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房市衛生紙之亂1/打炒房失靈助漲房價 入行49年老前輩:央行後衛變前鋒

房價 房市 央行 打房 奢侈稅 楊金龍 李同榮 房地合一2.0 顏炳立 搶購
房市衛生紙之亂1/打炒房失靈助漲房價 入行49年老前輩:央行後衛變前鋒

台灣土地、房價節節升高,央行總裁楊金龍在立院備詢時一句「房價回到買得起的價位『太難了』!」打醒房價下跌的美夢。(圖/報系資料庫)

9月30日,央行總裁楊金龍在立法院一席「房價回到買得起的價位『太難了』!」房價漲勢不回頭,不但直接打臉央行三波打炒房政策,更戳破蔡英文總統高喊得「居住正義」口號美夢。

打炒房到底有沒有效?業界一片檢討聲浪。「土地漲、營造成本漲,房價怎麼可能不漲?打房只會將房價越打越高!」建商一致坦言,唯獨戴德梁行總經理顏炳立跳出來護航,「楊金龍很厲害,滾動式調整,下藥下得非常好。」

這一年內,政府為了打炒房三度出手,包括去年12月及今年3月兩度祭出選擇性信用管制新規,還包括今年7月實施房地合一2.0,到了9月23日再次出手,就六都及新竹縣市取消第2戶購屋貸款寬限期及調升利率,總共進行三次信用管制調整及一次稅制調整來打炒房。

今年70餘歲的資深房產專家李同榮認為,稅制(房地合一稅)打房時間點不對,只會在跌時助跌,漲時助漲(成本轉嫁)。(圖/馬景平攝)
今年70餘歲的資深房產專家李同榮認為,稅制(房地合一稅)打房時間點不對,只會在跌時助跌,漲時助漲(成本轉嫁)。(圖/馬景平攝)

入行已有49年的吉家網不動產創辦人李同榮直批,「現在是沒有規律地打,打炒房變草(率)打房,時間點和工具很重要,稅制打房時間點不對,只會在跌時助跌,漲時助漲(成本轉嫁)。」

尤其1年內三度靠央行信用管制來打炒房。李同榮想起前央行總裁彭淮南曾言,「央行非打房前線,只會做風險控管,不讓金融風暴產生」,「現在是錯把後衛當前鋒!」現在資金充沛,有錢人多的是,限制貸款對市場影響有限,只會影響換屋族群。

至於房地合一2.0,上路前市場原預期上半年有逃命潮,下半年交易量萎縮,如今預估全年交易量34萬棟,將創8年新高,完全打臉打炒房策略,因此疫情一退燒,政府又祭出第三波信用管制,想抑制房市熱度。

新聯陽副總經理闕山振表示,「實價登錄早已為各地區房價定錨,通膨、低利環境,房產要回到過去不太可能。」另一名業者也表示,「稅制打房要經過立法院,最快的工具就是央行信用管制,但現在還沒到泡沫程度,本來預期心理層面能壓制市場溫度,現在看起來保值心態和通膨壓力,搶購心理大於打房威脅。」

「稅制是讓房地產健全發展,但絕對不是拿來影響房市漲跌。」李同榮以近10年稅制打房政策為例,2011年開徵的奢侈稅、豪宅稅,當時也是金融海嘯後量化寬鬆(QE)資金過剩,大台北房價演變成價穩量縮的格局,中南部則持續2年補漲行情。

房價續漲,政府再度出手,選擇最快能執行的信用管制工具,想抑制房市熱度,限縮第二戶貸款條件,打到一票換屋族,卻對滿手熱錢的高資產族群沒有影響。(圖/林榮芳攝)
房價續漲,政府再度出手,選擇最快能執行的信用管制工具,想抑制房市熱度,限縮第二戶貸款條件,打到一票換屋族,卻對滿手熱錢的高資產族群沒有影響。(圖/林榮芳攝)

至於台北市,雖祭出豪宅稅,但房價在1年內卻上漲9.5%。2013年奢侈稅解除,大量出脫,出現價量背離,2014年達到房價高點後反轉向下,2016年再實施房地合一稅1.0是加速跌勢。

「大家認為房地合一1.0對上波房價調降有利,其實房市2014年就往下走,只是更加確立軟著陸,2016年也是跌幅最深的那年。」李同榮提醒,台灣稅制疊床架屋,不用再添加,而是要全面改革;打炒房除了靠央行信用管制,政府還要紓解資金、解決土地炒作問題,而就處罰短期紅單炒作,問題出在稽核有能力、沒人力。

看著楊金龍背起打炒房不力之責,李同榮不忘緩頰,「現在理監事會裡面出現很多年輕鷹派,面對外界壓力,對於打房政策很快拍板定案,其實楊金龍人溫和。」


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