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豪宅冷氣團報到1/北市億元宅爆交易「腰斬」 急售讓價千萬明年現形

今年豪宅市場明顯轉冷,交易量也不如去年亮眼,不過截至今日,實價登錄成交單價最高仍由全聯、元利建設董事長林敏雄興建、入住的大安區「信義聯勤」拿下。(圖/報系資料庫、CTWANT資料室)

今年豪宅市場明顯轉冷,交易量也不如去年亮眼,不過截至今日,實價登錄成交單價最高仍由全聯、元利建設董事長林敏雄興建、入住的大安區「信義聯勤」拿下。(圖/報系資料庫、CTWANT資料室)

今年下半年,房市交易量能縮減,有感降溫,豪宅市場也上演大跳水戲碼。據房仲業者統計,今年北市指標豪宅區價格未見明顯跌勢,但總價億元起跳交易件數明顯不如去年,尤其中山、信義區呈現交易量砍半慘況,業者認為,在資金洪水滾滾退潮下,加上平均地權條例上路,私法人購屋採許可制,2023年下半年恐出現更多讓價千萬賠售的交易出現。

今年9月,信義計畫區知名豪宅「冠德信義」一戶12樓含4車位,共267.7坪的豪宅物件,被以總價4.1億元現金購入,換算每坪單價約188.5萬元。由於相較2年前出售同一社區不同棟別的12樓時,實價登錄每坪單價約216.7萬元,等同讓價5800萬元、打87折出售,引起市場一片譁然。雖然業者多認為恐是單一個案,卻十足有感豪宅市場出現交易走冷。

台灣房屋就實價登錄統計發現,北市豪宅匯聚的信義區、中山區、松山區、大安區4區,今年1~10月總價億元起的豪宅與去年同期相比,交易全進入寒冬,中山區量減5成2,信義區也有4成的跌幅;價格方面4區漲跌互見在1成之內,目前尚無因量縮而有明顯崩盤情況。

信義區豪宅「冠德信義」今年9月一樁交易,屋主比起同層不同棟的鄰居讓價千萬引發討論,不過房仲業者認為願讓利這麼多,若非屋主個人因素急售,可能還與面向或現金交易有關。(圖/翻攝自冠德信義臉書)
信義區豪宅「冠德信義」今年9月一樁交易,屋主比起同層不同棟的鄰居讓價千萬引發討論,不過房仲業者認為願讓利這麼多,若非屋主個人因素急售,可能還與面向或現金交易有關。(圖/翻攝自冠德信義臉書)

大安和信義區的豪宅均價,分別年跌3.3%、6.8%,台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,主要是因大安區去年成交較多單價200萬元以上豪宅,像是「信義聯勤」成交10筆、「仁愛帝寶」1筆等,因此也拉高整體單價,而今年截至目前為止,「信義聯勤」僅成交6筆,其他像是「和平大苑」、「吉美大安花園」,單價則落在140~175萬元上下。

台灣房屋信義安和捷運加盟店店東廖德欣表示,今年股市走跌、美國持續升息、俄烏戰事頻傳、兩岸對立升高,使得資金開始出逃流向國外,尋找更好的標的,豪宅買方因卻步,讓市場趨近不動,最大影響就是經濟層面,「不過豪宅掛售1、2年是常有的事,除非屋主真的遇到自身經濟出現大問題,不然要看到大幅價跌的狀況並不容易。」

東龍不動產專任委託部經理陳泰源觀察「量跌最兇,漲幅卻最多」的中山區表示,中山區豪宅分布有分散落市區的個體豪宅與大直豪宅聚落,今年走跌較多的是市區豪宅,都是靠大直豪宅在撐量;價格方面小漲7.4%,推測是因為今年「西華富邦」主要交易集中在高樓層,每坪單價動輒200萬元起跳,拉抬整體成交單價。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示,即便近2、3年全國房價創高,但豪宅產品一直有賠售資訊傳出,可見豪宅市場有多不景氣。以目前市況看來,在升息與熱錢退潮的環境下,2023年整體房市只能保守看待,豪宅市場想繼續復甦難度相當大,估計僅能維持指標豪宅「偶有佳作」的格局。

陳泰源也說,雖然前2年整體房市大好,但豪宅市場表現並沒有到多亮眼,頂多喜新厭舊下,新豪宅才陸續有成交,但中古豪宅賣得比較辛苦。去年有很多豪宅屋主只要小賺就願意跑,今年眼看市況衰退,屋主也都知道錯過最佳賣屋時間,若不急,寧可擺著不賣,也不願賠售,但若碰上需資金調度、資產調整的,頂多撐個半年,「預期明年下半年後,陸續會出現降價求售的案例,尤其是幾億元的房子砍價動輒就是千萬,雖是少數個案,但金額卻相當可觀。」

不過有「豪宅王」稱號的住邦佳士得國際資產總經理劉陳傳卻持不同看法,他認為今年交易量跌主要是「前幾年該買都買了」,導致今年不會像以前持續追加價,但因原物料上漲和通膨影響,也不太會出現跌價。

北市松山區指標豪宅「文華苑」,今年7月也傳出交易,14樓戶以總價13.7億元成交,買家推測為龍巖集團董事長李凱莉,一舉締造台灣豪宅史上單宗交易總額最高紀錄。(圖/龍巖提供、翻攝自東方文華酒店臉書、報系資料庫)
北市松山區指標豪宅「文華苑」,今年7月也傳出交易,14樓戶以總價13.7億元成交,買家推測為龍巖集團董事長李凱莉,一舉締造台灣豪宅史上單宗交易總額最高紀錄。(圖/龍巖提供、翻攝自東方文華酒店臉書、報系資料庫)

劉陳傳認為明年房市,在豪宅供給量不多的情況下,「量不會增,價也不會跌」,他也強調,他指的豪宅不包含一般高價住宅,在高資產族眼中,能稱得上「豪宅」的,如信義區的「琢白」、「冠德信義」、「信義首席」、「信義文心」、「皇翔御琚」等,或依世界趨勢有飯店服務進駐的酒店式公寓,如東方文華酒店和「文華苑」、台北萬豪酒店和「西華富邦」等,才稱得上是真豪宅,「而市場永遠不缺買豪宅的大咖!」

劉陳傳專為國內金字塔頂端客戶服務,就他觀察,這幾年出現疫情與戰事衝擊,都不會影響豪宅市場,因為不管發生什麼事,都會創造出另一批有錢人,例如發疫情財的產業、企業,「豪宅市場比較特別,買家除了自用,還帶有點收藏心態,就看市場上有沒有出現真正條件好的豪宅吸引買家出手而已!」