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皇宮啟示錄4/從飯店到KTV房租打趴營收案例多 後市判斷失準「願賭服輸」

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皇宮啟示錄4/從飯店到KTV房租打趴營收案例多 後市判斷失準「願賭服輸」

麗緻餐旅集團旗下台中亞緻大飯店成立13年,不敵新冠肺炎疫情與租金成本過高衝擊,於去年3月熄燈,右為創辦人周家第二代長子、亞都麗緻大飯店董事長周永銘。(圖/報系資料庫)

台北六福皇宮3年前被「房租打趴營收」的熄燈故事,在新冠疫情催逼下仍持續上演。麗緻餐旅集團旗下台中亞緻飯店去年3月正式熄燈,因為「租金年年升高,賺的不夠虧的多!」飯店的房東國泰建設,與六福皇宮的房東國泰人壽,同屬素有國內最大房東之稱的「霖園集團」。

據了解,台中亞緻自2006年開幕以來,住房率一直維持在7到8成,平均房價落在4,000元,不過由於每年租金逾1億元,占總營收超過3成,長期虧損成了麗緻餐旅集團的財務包袱,宛如六福皇宮的翻版。

麗緻餐旅集團事業開發部副總羅明威曾表示,台中亞緻2020年1月平均住房率達9成,2019年第四季餐飲業績成長近4成,但仍不敵租金逐年高漲,「多次與國泰協商租金調降均未獲回應。」因大環境不景氣,固定成本及租金年年升高,疫情成為壓垮該飯店的最後一根稻草。

有50年歷史的台北華國大飯店,疫情期間積極轉型防疫旅館、外帶餐飲銷售,但仍不敵疫情宣布10月熄燈,房東台灣人壽將收回重新改建。(圖/黃威彬攝)
有50年歷史的台北華國大飯店,疫情期間積極轉型防疫旅館、外帶餐飲銷售,但仍不敵疫情宣布10月熄燈,房東台灣人壽將收回重新改建。(圖/黃威彬攝)

比六福集團幸運的是,由於台中亞緻租約於2005年簽訂20年租約,雖租約還有5年多未履行,但租約有約定不可控制情事之終止契約條款,因此經仲裁後免賠房東違約金。

另一家國泰人壽的租客,台南首家五星級飯店「出降低租金善意」。

今年另有2家企業也為租金槓上房東。知名KTV「星聚點」復興館於2009年與房東簽訂25年租賃契約,疫情爆發業績大受影響,星聚點向法院提起訴訟,要求房東「噶瑪蘭興業公司」將房租調降30%,噶瑪蘭僅同意緩繳15%,並要求疫情減緩後須回補調減金額。此訴訟最後被北院判決駁回。

有50年歷史的「台北華國大飯店」雖疫情期間轉向防疫旅館、加強館外餐飲銷售,但2021年第一季合併「住房、餐飲營收」仍衰退21%。當時總經理林靜如曾指出,「過往營收的租金占比約為30%~35%,由於營收大幅下滑,每月租金1,200萬元已經占4月份營收超過120%以上,營收連支付租金都不夠。」

KTV至今未解封,星聚點無法承受高額租金,除西門店今年5月停業,復興館也無法負擔每月431萬元租金,提民事訴訟請求房東調整租金至原本的3成,但被台北地方法院駁回。(圖/翻攝自星聚點臉書)
KTV至今未解封,星聚點無法承受高額租金,除西門店今年5月停業,復興館也無法負擔每月431萬元租金,提民事訴訟請求房東調整租金至原本的3成,但被台北地方法院駁回。(圖/翻攝自星聚點臉書)

因此,華國向房東「台灣人壽」提出免租,或租金調降為營收的30~35%,但雙方談不攏,今年8月經台北地方法院民事調解庭,提出紓困減租25%,原2027年到期的合約提早於2021年10月底解除租約,雙方才達成共識,華國將於10月底熄燈,台壽則提早收回大樓進行都更改建,算是好聚好散。

一位商仲表示,面對房客減租的要求,房東的退讓或強硬,都沒有對錯,「簽長約租客本來就該對未來數十年進行商業判斷,若覺得不合理可以不簽,中途覺得不合理,有的房東也願意重新檢討,再不行就是向法院提起訴訟,一切依合約進行,這就是契約精神。」也就是願賭服輸。