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「地標製造機」跨足雙北都更！前4手建商搞不定 他「用這招」請走占有戶
房市928檔期，全台約有7000多億新案陸續登場，北市松山區總銷88億元的指標大案「崧喆」，也於近日正式開案。建商利晉工程為台灣知名營造廠，曾經手多件建築地標，品牌、品質保證下，花8年整合產權複雜的500多坪土地推出「崧喆」，該案也是利晉於雙北推出的首件都更案。今年北市松山區重磅大案「崧喆」，總銷達88億元，整合建商為創辦近一甲子的知名營造大廠利晉工程，1980年代即積極參與新竹科學園區的廠房興建工程，至今累計超過260件工程，代表作有台北市信義計畫區「貴婦百貨」BELLAVITA精品百貨大樓、華南金控總部、宜蘭縣立蘭陽博物館、全台灣第六高摩天地標「富邦信義A25園區」總部摩天大樓……等建築地標。(左起)弘新建設總經理邱世湞、利晉工程董事長黃裕隆，以及「崧喆」代銷團隊創意家行銷副董朱良能、副總柯仲武。（圖／林榮芳攝）此案為利晉工程關係企業弘新建設與燾鼎建設聯手投資興建，由利晉工程負責營造工程。據了解，20多年前就有建商整合，且在利晉之前，至少就有4個建商經手，都沒有成功。利晉於2017年進場，靠公司自有資金安頓占有戶、逐一收購產權，最終累計買下其中400坪，花7、8年時間才整合成功。邱世湞認為，成功整合關鍵在於，利晉累積一甲子的工程實力和品牌力，地主信賴把土地和工程交給利晉。「崧喆」位於八德路四段499號第一排，基地面積512坪，規劃地上25樓、地下6層SRC結構住宅大樓，每戶坪數自20坪1+1房~57坪4房不等。1~3樓規劃為一般事務所，每坪開價平均約120萬元；4~23樓標準住宅層，平均每坪開價約158萬元。每戶總價以3000~7000萬元居多，總銷約88億元。創意家行銷團隊副總柯仲武表示，迄今進場3周以來，吸引上百組客戶，每周來客達30多組，從來客量可以看到市場需求還是在，尤其是在地客需求特別有感，至今累計成交2成多。至於目前市況不佳會不會影響價格，柯仲武表示，這邊距離信義百貨商圈開車5分距離，相較信義計畫區內住宅每坪250萬元，「崧喆」每坪開價158萬元，算是相當實惠。目前缺工營建成本漲，從疫情前工程每坪發包35萬元，如今來到40萬元，新建案價格難有調降空間，頂多每坪修正1、2萬元而已。
大直31層摩天住宅動土 長虹李耀中：房價下修空間有限
由長虹建設、聖得福建設雙強聯手於北市大直推出的千坪基地案「TOP31」，今(25)日舉辦開工典禮，長虹建設總經理李耀中表示，下半年房市偏冷，營建成本居高不下，房價下修空間有限，加上銀行貸款難度增加，購屋市場觀望氣氛濃厚。對於目前市況，李耀中直言，雖然國際政經環境如美國前總統川普的政策可能帶來不確定性，但目前看來已告一段落，國內央行信用管制才是現階段影響房市的主因。他也表示，長虹都會協助客戶安排貸款銀行，但每個客戶條件不同，貸款能否成功仍視個人條件而定，而目前尚未有客戶因貸款問題選擇退戶，若遇到貸款成數不足，依預售屋定型化契約，購屋民眾可向建商借貸。不過對於市場轉冷，專做北市都更的聖得福建設執行長洪正雄卻認為不受太大影響，「反而還有利於談整合！」他表示，聖得福目前在捷運內湖站、西湖站、港墘站等地方共有16,638坪的都更案，未來將陸續推出，「有捷運的地方就有聖得福！」（左起）聖得福執行長洪正雄、長虹總經理李耀中及創意家副董事長朱良能。（圖／林榮芳攝）而今日動土的「TOP31」，也位於捷運劍南路站，由長虹建設與聖得福建設雙強聯手打造。該案基地面積達1,255坪，四面臨路，前臨北安路、步行可達捷運站，後倚劍南山綠意，未來將興建地上31層、地下5層SC鋼骨摩天大樓，規劃39~52坪、2~3房產品，預計2030年完工。該案目前銷售約5成，根據實價登錄，每坪成交單價約在140~158萬元，總價約在4000~9800萬元。全案扣除地主分回可售總銷約80億元，長虹與聖得福各分回一半，預計2家公司未來入帳金額分別約40億元。負責代銷的創意家表示，未來環狀線Y29站將與劍南路站交會，串聯內科與北士科，加上劍南路站TOD案預計2029年完工，為「TOP31」增添不少利多話題，儘管當前房市面臨挑戰，但對後市仍深具信心。
房市多空戰1／股、匯上沖下洗房市最穩？專家兩派論戰「川普是史上最大變數」
今年房市進入「極端型氣候」，從川普關稅戰、股市動盪、新台幣飆升，房市一下子被打趴，一下子又成最穩資產，讓房市預測淪為「大型翻車現場」，CTWANT採訪多名業者及專家，對於後市看法不一，有的竊喜，直言新台幣升值是房市「救命草」，有的憂心關稅戰恐重創經濟不利房市，多及空兩派交戰。去年下半年歷經限貸令、最猛第七波打炒房等「金龍風暴」，原以為今年將撥雲見日，年初市場確實也有所回溫，沒料4月底又因川普祭出高額關稅政策，打亂全球經濟，美股跳樓式下墜，台股單月也跌逾3000點，才剛起色的房市也再度被打趴。孰知，5月新台幣一路狂飆走揚1成，一度衝上29元，市場預期國際資金回流，房市突又出現「救命草」。「百年來前所未見，聞所未聞！」多名業者和專家紛紛驚嘆市場變化快速，已難以預測。天時地利不動產顧問公司總經理張欣民更是形容，「川普是有史以來最難捉摸的股市與房市變數！」一向分析犀利的馨傳不動產智庫執行長何世昌也看傻，去年底市場一面倒看跌房價，結果現在看來房價竟然最穩，比股、匯、債都還要穩。他自嘲，川普這樣亂下去，突然有種「經驗無用論」的感覺。今年4月以來，美股、台股暴跌，財富縮水，全球經濟看衰，市場觀望氛圍濃，據了解，北市有豪宅產品傳出退訂情況，代銷業者也紛紛反映來客、成交數減少。一位地產人士坦言，「確實市場有差一點，對經商的老闆們而言，這時心思都在國際局勢和關稅。」遠雄房地產總經理張麗蓉認為，高關稅與匯率升值都對房市有影響，當股市不確定性過大，房市的穩定性反而成了避風港。（圖／林榮芳攝）然而，5月初新台幣兌美元匯率快速升值，讓出走的國際資金有機會回流，成為業者的一塊浮木。遠雄房地產總經理張麗蓉立馬喊出，股匯市雙震，「房市的穩定性反而是資金避風港！」台南豪宅品牌上曜集團董事長張祐銘也認為是「短空長多」，他說，前幾年美債利率有5%，很多人不買房，把手上現金換成美債或美金定存，現在美金貶值出現拋售，資金有機會轉回台灣。雖然新台幣升值也將對出口產業受到衝擊，但他認為台灣很多隱形冠軍，在全球設有工廠的會想辦法去調整供應鏈。華友聯董事長陸炤廷看法則持平，股市大幅波動、匯市走升，削弱金融資產吸引力，反而不動產相對穩健，對房市產生避險買盤；但，央行信用管制仍在，加上總體經濟信心不足與企業投資保守，仍將拖慢整體市場動能。張欣民認為，面對這史上最大的變數，不論是任何投資或重大決策，最好的方法就是以不變應萬變，不要跟著市場起舞。（圖／黃鵬杰攝）台經院產經資料庫總監劉佩真就提醒，台美關稅談判未明前，國內電子及傳統產業的接單將產生極大變數，總體經濟環境存在高度不確定性，將使企業保守看待今年的資本支出計畫，不動產投資人短期內也抱持觀望，預估未來半年房市將修正，僅自住需求仍受政策保護。至於新台幣升值對房市的影響，她中性看待，短期內可能不明顯，長期影響則需視整體經濟和政策走向而定。入行逾50年的吉家網不動產董事長李同榮則維持一貫鐵口直斷洞悉市場，若房市股市處於多頭，匯率強升具有推升效果；但目前房市正處下修階段，匯率強升，短線熱錢大增、Parking套匯資金增多，只能對股市房市帶來短線短期興𡚒與樂觀預期心理，但隨之而來對基本面經濟的衝擊加劇，預期下半年GDP會產生重大衰退，必然更不利房市的未來走勢。李同榮認為，中美關稅談定90天，對台灣房市下跌趨勢不變，影響多寡而已。（圖／CTWANT資料）「現在大環境很差，壓力很大！」雖新台幣匯率升，有利房地產，但創意家行銷董事長王明正也擔心，中長期將影響出口產業的發展，經濟受到影響，內需市場、房市也會有所衝擊，建議當前政府應馬上針對房市管控政策進行鬆綁。面對市場上沖下洗，甲桂林代銷總經理陳衍豪放平心態認為，不管台幣升或貶，變動幅度太快太大都不是件好事，目前影響市場變化的因素很多，不覺得單就匯率升值就能扭轉目前房市較淡的局勢，但短期休息一下，也不是壞事。
房市多空戰2／房貸管制鬆綁？央行闢謠假消息 專家觀察「難降息」利多恐再滅
經歷去年第七波打炒房，到今年4月起美國關稅戰打亂全球經濟，房地產市場一片哀嚎，央行總裁楊金龍已多次暗示不降息，對於不動產信用管制，8日楊金龍赴立院備詢表示「將進行檢討」，卻又被外界直接定調「央行政策轉向房市看見曙光」，逼得央行跳出來發聲明闢謠，6月央行理監事會備受關注。本月8日，新聯陽、愛山林、創意家、甲桂林等4大代銷董總齊聚一堂，議論房地產市場一片哀嚎，急向政府喊話「鬆綁不動產信用管制」。創意家行銷董事長王明正表示，從去年第七波選擇性信用管制後，大大衝擊房市買氣，來客量急降3成，今年初有回來一點，但4月川普的高額關稅政策一出，又重挫房市，來客又掉了3成。由於去年下半年起祭出不動產放款總量管制，以及第七波選擇性信用管制，不僅出現排隊申貸奇特現象，也影響首購以外的購屋人，第2戶房貸戶貸款成數降至5成，可能誤打到一般換屋族，「今年適逢預售屋交屋潮，民眾在辦貸款時困難重重。」愛山林副董事長張境在表示，他在房地產業這麼久，很少看過自住客對銀行貸款這麼焦慮。擔憂下半年全球經濟進入衰退期，台灣景氣不佳，房市再下探，代銷董總們呼籲，「政府應針對房市管制措施進行鬆綁，不溯及既往，並訂出日落、日出條款。」先有央行打炒房，後有川普對等關稅，4大代銷一同表達對房市擔憂，期望政府政策能鬆綁。（圖／林榮芳攝）不過就在同日，楊金龍赴立法院，民進黨立委郭國文提出質詢指出，不動產貸款集中度已有下降趨勢，建議央行進行總量管制的檢討，一般民眾的房貸可免除在總量管制的範圍。楊金龍回應，將進行滾動式檢討。不過此番言論最終卻被臉書粉專帶風向直接定調成「貸款鬆綁」的房市利多，逼得央行13日發聲明強調，「並無本行將調整信用管制措施，排除一般民眾購屋貸款，改成只限法人之情事。未來本行選擇性信用管制措施是否調整，將由本行理事會綜合考量信用管制措施之執行成效，房地產相關政策對房市的可能影響後決定。」而對於另一項房市利多「降息」，恐怕在即將到來的6月央行理監事會議更是盼不到，儘管歐洲多國和中國都已對利率做調整，川普也不斷呼籲美國聯準會（Fed）降息，但楊金龍已多次暗示不降息。台經院院長、央行理事張建一表示，本來預估今年消費者物價指數CPI還有2%，因為川普關稅戰，可能造成需求減少，加上油價跌，今年大概1.8、1.9%，國內經濟表現穩健。去年他也曾透露，楊金龍認為CPI降到1.5%之下才有降息機會。他說，「今年沒有降息的空間！」實際將依理監事會討論而定。同時也是央行理事的台經院院長張建一認為，今年沒有降息空間。（圖／報系資料庫）對於當前央行的管制政策，張建一也解釋，前幾年大家都從銀行借錢買房，使銀行放款集中度過高，並且預期房價持續飆漲，變成賭「寬限期」等房價漲再賣掉，「央行從來不想打垮房市，但也不希望剛性需求被高房價扭轉，未來連年輕人都不敢買房。」張建一表示，現在房價所得比40%，等於房貸族將所得近一半都拿去繳房貸，因此不敢結婚、生小孩，「房價不是不能漲，但薪水要拉高，房價所得比慢慢降，讓年輕人有能力繳房貸。」他也提醒，「剛性購屋需要量力而為，投資、投機要注意風險！」多變時局，民眾今年可否買房？天時地利不動產顧問公司總經理張欣民認為，台灣現在仍面臨台美關稅談判塵埃未落定、新台幣匯會不會再急升之變數，不論是任何投資或重大決策，最好的方法就是以不變應萬變，不要跟著市場起舞。「除非是超剛性的需求，否則就退場觀望，靜等7月初關税觀察期結束後第一波塵埃落定再說；其次看928檔期推案量價，看是否真有破盤價再考慮進場。」張欣民說。華友聯董事長陸炤廷建議購屋民眾選擇有交通便利、生活機能好、具產業題材或捷運加持的房子，較具有保值效果。（圖／報系資料庫）政大地政系主任孫振義則認為，有自住需求的民眾，可以勇敢買，反正30年內一定不虧，置產抗通膨；若有穩定租客需求的標的，進行投資兼收租尚可行，拗個10年不信房價盼不回。大罷免塵埃落定前，估計台灣房市不會有太嚴苛的打房政策，而危老條例延役、選擇性信用管制微幅放寬等政策，是目前比較可以期待的。華友聯董事長陸炤廷也提出4個買房建議，若資金無虞，選擇交通便利、生活機能好、學區完善的自住型產品，較具長期保值力；具產業題材或捷運加持的地段，中長線發展潛力大；另外，中小坪數、低總價的首購型2~3房，市場接受度高，未來轉手風險較低；中古屋議價空間大，比起新案可能有更多的讓利，也不失為一種選擇。另有3種情況碰不得：純投資、預期短期獲利者，目前仍有信用管制，轉手難度高；邊陲重劃區、開發題材尚未兌現的區塊，空屋率高、短期缺乏基本面支撐；坪數過大、總價過高的產品，即使有資金，也不建議重倉配置。
整合20年不成換個建商3個月搞定 建商秘訣「這招」想怎麼玩都配合
富品建設9日舉行北市危老案「富品南京」開工典禮，該案整合20餘年未果，最終由富品建設以「複合式創新模式」短短3個月就整合完畢。富品建設董事長曾富瑋表示，快速整合沒有太多秘密，只要滿足每個人不同的需求，就能加速進程，至於何謂「複合式創新模式」，他表示，「住戶想怎麼玩都可以配合！」「富品南京」未來將由創意家行銷代銷。左為創意家行銷董事長王明正，右為富品建設董事長曾富瑋。（圖／林榮芳攝）「富品南京」位於台北市松山區南京東路五段，緊鄰麥帥橋，鄰近捷運南京三民站與松山站，交通便捷、地理位置優越，不過該案卻整合20餘年，其中包括多個上市櫃建商接整合未果，直富品建設介入，採用「複合式創新模式」整合，並將原都更改換成危老，短短3個月就整合完畢。曾富瑋解釋「複合式創新模式」，因地主有不同需求，包括「出售、合建、委建」，意見各有不同，加上中間還有不同意戶，所以長年卡關，而富品最擅長的就是複合式都更危老。他進一步解釋，「想出售」的，價格談好後，富品就買下來；「想合建」的就與地主談好條件，如這案給予60~65%的權變；「想委建」的就協助估價取得69~70%權變，但房價漲跌、成本風險則必須自行承擔；「不同意戶」就跳過，因此3個月就整合完畢。因為不同意戶位於中間棟，因此拆成危老A、B案，B案今天動土，A案則預計今年底取得拆照、明年動土。「都更危老整合最困難的就是人，快速整合其實沒有太多秘密，只要滿足每個人不同的需求，就能加速進程，住戶要怎麼玩都可以配合。」曾富瑋說，在危老整合的過程中，重要的是如何將不同的意見共存，讓所有的人達到共識與共鳴，最後才能夠共好與共贏。「富品南京」B案基地面積約393.25坪，原本是8棟3~4層樓老透天，屋齡逾50年，地主20餘戶，富品占約1/3；重建後，將變成地上22層、地下6層，規劃28~43坪、SRC住商混合大樓，結合智慧建築、綠建築與耐震設計，並搭配節能與綠能技術。
2024推案王2／海悅蟬聯代銷龍頭今年接案破3千億 新聯陽用百億大案拚連任二把手
2024年上半年各地房價屢創新高，下半年限貸令號角響起，再搭配「史上最嚴打房」的第七波信用管制突襲，幸好業者早在上半年就已賺完整年「扣打」。「2024十大代銷」出爐，龍頭毫無懸念續由海悅廣告蟬聯，新聯陽則是去年接案大爆發，一口氣接下5個百億大案，一舉超車甲山林成為代銷二把手。CTWANT委託591新建案統計以接案戶數為排行的「2024十大代銷」，海悅以全台接下總戶數1.3萬戶奪冠，不管是接案總銷2402億元，還是比接案數55案來看，全是冠軍，無人能敵。1月海悅公告，手握4850億元代銷案，刷新紀錄，其中3300億元為2025年新推案。海悅總經理王俊傑表示，希望代銷每年能維持在80~90億元營收，不過現在請建照都要8個月至1年，推案關鍵在於作業時間，會滾動調整。市況不佳，王俊傑本不願多談。他提到，目前央行信用管制措施，已讓預期漲價的房價獲得控制，他樂見成效，但產業仍飽受原物料和人工成本上漲之苦，預估缺10萬名技術工，而非勞工，盼能開放國外有技術含量的人才，或是引進外勞後能有技術培養的配套措施，期待政府除了金融管制，也能正視產業問題和有效解決。往年皆與海悅差約1000億元案量的新聯陽，去年突飛猛進，只相差不到400億元之遙，排名第二。經統計，新聯陽去年百億指標案就有「元利四季莊園」「東方大境」「吾雙」「麗寶南法莊園」「華固頂滙」5大案，榮登「百億案接案王」，同時也擊敗過往伯仲之間的甲山林，重返排行亞軍。「元利四季莊園」由李天鐸操刀設計，擁有北市門牌，每坪開價百萬起跳，卻能在央行打房市場氣氛趨於保守下，短短半年銷售超過600戶。（圖／四季莊園官網）新聯陽總經理張俊杰透露，今年新推案約有1500~2000億元，目前已簽約百億大案有總銷400億元的「元利四季莊園2」、近180億元的大陸建設竹北案、120億元高雄國揚建設案，及4月將公開的350億元的華固北投商辦案，另有約2、3案同樣百億規模，但合約未完成，尚無法透露。他也解釋，並非政府打房還拼命推案，而是這些案子在打房前就已簽約，除非和業主達成默契先動工、看市況再推出，否則既然談好，就還是照表操課。接案戶數名列第三的甲山林，集團業務發展以代銷、營建雙軌並進，去年約5成案量出於自建案。剛升任集團副董事長的張境在就透露，今年自建案1000億元，加上其他業主代銷接案，預計能有2000億元案量釋出。愛山林攜手堃達土地開發，插旗中和推出「左岸明珠」，目前正在變更建照，預估總銷400億元。（圖／甲山林提供）多數業者保守看待今年市況，但甲山林仍備妥2000億元創新高案量，張境在表示，以前是經濟不佳、股市下跌，資金不足拉低購買力，此次是政府用金融政策管制市場，自用消費者短時間觀望後還是會出手。甲山林產品80%以首購自用為主，不受打炒房和限貸影響，再加上租金年年漲，租轉買在市場需求依舊很強。以推案戶數排行「2024十大代銷」，第四名後為新理想、新高創、萬群、創意家、信義、漢華、藝舍。和去年榜單相較，萬群、創意家、藝舍取代了甲桂林、上揚、圓石灘。新理想重心集中在桃園各大重劃區，去年指標案為總銷近100億元的「璟都航空城」，不過預計今年329檔期才會正式公開。總經理黃正忠表示，去年中「璟都航空城」潛銷1個月就去化6成，讓業主態度轉向惜售，本來9月要公開，結果碰上打房，所以繼續潛銷，延後到今年329才正式公開。進度放緩的還有去年第四季進場的高雄成屋案「三發首席大院」，目前接待中心調整中；桃園小檜溪正公園「富櫻翫」溫泉度假宅，總銷近80億元，「看市場氛圍公開，預計6、7月！」黃正忠表示，新理想上半年已確定接案500億元，「這波景氣這麼差，現在都放慢節奏，還沒進場的慢慢微調；已經開賣的，只好向業主爭取優惠、送家電。」預售案都要3、4年後完工，業主不急著現在降價賣，但確實難再開價創新高。黃正忠認為，今年房市有機會倒吃甘蔗，下半年會比上半年好，但不是像以前大好，是慢慢緩和回到正常水準。圖為「璟都航空城」模型。（圖／新理想提供）排名第六的萬群，為中台灣代銷天王，去年指標案為總銷160億元台中西屯「允將TST台灣之鑽」。董事長謝坤成表示，今年接案產品以首購換屋及商辦為主，自去年9月央行祭出限貸令後，房市持續低迷，市場冷卻並非長期趨勢，台灣整體產業與股市仍持續成長，基本面依舊穩健，預期今年市場表現不會比去年下半年更差。創意家去年挾著高雄「豐邑TOP+」、三重「RiVER PARK」等百億指標案重返榜單，去年底即預告2025將推出千億元案量，包括台南欣巴巴「欣府城3」150億元，以及北市南港、北士科、松山、基隆北五堵等4個超過80億元案量的新案，皆預計在上半年陸續公開。2025年房市走勢，創意家副總柯仲武表示，目前觀察來人有比去年第四季、農曆年前要好，客人也比較願意出手，會成交，但量還沒有很明顯提升，營建成本仍居高不下，預期房價要大幅下跌不大可能。
去年底房市狀況不理想 十大代銷公司接案量仍創新高
雖然去年房市下半場急轉直下，但觀察十大代銷仍滿手大案，以箭在弦上不得不發之姿，案量逾9225億元，年成長3成，創下歷年新高。其中海悅廣告連6年稱霸，接著為新聯陽機構、甲山林集團；冠亞軍的案量都突破2000議員，相當亮眼。根據數字科技（5287）旗下《591新建案》統計，六都、新竹去年十大代銷接案量創新高，合計約9225.3億元，較前年成長超過3成，《591新建案》指出，2024年房市燒燙燙，代銷業者也跟著荷包賺滿滿，尤其新聯陽機構去年接案大爆發，總銷高達2040億元，緊追海悅廣告的2402億元，表現相對突出。六連霸的海悅廣告，去年接案量2402億元，接案版圖遍及全台，近年積極南下搶灘代銷市場，因此近半案量來自中南部，無論個數、總銷、戶數皆居全台之冠。2024年十大代銷出爐。（圖／591新建案提供）居次的新聯陽機構也不容小覷，2024年接案量來到2040億元，歸功於5大百億指標案，包括600億元「元利四季莊園」、220億元「東方大境」、150億元「吾雙」、110億元的「麗寶南法莊園」與100億元「華固頂滙」。季軍則為甲山林集團，2024年案量1199.6億元，與前年相比持平，除了代銷本業量能充沛外，也歸功自家愛山林建設積極布局，去年共有約4成案量出於自建案，代銷、營建雙軌並進。有中台灣代銷天王之稱的萬群地產，受惠近年台中預售屋推案火熱，帶動去年接案總銷來到700億元，年增176%，以黑馬之姿一口氣晉升到第4名。第5名則是前年意外跌出十大代銷的創意家行銷，去年重返榜單，接案總銷達670.4億元，指標案包括台北南港「國際臺鐵調車場案」、台南北區「欣府城三期」等，預估今年接案量將衝上千億大關。常勝軍新高創廣告瞄準首購需求強勁區域，去年接案總銷579億元，較前年成長逾5成；第7名新理想廣告去年接案量522.3億元，重心集中在桃園各大重劃區，受指標大案「璟都航空城」拉抬，較前年翻倍成長。首次入圍十大代銷的慕樺建築行銷，2024年接案總銷413億元，拿下第8名，專營雙北豪宅，不畏豪宅市場受打炒房影響，去年仍承攬北市大安「大陸耑岫」以及中山「國賓皇琚」等豪宅案。以往深耕北桃的信義代銷，去年首次前進南台灣，插旗台南東區「皇鼎森琚」、「永龍VA6巴哈」，接案總銷來到388.6億元。最後是生面孔聯鑫不動產，去年接案量達310.4億元，接案聚焦林口、龜山，以近百億元總銷的「原森TWIN TOWERS」一舉擠進十大代銷排行榜。 鄰損戶為何多與「凶手建商合建」 專家曝3大理由：江湖現實 他賣繼承老公寓 慘課66萬房地稅 代書一招「稅變0」：免扒兩層皮 三重建案鄰損倒塌！今召開協調會 專家揭1原因：只能合建
創意家代銷2025推千億案量 預估年後觀望氛圍消弭「價量穩」
央行祭出第七波信用管制，2024下半年全台進入房市冷靜期，代銷業者紛紛傳出成交量腰斬慘況。不過深耕雙北的代銷業者創意家行銷預期，農曆年後剛性需求應有第一波回流，觀望氣氛應消弭，房市可望呈「價穩、量也穩」，創意家預計2025年將推出逾千億元案量。創意家行銷於台北市北士科新案「樺輝沐畇」舉行開工動土典禮，該案基地面積752坪，規劃興建地上14樓、地下4層的RC結構住宅大樓，主力坪數包括31、34、39、44坪，共104戶住家，4戶店面，訴求水岸第一排、戶戶面河岸，無敵景觀、住戶均質，總銷45億元。據內政部實價登錄資訊顯示，「樺輝沐畇」已揭露實價達57筆，每坪成交價約在96.3~106.2萬元。創意家行銷副總經理柯仲武表示，「樺輝沐畇」自7月正式開案時有不錯的銷售成績，7、8月每週成交大概7、8戶，去化達5成，本來預計10月底要完銷，但到9月19日第七波信用管制後，只賣大概近2成，平均每週成交約1、2戶，所以打房政策對成交量是有影響的，目前剩2成約30戶，預計要到明年2月底、3月中才能賣完。對於目前市況購屋信心不足，市場是否有機會價格回落？柯仲武認為，營建成本仍居高不下，預期房價要大幅下跌，並不大可能，但便宜一點的機會，倒是有可能。比較多的狀況應是價格會持穩，沒有大幅變動，也就是建商推案價格不會像前幾年依銷售分階段調漲，會先求有量，現在銷售時間拉長多個3~4成是必然的現象。創意家行銷於疫情期間年推案量約落在700~800億元，不過2025年推案量預估將重返千億，指標推案包括南港國泰調車場大案「SKY PARK」總銷80億元、台南欣巴巴「新府城」三期達110億元、基隆五堵暉騰建設83億元、「樺輝沐畇」二期80億元、松山區利晉工程81億元八德路新案、重慶北路「宏道一品」50億元、大直「TOP 31」60億元、台中國泰建設40億元、全坤建設三重案40億元、富品建設南京東路五段40億元、台南平實國泰建設案60億元等。目前有些案子已進入潛銷，預計明年初正式公開。對於2025年房市走勢，柯仲武認為，明年農曆年後房市可望逐漸回溫，關鍵在於購屋客戶能不能回到市場上，買房有剛需、置產、投資3大族群，雙北高房價區域投資的已不存在，置產擺長期的要顧慮到日後貸款問題，剛需是目前最大基本買盤，第一批回流的客戶，一定是剛性需求，但有多少量有不一定。預期上半年觀望氣氛應會消弭，市場不會全面大好，但至少買氣、成交量會逐步回溫，預期明年市應呈「價穩、量也穩」的格局。「樺輝沐畇」訴求水岸第一排、戶戶面河岸，實價登錄每坪成交約在96.3~106.2萬元，目前已銷逾7成。（圖／林榮芳攝）
520商辦突起2／大建商百億案轉戰中南部 業者：市場熱、未見利空
在政府房市及經貿產業政策推波助瀾下，今年建商「520檔期」住房推案出現板塊大挪移。據591新建案調查，今年520住宅指標案平均分布，雙北、桃園、台中、高雄各約有200億元案量釋出，值得注意的是，大型建商明顯往中南部布局，台中有潤隆(1808)、華固(2548)，高雄有豐邑、興富發(2542)；雙北百億案則由國泰建設(2501)、新潤興業(6186)帶領國賓大、新濠建設撐場。據信義房屋不動產企研室統計，今年前2個月預售屋交易揭露共計約1.9萬戶，較去年同期增加約1萬戶，銷售金額高達3202億元，年增近2000億元、增幅150%。若以區域來看，2月銷售量最大的是台中市，共1624件，其餘像新北市、桃園市、高雄市也是預售熱區。需求也反映在供給上，百億指標大案過去多集中在雙北，今年520檔期，指標案遍地開花，均勻分布全台，甚至因大型建商積極布局中南部，讓台中、高雄比雙北更搶戲。潤隆建設在水湳經貿園區推出預售案「當代首馥」，總銷110億元，近期接待中心才剛上案名。（圖／潤隆提供）台中地區520亮點都集中在西屯區，有總銷106億元的「華固頂匯」，此案也是華固建設首度跨足台中推案。華固總經理洪嘉昇告訴CTWANT記者，台中土地資源豐富，又有許多殷實企業，科學園區腹地廣大，消費力又強，相較台北舊市區開發要走都市更新、時程長，因此華固決定跨足台中，目前已經買了4塊地，「華固頂匯」為第1案，開發順利緊接著第2案就會推出。洪嘉昇也笑回，本來打算在台中經貿二路搭建華固行銷館，預計8月才要啟用銷售「華固頂匯」，「沒想到很多台中好朋友一直問，因此4月底就先在新聯陽(代銷)台中辦公室潛銷，反應很好，第一批實價登錄預計520就會送出。」據了解，「華固頂匯」每坪成交單價落在77~88萬元。台中西屯另一大案，潤隆建設在水湳經貿園區推出「當代首馥」，總銷110億元。潤隆總經理林暐鈞表示，該案基地位置非常漂亮，位於逢甲大學東側，旁邊就是中央公園軸線，規劃3~6樓為辦公室、7~29層為住宅，跳脫小坪數思維，設計45~52坪3~4房產品。2021年8月豐邑建設以17.1億元購入高雄市前金區「WO HOTEL」(右)後，於今年520檔期推出「豐邑TOP+」(左)，坪數規劃29~49坪。（圖／豐邑提供）「水湳經貿園區就是下一個七期！」目前七期不論住宅還是商辦新案價格都已站穩7字頭，林暐鈞認為，七期開發已飽和，水湳才正要起步，未來5~10年發展性和房價都將不輸七期。高雄方面，520檔期原有清景麟320億元總銷的「金銀島案」，不過因建照尚未取得，因此房市聚焦在前金區2大案，興富發總銷100億元的「巴黎河左岸」及豐邑建設總銷101億元的「豐邑TOP+」，且2案距離5分鐘車程內，短兵相接，相當競爭。據了解，「巴黎河左岸」規劃2房為主小坪數產品，開價每坪45~65萬元，搭配興富發集團的優惠付款方案，目前潛銷已近8成；「豐邑TOP+」則為豐邑建設收購Wo Hotel窩飯店後的改建案，由創意家操刀代銷，每坪開價也將介於5~6字頭。豐邑建設總經理邱崇喆表示，目前「豐邑TOP+」接待中心趕工中，已在飯店舉辦2場說明會，預收50幾組預約客。該案也同時為豐邑和創意家首度跨足高雄的處女作。新潤「士科大院.」坪數規劃26~53坪，於5月8日正式公開，新潤興業董事長郭長庚(左3)、慕樺廣告董事長李幹樂(右3)。（圖／記者方萬民攝）北台灣桃園地區則由璟都機構一次推出2大指標案，分別為中路重劃區「璟都仰目」與大園客運園區「璟都航空城」，總銷分別為80與96億元。而桃園A7重劃區總銷80億元的「鴻築善捷段」，據悉開價已站穩5字頭。雙北地區，原本市場預期520檔期還有潤隆總銷逾100億元的萬芳路案，不過就在5月後，經CTWANT記者求證，確定延期推案，讓雙北520檔期由北投區新潤興業「士科大院.」、南港區「國賓大南港路案」、中和區國泰建設「METRO PARK」、土城區「新濠岳」，4個百億大案撐場。根據記者調查，南港區「國賓大南港路案」和土城區「新濠岳」，2個接待中心都還在趕工中；國泰建設攜手日本房地產龍頭三井不動產推出的「METRO PARK」，總銷165億元，為「META PARK」的二期，即將於5月27日舉行公開記者會。新潤興業在北士科推出的「士科大院.」則是於本月8日正式公開，但其實早在1個月前就已經銷售，新潤興業董事長郭長庚表示，「士科大院.」總銷金額127億元，目前每坪開價105~120萬元間，相對大直河岸豪宅每坪要200多萬元來說，「士科大院.」只要一半的價格，未來也有望比照大直房價。對於今年市況，林暐鈞表示，依潤隆內部銷售數據來看，今年房市滿熱，尤其購屋年輕化明顯，總價帶在1000萬元出頭的產品相當熱門，也出現不少80年次的客戶，「由於之前政府推很多抑制房價的政策，現在購屋人也都知道不能轉約、貸款條件上有限制，但仍有很多剛需客，不只自住也置產，並沒有消退。」至於新內閣上任未來市場是否有變數？他認為，「都是同一黨派，應不會有太意外的事發生！」慕樺廣告董事長李幹樂也認為，受到通膨壓力因素，使得目前全台房市表現還不錯，但缺工料漲、電費上漲、碳費等問題，導致整體營造成本居高不下，現在還沒看到有利空，也因為政府超前布局祭出不少管控措施，台灣房市相對健康，預期今年下半年房市持穩，與上半年差不多。
十大巨首觀房市2／預見代銷今年提早入寒冬 「這家」龍頭宣告暫緩接新案
2022年10大建商出現大洗牌，全台10大代銷變化相較來得小，龍頭寶座仍由海悅廣告以2184億元蟬聯，2~4名也無變化，分別是新聯陽、甲山林、新理想拿下；新進榜的有新高創、創意家、漢華行銷；令人詫異的是，南台灣代銷龍頭上揚國際董事長林聰麟卻透露，「今年將不接新案！」根據591新建案統計全台推案市況，2022全台10大代銷5至10名分別是，新高創、創意家行銷、上揚國際、璞園建築、漢華行銷、信義代銷，其中新高創、創意家與漢華行銷以年成長率近2倍之姿，擠下甲桂林、傳真與璽悅，重返榜單。其中最引人注目的是有代銷南霸天之稱的上揚國際，近年積極北上接案，2022年接案量471.1億元，年增4成，但林聰麟接受CTWANT記者採訪卻透露，「今年不接新案，以銷售舊案為主。」「市場狀況不明，今年不外接新案，重心轉向自建案，代銷方面，以去年推案還沒賣完的，及去年已蓋接待中心還沒推出的為銷售主力。」像是去年接的高雄三民「艾美國際城」100億元銷量，預計近期公開；去年開案的小港「國家公園」也還有70億元案量銷售中。對於南台灣代銷龍頭是否不保，林聰麟老神在在回應「短期而已，不會是常態」，如果景氣較明朗，價格有個落底、成交有一定的量時，會再續接新案，「現在看起來量都出不來啊！」不過他也解釋，往年全年銷售量維持800~1000億元，今年自建案量就有快500億元，再加上舊案和未推出案量有200~300億元，全年銷售量不會減少太多，只是自建案的比例增加。自建案主力包括嘉義「高鐵科技城」、「世界城」約有140億元，台南「PARK ONE」70億元及高雄鳳山案50億元。10大代銷名列第4的是新理想廣告，去年接案總銷來到573.38億元，較前年大幅上升4個名次。新理想廣告接案重心維持在桃園、新北，不過去年最大指標案為高雄亞灣區大坪數海景豪宅「大觀在上」，該案一共挹注62.39億元，也讓新理想廣告2022年接案總銷年增逾8成。不過今年市況明顯走低，新理想總經理黃正忠認為，現在整體買氣沒有之前熱絡，今年各代銷接案會相對保守，報價也不會像以前勇於往上加，蓋接待中心規模也會縮小，各項成本都保守看待。他也預告新理想第一季就有9案齊發，總量約150~200億元，指標案為桃園八德「悠森活」32億元及新北林口「頤昌松琚」30億元。去年全台最大案為三重「都廳大院」，總銷達450億元，讓甲山林維持全台10大代銷第3名地位，也讓茂德建設重返10大建商，同樣拿下第3名。（圖／甲山林提供）位居第三名的甲山林廣告，2022年接案總銷突破千億元，與前年相比年增近9成，成長幅度歸功於自家愛山林建設兩大指標案三重「都廳大院」與「新竹帝寶」，一併貢獻750億元，約占甲山林2022年接案總銷7成。亞軍則由新聯陽機構再度奪得，2022年接案總銷共1195億元，指標案為總銷140億元的北市「新光人壽總統傑仕堡」，去年新聯陽更是首度將觸手伸向南台灣，在台南北區推出「欣府城-一品樓」。新聯陽副董林徹人表示，預計今年329檔期將推出10案，總銷636億元，最大指標案為茂德三重案總銷220億元，大安區也推有「鑄慕」、「連雲玥恒」總銷各有90億元。他也表示，《平均地權條例》影響還要再觀察，雖目前看起來仍有來客量，成交量也沒有到劇減，但不太可能會像前2年的熱況，預計今年成交量不如往年大，因此除了已接案會如期推出外，未來會依市況供需、現有個案去化量、銷售速度及業主政策，調整接案策略。2022年全台十大代銷龍頭寶座仍由海悅廣告蟬聯，接案總銷來到2184.2億元，海悅廣告近年積極進軍中南部市場，去年更一舉拿下台中七期百億大案「國雄無双」、桃園龜山「興富發鉑悦」及土城「大同莊園lll」，3案共挹注410億元總銷。海悅在今年329檔期，將有總銷約450億元的北市指標案「台北之星」問世，中南部則推有台中的「大華縱橫」，及台南的「南科悅揚」、「世界南科」、平實重劃區案等。海悅總經理王俊傑表示，剛需市場仍為房市成交量最主要來源，但金融政策等因素影響，今年預期市場供給量將減少，房價也要看土地、造價成本有回檔，才有下來的機會。對於今年市場轉冷，海悅仍將接案目標訂在2000億元案量，台北仍會積極布局接案，中南部則會以自住市場為主要接案考量。海悅總經理王俊傑表示，今年全台房市供給量縮減，海悅接案也會以自住市場為主要考量，特別是中南部地區。（圖／CTWANT資料室）
瓦磘溝大不同！永和稀有低密度環境 「弘暉青川」先建後售買氣旺
瓦磘溝大變身！永和人熟悉的瓦磘溝，這幾年在新北市府積極從水質淨化、河道綠化，搖身一變成為永和宜人的景觀河岸。新北市長侯友宜指出：瓦磘溝的整治列為非常重要都市永續環境目標，希望瓦磘溝的整治能做到清水、親水。市府積極整治，未來盼成為生態河川示範水道，對於永和環境相當加分，預料有機會成為繼台中柳川、新莊中港大排整治後，下一個媲美韓國清溪川的環境氛圍。而永和人口密度高、素地稀有，若是有公園在附近，周邊的房價都是穩定保證，瓦磘溝在市府整治下改變看得見，將提升永和整體住宅環境。永和瓦窯溝整治工程 環境大勝以往 有機會帶動周邊房價瓦磘溝沿線又以永和最大的公園仁愛公園生活圈最為受惠，根據實價登錄顯示，仁愛公園新成屋最高單價來到70萬以上，即便是20年以上中古社區均價也能到約65萬左右的成交行情，顯示該區保值性。瓦窯溝沿線綠化工程，有機會帶動週邊房價。(圖/弘暉青川提供)創意家行銷專案經理古明峻表示：仁愛公園生活圈是永和難得的低密度環境，周邊享有仁愛公園綠地，加上鄰近永和比漾廣場、未來2025年萬大線預計完工，結合公園、百貨、捷運及永和區距離台北市一橋之隔的優勢，會是永和區最有潛力的地段。耕耘雙和超過30年的弘暉機構，看準永和在地強勁剛性需求，於永和仁愛公園生活圈、距離未來捷運萬大線永和站400公尺處，推出成屋個案「弘暉青川」，享有永久棟距的「弘暉青川」，是瓦磘溝整治後受惠的第一個個案，弘暉機構力挺首購、首換族，推出高坪效的30坪邊間三房產品，總價帶約2200-2450萬，打破傳統三房動輒2800萬起的高房價，「弘暉青川」降低民眾的購屋門檻，在永和實屬難得，開案即熱銷，反應相當熱烈。在缺工缺料的時代，弘暉機構領先業界採「先建後售」，讓購屋族品質看得見，買房更安心，此案更加碼防水五年保固服務，可見建商對於營建品質的信心。30坪三房兩廳兩衛，適合雙北首購、首換的客戶。(圖/弘暉青川提供)北市、在地客戶換屋首選 2200萬起換永和三房新成屋從北市中正區移入的陳先生表示：「可以無痛換屋真好！」他表示一家人原本住在中正區汀州路一帶公寓，有感於公寓屋齡老舊選擇換屋，但台北市房市難以負擔，選擇一橋之隔的的永和、未來有萬大線捷運可以銜接，交通相當便利。而且「弘暉青川」所在的仁愛公園生活圈，屬於永和稀有低密度生活圈、前方是永久棟距，加上總價算是符合自己預算，期待入住後的新生活。另一個年近70歲的王小姐表示：「終於不用再爬樓梯、追垃圾車，買菜方便多了！」自己住在永和超過30年，自己跟先生已經習慣永和生活圈，近幾年有感於永和房價的成長，想要換屋但是遲遲找不到適合的產品，「弘暉青川」的總價可以接受，加上三房兩衛規劃跟目前所住的格局相似，最重要是有電梯，相當期待全家能夠在2023年搬入新家。創意家行銷專案經理古明峻表示：「弘暉青川」30坪就做到正三房，是區域三房裡最輕鬆的門檻，也因為是新成屋，民眾可以馬上入住，不少年前想換屋的自住客都紛紛入主，現在三房進入倒數階段，另有店面可以銷售，建議自住、換屋的民眾不要錯過。建案網址:https://bit.ly/chingchuanFB粉絲專頁:https://m.facebook.com/174079586588228/接待中心: 新北市永和區仁愛路352巷78號預約賞屋專線:02-8925-6888
房市大逃殺3／染「荷蘭病」台經濟超越日韓 房市大老：盤整1年快進場
走了4年大多頭的房市，2022年下半年有感降溫，地產大老們對2023年的展望也轉趨保守，永慶房屋總經理葉凌棋和創意家行銷董事長王明正不約而同示警，「哪裡漲最多，哪裡就跌最兇！」甲桂林廣告董事長張裕能則認為，2023年是自住客最好的入場時間點，「錯過這班車就不會回來了！」「2023年，房市推案量會減少，價會撐住，但供過於求的地方，有局部降價。」「受到總統大選影響，房市錯綜複雜，未來將視個案表現。」愛山林建設董事長祝文宇與達麗建設董事長謝志長，12月法說會上透露著對後市的隱憂。2022年在打炒房和升息黑天鵝環繞下，房市在下半年明顯萎縮，歲末年終，政府又再一記重拳，《平均地權條例》草案初審過關，更令市場譁然。「法案中預售屋禁止轉讓，確實會快速衝擊房市，預估半年內房價跌幅約3~10%。」根據永慶房屋統計，過去4年，雙北漲幅約2成，桃園以南五大都會區各有4~6成漲幅。永慶房產集團業務總經理葉凌棋預告，過去房價漲幅較高的縣市，2023年下跌幅度預期也會較大。創意家行銷董事長王明正（左）認為，過去幾年漲得多的地方一定回檔比較多，但條件好、地點好的案子，在成本高漲下，沒有跌價理由。圖為創意家代銷的北市大同區總銷80億指標案「首岳」，右為聖得福建設執行長洪正雄。（圖／林榮芳攝）「政治的事，我們也沒辦法掌握，只能平常心看待！」創意家行銷董事長王明正表示，政策上路對市場一定有影響，但影響多大還要觀察。不過他回想起疫情初期，大家都認為很慘，結果沒想到房市大好，「誰能保證？現在也沒辦法一刀切（好或壞）。」王明正也認為，這幾年漲越多的地方，一定回檔比較多，房市大好時，豬也會飛，條件不好的案子也跟著漲，「2023年開始，漲跌就因案而異，雖然普遍認為價格回檔，但地點條件好的案子，賣掉就沒了，建商一定惜售且照漲！」甲桂林廣告董事長張裕能認為，台灣在台積電等半島體業水平分工成功模式下，未來經濟發展將更加超越日韓，在此情況下房價不可能便宜，反倒要注意過度集中某一產業，拉大貧富差距，想買房的要趕快趁房市盤整進場。（圖／CTWANT資料室）「按照現在消費者認知的價格賣會賠錢，建商要馬不賣，就是晚點再推出！」近年鮮少在媒體上談論房市的甲桂林廣告董事長、大隱開發創辦人張裕能也難得開釋，現在的建築造價真的太高太高，有限的營造工人要蓋住宅，又要蓋商辦、廠房，資源被拉扯，讓造價居高不下，「以後房價絕對不可能便宜！2023年是自住客上車最好時機，錯過了，這班車就不會回來了！」他解釋，以台積電為首的高科技產業，讓台灣2022年的人均GDP超越日韓，在經濟學中有個現象叫「荷蘭病」，國家經濟過度集中在某一產業，這樣的現象就出現在台灣，他認為台灣經濟會持續往前走，不只2022年超越日韓，未來更會慢慢拉開距離，這樣的條件下，未來台灣房價不可能會便宜。他預估盤整時間，雙北大概1年，雙北以外多是投資客倒貨，約要1年半，在這段時間內，是自住客最好的進場時機，找到適合的物件，該買就要買，甚至還可以議價一點，「現在門是開的，過了2023年後，新一波態勢又起來，到時連門都沒有。」至於還想把住宅當投資的，他認為大可不必。
永和這區即將有捷運！「弘暉青川」仁愛公園生活圈 增值潛力十足
後疫情時代，缺工缺料導致預售屋工期延長，加上營建成本提升之下，許多購屋客擔心購買預售的不確定性，轉往有口碑實力建商的「先建後售」成屋案，買房相對有保障。雙和地區知名建商弘暉機構，品牌深耕在地超過30年，老董事長本身是工務底出身，擁有扎實豐富的營建經驗，品牌蓋房業績逾2000戶，更擁有自家的甲級營造廠，很多老雙和人年輕時打拼住在弘暉蓋的房子，為下一代置產也選擇弘暉，是中永和地區具知名的老字號建設公司，近年也在第二代的共同經營下，企業朝向永續理念出發。永和仁愛公園空拍實景圖。（圖/弘暉青川提供）弘暉機構近期最新力作「弘暉青川」，基地位在永和仁愛特區352巷，近仁愛公園與明星學府永平國小僅約400米，距離正在興建、預計2025年完工的捷運萬大線永和站步行僅約5分鐘，具備公園、捷運宅的地段優勢，預期未來捷運通車後將會帶動房價增值效應。永平國小及預計2025年完工的捷運萬大線永和站實景空拍。（圖/弘暉青川提供）「弘暉青川」基地前臨貫穿中永和地區的瓦瑤溝，近年市府團隊積極進行河道整治，以及周邊環境綠化，散步在這享受舒適的生活氛圍，使得社區每一戶住家看出去擁有約40米的開闊棟距，創造永久的景觀視野及採光，這在人口、建築稠密的永和地區來說相當難得。「弘暉青川」，面寬型的基地，使戶戶擁有良好採光，獨棟地上7層、地下2層，住家24戶、店面2戶，單層四戶，推出15、30、32坪的1、3房，全案土地為建商買斷，主打「換屋輕門檻」及「零地主戶」的單純均質社區，建商另加碼防水保固5年，讓客戶居住的更安心。高坪效的格局也是消費者最喜愛的點，以A戶約30坪3房來說，位在邊間、三面採光，通風極佳，其中三間臥房與兩間衛浴都有開窗，主次臥皆預留三邊走道空間的運用，室內無柱設計，創造開闊的尺度與空間坪效，以該案總價帶來說，3房含車位約2300萬起，相較永和其它大坪數3房建案動輒2800萬起，算是相當輕盈的門檻，「弘暉青川」的地段及總價，相當具市場優勢與競爭力。創意家行銷專案經理古明峻表示，「弘暉青川」為區內線上新案難得的先建後售個案，客戶沒有預售屋的等待期，本案規劃15、32坪，總價門檻低，吸引客群包括在地首購、首換族，其中女性經濟獨立時代，該案女性看屋的比例高達6成，公教人員也為購買該案主力，主要看中社區整體規劃的均質、室內的採光及單純隱私性，為永和區內難得的住宅規劃。建案網址: https://bit.ly/chingchuanFB粉絲專頁: https://m.facebook.com/174079586588228/接待中心: 新北市永和區仁愛路352巷78號預約賞屋專線: 02-8925-6888
圍堵爛尾樓1／樹林「凱旋大苑」接手建商獨家曝光 背後是「這家」板卡大廠
新北市樹林「凱旋大苑」預售案10月底驚爆建商周轉不靈，宣告停工，為2022年爛尾樓風暴開了第一槍。然CTWANT調查，這齣爛尾樓劇情上周出現神反轉，記者獨家取得第一手資訊，該案將由最大債權人「寶嘉租賃」接手續建，背後大股東有技嘉科技董座葉培城及中和望族游家，103戶購屋民眾權益得以保全。「凱旋大苑」總銷逾10億元，規劃地上14層樓、總戶數103戶的古典美學大樓，2021年開案沒多久便完銷，打著大基地、指標案名號，成交單價每坪約在36~40萬元，算是區域中高價位。但民眾買貴卻沒有得到相對保障，反而原有1億元的信託帳戶，最後價金只剩7000多萬元。該案建商沅臻建設上月底停工後，引起各界對「爛危樓風暴」的隱憂。知情人士透露，沅臻建設的不動產開發信託，向寶嘉租賃貸款數億元，金額遠大於消費者信託的1億元；一名建商試算，現有的7000多萬元只夠蓋350坪的樓地板面積，約1、2層樓，且該案又已完銷，對其他建商來說，完全沒有接手的誘因。「凱旋大苑」在多方協助尋求續建建商下，曾一度傳言麗寶建設有意接手，不過皆被證實是誤傳。近日再傳出將由「寶嘉聯合開發」續建，不過據了解，此「寶嘉」與「寶佳建設」無關，反倒是另一間科技大廠董座正跨足土地開發事業。「凱旋大苑」2020年底銷售時，打出秀泰影城生活圈，開價4字頭，高出區域行情，仍在短短一個月的時間預約就破百組，當時熱銷盛況，在建商跳票後顯得格外諷刺。（圖／翻攝自凱旋大苑臉書）經CTWANT追查，寶嘉聯合開發是「凱旋大苑」最大債權人寶嘉租賃的關係企業，經查公司登記，資本額3.2億元，負責人葉培城。記者電洽寶嘉租賃，業者透露，有進行續建會議，目前還未正式定案，要等這禮拜簽約後才會生效。不過確認寶嘉聯合開發與板卡大廠技嘉（2376）董事長為同一人。除了有技嘉科技當靠山，董事名單還有大富投資負責人游象建，推測是中和望族「游家」成員。葉培城不只是技嘉科技董事長，同時也是寶嘉聯合（寶獅汽車台灣總代理）的創辦人。1986年以主機板的生產起家，技嘉歷經30餘年成長，目前已是台灣第二大的主機板廠商。以寶嘉品牌又發展出寶嘉汽車租賃、寶嘉車貸、寶嘉開發等事業項目。據了解，寶嘉會再開會與購屋人討論換約或是退費事宜。外界推測，以目前剩有的價金來看，新建商要續建，可能會與買方談加價或是降低建材規格。不過從建商倒閉變爛尾樓，劇情神反轉，變由科技大廠為借貸公司的關係企業跳出來承擔續建，已是最圓滿的結局，想必多數民眾仍會選擇履約期待建案完工。至於建商突然停工一事，鑫建築執行長許峻豪分析，據了解買方目前繳了總價款約10%，大概100萬左右，推測當初應該是向購屋民眾收的自備款太低，「很多建商都會被代銷洗腦，自備款2成，甚至1成，這樣比較好賣；殊不知，沒有經驗的建商相信以後，就發現預收款根本不夠支付營建費用，自有資金流又沒拿捏好，導致原物料上漲時，臨時沒有錢可以支付。」東龍不動產董事長王棟隆表示，之前因營造成本漲不停，很多小建商與地主的合建案，因為分配條件已談定，導致建商騎虎難下，遲遲不敢動工，若是開工的就有可能蓋到一半停工、倒閉。（圖／東龍不動產提供）房市趨勢專家李同榮呼籲，建商不應有先售先贏的思維，應視市場需求而謹慎推案，才不會產生建商間的多殺多現象。而購屋人也不必過於驚慌，他建議，選擇信譽良好的優質建商外，產品挑選軌道經濟帶動的已成熟商圈，進可攻退可守，或是選擇新興工業區所帶動人口淨流入且商圈成熟的區域，都能降低購屋風險。東龍不動產董事長王棟隆也提醒，在國內預售、履約制度不完善下，消費者選擇購買預售屋，一定都具有風險，除了盡量選擇新成屋及品牌建商外，買預售屋也可挑選代銷來過濾建商，雖然建商出事，代銷沒有義務擔責，但是「從過去經驗看，品牌代銷也會挑選一定規模的建商合作，至少幾乎沒有聽過海悅、創意家等大代銷的案子蓋不起來吧！」
搶案大亂鬥2／「賣到沒案可賣」大公司開發小案被當詐騙 南北代銷雙雄競爭激烈
房市熱度破表，不僅建商跨區獵地，代銷也出現跨區搶案策略布局，繼北部代銷一哥海悅國際成功拓展南台灣市場，代銷南霸天上揚國際，也急攻北上，去年才拓點台中，今年已到桃園，董事長林聰麟透露，目前正積極洽談雙北代銷案；另外，遠雄房地產近日則是成立第2家代銷公司遠創力地產行銷，遠雄地產總經理張麗蓉表示，「賣到沒有案子可賣，決定對外承接建案代銷！」代銷南霸天上揚國際董事長林聰麟表示，承接的代銷案2020年到台中，2021年到桃園，2022年上半年將跨足雙北，現在有好幾個案子在談，「我們已經算很慢了！」（圖／宋岱融攝）上揚國際近年北上速度疾如雷電，去年設點台中以來推出5案，今年來到桃園。林聰麟透露，目前有多件位於雙北市的案子正在洽談中，近期會有好消息，預計明年一、二季上揚能正式在雙北推出代銷首案。上揚國際總經理施棟瀝透露，上揚這次攻城桃園，一次接下三本建設位於小檜溪重劃區的3案代銷，預計年底前第一期將公開。「目前代銷北上到桃園，建設(清景麟建築團隊)到嘉義，以林董(林聰麟)的腳步與企圖心，一定會在北上。」不過相較北部第一大代銷海悅國際早已跨足台南、高雄，去年還砸5億元在台南獵地，林聰麟說，「我們已經算很慢了！」遠雄地產總經理張麗蓉透露曾親自前往都更博覽會開發業主，業主相當不可思議，以為是詐騙集團。（圖／趙世勳攝）代銷天王海悅國際除了六都及新竹，銷售據點還分布基隆「早安・國揚」、嘉義「忠恕邨」、彰化「坤辰中正峯華」。近期也積極揮軍南下推案的還有北部2大代銷創意家行銷與新聯陽代銷。創意家目前位於安平區預售案「國泰UNI-PARK」正在銷售中，而新聯陽除了去年跨足台中市東區銷售「鵬程星境界」，也即將在台南市北區推案。新聯陽副董事長林徹人表示，預計明年推案，案名還沒確定。而一直以代銷母公司遠雄建設為主的遠雄房地產，則是在今年2月成立子公司「遠創力地產行銷」，由遠雄地產總經理張麗蓉兼任新公司遠創力地產行銷董事長，近期推出首發案，位於新北關渡的都更案「康寶日出印象」，案量10億元。張麗蓉表示，去年房市景氣大好，許多案子銷售速度太快，賣到沒案子可賣，公司有2、300名銷售人員一時無所適從，為了永續經營，決定成立第2家代銷公司，對外承接建案代銷，為此她還特別前往都更博覽會親自開發業主，被當作是詐騙集團，「遠雄怎麼可能出來接案？！」張麗蓉看好房市，今年還接下桃園青埔預售案「樺龍青蔦」，已達成第一年業績目標40億元，並把明年接案目標設定在80億，鎖定桃園以北為主力。
6月初沒人賞屋比SARS還慘 微解封後可望觸底反彈
根據591新建案調查統計，自5月中旬三級警戒宣布後，第二季房市直接進入「中場休息」，新案延後推出，個案數和戶數大減，案場來人數更是較上季腰斬近一半，減幅高達43%。住展雜誌也統計，全國實施三級警戒衝擊之下，大多數建商暫緩推出新案，以致於北台灣6月預售屋推案量不到300億元，接待中心平均週來人數甚至比2003年SARS還慘。以北台灣6月新案為例，單一案量逾15億元以上的指標案有台北市松山「筑丰敦匯」、新北市蘆洲「城市知己-維也納公寓」、三重「順天淳美術」、桃園市中壢「新潤君頤」、平鎮「海川蘊5」、新竹縣竹北「坤山央央」等案。6月新釋出的成屋案則低於100戶，單一案量逾15億元以上的指標案為零。由於整個6月全國都處於三級警戒，國人自主性軟封城、減少出門看屋，導致新建案市況急轉直下，尤以來客組數銳減最劇烈。住展雜誌統計北台灣6月指標建案平均週來人僅8.8組，較5月每周27.5組銳減18.7組，創下住展統計以來最低值，比2003年SARS、金融海嘯等前幾波低點更低；另，指標建案平均成交組數每週為0.9組，較5月份2.3組減少1.4組，意味大多數新建案單週成交不到1戶，市況慘澹程度可見一斑。一名業者表示，公司銷售建案位於桃園、林口A7、八里等單價20幾萬的低價區銷售勉強有動，50~60萬的地區幾乎停滯，「再這樣下去，會很慘！」對於下半年市場，該業者認為不確定因素高，疫苗普及才有機會點，因此原本今年下半年的新推案，在業主全力配合下已全部延到明年第一、二季再推案。住展雜誌研發長何世昌指出，6月新建案市況不佳的原因，第一是全國三級警戒的衝擊，民眾暫緩賞屋與購屋計畫、第二是買方期待大降價落空，不少建案表示近期出芭樂價的客戶變多，短期內成交量衝不出來、第三是超過8成多的新建案仍維持銷售現場接待客戶模式，並未提供線上看屋、視訊帶看等遠距服務，難以滿足疫情時代下的變化。根據住展調查，市況最差的時間點在6月初，到了6月中下旬，市況已逐漸回升，尤以來人量提升較為顯著。以創意家行銷代銷建案來說，7月第一週和6月第一週同期相比，賞屋來客數成長2.36倍，來電洽詢則是1.65倍。何世昌認為，疫情暫時緩和，且國人恐慌期已過，7月12日後微解封，預料市況將顯著回溫，多頭復甦格局依舊不變，接下來遞延性買盤若順利出籠，市況可望倒吃甘蔗！
房市冷爆民眾議價卻踢鐵板 專家：這兩區下半年漲勢兇
自5月中旬疫情爆發，加上7月房地合一、實價登錄新制上路夾擊，市場觀望氛圍濃厚，不僅全台看屋人潮腰斬，業者推案態度也漸趨保守。根據591新建案統計，2021年第二季新進場建案個數、戶數下滑約2成，市況明顯熄火；但房價則是「鐵板」一塊，在低利率、資金潮及缺工、原物料上漲等因素下，與上季相比甚至微漲2%。全台房市驟降之際，新竹卻不受影響，專家甚至大膽預言下半年漲勢力道將超過預期。疫情爆發後，房市冷清，新公開的建案也非常少，新案市場賣壓變化不大，北台灣6月待售建案個數處於相對低檔，僅約1300餘個建案。根據住展雜誌調查，北台灣房市雖然賣壓沒有明顯增加，但整體議價率微幅增加。住展雜誌研發長何世昌表示，6月議價率增加一部份是少數建案價格「微讓利」，但並未出現降價2％、3％的情況，而是「去尾數可以，芭樂價免談」。議價率微幅增加另一個原因則與降價無關，主要是不少建案的開價普遍拉高，而成交價漲幅低於開價漲幅所致。立信建設藝舍代銷副總黃志松表示，「營建成本上漲20~30%，還找沒有工班施工，哪來的讓利空間？現在沒漲就是讓利，跟同區域預售案出現價差，消費者即是受惠了。」創意家行銷品牌公關陸宜也表示，新案都開始醞釀調漲價格了！房市受疫情影響瞬間凍結，卻又因成本上漲不得不反映在售價，民眾不買單、業者一片哀嚎下，新竹縣的竹北和竹市東區則完全不受疫情影響，新建案開價即便呈現猛爆性上漲，仍有不少人搶購。何世昌表示，去年這兩地蛋黃區建案開價均價見4字頭，還被笑「有事嗎？」，近期數個新案開價已飆至5字頭，沒門路的消費者想買竟還買不到。住宅週報社長陸敬民分析2原因，第一是竹北和新竹市精華區供應量稀少，單一建案總戶數常常不到百戶，投資客和房仲容易聯合鎖貨；第二是疫情蔓延，重創國內傳產跟服務業，但是科技業業績亮麗、一支獨秀，竹科購屋者佔新竹主力，因此不受影響。目前竹北縣治三期指標案為「富宇御琚」，每坪開價約48萬元，新竹光埔重劃區指標案則是新家華建築的「致家人」，每坪開價50萬元左右。去年受台積電掀起南科效應的台南房市，據聞也有接待中心在疫情期間仍積極私下邀約消費者低調看屋，房仲業者也持續傳出賀成交訊息。中央流行疫情指揮中心日前已下達微解封相關措施，陸敬民大膽研判，蟄伏已久的房市買氣再度蠢蠢欲動，從現在開始到年底，竹科與南科房市買盤不僅極可能再創一波高峰，而且漲勢力道極可能超乎各界預期。
疫亂兩樣情5／預售屋接待中心採預約制來客少6成 代銷趁機多休息陪家人
這波疫情之亂，受害的還有車商及房地產業者，確診者足跡除了遍步各大賣場，也曾出現在預售屋接待中心，展售空間紛紛採預約制管控人數。創意家行銷品牌公關陸宜表示，目前賞屋採預約制，一個時段只服務一組客人，上週相較前一週來客及成交分別下降65.6%及33.3%，雖無可避免數字下滑，但防疫優先，讓客人能放心賞屋最重要。因確診者足跡也曾出現在預售屋接待中心，目前許多展售空間紛紛採預約制管控人數。（圖／林榮芳攝） 採預約才能賞屋的還有海悅國際，總經理王俊傑表示，目前案場皆維持最低營運量，也不希望賞屋人多，因為只要成為確診足跡，接待中心就必須關閉。而冠德建設則是宣布旗下所有個案因應防疫暫停接待客戶至5月28日，冠德建設業務部協理仇達功表示，目前線上銷售案以成屋為主，為避免賞屋造成社區住戶擔憂，主動暫停營運。王俊傑表示，確實有少數業主宣布接待中心不營業或是預計公開的案子慢慢籌備，平時代銷業是工時很長的工作，但他卻說「現在閒很多！我都告訴員工，趁這機會好好休息、陪家人。」代銷業者加強管控接待中心的防疫措施。海悅啟動以建案為據點的同仁足跡管控，創意家則是採實名制賞屋。（圖／創意家提供）至於車市，由於汽車銷售業績是以月計算，5月的上半月各車商的成績都還不錯，因此很難看出實際影響。福特六和營銷副總經理蘇嘉明表示，「民眾是有購車的動機，但沒有去展間的動力，整體影響還是要看疫情接下來的發展。」他認為，萬一疫情升級到四級的封城階段，估計台灣汽車市場至少會跌掉4成以上。目前各大國產、進口車商在防疫措施，主要都是依照中央疫情指揮中心規定辦理，包括管制室內總量人流、保持適當社交距離、全程配戴口罩、量測體溫與簡訊實聯制，同時針對賞車、客休區和櫃檯區增加消毒清潔次數。此外，鼓勵車主賞車或回廠採預約制，以及提供到府試駕等服務，各車商也都大同小異。過去各大車商標榜的高級咖啡和餐飲服務，目前都暫不提供，僅提供瓶裝飲品。（圖／本刊攝影組）
疫情鎖經濟2／台車廠備料量只剩3個月 還在癡癡等晶片恢復供應
在疫情肆虐下，北台灣的房市首當其衝。「原估計第三季才會出現交易量縮，恐因疫情警戒升級而提前發生。」中信房屋總經理張世宗認為，「但要見到房價大幅下修的機會不大，因缺工嚴重，通膨壓力大，在原物料及人力成本無法降低下，房價欲跌不易。」建案代銷公司「創意家」公關陸宜表示，疫情嚴峻期間，民眾可透過官網「720環景賞屋」線上賞屋，並預備下周推出，每梯次可容納15人的線上賞屋，也有代銷人員即時解析。「海悅國際」總經理王俊傑則說，同仁以建案為活動範圍，每天足跡鎖定住家和建案接待中心，不需要回公司開會。至於車市，本刊調查，目前和泰、裕隆、福特六和、現代等各大國產車集團，備料都在3個月以上，「但若疫情持續惡化，政府無法在短時間內有效遏制，到時候整個汽車產業都將一片哀嚎。」一名汽車業者說。對此，隸屬於福斯集團的ŠKODA台灣分公司指出，全球航運船員7分之1為印度籍，目前由於當地疫情大爆發，導致印度籍船員無法上船，有可能影響新車到港時程，「不過，影響交車最大的因素仍是『晶片』。」民眾看車時，除需手部消毒外，賞車過後也會立即全車噴灑酒精消毒。（圖／業者提供）福特六和公關處長林宇涵表示，雖然整車進口仍得仰賴海運，但體積較小的零、配件可以改走空運，只是運輸成本會增加很多。為了留住業績，目前鼓勵經銷商採取「預約賞車」、「專人到府試駕」等因地制宜的服務。福特經銷商新苗汽車總經理顧生仿則說，部分展示車已設在戶外，分散人流，減少人與人的接觸，「一組客人看過車後，也會立即全車噴灑酒精消毒。」