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房價會下跌?少子化釀房市危機?專家搬數據解答

胡偉良 房價 少子化 危機 數據
房價會下跌?少子化釀房市危機?專家搬數據解答

胡偉良。(圖/胡偉良提供)

一、當前房屋過剩,房價會下跌

在經濟穩健成長、科技漸成主力產業、營建勞力缺乏的當前環境下,要期待房價會大幅下修會是一個不切實際的幻想。

台灣的房屋數量確實不少,但大多是安全性差、居住性不佳的老朽建物,並不能滿足民眾已經提升的居住需求水準,所以網上一些所謂「當前房市空屋過多、新屋供過於求」的言論根本站不住腳;反而我們只見到建商更積極獵地搶地的情景,建商不是傻瓜,而是一群逐利的商人,他們遠比一般民眾更了解房地產市場,建商新房空著不降價求售,只是因為他期待更高的房價回 報,而不是賣不出去,所以這個時候,民眾更有需要客觀的衡酌環境,而不是人云亦云,不切實際的等待房價大幅下跌,最後一再錯失機會,淪為被收割的韭菜。

二、少子化、老齡化會造成的房市危機

依國發會的研究報告估算,自民國125年起人將出現較顯著的人口遞減現象,但縱使採用低推估的72.5%計算,每年的平均人口減少數也只有不到0.7%,亦即平均每年減少16萬人(6.4萬戶,以每戶2.5人推估);以雙北為例,平均每年減少4.5萬人(1.8萬戶)。

再從家戶及每戶人口數來看,根據統計資料,台灣當前全國戶籍戶數逐年增加,由民國99年底793萬7024戶,遞增至108年底883萬2745戶,10年來增近90萬戶(每年約9萬戶),增幅達11.29%,每年增幅達1.13%,即已大於人口減少比例0.7%的比例,亦即房屋的需求量仍將呈正數的增加,而房屋需求坪數則將變小。

但從另一方面,房屋老化的速度來看,房子的老化速度更是遠遠快過住宅的需求減少量,例如,把不堪用的屋齡標準拉到50年以上,那麼全台每年會有7萬棟老屋要汰舊換新,大於人口減少比例0.7%所導致的住宅需求減少量6.4萬戶,這種情形在幾年後(屋齡大於60年的房子逐年增加之後)會更加明顯,要改變這種情況,除非危老改建推動的「非常」成功;但現實上,老屋要大量改建會很困難,一方面是改建的成本(包括營造成本、整合成本和難度)愈來愈高,改建的分回會愈來愈少,因此,在新屋少於老屋的情況下,筆者預估至少在15、20年內,少子化、老齡化對整體房市不會有負面影響。

三、房市兩極化的趨勢,使得好房子愈稀缺,而不優質的房子將無人青睞

但是也不是說少子化、老齡化造成的房市危機不會發生,而是不優的房子會首當其衝,淪落為沒人要的棄屋。

房市走向兩極化已是必然的趨勢,大城市核心區的優質好宅的需求強勁,小城市及大城市偏郊地區的房宅將無人青睞,此已有日本房地產市場的現況可以參照。像當前日本大城市的房價仍屢創高峰,而偏郊房產卻沒人接手,成為棄屋。

胡偉良 房價 少子化 危機 數據

畢業於台大土木系,並先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。
品嘉關係企業創辦人(Since 1987),目前擔任品嘉關係企業尚禹營造董事長兼主任技師。