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十年地價翻倍的「安南王」！九份子兼具市區便利與未來商業機能的核心生活圈
如果要選出台南近十年來最「名利雙收」的重劃區，位於安南區的「九份子重劃區」無疑就是答案，從早年一片波光粼粼的漁塭養殖地，到如今成為全台首座低碳示範社區；從一字頭的親民房價，到如今站穩三、四字頭的都會身價，九份子見證台南房市的起飛，更用驚人的土地漲幅與逐步到位的建設，證明了地段價值。九份子指標個案百花齊放！產品力全面升級目前區域在售個案如透天新成屋淳仰律、永龍，預售案太穩森居、皇龍天韻等，均展現了建商對於九份子發展潛力的高度認同，其設計理念皆緊扣九份子獨有的「水岸生態」與「低碳節能」。在全台土地開發日益飽和的當下，這些建案透過大面寬開窗、退縮綠廊以及與水岸紋理呼應的立面設計，將居住空間延伸至戶外的自然景致中。這種結合了城市便利與度假氛圍的居住型態，正是吸引南科新貴與自住家庭願意在此落腳的核心誘因。隨著北外環道路的逐步通車，以及鄰近「商60」北安商業區的開發藍圖逐漸清晰，九份子從單純的「宜居水岸」，未來將進化為兼具交通與生活願景的區域，對於自住家庭而言，這裡不僅是現在的家，更是通往未來的資產保證。數據見證奇蹟：四年漲幅達124.2%根據歷年土地交易資料顯示，2016年重劃初期的抵費地標售，住宅區土地單價約落在每坪1、2字頭左右。台南代銷公會理事長佘光宗提及，當時市場氛圍觀望濃厚，許多台南開發商對於此區域難以想像，反而外地建商大膽願意嘗試。以當年主力產品來看，透天產品仍是多數台南人青睞的物件，目前透天產品則越來越稀缺。根據僑馥建經CTOPMAP當年資料統計，2018年的透天平均成交總價約在 1,507萬元，已經比整體安南區高出不少，對於許多首購族來說，是一個咬牙還能負擔的「透天夢」！佘光宗認為，九份子已經脫離過去生活機能不便的刻板印象，且房價上升也見證了區域的價值。（圖／業者提供）隨著南科強勢崛起，帶動了整個大台南的房地產板塊移動，九份子憑藉著「距離市區最近的重劃區」優勢，吸引了大量南科新貴與市區換屋族。2020年至2022年的房市爆發期，九份子的土地價值出現了驚人的「補漲」與「噴發」，到了2022年中，區內透天厝的平均成交總價已飆升至 3,378萬元，短短四年間漲幅高達 124.2%，反映了營建成本的增加，也揭示了土地原料價格的翻倍。不過，早期的九份子最常被詬病的是「生活機能尚未成熟」，買個便當飲料可能都需要跨橋到海佃路。然而，隨著人口大量移入，商業機能的「完成率」正在加速拼圖。除了重劃區內的全聯、便利商店、診所陸續進駐，九份子真正的商業潛力，來自於周邊強大的「外援」。如北區商圈及海佃商圈，除了菜市場、一般餐飲外，麥當勞、星巴克以及各式採買所需機能，已能滿足九份子居民90%的日常所需。時至今日，九份子的土地行情已不可同日而語，近期的抵費地標售結果顯示，住四、住六土地脫標價來到單坪3字頭，而民間精華地段的住宅用地開價，潤隆甚至以每坪 98萬元購入水岸首排。從最便宜的每坪17萬到98萬，這翻倍的數字背後，代表的是市場對九份子所展現的信心，現在的九份子，已不再是當年的郊區，而是寸土寸金的「安南王」。對於準備在九份子置產的自住家庭而言，市場的波動或許會造成猶豫，但從長遠角度來看，九份子現階段正是「自住兼投資未來機能」的關鍵時間點。從九份子已具備三大優勢來看，區域內環境成熟，生態景觀、公園綠地已到位；九份子國中小雙語學區已是品牌；未來串接北外環四期交通更順暢。鎖定「商60」願景！卡位未來增值核心位於九份子東北側、被譽為「安南區信義計畫區」的「商60」北安商業區，兩者相距不到10分鐘車程，商60的規劃定位為安南區的商業副都心，未來將引進大型商場、辦公大樓與高級飯店，可預期之價格基期更高，這也意味著購屋者能以相對合理的價格進場九份子，鎖定未來繁榮。在地房仲業者潘柏彥提到，在「商60」的加持下，九份子的價值會顯現得更明確。（圖／業者提供）幸福家不動產九份子店店長潘柏彥指出：「九份子最精華的時光還未完全到來。當『商60』的百貨商場、複合式商業大樓拔地而起時，整個生活圈的質感和便利性將大幅躍升。對於自住家庭來說，近繁華、享居家『早進場，未來享便利』是一個不變的法則。」
台南蛋黃區「坐6望7」！自住客群買哪裡才是「最後甜蜜點」？
在台南房價普遍上揚的趨勢下，如何在不犧牲居住品質的前提下，找到價格合理的產品，成為許多自住與首購族群最大的焦慮。東區已坐6望7，較外圍區域來到5字頭，中西區、北區及安平區新案普遍已來到 4 字頭，新案 5 、6字頭不乏少數，高單價不僅讓首購族望而卻步，更何況若為了控制總價得犧牲掉空間格局，也讓購屋族面臨「換新房但空間縮水」的窘境。然而，位於安南區的九份子重劃區，憑藉其極佳的地理位置（一橋之隔即市區）、台灣首座低碳水岸環境社區，以及價格上的相對競爭力，成功在市場上脫穎而出。它雖不是最便宜的，但卻是目前台南市場上，可能最具 CP值（性價比）的自住首選，為渴望優質生活空間的購屋者提供了最後的甜蜜點。回顧九份子從漁塭地蛻變成新興都會區的歷程，僑馥建經曾經在2022年做出一份統計數據：九份子重劃區從 2018 年透天平均總價約 1,507 萬元，到 2022 年飆升至 3,378 萬元，驚人的土地增值速度已奠定了該區的價值基礎；儘管如此，九份子目前的新建大樓價格帶仍維持在 3 字頭中後段，相較於台南其他重點區域，具備顯著的價格優勢。這意味著購屋者能以舊市區最低預算的價格，購得區位僅一橋之隔、且享有水岸與低碳環境優勢的新建案，也讓九份子跳脫了過去安南區的刻板印象，但價格仍保有對首購族的友善性，這正是其市場的甜蜜點所在。九份子高綠覆率，居住在此環境舒適，且房價相對蛋黃區更親民。（圖／業者提供）對於資金相對有限的首購族而言，若堅持在蛋黃區尋找新屋，預算往往只能鎖定小坪數兩房（約 20 坪）或年齡較高的中古屋，但在九份子，首購族可以更輕鬆地以總價 1,500～1,800 萬的預算區間，購買到機能相對完整的 3 房格局，總價門檻相對親民。不僅能享有高綠覆率、環湖步道的優質居住環境，同時區內的九年一貫九份子國中小也成為許多家長夢寐以求的明星學區。這等於是「花蛋白區的錢，享受蛋黃區難得一見的環境品質」。而對於追求居住品質升級的換屋家庭，九份子提供了「同資金換大空間」的機會。換屋族可以利用市區舊屋或舊大樓的資金，在九份子買到景觀優勢的大 3 房或 4 房產品，甚至是優質的透天產品，大幅提升居住的舒適度與家庭活動空間。在九份子，換屋不再是「換新但空間縮水」，而是「空間與品質的雙重升級」。九份子的價值不僅體現在價格上，更在於其已然成熟的軟硬體環境。作為台灣首座低碳示範社區，九份子擁有完整規劃的水岸景觀、高綠覆率和整齊的街廓。這種結合生態、健康與高標準開發的居住氛圍，是台南市其他重劃區難以比擬的。此外，九份子國中小作為明星學區的品牌效應，持續吸引注重教育品質的自住家庭遷入，穩固了區域的人口素質與剛性需求。雖然區內大型商業機能尚在成長中，但一橋之隔即是台南市北區，日常採買與基礎醫療機能皆能迅速滿足，居住便利性已經到位。九份子重劃區內的生活機能逐漸完善。（圖／業者提供）業者認為，九份子現階段仍被視為「甜蜜點」，主要原因在於其環境品質和學區價值已經兌現，但其未來的商業機能與交通效率提升所帶來的增值潛力尚未完全反應在目前的房價上。這使得九份子成為台南市場上，少數能讓購屋族「用合理的價格，買到未來的價值」的區域。對於想在台南圓夢的首購家庭而言，不必盲目追逐蛋黃區的天價，聰明佈局九份子，卡位這波價格與價值之間的平衡點，無疑是實現理想居住品質的機會。
青慕淳預售案「法院將四拍」可望有解？ 承購戶已有這一心理準備
買預售屋買到建商撒手不蓋，近幾年以2019年新北市中和預售案「青慕淳」最為嚴重，多達34戶承購戶共近4千萬元頭期款恐面臨血本無歸慘況，住戶跟CTWANT記者說，「我們已經等了三個過年，再等到三、四月土地法拍到第四拍了，仍抱著希望有營造商承接，到時出些錢買到房都願意。」原定2020年3月開工、位於新北市中和區中正路旁的青慕淳，由於建商財務週轉倒閉，至今土地遭銀行拍賣流標三次，共約244坪基地迄今仍是一片空地。承購戶說，之前法拍的底標金額達3.4億元，有意出標承接者可能覺得金額過高，再打個九折流標而到第三拍的2.17億元而無出標者，現在到了特別拍賣等待期三個月，約是從去年12月到今年3月下旬、4月後將再第四拍，一旦底標能下修到二億元以下的話，可能就有機會等到有廠商願接這案。「我們抱著能買到房屋的希望同時，也有心理準備還會被加價，還要再拿出些錢來，只要不會血本無歸白忙一場，大家都願意等。」住戶跟CTWANT記者說。青慕淳預售屋建案4年多前由山琳建設推出時，預計興建一棟13層樓、共60戶的集合住宅，主要規劃一房到三房，每坪賣價44萬至47萬元，每戶總價688萬元到1800萬元，由「僑馥建築經理股份有限公司」（僑馥）負責信託履約保證、興建計畫評估及不動產開發信託管理等業務，信託銀行則為星展。預售屋承購戶34戶當中有多位首購族，眾人近4千萬元的頭期款面臨恐怕血本無歸慘況，多年來承購戶疾呼公部門盡速出面主持正義，迄今仍無解，只能見建商貸款的星展銀行進行拍賣。由於山琳建設積欠星展銀行的土地融資約1.89億元，迄今未依約清償並積欠利息，星展保全債權遂將此案土地於2021年12月交送給台灣金服拍賣至新北地院法拍，歷經2022年一整年因無人投標而三次流標。
首購族悲歌1／星展銀一邊協商又法拍土地 34戶繳4千萬恐血本無歸
明明房市大好，推出新北市「青慕淳」預售案的山琳建設卻爆發經營危機，延宕1年遲未開工，34位承購戶為了自救，根據買賣合約，向承辦信託的星展銀行尋求「續建」解套，最後卻得到「風險太大」的答案。新北市中和區中正路旁的一處工地圍籬前，3月5日站著30多位「青慕淳」預售屋承購戶，冒著陰雨高舉「星展銀行冷血無良」、「履保騙局合法詐欺」、「金管會放任外商銀行欺負百姓」、「罔顧權益、撤法拍、重啟協調」的字牌，進行無聲控訴。原定去年3月開工的青慕淳，至今現場仍是一片水泥地，雜草蔓生。（圖／李蕙璇攝）青慕淳基地共約244坪，原定去年3月間開工，如今鋪好水泥的地面，卻是一片空蕩蕩，周邊雜草叢生。3年前，山琳推出青慕淳時，預計興建一棟13層樓、共60戶的集合住宅，主要規劃一房到三房，每坪賣價44萬至47萬元，每戶總價688萬元到1800萬元，由「僑馥建築經理股份有限公司」（僑馥）負責信託履約保證、興建計畫評估及不動產開發信託管理等業務，信託銀行則為星展。位於新北市中和區中正路上的預售屋建案「青慕淳」，號稱完銷卻遲未開工。（圖／趙世勳攝）預售屋承購戶有34戶，他們當中有多位首購族，原本開開心心買房，如今卻因建設公司「山琳建設」（山琳）爆發經營糾紛與財務危機，貸款銀行「星展銀行」（星展）無情撒手，再度被迫淪為無殼蝸牛。「我們有很多人都是首購族！星展銀行一邊與我們協商，一邊將土地（青慕淳基地）送法拍，簡直就是見死不救！」眼見4月就要面臨法拍，眾人近4千萬元的頭期款屆時恐怕血本無歸，承購戶疾呼金管會等公部門盡速出面主持正義！山琳多年來在台北市萬華與新北市三重、中和推案，小有名氣，卻因經營權糾紛引爆財務危機，如今面臨土地被法拍、纏訟遭遇。（圖／趙世勳攝）
首購族悲歌2／誰能保護買家？泣訴「履保騙局合法詐欺」 難啟動續建
位於市區主要幹道旁的青慕淳，鄰近錦和高中、雙和醫院及捷運景安站，一推案就獲得許多當地人青睞。「原本以為（青慕淳）是受疫情影響延遲動工，後來（我們）一直打電話問，卻找不到人說清楚，才察覺異常。」「本來兩年後要搬入新家，結果不但沒蓋好，這塊地四月恐怕還會遭到拍賣！」36歲的陳先生欲哭無淚地說。新婚不久的陳先生是一家金融機構的資訊工程師，他實在想不到首購竟會遇上衰事，「父母家距離青慕淳僅約五分鐘路程。兩年前我準備結婚時，經過這裡覺得離家近，加上預售屋的（貸款）壓力比較鬆，當場刷卡支付訂金10萬元，隔幾天到郵局匯款92幾萬元，當作頭期款。」「內政部的預售屋定型化契約，白紙黑字載明有信託履約保證，這是保護買家的機制。」陳先生拿出預售屋合約指出，依據山琳和星展簽訂的不動產開發信託協定，山琳發生特定事由，導致經營異常、無法順利執行預售案時，星展應依該合約進行評估，執行續建機制。僑馥僅針對山琳現在的財務狀況做續建評估報告，讓承購戶大罵「荒謬至極」。圖為僑馥董事長、青慕淳起造人之一的彭慶。（圖／報系資料庫）然而，星展的作為及反應卻讓承購戶完全傻眼。「山琳內部爆發經營權糾紛，星展明知山琳的經營出現異常，卻刻意隱瞞，沒有告知承購戶。」陳先生說。陳先生進一步透露：「建商及銀行的不動產信託契約裡的『續建機制』，給了我們一絲希望，但沒想到星展刻意曲解續建執行方式，不找其他建商，將續建問題丟回給山琳，明明山琳就跳票、信用出問題，被打入銀行拒絕往來戶，（星展）根本所託非人。」本刊記者實際走訪公司登記在商務中心共同辦公室裡的山琳，不但沒見到招牌，大樓管理員也說寄來的法院郵件都無人簽收。（圖／李蕙璇攝）
首購族悲歌3／建商不開工、信託銀拒續建 買房落得「見死不救」只能求神未卜
據悉，山琳爆發經營權糾紛後，重新籌組經營團隊，星展委託僑馥進行續建評估。今年3月2日，星展與僑馥以「後期資金挹注不易」、「風險高」為由，拒絕協助承購戶辦理續建。對此，陳先生和多位承購戶質疑，僑馥和星展「球員兼裁判」，一把抓住「要不要續建」的決定權，承購戶根本無從主導，「僑馥的續建評估報告很荒謬，就是因為山琳財務有問題，才無法開工，如今卻不是找其他建商來好好談，僅以山琳的情況判定難以推動續建。」日前承購戶發現，青慕淳基地恐在四月間遭法院拍賣，因此更認為星展在玩兩面手法，「原來他們（星展）一邊與我們協調，一邊在去年12月就把土地（青慕淳基地）送去拍賣。」「星展明明是我們的信託銀行，應該幫忙看著我們的錢，哪知他們竟是先顧自己，只想賣地拿回融資出去的錢。」「表面協商，背地裡卻是拍賣土地，毫無信用與商譽可言。」一位參與抗議的承購戶憤怒地說。走投無路的青慕淳承購戶，四處求神問卜，看到籤詩寫著「逢大吉、百事亨、貴人扶」，至今仍抱持一絲「會有救星出現」的希望。（圖／讀者提供）承購戶為了扭轉劣勢討回公道，加上高度期待政府定型化契約的「信託履約保證」，因此準備提出告訴，並四處陳情、打算長期抗爭，盼能喚起公部門的重視。「剛剛總統府已回覆收到我的陳情信了，我們還要繼續寫給行政院長蘇貞昌、金管會主委黃天牧。有人去廣濟宮、福和宮問了開漳聖王、神農大帝，都說再等等，（籤詩指示）茅屋中間百事亨，必然遇得貴人扶……。」新北市中和區立委江永昌則表示：「從去年6月接到民眾陳情後，我一直關切此事，已經三度替承購戶舉行協調會，打算仿效其他爛尾樓續建成功案例，讓承購戶有朝一日能見到大樓完工交屋。」立委江永昌三度為青慕淳承購戶舉辦續建協調會，聽到星展代表說「風險高，沒經驗」而傻眼。（圖／翻攝自江永昌臉書）
首購族悲歌4／預售每坪45萬回不去了！青慕淳承購戶好想交屋 盼貴人助
究竟遇到建商無法開工、蓋到一半停工等發生財務危機時，承購戶期盼的「續建機制」有無成功案例？本刊記者訪問曾和中國信託商業銀行、第一銀行等合作完成續建案的「東亞建築經理股份有限公司」執行副總唐惠群。唐惠群解釋說：「（一般續建案）都是建商與營造商開工蓋樓後停擺，地上有個爛尾樓，很難賣出去，最好的方式就是繼續蓋完，才拿得回債款。」他認為：「青慕淳的基地還沒有開挖，土地還是有一定價值的。」東亞建經執行副總唐惠群擅長續建方案，他指出過去經辦的續建案多為爛尾樓，若不續建完工，土地很難賣掉，銀行難以追回債款。（圖／東亞建經提供）面對爭議，星展表示，去年2月山琳發生財務困難，星展作為不動產開發信託之受託銀行，即依法規及信託契約相關規定辦理，持續與承購戶溝通協商，後續數月間並配合山琳和不同建商磋商，希望能完成青慕淳建案，但皆因山琳與其他建商的價格條件等因素而未談妥。星展強調，星展後來仍依合約委託山琳選任的僑馥評估續建可行性，根據僑馥的專業評估，續建風險高。「山琳向本行申請土地融資約1.89億元，並將土地設定抵押權予本行，因山琳未依約清償、積欠利息，該案已轉為逾期放款，本行依規定行使抵押權身分，才聲請拍賣抵押物。」本刊調查，青慕淳的信託帳戶原有共逾3622萬元，目前只剩約694萬元，星展在透過土地拍賣結束此案，拿回融資還款後，將依約把信託餘額還給承購戶，每戶只能拿回約20萬元。