危老條例
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高雄站前商圈都更紅利 建商砸6.4億卡位創土地單價次高
高雄車站「大都更計畫」，看準未來商圈發展紅利，吸引大咖建商連番卡位！根據內政部實價登錄最新揭露，位於新興區新興段二小段，佔地面積約400.2坪的商五用地，今年5月，城揚建設集團以關係人名義，以總價約6.4億元無貸款買下，刷下近5年來該行政區最高總價土地交易，換算每坪成交地價約160萬元，亦成為該區近一年來，土地單價次高交易。台灣房屋高雄新站加盟店店東楊秉瑞表示，該基地位於站前商圈七賢一路與仁愛一街口，曾做為停車場使用，該筆基地為雙面臨路的角地、佔地面積廣、地形方整，又屬高容積率的商五用地，整體土地條件頗佳、開發效益高，基地對面就是七賢國小與福華飯店，光七賢一路上就至少有約6家銀行匯集，展現區段生活與商業機能優勢，加上站前商圈的素地稀有性，及區段未來具備多元開發紅利，都讓該標的更具身價。楊秉瑞表示，該基地周邊多為老透天聚落及40年以上老華廈，平均成交水位仍有1字頭，而周邊因新屋稀有性，以新成屋「新站之心」，最高單價已有4字頭成交實力，如以該基地成交地價估算，未來如推大樓案，預估每坪單價應朝坐4望5。距離新交易的基地距離約300公尺，仰德建設也在今年上半年，陸續整合同樣位於站前商圈南華橫二路上的老透天建物及素地，目前已揭露共計4筆房地及2筆土地交易，整合的建物中，不乏屋齡達70年的老屋，建坪約32坪，地坪約44坪，以約5500萬元成交，另外還包括約93坪商四用地，每坪成交單價達140萬元，合計房地成交總價約3.4億元，已取得約281.6坪商四用地，周邊仍有整合空間。台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，高雄車站因鐵路地下化計畫，自2002年舊車站停用進入施工期，周邊商圈歷經長達約20多年的黑暗期，隨新高雄車站站體於今年正式全面完工，不僅讓車站商圈迎來全新面貌，政府同步啟動以站前第一環為核心的都市更新計畫，包括已推動的「高雄車站專用區四、五及商四公辦都更案」、「高雄客運民辦都更案」、「71期重劃區」等，未來都將重塑站前商圈天際線，同時高鐵正式南延至高雄車站，成為繼左營站後結合台鐵、捷運三鐵共構的交通轉運核心，車站商圈將匯集交通、商業、生活機能，華麗變身成為新都心，看準未來前景，已吸引不少大咖業者積極卡位佈局。李家妮表示，車站商圈屬於舊城區，老屋多、素地少，由於整合危老建物可享有容積獎勵，加上危老條例預計將於2027年落日，促使業者積極以整合老透天為取得開發土地方式之一。相較於市價，業者的開價通常更具吸引力，對屋主而言頗為划算，雖然整合過程耗時，但對建商與屋主皆能達成雙贏的局面。
好想有家1／興隆整宅遭判危險型建築有玄機 居民斥「呼嚨」型都更
走進位於台北市政府對面、101大樓附近的台北市興隆整宅，引入眼簾的是堆滿雜物的狹窄走廊，51年歷史且年久失修的興隆整宅，與斜對面的世貿大樓、以及周邊林立的信義區高樓形成鮮明對比，置身其中恍如穿越上世紀70年代的台北市。建於1973年興隆整宅正面臨都更，住戶指控建商昇陽建設因住戶同意數難達75％，竟在去年4月將其判定為「危險型建築」，導致只需50％同意比例即可報核。然而住戶發現文件多重破綻，質疑建商所提出判定的數值公正性，痛批僅為利益在數值上動手腳，根本是不看整體結構安全的「呼嚨」型都更，更憂心台灣面臨大地震時，恐怕會引發難以收拾的災難。住戶透露，當初因同意比例難以達到75％的門檻。建商去（2024）年4月15日「出新招」，將興隆整宅判定為結構安全未達最低標準的「危險建築物」，藉此將同意門檻降為50％即可報核。本刊實地前往興隆整宅，多位苦主現身說法，居民們圍坐在管委會，娓娓道來這一年內所經歷的不公。住戶A先生指出，目前政府有兩個結構安全評估的數據：106年規定R值（危險度評分）超過60分即屬危險建築，而因107年推動大量危老案，為了讓更多房屋能獲得獎勵，門檻被調降至45分以上即可申請危老獎勵。昇陽建商私下找技師評估興隆整宅兩棟的R值分別訂為54與59，看似已過危險指標，可程序與數值都存在嚴重問題，違反都更條例與危老條例的立法要旨。住戶A先生指出，建商私下委託結構技師進行評估，事後才向公會申請認證，程序早已失去公正性。（圖／方萬民攝）A先生進一步說明，法規本規定建商應找「公會」做建築物評估，目的是為了公正的嚴格執行測試，然而昇陽卻私下找一位技師自行評估，然後再向公會作申請，過程早已失去獨立性。更離譜的是，法規要求應由另一名技師再進行複評，不料公會卻僅蓋章做「形式審查」，並將責任推給第一名技師。他憤怒質疑：「這就是市府認定危險建築的標準態度嗎？」A先生批評，R值本是政府為獎勵危老案的基準，一個獎勵所設置的數值怎能做為評估危險建築物的標準？根本是「竹篙湊菜刀」，況且，政府在110年已公布更客觀的建築物結構安全「ID值」，作為都更案範圍內的評估依據，明確規定「ID小於0.35」才是危害公共安全的危險建築。興隆整宅經另一名結構技師評估，排除人為因素後ID值達0.35以上，顯示建商僅憑R值將整宅定義為危險建築，完全站不住腳。「去年4月3日大地震時，興隆整宅不但毫髮無傷，甚至穩如泰山，完全不像南機場整宅那樣受損嚴重、被貼上黃單或紅單。曾有住宅所有權人明確指出，這棟建築是當年國軍依照類似碉堡的規格所興建，結構相當堅固。如今卻被建商說成危險建築，根本是毫無常識的說法」，A先生無奈地說。興隆整宅雖然年久老舊，但地下室的柱子仍相當堅固，歷經去年4月3日大地震後，建築依舊完好無損。（圖／方萬民攝）一位結構技師指出，自己現在就經歷過一案，建商自行修改R值以降低同意門檻的案例，證明R值缺乏公正性，評判標準不透明。何況內政部已明確規範，ID值才是能承受大地震的科學數據，建商不能用「獎勵值」來拆人家的房子。A先生再指出，今年1月居民發函北市府，言之鑿鑿敘述出整起都更案的違法之處，卻直到8月26日才臨時接獲電話通知，要求29日出席異議鑑定會議。當天規定僅5人能入場，僅2人可發言，每人限時3分鐘，根本不願認真傾聽住戶意見，北市府形同「幫兇」，住戶實在難以接受。提到會議當天的情況，住戶爭先恐後發言，紛紛表達對分配比與評估程序的不滿，氣氛一度相當緊張。管委會委員Y先生一同控訴，當天異議鑑定會議15位委員中，2人就是先前參與結構安全評估的技師，依法應該自行迴避；另有6人為北市府官員，而市府將在此案都更後分得10層樓，這些官員也應迴避或謹慎處理。此外，其他委員多為北市府退休官員，缺乏「客觀公正」立場，居民實在難以信任市府能公平處理此案，且北市府可能是第一次處理異議鑑定案，因此違反中央政府處理異議鑑定應有的規定程序，於是市政府帶頭「幫兇」違反規定，還不受理住戶提出的異議鑑定，如同只許州官放火，不許百姓點燈。A先生批評，政府「只看針眼，不看城門」，拿人民的財產當試驗場，只用一般居民難以理解的R值、ID值等數字來操作，而不是著眼於建築的整體結構安全。他質疑，如果這些不嚴謹的評估手法在公會與市政府眼中都能被接受，未來台灣的房屋結構真的能承受一次大地震嗎？對此，昇陽建設表示，本案採「權利變換」及「事權併送」，報核之共同負擔比例約49%，考慮住戶合建效益，公司承諾不超過44%。選屋依法進行，符合最小分配單元即可參與，基隆路面向住戶依原位次可優先選配。過程中已有多次公開說明與駐點溝通，住戶意見並非無法表達。至於「迅行劃定更新單元」，昇陽建商表示，是依危老條例標準申請結構技師評估，並經市府公告，合法合規；另外，本案參採危老條例標準，依內政部公告之「都市危險及老舊建築物結構安全性能評估辦法」，請結構技師評估R值，而ID值屬於不同法令與評估標準，不可混用。昇陽表示，將持續依規辦理並與不同意戶保持溝通。對此，北市府都更處回應，因本案與鄰近個案核定時間、財務估算、評價基準等條件差異甚大，無法直接類比，且本案尚須經多階段審查，最終結果以核定版本為準。至於居民提到的「6%合建契約」，不屬於都市更新審議的範圍，建議住戶在簽約前應審慎評估並諮詢專業意見。對於居民的陳情，都更處表示，均有登錄與回應，並多次與居民面對面溝通，也要求實施者將居民意見納入回應表供審議參考。在技術面上，本案以「R值」為依據，因建物經鑑定未達最低結構安全等級，並符合當時審查規定，不適用後來公告的「ID值」新制。而在異議鑑定方面，因居民未提出針對性理由，異議不予受理。
好想有家2／建商私祭6％加碼條款吸引簽約 分配比不公讓居民好恐慌
台北市興隆整宅屋齡逾半世紀、年久失修，早在近30年前便喊出都更計畫，直到近年才有建商正式進場，卻引爆爭議。住戶控訴，昇陽建設在都更過程宛如「推土機式」都更，不但分配比過低，且住戶意見遭忽視，甚至出現「簽同意書加碼6％」與「優先選屋」的私下條款。部分住戶擔心選不到理想房屋被迫簽署，未同意的住戶竟只能挑選邊間，直呼不公平！興隆整宅建於1973年，至今已有51年歷史。本刊9月3日直擊住宅現況，可見建物年久失修，不僅沒有電梯，連基本消防設備幾乎都無法使用，狹窄走廊堆滿雜物，與周邊林立的信義區高樓形成鮮明對比。這裡喊了近30年的都更，不少建商曾加入計畫，居民也期待更新。直至112年12月12日，昇陽建商舉辦自辦公聽會，本以為能表達意見的居民卻遭「噤聲」，會後還被迫在當天下午立即進行選房。興隆住宅屋齡逾50年，室內沒有電梯，消防設備老舊，走廊堆滿雜物。居民原本期待都更，沒想到卻迎來不合理的程序與安排。（圖／方萬民攝）住戶A先生指出，建商忽視原住戶權益，自行將都更權值地主與建商的比例分配比訂為50:50，遠低於以往常見的70:30。會議也並非「公聽會」，而是「布達會」，建商將「事業計畫（如何進行開發的執行計畫）」與「權變計畫（依所有權價值比例重新分配的計畫）」混在一起，迫使居民接受，會議結束中午12點後就要求居民立刻選屋，「三合一」一次弄到底，且僅給30天期限。許多居民擔心不先選就會被搶走，只能硬著頭皮簽下同意書。依照法規，須有75％居民同意建商才能報核都更。建商一意孤行訂出50:50分配比，當過多居民拒簽時而無法達都更標準時，建商又私下祭出「加碼方案」，承諾簽下同意書就能再分配額外6％，變成56％。管委會委員Y先生控訴，當時每戶權值約3,500萬不等，人都有比較心態，許多住戶情急之下「頭一熱」就簽了，當時簽約人數一度達到50％，後來發現合約問題重重，許多居民才紛紛退掉，誰料想要反悔時，建商竟宣稱「一簽就是一輩子」，完全沒有落日條款，他想到忍不住直搖頭。住戶質疑建商私下推出6％加碼方案，讓許多居民陷入不公平合約陷阱；拒絕接受條件的住戶，被迫挑選邊間或朝牆的房屋。（圖／方萬民攝）由於分配比過低，約20％住戶最終竟無法換到新房，只能「拿錢走人」。C女士一家三口各有一戶，她因其中一戶無法選屋而拒絕簽署同意書，不料建商放話「先簽先挑」，她原本的房子竟被他人選走，只能被迫挑邊間，她苦笑形容整個過程「就像剛相親就被逼著洞房」。另一位K女士則因考慮時間不足、條件不合理，原本面對市府的正面宅竟被調換成「面壁思過」的邊間，這間本來屬於她已過世父親的房子，父親已沒辦法看到都更，現在竟換到這樣的房型，讓她哭了一天一夜。K女士批評，連小細節都無法保障，居民如何放心未來不會偷工減料？住戶A先生更指出，這樣的「暴力型」都更，建商是加害者，台北市政府也一路幫其開綠燈。居民多次發函市府，卻只得到「尚未報核，報核後會在公辦公聽會把關」的回應。實際上，後續的公聽會又被拖到審議會，最終審議會又限制居民發言，住戶權益等於被消磨殆盡。對此，昇陽建設表示，本案採「權利變換」及「事權併送」，報核之共同負擔比例約49%，考慮住戶合建效益，公司承諾不超過44%。選屋依法進行，符合最小分配單元即可參與，基隆路面向住戶依原位次可優先選配。過程中已有多次公開說明與駐點溝通，住戶意見並非無法表達。至於「迅行劃定更新單元」，昇陽建商表示，是依危老條例標準申請結構技師評估，並經市府公告，合法合規；另外，本案參採危老條例標準，依內政部公告之「都市危險及老舊建築物結構安全性能評估辦法」，請結構技師評估R值，而ID值屬於不同法令與評估標準，不可混用。昇陽表示，將持續依規辦理並與不同意戶保持溝通。對此，北市府都更處回應，因本案與鄰近個案核定時間、財務估算、評價基準等條件差異甚大，無法直接類比，且本案尚須經多階段審查，最終結果以核定版本為準。至於居民提到的「6%合建契約」，不屬於都市更新審議的範圍，建議住戶在簽約前應審慎評估並諮詢專業意見。對於居民的陳情，都更處表示，均有登錄與回應，並多次與居民面對面溝通，也要求實施者將居民意見納入回應表供審議參考。在技術面上，本案以「R值」為依據，因建物經鑑定未達最低結構安全等級，並符合當時審查規定，不適用後來公告的「ID值」新制。而在異議鑑定方面，因居民未提出針對性理由，異議不予受理。
房市多空戰2／房貸管制鬆綁？央行闢謠假消息 專家觀察「難降息」利多恐再滅
經歷去年第七波打炒房，到今年4月起美國關稅戰打亂全球經濟，房地產市場一片哀嚎，央行總裁楊金龍已多次暗示不降息，對於不動產信用管制，8日楊金龍赴立院備詢表示「將進行檢討」，卻又被外界直接定調「央行政策轉向房市看見曙光」，逼得央行跳出來發聲明闢謠，6月央行理監事會備受關注。本月8日，新聯陽、愛山林、創意家、甲桂林等4大代銷董總齊聚一堂，議論房地產市場一片哀嚎，急向政府喊話「鬆綁不動產信用管制」。創意家行銷董事長王明正表示，從去年第七波選擇性信用管制後，大大衝擊房市買氣，來客量急降3成，今年初有回來一點，但4月川普的高額關稅政策一出，又重挫房市，來客又掉了3成。由於去年下半年起祭出不動產放款總量管制，以及第七波選擇性信用管制，不僅出現排隊申貸奇特現象，也影響首購以外的購屋人，第2戶房貸戶貸款成數降至5成，可能誤打到一般換屋族，「今年適逢預售屋交屋潮，民眾在辦貸款時困難重重。」愛山林副董事長張境在表示，他在房地產業這麼久，很少看過自住客對銀行貸款這麼焦慮。擔憂下半年全球經濟進入衰退期，台灣景氣不佳，房市再下探，代銷董總們呼籲，「政府應針對房市管制措施進行鬆綁，不溯及既往，並訂出日落、日出條款。」先有央行打炒房，後有川普對等關稅，4大代銷一同表達對房市擔憂，期望政府政策能鬆綁。（圖／林榮芳攝）不過就在同日，楊金龍赴立法院，民進黨立委郭國文提出質詢指出，不動產貸款集中度已有下降趨勢，建議央行進行總量管制的檢討，一般民眾的房貸可免除在總量管制的範圍。楊金龍回應，將進行滾動式檢討。不過此番言論最終卻被臉書粉專帶風向直接定調成「貸款鬆綁」的房市利多，逼得央行13日發聲明強調，「並無本行將調整信用管制措施，排除一般民眾購屋貸款，改成只限法人之情事。未來本行選擇性信用管制措施是否調整，將由本行理事會綜合考量信用管制措施之執行成效，房地產相關政策對房市的可能影響後決定。」而對於另一項房市利多「降息」，恐怕在即將到來的6月央行理監事會議更是盼不到，儘管歐洲多國和中國都已對利率做調整，川普也不斷呼籲美國聯準會（Fed）降息，但楊金龍已多次暗示不降息。台經院院長、央行理事張建一表示，本來預估今年消費者物價指數CPI還有2%，因為川普關稅戰，可能造成需求減少，加上油價跌，今年大概1.8、1.9%，國內經濟表現穩健。去年他也曾透露，楊金龍認為CPI降到1.5%之下才有降息機會。他說，「今年沒有降息的空間！」實際將依理監事會討論而定。同時也是央行理事的台經院院長張建一認為，今年沒有降息空間。（圖／報系資料庫）對於當前央行的管制政策，張建一也解釋，前幾年大家都從銀行借錢買房，使銀行放款集中度過高，並且預期房價持續飆漲，變成賭「寬限期」等房價漲再賣掉，「央行從來不想打垮房市，但也不希望剛性需求被高房價扭轉，未來連年輕人都不敢買房。」張建一表示，現在房價所得比40%，等於房貸族將所得近一半都拿去繳房貸，因此不敢結婚、生小孩，「房價不是不能漲，但薪水要拉高，房價所得比慢慢降，讓年輕人有能力繳房貸。」他也提醒，「剛性購屋需要量力而為，投資、投機要注意風險！」多變時局，民眾今年可否買房？天時地利不動產顧問公司總經理張欣民認為，台灣現在仍面臨台美關稅談判塵埃未落定、新台幣匯會不會再急升之變數，不論是任何投資或重大決策，最好的方法就是以不變應萬變，不要跟著市場起舞。「除非是超剛性的需求，否則就退場觀望，靜等7月初關税觀察期結束後第一波塵埃落定再說；其次看928檔期推案量價，看是否真有破盤價再考慮進場。」張欣民說。華友聯董事長陸炤廷建議購屋民眾選擇有交通便利、生活機能好、具產業題材或捷運加持的房子，較具有保值效果。（圖／報系資料庫）政大地政系主任孫振義則認為，有自住需求的民眾，可以勇敢買，反正30年內一定不虧，置產抗通膨；若有穩定租客需求的標的，進行投資兼收租尚可行，拗個10年不信房價盼不回。大罷免塵埃落定前，估計台灣房市不會有太嚴苛的打房政策，而危老條例延役、選擇性信用管制微幅放寬等政策，是目前比較可以期待的。華友聯董事長陸炤廷也提出4個買房建議，若資金無虞，選擇交通便利、生活機能好、學區完善的自住型產品，較具長期保值力；具產業題材或捷運加持的地段，中長線發展潛力大；另外，中小坪數、低總價的首購型2~3房，市場接受度高，未來轉手風險較低；中古屋議價空間大，比起新案可能有更多的讓利，也不失為一種選擇。另有3種情況碰不得：純投資、預期短期獲利者，目前仍有信用管制，轉手難度高；邊陲重劃區、開發題材尚未兌現的區塊，空屋率高、短期缺乏基本面支撐；坪數過大、總價過高的產品，即使有資金，也不建議重倉配置。
高雄國賓鑑定符合危老重建 報告遭地方社團質疑
高雄國賓飯店自2023年2月停業後，開發商預計採危老重建模式，可獲得1142％容積率開發為豪宅大樓，不過去年所公布的危老鑑定報告引發爭議，高市府重啟鑑定，並於近日公布確認符合危老標準，但消息一出卻引發地方社團質疑報告公信力，民代21日表示，希望趁此機會徹底檢討相關制度。因高雄國賓所處土地使用分區為「商五」，原始容積率可達840％，若加上危老條例獎勵，可獲得1142％容積率，引起一旁住宅大樓居民質疑影響景觀，更有位處土壤液化潛勢區的擔憂，進而成立愛河流域居民自救會提出抗爭。由於高雄國賓曾於2020年辦理公安檢查時，委託高雄市建築師公會進行建築物耐震初評，危險度分數R值為26.87分，尚與危老標準的45分相差甚遠；但業者2022年辦理危老申請時，委託台北市結構工程工業技師公會評估，結果竟達52.45分。自救會表示，市府過去2次針對高雄國賓所提出的危老評估報告，因數值差異過大、有明顯瑕疵，決定於去年底向監察院陳情，監察院也已函文要求市府說明。高雄市工務局回應，高雄申請建物危老重建初評標準與全國相同，均為申請人自行委託經內政部認可的32間專業機構進行評估，高雄國賓爭議爆發後，重新委託獲內政部認可的台灣省結構工程技師公會評估，分數為53.08分，與2022年評估結果差異不大。但自救會認為，結果似乎是附和台北市結構技師公會，對其公正及公信力感到質疑，希望監察院能介入徹查鑑定過程，維護公眾安全。高市府表示，對於民團向監察院陳情部分，正整理相關資料回函澄清釋疑。對此結果，高雄市議員邱于軒表達尊重，但因鑑定報告尚未公告，後續將協請專家檢視，並與陳情民眾討論是否有疑慮，也向市府建議，應重新檢討危老、都更相關行政程序，若達一定規模以上應具備更完善審查制度，避免未來再有公共安全等爭議發生。
小基地悲歌1／業者列小基地開發5大缺點 揭營建業失調「無情現況」
新北市三重一處基地大小僅97坪的建案，因開挖地下室施工不慎，造成兩旁鄰房傾斜、倒塌，各界熱議危老條例帶來的小坪數基地改建潮，讓鄰房塌陷事故頻傳，國土署一句「工程品質與基地大小無關」，業者砲轟「不食人間煙火」。連雲建設總經理蔡漢霖就點出小基地危老案衍伸的5大缺點，呼籲危老條例應該重新檢討，過小基地應有條件給予容積獎勵。根據雙北地方政府公告，台北市核准危老案共982件，有353件為基地小於100坪的「鳥籠案」，最小基地面積僅16坪；新北市核准危老案587件中，有220件基地小於100坪，最小者僅14坪。危老條例上路至今8年，只要屋齡達30年，地主100%同意，沒有基地大小限制，即可申請危老重建的高容積獎勵，因此讓雙北小基地所造的拔尖建築遍地開花。在北市蛋黃區整合11萬坪土地的鄉林集團董事長賴正鎰就表示，基地大的話，地下室開挖擋土牆的受力面積可以分散，基地越小發生鄰損的情況就越高，所以鄉林沒有一定基地規模不會做，不僅施工困難，蓋出來也不好看。賴正鎰表示，他們有經驗的團隊在進行地下室開挖工程都要很小心，更何況沒有足夠經驗的建商、營造廠，因此沒有一定規模的基地，鄉林不會承接。（圖／林榮芳攝）老屋改建協會理事長、品嘉建設董事長胡偉良也表示，基地太小，施工困難度當然加大，包括工法、機器進出都受限，也因為不符合經濟規模的案子，大型營造廠不願接案，小型營造廠品質難以控管，當然出問題的機率也大幅提高。業界檢討小基地施工難度高，聲浪一片倒，國土管理署13日卻以「工程品質與危老重建面積大小無關」為題強調，小基地都更案在施工過程造成鄰損意外，主因是基地地層軟弱、施工管理不足等，請地方政府依法辦理強化建築結構設計及施工安全品質。不過這一舉動也讓業者砲轟「不食人間煙火」，「施工品質肯定能用錢砸出來，但就實務面來看不符合經濟效益。願意砸錢的最後轉嫁消費者；不願下重本就只能挺而走險施工，容易出現鄰損。」危老條例開啟綠色通關，雙北小基地建案遍地開花，雙北危老核准共1569案，其中有573件、約1/3都是基地小於百坪的「鳥籠建案」。（圖／黃耀徵攝）新北市建築師公會理事長汪俊男則認為，施工品質不能被壓縮，安全不能被折減，本來就是天經地義。問題不在危老案面積小，而是營建業法未能與時俱進調整，以及整體產業供需失調，光檢討危老條例是因噎廢食，應該強化營造業法對於資本額、承攬範圍等相關規範，讓慣以將本求利的業者自動被市場淘汰，現在營建業普遍過分輕忽應該承擔的責任義務，才讓亂象橫生。北市都更學會理事長、連雲建設總經理蔡漢霖則指出，危老案雖能加速都更腳步，但小基地開發卻具備5大缺點，1.零碎地塊開發導致其餘基地難大規模重建；2.造價高，不符合經濟效益；3.緊貼著鄰房施工，鄰損機率高；4.施工環境條件差，難找工人；5.消費者花大錢買房卻買不到好品質。「小基地多半位於巷弄，不好停車、沒有工務所，沒有休息的地方，環境各方面條件都不好，工人也挑案子做，他們比較傾向接大案、天天能上工。」蔡漢霖搖搖頭嘆，小基地能找到營造廠承攬已經不容易了，但就算開高價，施工水準也堪慮，因為現在真的真的太缺工了。營建勞動力失調，為搶工班、工人，還有顧及鄰房安全性，小基地需付出的成本比一般建案更高，蔡漢霖直言，現在危老小案是「一流的成本，蓋三流的品質！」（圖／黃耀徵攝）蔡漢霖強調，確實無論大基地或小基地開發，只要規劃得宜，「理論上」安全都能夠確保，「然而以目前營造勞動市場供需嚴重失調的現況下，小基地個案即使願意花大錢營造，都未必能確保其安全性是無情的現實。」他也提到，8年前制定危老條例時，還沒有這麼嚴重的缺工問題，也無法預見現在台灣營建市場會變得這麼畸形，不能怪當時政府；但，危老條例將於2027年5月落日，相當有機會延長，希望能藉此時機檢討，調整不符合現在時空環境的政策，「這麼小的案子真的值得用容積獎勵鼓勵它重建嗎？或者能有些條件限制。」以他經驗來看，300坪的基地大小，在成本分攤和建築規劃上，是比較合乎經濟效益的開發範圍。如果在政策上能夠適時調整，或許也能夠讓這個市場更健康一些。
小基地悲歌2／小基地營建成本高1.5倍 建商嘆「用一流錢蓋三流品質」
新北市三重六張街建案，因開挖地下室施工不慎，造成兩旁鄰房傾斜、倒塌，該建案基地僅97坪，引發小基地施工品質、風險與開發效益的檢討。CTWANT記者調查，缺工讓營建成本居高不下，去年漲最兇的是機電工程逾4成，其次是泥作工。「小基地營建成本比一般工地高出1.5倍」，北市都更學會理事長、連雲建設總經理蔡漢霖直言，現在危老小案是「一流的成本，蓋三流的品質！」「雙北小基地營造成本，可能每坪就40、50萬元造價，比一般正常建案高1.5倍到2倍都有可能，很誇張啊！」蔡漢霖解釋，建案雖小，但也是五臟俱全，一樣要設計、監工，工人做半天工，要算一天工資，發電機、消防各項設備也都是一套，少不了，所以每坪造價相對較高。根據內政部統計，都市更新條例於1998年11月上路以來，截至2024年12月底，26年間全國各縣市總核定件數為1199件，完工數只有626件，已核定卻未動工的達321件；另，危老條例2017年5月上路至今8年，全國已核准共4069案，動工案件共2252件，也就是說，包括未拿建照及拿到建照卻未動工的就有1817件。另根據台北市建管處資料，核准的982件危老案中，有137件已備註失效，其中更有35件為已獲得滿額40%之容積獎勵。安信建經總經理張峰榮表示，在取得政府危老核准後，起造人應於180日內申請建照，至多可再申請延展一次，超過期限則予以失效，他認為「缺乏興建資金」是重要因素之一。「大部分建商應該都是申請都更或危老核准後，才發現發包不出去，因為成本太高了，所以遲遲不請照、不開工。」蔡漢霖就說，4、5年前，大小基地造價還沒有差那麼多，可是現在真的缺工太嚴重，為了搶人、搶工班，小基地只能付出更高的成本。立穩營造董事長陳舜智就說，現在國內工程去化量很大，民間在建工程以及預售案，箭在弦上不得不發的案子，還有政府2024年釋出公共工程7800億元的工程量，讓營造市場非常缺工，去年缺工最嚴峻的機電工程，一年來成本漲幅約4成，次之的是泥作工程，漲幅近1.5成。陳舜智表示，住宅大樓去年1月機電工程報價每坪約2.2萬元，一年內漲價到每坪3.6~4萬元，現在台北每坪機電要4~5萬元。（圖／讀者提供）陳舜智解釋，鋼筋綁紮、模板工能用引進外勞緩解缺工，但機電工程難以引進整合人才，隨智慧建築興起，一棟大樓的機電內容物比以前多3~4成；以前機電工程占整體營造成本約1成多，現在飆升到2成多，非常誇張。不只機電，幾乎每個工種都在「搶人大作戰」，CTWANT記者採訪建商、營造商、承包商，大家最苦惱的就是「工作已滿載，招嘸人」，除非提供更高工資誘因；而就算高價請到工人，素質也是參差不齊。一位不具名建築師就抱怨，「現在引進的外勞沒辦法溝通，做錯只能不斷敲掉重做；本國勞工也沒有比較好，要他做到應有的品質，好像是他給你的一個恩惠，這種情況下，我們要怎麼監造、要求施工品質？」另一不具名建商董座也有同感，「你根本沒有辦法要求工人，看他隨便做，你還要好聲好氣跟他拜託，『大哥，不要這樣』，稍微嚴厲一點，他就說『不然你找別人』」他嘆，「現在是甲方最卑微的時刻。」根據CTWANT記者了解，鋼筋綁紮工程的台籍勞工一天做400、500公斤，工資3000~3200元；外籍勞工一天可做1頓，工資2800~3000元。一名承包商坦言，台籍勞工確實工率低，老師傅也有「脾氣」，「工率、品質跟營造廠發包的預算有關，可以要求每場(工地)的品質在哪，但相對要求品質也會做比較慢，工資也較高。」陳舜智說，政府2024年釋出公共工程7800億元的工程量，創近17年新高，讓營造市場非常缺工，整體營造成本一直在往上。（圖／黃威彬攝、黃耀徵攝）蔡漢霖就說，現在營建業很明顯勞力供需失衡，就容易有炒作、哄抬的情況，像他們具規模的建設公司、手邊推案基地也不是太小，有時都還追不上營建成本的漲幅，更何況小型建商、小基地開發，用不起好東西，也請不到好工班，請到的工班也是天價，導致成本估算錯誤，不是開不了工，就是施工到一半的急踩煞車成爛尾樓，「小基地根本是用一流的錢、一流的工資，請三流的工人、三流的包商，真的很不符合經濟成本！」小基地旁的鄰房該如何自保？建築師陳逸軒建議，應盡力配合開工前鄰房鑑定，若有發現建物安全性隱患，能提早於施工前補強；工程中，注意開挖時房屋是否有明顯的裂縫或傾斜，若發現裂縫及劇烈變化產生，應立即向工地及主管機關反應，並立刻遠離建物。
京華城案擴大調查！ 「前知名主播」童中白無保請回
台北地檢署偵辦京華城弊案，已加快偵查腳步，繼昨天第四度提訊民眾黨主席柯文哲後，北檢今再指揮廉政署兵分29路搜索，約談柯文哲親信、時任柯市長辦公室主任李文宗、鼎越開發前董事長朱亞虎、沈春池文教基金會前祕書長童中白、威京集團員工共10名被告、證人前柯文哲隨扈（現為大安分局行政組組長）陳文鐘、前行程祕書黃馨香6人。其中童中白訊後獲無保請回。檢廉今天傳喚的京華城案被告、證人共16人，是繼8月28日兵分48路搜索、約談威京集團負責人沈慶京、北市議員應曉薇之後最大的偵查行動，廉政署訊問後，將被告李文宗、朱亞虎、童中白及證人陳文鐘共15人移送北檢複訊。遭約談的童中白是前媒體人，曾任電視主播，她曾任沈春池文教基金會祕書長，沈春池是威京集團主席沈慶京父親，涉及京華城案的台北市議員應曉薇，也曾是沈春池文教基金會祕書長。檢廉連日傳喚前北市副市長林欽榮、甚至3度傳喚前都發局長林洲民作證，另前都發局黃景茂也由證人轉列被告，這些當時承辦公務員證詞均不利於柯。另檢廉也多次以證人身分傳喚反對給予京華城容積獎勵的都委，包括交大退休副教授黃台生及交大榮譽退休教授馮正民等人作證，藉以證明柯文哲明知違背法令，仍提高京華城容積率，圖利威京集團逾200億元不法利益。檢方調查，2020年威京集團透過台北市議員應曉薇向時任台北市長的柯文哲陳情，並向承辦公務員施壓，柯指示都發局辦理，之後京華城向北市都發局申請爭取容積獎勵，同年12月24日都委會決議組成專案小組研議。當時包括專案小組的專家學者、甚至多名都委會都委，都曾質疑京華城案不符都更條例、危老條例、土管條例，無法適用容積獎勵項目，擔心造成當地環境、交通衝擊。但事後反對的都委及專家都被換掉。※CTWANT提醒您：未經有罪判決確定者，皆應推定為無罪。
京華城弊案偵查擴大約談10被告、6證人 前知名主播入列其中
台北地檢署偵辦京華城弊案，已加快偵查腳步，繼昨天第四度提訊民眾黨主席柯文哲後，北檢今再指揮廉政署兵分29路搜索，約談柯文哲親信、時任柯市長辦公室主任李文宗、鼎越開發前董事長朱亞虎、沈春池文教基金會前祕書長童中白、威京集團員工共10名被告、證人前柯文哲隨扈（現為大安分局行政組組長）陳文鐘、前行程祕書黃馨香6人。檢廉今天傳喚的京華城案被告、證人共16人，是繼8月28日兵分48路搜索、約談威京集團負責人沈慶京、北市議員應曉薇之後最大的偵查行動，廉政署訊問後，將被告李文宗、朱亞虎、童中白及證人陳文鐘共15人移送北檢複訊。遭約談的童中白是前媒體人，曾任電視主播，她曾任沈春池文教基金會祕書長，沈春池是威京集團主席沈慶京父親，涉及京華城案的台北市議員應曉薇，也曾是沈春池文教基金會祕書長。檢廉連日傳喚前北市副市長林欽榮、甚至3度傳喚前都發局長林洲民作證，另前都發局黃景茂也由證人轉列被告，這些當時承辦公務員證詞均不利於柯。另檢廉也多次以證人身分傳喚反對給予京華城容積獎勵的都委，包括交大退休副教授黃台生及交大榮譽退休教授馮正民等人作證，藉以證明柯文哲明知違背法令，仍提高京華城容積率，圖利威京集團逾200億元不法利益。檢方調查，2020年威京集團透過台北市議員應曉薇向時任台北市長的柯文哲陳情，並向承辦公務員施壓，柯指示都發局辦理，之後京華城向北市都發局申請爭取容積獎勵，同年12月24日都委會決議組成專案小組研議。當時包括專案小組的專家學者、甚至多名都委會都委，都曾質疑京華城案不符都更條例、危老條例、土管條例，無法適用容積獎勵項目，擔心造成當地環境、交通衝擊。但事後反對的都委及專家都被換掉。※CTWANT提醒您：未經有罪判決確定者，皆應推定為無罪。
高雄國賓飯店危老重建「容積率1142%」 居民怒抗議…市府承諾：重新評估
高雄國賓飯店危老重建容積率高達1142%，周遭居民組成自救會約30人，今（5日）前往高雄市政府抗議，質疑不到2年時間，結構安全評估報告R值從不到30，變成65.71到危老，認為評鑑報告有疑慮。對此，高雄市工務局表示，將委託公正專業的第三方重新評估。高雄市議員邱于軒、陳麗娜與自救會成員前往高市府抗議，提到國賓飯店在民國109年的結構安全評估報告，顯示沒有安全問題，卻在短短1年多，沒有任何重大災情下，國賓申請危老重建，出具經技師簽證的結構評估報告，R值高達65.71，從原本結構安全建物變成危老，也質疑如果111年已是危老，為何繼續營業到112年才歇業。由於高雄國賓飯店已進入環評，自救會認為市府在釐清疑點前，應先中止環評，不該一意孤行。住戶訴求指出，國賓使用危老條例獎勵容積36%後，容積率直接飆到1142%，導致愛河河岸出現58層、52層的巨大建築，對周邊住家和店家造成許多衝擊，且基地位於土讓液化高潛勢區的威脅，鄰房施工恐有安全疑慮。對此，高雄市工務局表示，雖國賓是經內政部認可專業機構評估及審查，並依全國一致危老標準給予容積，但有鑒於本案涉及公共安全，工務局決定另委託內政部認可的第三方機構，對此案重新進行評估。工務局說明，國賓在109年針對建物公安申報的耐震初評數值，和111年危老重建申請的耐震報告數值，兩者之間有落差， 後者初評報告由結構技師考量整體建築物高低樓層不同結構系統，進行計算評估，並經台北市結構工程工業技師公會審查，確認評估方法符合學理，查核完成。工務局強調，本案尚未完成申請建築執照程序，後續仍會透過都市設計審議、交通影響、環境影響評估、結構審查及建造執照等審查程序，嚴格把關危老重建計畫，維護市民權益。
「大都更時代」有進入障礙？專家：成本高漲問題需先解決
台灣地震一直搖，老屋占比逾7成的台北，北市長蔣萬安更宣布將進入「大都更時代」，讓市場對都更或危老都更興起高度期待，許多營建股也紛紛狂飆大漲。不過，專家認為，核心問題仍在於營建成本高漲，以目前都更推動速度，要更新全台近500萬戶耐震力有疑慮的老屋，恐怕難度很大。雖然政府積極想推動都更，但都更推動速度依舊緩慢，除去年全國都更核定案件僅83案，今年Q1也僅23案，即便是近年政府改以較容易推動的危老都更作為突破口，但根據台北市建築管理工程處資料顯示，全國危老都更1/4量的台北市，今年Q1「危老核准重建計畫」僅15案，創下2019 Q2以來、近20季新低量，與2020 Q3單季最高點的95件，熱度僅剩下最高點的1成6，熱度不僅沒起來，還有冷卻跡象。對此，元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，雖然目前市場對都更推動期待很深，但「營建成本攀升」所造成的實施者整合利潤被壓縮、地主不願降低分回比例、建商不想賠錢蓋的困境，仍是很現實的問題，也是目前危老都更推不動的重要因素，畢竟都更成本不低，若負擔增加、無利可圖，大家都更意願就會降低。近年原物料價格上漲加上全台缺工問題，導致營建成本飆漲，蓋房子用量最大的預拌混凝土、鋼筋、型鋼、鋼板、材料類等，5年價格漲幅高達3~4成，人力成本也大幅攀升。3年前雙北百坪以下基地，每建坪營建成本約17~18萬，如每坪則要25萬，豪宅營建成本還更高，也難怪很多都更案、危老都更案越來越推不動。雖然政府知道都更整合不易，近年改藉由「危老條例」積極推動危老都更，想加快老屋改建速度，但因危老都更沒有「最小基地」面積的限制，以台北市來說，統計2018年至今年3月底，北市核准的危老改建案，就有高達86%，基地面積在300坪內，基地百坪內的更是數量龐大。目前小基地改建案在精華都會區是危老都更的主流，但這類基地條件，規劃與施工難度會較高，成本更不容易壓低，也導致如今危老都更推動面臨卡關。周昆立指出，過往總是將本求利，只想用最少的成本，蓋出房子就好，但往往因基地條件不佳、建材、耐震性能都缺乏吸引力，使建案缺乏買氣，價格也賣不高，也導致面對近年營建成本上升就會難以承受。因此，未來都更實施者如何轉變思維，在有限成本增加下「花最少、蓋最好」，利用建材輔助工具及新建築工法，如: RBone+雙核心柱中柱2.0新工藝，來替建物增加耐震性、可取得更多容積獎勵、增加建案的賣點，也許才是突破目前都更推動困境的關鍵。
指京華城大賺400億 許淑華：柯市府給史上最高容積840％
台北市立委參選人、市議員許淑華今（28）日在市議會質詢指出，威京集團於今年度5月正式公告即原京華城改建案預計於2026年將完工，成為頂級商辦園區「京華廣場」，該建案實價登錄每坪可高達250萬元，而在柯文哲市府期間核可容積率高達840%。她質疑，北市府公辦都更連1坪換1坪都達不到，面對大財團卻能夠給出史上最高的容積率，要求市長蔣萬安送交政風處與司法單位，徹查是否圖利財團。許淑華細數京華城的容積變更史說，威京公司自民國79年申請通過土地使用分區變更，將計畫範圍從工業區變更為第三種商業區，原本市府只同意容積率392%；100年時，該公司以經營不善為由，向市府爭取要求滿額容積率達560%；而在102年馬英九執政時期，監察院共發9次函文糾正當時市長郝龍斌主政的台北市政府；但等到107年1月18日柯市府時期公告生效，竟同意提供560%容積率，更誇張的是，威京集團仍不滿足，並於109年再申請容積獎勵率20%、容積移轉率30％，最後柯市府居然在111年公告核可決議，達到史上最高的容積率840%。許淑華指出，該建案從最初的392%容積率暴增至840%後，集團等同於增加近2萬坪面積，僅以每坪價值200萬試算，相當於獲利400億。威京集團回饋市府的內容卻僅為停車格回饋，只有充電汽車格共90格、機車格76格，再加上認養復盛公園50年、提供242坪公益空間。更離譜的是，原先規劃建立空橋改善行人通行問題，卻在111年1月21日時的都審案中取消，改以維護周邊路面、人行道改善作為回饋方式，變相又省了1億。許淑華表示，歷次都市計畫委員會之中，多位委員反對申請案，包括宋鎮邁表示「本案不適用土管條例、都更條例、危老條例。對面有文資跟市民高架，請申請單位提出圖資。」黃台生指出「申請單位不適用都更條例，想突破原來的規定，提出專門針對個案的規定，質疑是否妥當。560%已經是一個衡量過的權益，原先只有392%。不應該以對價關係就來修改規定，都委會沒有這個權限。」在之後柯市府時期招開的都審會議中，這些委員都不再被邀請。許淑華質疑，調閱111年4月28日的都審會會議紀錄後赫然發現，總計委員共23人，而反對委員已被撤換，出席委員中，府內委員共8人、府外委員共7人，僅靠府內委員就可以達到決議，出席委員更有時任民眾黨秘書長；而此次會議更是以線上視訊會議方式招開，將如此重大的決議草率地通過，是否明擺就是為了護航？許淑華對此案嚴正抗議，並具體要求蔣萬安針對京華城改建案之都市設計及土地使用許可開發案，送交政風處徹查，並移送監察院及檢調單位，查明是否有任何圖利特定集團之情事。
都市更新高峰論壇登場 疫後合建出現「這6大」異常現象
根據統計，全台共有500萬戶屋齡逾30年的老房子，居住安全不能等！中華都市更新全國總會14日舉辦第十屆都更高峰論壇，理事長江宏志讚這幾年來實施都更三法到位。內政部次長花敬群也應邀出席表示，接下來要用更高的高度看待都更，而非再是一個街廓或幾個房子的都更。中華民國地政士公會全國聯合國理事長王進祥則是揭露疫後合建出現6大異常現象。都更危老條例制定迄今滿25年，恰巧都更總會設立亦滿10周年，今年擴大舉辦第十屆都市更新高峰論壇，以「都更，新展望」為題，邀請到台北市政府副秘書長張溫德、國家住都中心副執行長柯茂榮、中華民國地政士公會全國聯合會前理事長王進祥、營建署副署長徐燕興等人，就都市再生、公辦都更、危老重建及都更未來展望等面向進行演講。花敬群出席致詞表示，論壇題目訂為「新展望」，表示目前在都更已建立相當雄厚基礎，未來要看得更高，這幾年都更逐步成熟，就連澎湖也都有公辦都更案在進行，都更危老已是全民運動，如何讓都更危老再提升、民眾申請有信心很重要，政府要給明確方向，讓民眾可以依循，不同意户政府也能處理更積極勇敢。他也表示，地方政府除了行政程序簡化，還要有整體的戰略，用更高的高度看待都更，而非再是一個街廓或幾個房子的都更。都更新展望對政府是挑戰，也是民眾最期待的事。江宏志表示，10年來看到中央政府對都更危老的努力，實施都更三法到位，小基地也能參與重建，加上都市更新條例翻修，政策越來越均衡。2015年以前都更危老只核定534件，目前全國已核定已達4283件，已經開工有77%。全國屋齡超過30年有500戶，台北市超過70萬多戶，新北市也有82萬多戶，每年都在增加，面對如此數量龐大且不同類型的需求，居住安全不能等。王進祥表示則分享疫後合建出現的6大異常現象，包括建商取回保證基金、不給租金補貼、減少拆遷補償、降低合建比、突然發現越界爭議，以及真合建假權變。而自地自建及委建，也發現有延期興建的問題。王進祥表示，疫後生活工作改變，建築成本增加，缺工缺料，也造成貪婪的通膨，中小建商與地主的關係將從合建慢慢走到自地自建及委建。然而現在地主喜歡談合建條件是坪數，但實務都談的是權值。他也提到，推動師應要國家考試，但現在學校沒有專業科系在做人才培育，建議大專院校一定要推動成立相關系所培育專才。
政院修住宅法 租金補貼資訊不可做查稅依據 弱勢申請社宅放寬
行政院會5日通過《住宅法》修正，增訂租金補貼資訊不得做為追溯綜合所得稅、地價稅及房屋稅等依據，房東加入公益出租人不怕被查稅，並放寬政府住宅協助措施的經濟或社會弱勢資格條件，將須育有3名以上未成年子女調整成2名；另修訂《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，加速危老重建效率。為鼓勵房東轉為公益出租人，政府祭出綜所稅每屋、每月最高1.5萬元免稅額，且房屋稅及地價稅都比照自住稅率的稅賦優惠。為加速擴大，此次增訂房東若將房屋出租給社會福利團體，再轉租予給符合租金補貼申請資格的房客，住宅所有權人或房屋納稅義務人可被認定為公益出租人，照顧更多弱勢。草案增訂公益出租人租賃契約資料不得作為租賃所得、房屋稅及地價稅查核依據的規定，消除房東對加入公益出租人會被查稅的疑慮。危老條例修正部份，當前危老重建面臨公有土地整併不易，加上地方政府有意參與，此次修法加入公有財產原則參與機制；但排除公有土地及建築物已有合理利用計畫、或公有土地面積達重建計畫土地面積5成以上，或公有土地面積比率達重建計畫範圍3成以上且重建計畫範圍符合更新單元畫定基準者等3條件。另為保留公有財產參與的彈性，草案明定公有財產參與危老重建方式，可依協議合建、標售、專案讓售或其他法令規定辦理。為利實務執行，草案明定公有財產管理機關採協議合建方式來參與危老重建，因涉及重建前後土地及合法建物價值等計算，公有財產管理機關應委託不動產估價師就公有財產價值進行查估，並循各該公有財產價格評估審議機制的程序，與起造人協議重建分配比例。
工料雙漲都更合建破局 都更總會江宏志：市場尷尬又混亂
據內政部統計資訊，全國住宅屋齡中位數為30.6年，屋齡50年以上住宅數量達101.4萬戶，相當於每9戶就有一戶屋齡超過50年，都更腳步刻不容緩。中華都市更新全國總會將於10月14日舉辦第十屆都市更新高峰論壇，理事長江宏志觀察目前房市，營建造價高，很多都更危老案不敢動工，政府又打壓房價，呈現一種很尷尬、混亂的局面。江宏志表示，模板工6年前每平方米350元，3年前漲到680元，現在1200元都還找不到工，工資、造價一直漲下不來，很多都更危老合建案，3年前講的條件，現在做不了，很頭痛。中華都更總會論壇主委趙仁君進一步說明，已談定的條件，在工料雙漲下已不敷成本考量，使得實施者跟委託者須再次洽談條件，因政府也沒有明確的解決方式，導致談判僵化，可能變成無限期延宕。不只合建案，江宏志觀察，就連政府成立的行政法人住都中心的工程案也發包不出去，「要推動危老都更不容易，現在造價高，政府又打壓房價，很矛盾，很尷尬混亂的局面，但政府、建商都沒有錯。」另外，都更沒辦法整合成功，最重要的是缺少信任感，因此中華都更總會廣邀民眾參與論壇、了解專業知識，對於實施者建設公司盡力協助，也會將民間問題盡量反映給中央。都更危老條例制定迄今滿25年，恰巧都更總會設立亦滿10周年，今年擴大舉辦第十屆都市更新高峰論壇，將於10月14日下午1點假中油國光大廳舉辦，邀請到台北市政府副秘書長張溫德、國家住都中心副執行長柯茂榮、中華民國地政士公會全國聯合會前理事長王進祥、營建署副署長徐燕興等人，就都市再生、公辦都更、危老重建及都更未來展望等面向進行演講，最後進行綜合討論。江宏志表示，希望藉由民、學、官、產等都更社群多方交流，協助政府未來制定都更相關法規、制度時能兼具理想性及實務性，提升都更效益，也能讓都更住戶地主、實施業者、專業整合人及政府達成多贏局面，歡迎大家踴躍報名參與。
鑽石大樓誕生2／上海商銀總行邁向第五代亮晶晶 靠危老重建省了近3億容積移轉費
上海商銀（5876）於1915年由銀行家陳光甫於中國上海創立，他創新推出「一元開戶」迄今仍令人津津樂道，隨時局動盪，1965年來台，成為唯一來台復業的民營銀行，總行也從上海市寧波路八號，遷到台北市館前路、仁愛路，後又搬入民權東路、民生東路臨時總行，明年啟用的總行新大樓將是第五代，並是該行55年來的最大工程。百年上海商銀的遷徙史中，大股東榮家二代榮鴻慶扮演重要角色。榮鴻慶於1964年進入銀行董事會，先當12年董事，再任常務董事7年、副董事長8年，1991年起擔任董事長，於2021年7月卸下董座一職長達30年，完成銀行世代傳承。榮鴻慶於1989年擔任上海商銀副董期間，決定購置台北市民權總行大樓，奠定上海商銀發展根基，持續增設分行，建構滬港台「上海銀行」策略聯盟平台等。（圖／上海商銀提供）1989年，時任副董事長的榮鴻慶認為，上海商銀在六年內增設12家分行，員工從300多人大幅增加逾800人，位於仁愛路的總行大樓不敷使用，決定購置中山北路、民權東路交叉口的美琪大飯店作為總行。「當時美琪大飯店老闆連立豐和榮董都是上海同鄉，榮董親切家鄉話開口說『連老闆，閒話一句，說好賣給我們！』，對方也回答說『閒話一句，好！』敲定，當場雖無白紙黑字，兩位大老闆一諾千金，隨後也展開買賣交易、移交等作業，「當時的上海商銀年獲利約數億元，決定賣一些中華開發的股票來籌措經費。」根據上海商銀資料顯示，當時初估可以40元出售，以上海商銀持有中華開發股票成本5元來說，利潤應該不錯，未料消息傳到市場，竟是從每股320元開始處分股票，最高還到每股1080元，平均售價約620元，共籌到25.2億元，也順利取得美琪大飯店做為上海商銀總行大樓位置迄今。上海商銀購置美琪大飯店後，歷經翻修整建成帷幕大樓。圖為2018年上海商銀企業識別及總部大樓外觀。（圖／報系資料照）在上海商銀人口中有兩個總行大樓，「仁愛總行」及「民權總行」，由美琪大飯店翻修的為民權總行，早在12年前即啟動總行重建計畫，從最初的「自辦都更」調整為「容積移轉」，後因2017年《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（危老條例）上路，再調整為「危老重建」，於2019年6月獲得核准通過，成為北市商辦適用危老條例的第二例，獲得了34％的容積獎勵，節省了近3億元容積移轉費用。同時，申請容積獎勵部分需符合「銀級綠建築」和「耐震標章」要求，上海商銀也希望該棟建築具有更高的耐震性能，類似學校、醫院等公共建築物，能夠承受更大的地震力，減少頻繁的維護或重建需求，有利建築物長期可持續性價值。「榮董每次到台灣開會，一定會來總行走走。」上海商銀行員回憶著說，「每啟用一間新分行，榮董都會親自出席主持開幕。」由美琪大飯店歷經翻修使用的上海商銀總行近三十年來，見證前董事長榮鴻慶掌舵期間的成長，營運版圖由台灣拓展至亞太，資產規模從500億元擴增至1兆3500億元。「榮董非常注重銀行的形象，大樓外觀喜歡採用『帷幕玻璃』，清爽潔淨，從美琪大飯店翻修後即是如此，重建後的新總行更是如鑽石般燦爛。」2022年3月3日，榮鴻慶以嵩壽100歲逝世於香港家中，「沒有看到大樓完工，大家都覺得好遺憾！」上海商銀總行重建新大樓工程於2020年6月開工，2023年完工。（圖／方萬民攝）
熬過疫情陣痛「不敵地震」！花蓮老字號飯店驚傳停業
花蓮東旭觀海酒店（原亞士都飯店），建築主體已逾50年，因結構耐震係數不足，考量整體安全性，3月1日起停止營業，業者表示，好不容易挺過疫情，228訂房全滿，無奈全部通知取消，正當旅遊業回溫之際，他們卻是黯然退場。提起「亞士都」飯店，花蓮人無人不知，也是老一輩花蓮人共同回憶。飯店占地近3千坪，1970年興建開幕，當時是花蓮境內第一家觀光飯店，太平洋海景盡收眼底。隨著觀光業潮流更新，亞士都一度停業。2021年由東旭資產管理公司斥資8.7億接手後，168間客房修繕規劃裝潢，大樓外觀也配上新的視覺粉刷、重做大廳，並改名為「東旭觀海酒店」後，同年8月委由瑋泰工程管理顧問有限公司經營管理。酒店管理部經理顏麗華表示，今年2月20日接獲東旭來函解除相關契約，因酒店建築結構安全有疑慮，這是不得不的緊急狀況。顏麗華表示，因此於飯店官網公告3月1日進行全館整改規劃，「停止營業」，將陸續聯繫已訂房的貴賓們，協助取消訂房並辦理訂金退款或移轉到其他飯店等程序，並將加速處理後續事宜。因應去年縣府要求檢視耐震能力，業者委由結構技師進行「耐震能力設計」評估後，飯店耐震能力與當年設計需求已相差2.56倍，花蓮地區需考量近斷層效應，所以建築物的耐震能力依現在的標準是不足的，若要符合現行規範的耐震能力需補強。業者預計今年2月24日完成補強設計後再申請送件。東旭飯店大門張貼停業公告。（圖／報系資料照）亞士都飯店於2021年由東旭資產管理公司購入後，進行修繕規劃裝潢，大樓外觀也配上新的視覺。（圖／報系資料照）飯店周邊環境優雅，飯店靠海面有尊象徵日本的河童石雕，是開幕當年留下至今。（圖／報系資料照）顏麗華表示，公司接受委任經營管理，當年看好後疫情時代，未料疫情來勢洶洶再起，觀光業界苦不堪言，如今終於挺過疫情，去年底開放國境大門，今年春節連假住房率相當好，緊接著228連假客房都已滿房，在酒店營收和前景正好的情況下，停業的決定造成酒店非常巨大的損失，館內24名員工也依勞動法規定資遣。業者強調，「沒有什麼比安全更重要」，尤其土耳其強震災情衝擊全球，東部地區地震頻繁，在安全第一的考量下，停業是負責任的做法，後續是否復業或其他決策尚須由業主研議決定。花蓮縣府建設處長鄧子榆表示，1999年921地震後，台灣建築法規修正，對地震耐震規範提高，尤其涉及公共安全飯店業者更為嚴謹，東旭觀海酒店建築物已過50年，縣府會請業者自行評估並提送補強做法，縣府並未要求停業，目前也有建築危老條例，老建物可申報並給予容積等放寬補助。除1970興建的亞士都飯店外，於1977年落成的「統帥飯店」，同樣見證花蓮半世紀，卻於2018年0206花蓮強震當晚，承受不住強震劇烈搖晃、應聲倒地，為避免餘震引發後續災情，花蓮縣政府3天後進行飯店拆除作業。許多花蓮市民、老員工十分不捨，紛紛來到封鎖線外，目送統帥飯店最後一程。亞士都飯店在2021年以「東旭觀海酒店」重新出發，老飯店煥然一新一路挺過疫情、地震，但老建物耐震結構顯已不足因應地震與法規，將暫時劃下句點。
老屋政見震撼彈2／北市都更龜速 業者提解方：檢討都市計畫、基地內縮
確定改選新北市長的前交通部長林佳龍，日前曾針對北市都更議題提出放寬容積率到300％，引發其它陣營側目。事實上，每逢大地震、舊大樓火災嚴重死傷，都會區老屋議題就被重新提出檢討，但說久了，不見政府有通盤解決方案，民辦都更進度緩慢，老屋問題持續難解，成為各縣市長候選人草擬政見時，最頭痛的議題。國民黨台北市長候選人蔣萬安曾在六月初提出「青銀換居」，亦即屋主將老舊公寓轉租年輕人，換住北市府出租的電梯社宅，作為他老屋政見的開場，不料立即遭到也要角逐北市長的北市副市長黃珊珊回嗆「台北市早就做了」（名稱是「高齡換屋」政策）。但黃珊珊未說明的是，高齡換屋雖在今年4月上路，但因為老屋長者不願搬離熟悉環境，無法媒合年輕人入住，成績掛零，凸顯要靠青銀換居解決北市老屋問題，絕對不夠，必須有更多配套。台灣房屋內湖特許加盟店都更事業部經理傅寶樹指出，台北市可供都更建商移轉容積的公共設施保留地有限，北市老屋都更改建遠比新北難度更高，建議從全面檢討都市計畫，要求巷弄內老屋改建基地必須內縮、拓寬巷道後才能取得更高容積獎勵等作法，讓老屋屋主與都市市容改善「雙贏」。（圖／翻攝自台灣房屋臉書、報系資料照）台灣房屋內湖特許加盟店都更事業部經理傅寶樹從事都更業務已15年，據他觀察，北市老屋都更難度更甚新北，儘管新北市30年以上老屋數比北市多，但建商與新北市住戶協議都更，可透過「容積移轉」解決，將公共設施保留地（包括公園、道路用地）捐贈給政府，轉換成容積，增加老屋都更後新建物樓層，建商則可販售多餘樓層，分攤改建經費，降低屋主負擔。反觀北市，公共設施保留地多屬公有，能讓建商移轉容積空間有限，建商合建成本難降低，老屋屋主若不想室內面積縮小，就得自掏腰包多買坪數，都更意願大受影響。本刊調查，該問題也反應在都更案統計數字上。例如，五年前，內政部提出「都市危險及老舊建築物加速重建條例」（危老條例），針對都會區內有安全隱憂的老屋重建，提供容積獎勵、費用補助、稅務減免等優惠措施，成為近年老屋改建新主流。五年來，全國累積核准危老改建案已有2000多件，台北市獲核准案件數最多，但也僅有657件，其中大多緊鄰大馬路（容積獎勵較多），至於巷弄內老屋因容積獎勵低很多，建商與住戶成本負擔也大。雖600多件改建案對建商而言，已經算是五年來老屋改建「大爆發」，但因雙北等待改建老屋超過30年來有130多萬棟，難怪坊間對都更進度仍很悲觀。 傅寶樹語帶感嘆說，許多住戶對老屋改建的期待，不過就是有電梯、不必怕地震，室內面積與老屋接近，未必是「貪得無厭」想建豪宅、完工後賣屋大賺一筆。他因此建議，若想徹底解決都會區老屋問題，應從檢討都市計畫著手，例如目前四米巷、六米巷旁的老舊房屋，若能透過都市計畫檢討，要求改建基地內縮，強制改成更寬巷道，只要符合「公共利益」的要件，老屋改建就能取得更多容積獎勵，如此一來，老屋住戶改建壓力能減輕、市容及公安也能大幅改善，才有可能雙贏。台北市大安區藍委林奕華也表示，都更現實狀況常是，老屋主常需再付一大筆錢，才能在都更後新宅居住，坪數還會變小許多，難免影響改建意願。另外，常聽到選民說，建商上門談都更朝「豪宅」方向規劃，但住戶其實不太想住豪宅，因為管理費貴、房屋稅多，最後常只能賣新屋遠離台北，台北市總人口逐年快速下滑、應也與此有關。她主張，為鼓勵老屋都更，適度容積獎勵仍有必要，但若能設法讓改建案結合公共利益，例如聯結「新手父母居住負擔方案」，就不用擔心都更獎勵措施會遭批評是「白吃午餐」。北市大安區藍委林奕華指出，台北市巷弄內仍有許多老舊、危險房屋苦等都更改建，如果政府的都更獎勵能夠結合公共利益，政府其實不必過度擔心會被批評「提供白吃午餐」。（圖／黃威彬攝）
光環跟著獎勵褪 北市老透天交易總額減3成
危老條例自2017年5月公布實施後，台北市老宅成房市亮點，屋齡30年以上老透天的交易量也攀升，2020年交易量來到顛峰514筆，成交總額251.8億元，但隨著危老容積獎勵10%在2020年5月結束，2021年交易量也下滑至409筆，成交總額僅171.8億元，與2020年相比大減31.7%。大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，危老重建需要100%土地及合法建物所有權人同意，但沒有基地面積限制，而透天產權通常較單純，是危老議題下的熱門物件類型，不過危老容積獎勵10%在2020年5月結束，之後每年減少2%容積獎勵，多少降低投資人及開發方的進場意願。統計2017年至2021年共5年台北市各行政區30年以上透天交易，成交總金額最高為士林區177.6億元，第二高為北投區143.1億元，另外中山區及大同區近5年的成交總金額也破百億；然而成交筆數最多的萬華區，雖然成交388筆居冠，但銷售總金額未達百億，成交總金額僅排台北市第5名。郎美囡分析，台北市居住密度高、素地稀缺，因此土地坪數大的透天成危整合開發的目標，近幾年經過危老及都更議題發酵，具開發價值、產權單純的透天更顯珍貴，士林區、北投區及萬華區，開發早且供給多，近年不少移轉個案因為繼承發生而積極轉手，更讓交易加溫。其中，士林區及北投區透天若位在主要道路、面積大者，總價可在5000萬元以上，加上北投士林科技園區加持，近幾年成交表現不俗；至於萬華區雖然交易筆數最多，但大多為屋況老舊、土地面積小的透天，而地段佳、具有店面效益的透天屋主通常惜售，或買賣雙方價格拉鋸，故成交總價偏低。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，透天產權單純，具有進可攻退可守優勢，近年若符合危老條件者可單獨重建的個案，更頗獲投資人青睞，不過提醒有意願轉進這類產品的購屋人，時程獎勵逐年減少，雖然各地方政府也各有危老補助，其申請期限不同，若有長期作戰打算的投資人，個案本身最好有租金收益，此外更應充分掌握有利資訊及條件，始能創造更高的開發價值。
城中城大火燒出危老建築公安問題 內政部急修法
高雄城中城大樓重大火災，檢討聲不斷，立法院內政委員會下周一將立刻邀內政部等相關權責機關專案報告，探討如何提升老舊社區、大型住宅大樓與複合式建築的公共安全。朝野立委則紛紛主張修改消防、住宅法規；國民黨則指責高雄市優先切割責任，令人痛心。據內政部不動產資訊平台顯示，全台住宅891萬宅，屋齡逾30年以上的房屋稅籍住宅有450萬宅，占比50.43％，是官方統計以來，近13年首度逾5成。已有專家提醒，隨著人口老化，老人住老屋的都市「雙老」恐加速惡化。國民黨立委魯明哲指出，《公寓大廈管理條例》是1995年才實施，許多老舊公寓、大廈及類似高雄城中城閒置大樓，根本沒有社區管理委員會，在住戶各掃門前雪的情況下，消防安全更是堪慮，所以制訂老舊房舍的安全自治條例來補強老舊大樓居住安全，已刻不容緩。民進黨立委趙天麟也表示，建築的公安問題，危老建築確實是沉痾棘手，特別是法令前的舊大樓因無法強制成立管理委員會，導致需要100％住戶同意才能進行的危老改建或50％同意的都更，出現難度。他強調，將研議修訂《公寓大廈管理條例》，賦予縣市政府權限強制大樓成立管理委員會，否則有再多的《危老條例》也會受限。民眾黨立委張其祿則指出，全台太多危老建築或違建，一發生火災及公安意外，根本來不及因應而造成重大傷亡，內政部及地方政府應盡早對全國建物安全盤查及檢討，尤其高屋齡大樓若有違建隔間出租問題，地方政府應重點清查並限期要求改善。國民黨發言人凌濤則表示，這次慘劇，高雄市政府竟優先撇清責任，工務局先導向是城中城違規當住宅使用，因此「不必」向建管單位進行公安申報，城中城「並不在建管單位列管名冊內」，但商用建築長期當住宅的嚴重違規，正是市政府長期管理不善，才導致慘劇。