外觀3d透視參考示意圖。(圖/業者提供)「昀集柏寓」建案資訊基地面積:約278坪坪數規劃:15~32坪|2~3房停車設計:平面/機械倉儲建案位置:台北市中山區民生東路一段18號貴賓專線:02-25812111
升息半碼對房市影響有限? 專家點出三不利影響但肯定房市需降溫
央行21日宣布升息半碼(0.125個百分點),打破市場原先預期央行利率將連四凍的推測,房地產界普遍認為對房市影響有限,儘管升息半碼,千萬房貸每月僅多出631元,專家則點出三大不利影響,其中即包括租金持續攀高,而對於交易量影響,認為短期內還是會有降溫效果。房市趨勢專家李同榮認為,央行突然升息理由包括抗通膨、抑游資、降溫股市、防範房市甩尾上升,升息策略可謂一石二鳥,而對處於高檔的房市而言,將產生三大不利影響,包括住宅首購市場買氣降溫、租賃市場租金持續攀高、商辦廠辦市場投資意願降低。依據2024年1月主計總處統計,租金指數高達105.19,已經連續30個月上漲,並再次刷新自1981年有統計數據以來的歷史新高,李同榮說,顯然租賃市場供需失衡,若利率再往上升,房東的持有成本一旦增加,就會帶來轉嫁效應,租金就會持續高漲,對年輕人又是一大打擊,而住宅首購者的負擔就在溫水煮青蛙的情況下,漸進式的往上增加,也會影響剛需市場購屋信心與買氣。觀察2022年利率連五升當時的房市價量變化,2022年下半年的買賣移轉棟數為14.7萬棟,年減15%,一直到2023年下半年逐漸消化完連續升息的利空,加上平均地權條例上路後利空淡化,建物買賣移轉棟數才逐漸轉為年增。若統計信義房價指數則可發現,在連續升息房市交易量縮後,房價表現明顯趨穩,統計2022年第二季到2023年第一季的信義房價指數,六都加上新竹地區的房價漲幅為-2%~6%,不過2022年第二季到2023年第四季六都加上新竹地區,房價漲幅則為4%~20%。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析,2022年下半年預售禁止換約政策題材發酵,市場交易量萎縮,不過2023年上半年升息循環告一段落後,市場也逐漸習慣2%的房貸年代,加上新青安貸款協助年輕人降低短期購屋房貸負擔,台股也出現一波漲勢與通膨等因素帶動,房市又出現一波漲勢。此次雖然升息半碼對於房貸族的房貸支出增加,曾敬德說,短期內還是會有降溫效果,不過影響程度不會像2022年連續升息5次那樣顯著,升息背後原因主要來自於通膨預期與市場資金過多,要觀察這些因素對於今年房市影響。並且這波買氣衝最快是新青安族群,中高總價市場並未出現失控狀況,反而總價1500萬元以下市場表現活絡,推估央行因而未再進一步縮緊信用管制措施,不過這次突發升息也有一石多鳥效果,一方面降低民眾通膨預期、房市也可暫時降溫,也可避免ETF市場資金過熱狀況。
3兆閒錢炒熱ETF 郭國文憂:這些錢會跑去炒房
面對ETF熱潮,立法委員郭國文18日求金管會與中央銀行就「從ETF熱賣看政府如何健全投資管道引導民間游資,避免熱錢過度投入房市」進行專案報告。郭國文指出,ETF熱賣背後的原因是「閒錢」過多,政府應引導資金以穩定股市。郭國文認為,金管會忽視ETF熱潮背後的主因,那就是近幾年來,每年超額儲蓄的金額都超過3兆,且今年更預估會創下歷史新高,來到3.84兆,閒錢過多導致近年來房價、股市皆上漲,然而與其讓熱錢去不動產,不如引導資金投資ETF,形同為股市注入穩定的資金。「如果沒有ETF近年的快速成長,這些熱錢很可能變成去炒房炒地,結果金管會卻對外表示可能設定募資上限,令人不解身為金融主管機關,是希望把錢引導致什麼方向?」郭國文指出,ETF是金管會認證透明度高、有分散風險、且適合長期持有的標的,不只適合一般民眾投資,更是比放在銀行獲利更高。但近期因00940熱賣,讓金管會多次向投資人示警,好像ETF是需要高度監管的高風險商品。金管會主委黃天牧解釋,絕對沒有上限的問題,而是針對網紅行銷與資訊接露等面向去加強管理。郭國文則再次強調,不能一昧將ETF熱賣怪到行銷,背後超過3兆的超額儲蓄、利率過低,追不過通膨形同負利率,也是不可忽視的主因。郭國文表示,根據2019年資金回流方案,財政部統計共匯回3351億,條例中規定匯回後前5年不得投入不動產,代表這些回流資金最快今年8月即將「解封」,如果央行與金管會沒有適度引導資金,那恐怕這些錢又拿去炒房,因此希望央行週四理事會,以及金管會在推動監管政策時,應該多加思考資金引流的問題,而非因ETF熱賣就想要高度監管。
3箭解3憂學者示警 黃天牧財委會專報直面ETF狂潮
金管會主委黃天牧18日表示,針對近期台股指數股票型基金(ETF)熱潮,金管會已整理出背後3大隱憂,並祭出3箭措施,加強ETF管理。本刊調查,近期一間投信發行的台股指數股票型基金(ETF)由於銷量超乎預期,受理申購的各家券商憂心,無法在時限前完成爆量申購作業,恐將引起客訴,紛紛發出免責公告,宣布不保證在期限內完成申購。ETF申購金額爆表,也引發國人關注。對此,黃天牧18日上午赴立法院財委會,針對「從ETF熱賣看政府如何健全投資管道引導民間游資,避免熱錢過度投入房市」進行專題報告,並接受立委質詢。黃天牧會前受訪強調,針對ETF狂潮,金管會整理隱憂有三:首先,資金集中度問題,一旦資金集中流入波動較大的類股使其權重增加,恐導致保守投資人在意的ETF整體防禦性下降。第二,近期ETF爆量出現不少新進投資人,甚至一窩蜂解定存、借信貸潮流現,金管會憂心「投資人有沒有搞清楚ETF特性」。第三,投信常與網紅等合作,推廣ETF時標榜「打敗定存」、「年化配息」等資訊揭露震天價響,但這類廣告說帖已經違法「投信必須監督合作網紅」。據了解,金管會於會前揭露的紙本報告中,針對爆量ETF狂潮隱憂,已提及三大解方:首先,依《投信投顧公會廣告規範》,投信透過網紅從事付費置入基金廣告,須於廣告內容明顯揭露「○○公司贊助播出」等提示文字,讓投資人可清楚識別廣告。第二,投信投顧公會也正研議修正廣告規範,針對新興「網紅」廣告樣態,打算增訂自律規範,可望於2024年6月底前完成。最後,國際證券管理機構組織(IOSCO)近期示警,全球年輕人的投資決策,大多受到社群媒體、社交圈及名人等影響,反而不大參考投資顧問意見,導致誤導性及詐欺性投資的現象愈發嚴重,因此IOSCP已於近期成立財經網紅(Finfluencers)專案小組專責處理,金管會也持續關注IOSCO後續報告動態,以利我方效法。對此,一位研究新媒體現象多年的資管學者向CTWANT記者分析,一般網紅的價碼,每則貼文大約自新台幣2萬元起跳。近期確實在財經領域網紅賺得盆滿缽滿。然而,未來相關規範上路後,合約內容將多如牛毛「投信大概多會打退堂鼓」,不再積極與網紅合作。學者提醒,網紅代言投資型產品猶如雙面刃,畢竟實務上投信業者無法全盤操控網紅,例如政客與網軍的關係「自走砲甚多」,若一翻臉「網紅流量將反噬投信業者」。學者憂心,即使投信業者和網紅合作的相關自律規範施行,第一線操作的執行難度仍相當高。學者強調,金管會有出手重視仍是好事,但真正的重點「還是理財教育與媒體識讀」。業者則提醒,ETF也是可能會跌的,「高股息不代表一定會填息」,呼籲投資人注意。
立委推《產創條例》修法 拚新創投資翻倍成50億美元
立委邱志偉、鍾佳濱與創投公會理事長邱德成1日在立法院舉辦「亞洲‧矽谷不戲言 新創募資要翻倍 租稅誘因快到位」記者會,提出「產業創新條例修正草案」,期望透過放寬創投事業投資新創租稅穿透適用門檻、放寬天使投資抵減規範、重啟創投之股東投資抵減等三項手段,促成「亞洲‧矽谷3.0推動方案」在2028年達成新創投資金額從去年22.2億美元、翻倍成每年50億美元的目標。邱志偉表示,政府自2016年推動「亞洲‧矽谷」計畫以來,台灣每年新創投資金額已由8.4億美元成長至2023年的22.2億美元,新創事業投資未來4年倍增至每年50億美元,則是賴清德國家希望工程的政見拼圖,也是國發會「亞洲‧矽谷3.0」的政策雙主軸之一,而提高新創租稅誘因,便是達成主軸目標的重點工作。相關《產創條例》修法他在去(2023)年5月便曾與立委林楚茵、鍾佳濱共同提出,本次新一屆任期提出更新版本,預計3月底前便能通過一讀。邱志偉強調,各先進國家除了美國得天獨厚的新創發展生態系,其餘新加坡、以色列、紐西蘭、芬蘭、韓國等國無不針對新創事業提供各式優惠、補貼或獎勵措施,以此補足該國新創生態系的不足,唯有支持新創發展,才能建立未來的競爭力,我國不能只有一座護國神山,而需要護國群山;不能只有一隻獨角獸,而需要一群螞蟻雄兵。鍾佳濱指出,現階段新創公司募集資金如同被球團選秀,而只有國發基金一個國家隊,未來除了要讓更多的潛力新手在國發基金這個國家隊能獲得更多機會,並透過鼓勵新設創投基金,就像成立更多球團,讓新創公司有更大的空間能登場,使台灣新創能登板世界舞台。鍾佳濱說,據調查台灣家族企業在資產配置仍以現金、股票、債券等傳統投資及不動產為主,占比超過5成,「另類投資」部分房地產投資比例遠高於創業投資;傳統的大型公司投資部門以往的投資重點大多是生產製造和貿易,台灣並不缺資金,而是大部份資金集中在房地產,應全面鼓勵營利事業及創投公司投資新創,並以租稅誘因鼓勵新設創投基金,高比重投資新創,進而引導社會游資。鍾佳濱也表示,未來應規劃對台灣新創更友善的資本市場,推動放寬台灣創投基金上市櫃門檻,有利於對新創案件進行更長期的布局與規劃,甚至鼓勵大企業併購新創事業。我國目前對扶持新創最著名條文就是個人天使投資抵免,現行條文限個人適用,應擴大辦理,讓法人也可適用,並降低個案投資門檻,調高每年可抵減上限,以鼓勵更多對台灣新創投資。