地政
」 房市 大陸 詐騙 信用管制 央行
蔣萬安、沈伯洋週末都赴高雄助陣 陳其邁酸蔣「不太了解高雄」：歡迎多走多看
2026九合一選戰進入白熱化，民進黨高雄市長參選人賴瑞隆19日將邀請近期掀起「洋流」話題的台北市長參選人沈伯洋南下助陣；國民黨參選人柯志恩同日也將舉辦首場萬人大造勢，邀請台北市長蔣萬安、新北市長參選人李四川站台。對此，高雄市長陳其邁今（18）日表示，非常歡迎各地政治人物到高雄走走看看，更點名蔣萬安過去在議會被問到台北市政時「常常回答高雄」，笑稱看起來對高雄還不是很了解，歡迎他南下多看看。陳其邁今日上午出席「AI教育算力資源中心（Tokenbank）計畫記者會」，會前受訪時表示，有注意到週末高雄市長選戰雙方都有大型活動，包括蔣萬安、李四川將赴高雄參加柯志恩的造勢，沈伯洋也將南下為賴瑞隆助陣。陳其邁說，站在他的立場，都非常歡迎大家來高雄走走看看。不過話鋒一轉，他特別點名蔣萬安，指蔣過去在台北市議會備詢時，「常常人家問台北市政，他就答高雄」，因此看起來對高雄其實不是很了解，「所以真的非常歡迎蔣市長能夠下來，多走走、多看看。」陳其邁還列出多個景點，邀請蔣萬安實際走訪，包括果嶺公園、台鐵機廠及星光水樂園等親水設施，也可以觀察高雄輕軌周邊的遮陽設施，看看高雄與台北在城市建設上的不同做法，藉此進一步了解高雄。至於自己何時將正式投入年底輔選，陳其邁表示，身為民進黨籍公職，當然負有選舉及輔選義務，但目前高雄市議會仍在進行總質詢，因此現階段仍會以市政行程為主，若個別候選人有需要，他會在時間允許的情況下盡量配合。陳其邁強調，距離選舉剩下不到3個月，高雄仍有重大招商案及國際企業投資持續推進，不會因為選舉而中斷。他表示，在市長任期結束前仍會全力推動市政，如果未來輔選行程與公務發生衝突，「當然一定是以市政為主」。
美國幫不了忙！沙烏地轉向中國求援 路透：北京私下要求伊朗約束胡塞武裝
3名熟悉相關情況的伊朗消息人士透露，中國已私下要求德黑蘭（Tehran）出手約束葉門胡塞武裝（Houthis）。胡塞武裝近期沿著紅海（Red Sea）沿岸以及曼德海峽（Bab el-Mandeb Strait）周邊快速推進，使沙烏地的石油出口與海運面臨更大的風險，然而美國似乎沒有打擊胡塞武裝的計畫，因此利雅德（Riyadh）只好轉向中國尋求協助。根據《路透社》的獨家報導，中國公開呼籲各方保持克制、展開對話，並恢復安全航行，但消息人士表示，北京私下傳達給伊朗的訊息，比其公開聲明更進一步。他們指出，北京希望伊朗利用自身對胡塞武裝的影響力，協助避免衝突進一步蔓延至能源運輸路線，而中國作為全球第2大經濟體，高度依賴這些能源運輸通道。這3名消息人士都以匿名方式接受訪問。他們沒有透露中國是透過何種方式傳達訊息，也不清楚這項要求是否是在伊朗外交部長阿拉格齊（Abbas Araqchi）16日訪問中國期間提出的。而德黑蘭方面的回應是，區域穩定與和平取決於美以聯軍停止對伊朗發起入侵戰爭。3名伊朗消息人士稱，中國官員並未提出任何明確威脅，也沒有表示如果伊朗未能運用自身對胡塞武裝的影響力，北京將透過經濟手段向德黑蘭施壓。針對《路透社》就此事提出的置評要求，中國外交部表示：「中國不希望看到地區緊張局勢進一步外溢至葉門和紅海。地區不穩定局勢升級不符合任何一方的利益。所有國家的主權與安全都應受到尊重，攸關民眾生計的重要設施不得成為攻擊目標。中國呼籲停止進一步使局勢複雜化的行動，並敦促透過對話與談判解決問題。」另一方面，伊朗外交部與沙烏地政府媒體辦公室並未立即回應《路透社》針對這篇報導提出的置評請求。中國10多年來一直是伊朗最大的貿易夥伴，同時也是伊朗石油的主要買家。根據全球大宗商品數據與市場分析公司「Kpler」的資料，2025年中國購買的原油占伊朗海運石油出口量超過80%，平均每天約140萬桶。對此，1名駐西亞地區的西方高級外交官也指出，「北京是目前少數仍有能力向伊朗施壓、要求其約束胡塞武裝的國家之一。」中國亦是少數具備足夠金融能力、可提供德黑蘭維持石油產業所需投資，緩解伊朗經濟壓力的國家之一。北京此前已展現其外交影響力。2023年，中國促成伊朗與沙烏地阿拉伯達成協議，恢復兩國在多年敵對關係後中斷的外交關係。然而，中國的影響力也存在限制。伊朗國內批評人士一直抱怨，自兩國2021年簽署為期25年的合作協議後，中國對伊朗的非石油貿易與投資規模相對有限，尤其是與中國日益增加對海灣阿拉伯國家的投資承諾相比，更顯得如此。雖然中國仍是德黑蘭無法忽視的重要因素，但其中2名伊朗消息人士表示，北京的利益只是伊朗眾多考量因素之一。他們指出，伊朗的決策受到相互競爭的戰略、經濟與政治優先事項共同影響，「德黑蘭與北京彼此都需要對方。中國是德黑蘭無法忽視的因素，而北京則希望荷姆茲海峽重新開放，並確保紅海航運安全。」
才出生7天嫩嬰遭混血比特犬咬死！全身180處傷痕 父遭判刑16年
美國印第安納州發生一起慘絕人寰的寵物犬咬死嫩嬰的悲劇，一名僅出生1週的男寶寶，遭到家中所飼養的混血比特犬攻擊，全身被咬了180多處傷痕；嫩嬰被緊急送醫後，仍因傷勢過重不幸身亡。男嬰的親生父親於當地時間14日被法院判處16年有期徒刑，而咬死男嬰的狗也遭安樂死。根據外媒《紐約郵報》報導，警方調查與法醫報告指出，死者為剛滿1週的男嬰傑森（Jason Anthony Weaver）；事發當時，傑森父母所飼養的混血比特犬「洽普」（Chomp）突然攻擊他，造成其頭部與全身多處嚴重撕裂傷，並伴隨顱內出血、肋骨骨折及肺部破裂等致命內傷。警消獲報趕抵現場將傑森救出送醫，最終仍無法挽回他的性命。而傑森的父親、26歲男子奧斯丁（AustinKinsey）向警方供稱，事發前他本來在陪傑森玩耍，只是短暫離開房間向其他家人說話；豈料，當傑森的祖父聽到異常聲響走進房間，才驚見洽普正拖著傑森，畫面相當驚悚。警方在案發後拘捕了傑森的父母、祖父母及叔叔等共6名同住家人。檢警調查更發現，傑森的居住環境極度惡劣，屋內堆滿垃圾、髒衣服與未洗的碗盤，甚至隨處可見大量蟲蟻爬行，空氣中瀰漫著濃烈的動物與穢物臭味。檢方指出，環境惡劣到執法人員幾乎無法正常通行，當地政府後續已強制要求該戶搬離，並將該住宅列為不適宜居住的危樓。全案經審理後，奧斯丁與檢方達成認罪協商，被判16年有期徒刑；男嬰母親維奧萊特（Violet Weaver）則預計於9月底出庭。至於同住的祖父母與叔叔等另外4名家族成員，目前也面臨相關疏忽照顧等罪名起訴，案件正在審理當中。至於咬死傑森的洽普被警方發現，過去就曾咬傷人，案發後已遭安樂死。
NOVA爭產3／「長笛公主」前夫代母槓大嫂 14年8官司開戰
NOVA資訊廣場創辦人鍾瓊明曾有個美女弟媳：「長笛公主」賴英里，寒舍蔡辰洋是她第二任丈夫，第一任就是與鍾瓊明共創NOVA的弟弟鍾瓊亮。鍾瓊亮在母親過世後擔任遺囑執行人，扛起守衛祖產的重責大任，在館前路房產爭奪戰揪出大嫂劉禕違法使用假護照，雙方開戰14年官司互有勝負，就連刑事局、憲指部、駐美代表處也為了協助法院審案而參戰。寒舍董事賴英里年輕時外型亮眼，近年最轟動的緋聞對象是已故龍巖總裁李世聰，兩人在2018年同遊日本；賴英里有兩段婚姻，首任丈夫是鍾瓊亮，育有一對子女，婚姻6年結束，2000年與寒舍飯店董事長蔡辰洋結婚，2016年蔡辰洋心肌梗塞過世，賴英里接董事長，從「長笛公主」變為「飯店女王」。出身國泰蔡家的蔡辰洋家世顯赫，鍾瓊亮則是「建國補習班」創辦人鍾文瑜的次子，建文書局、建恆公司也是鍾家的家族事業。鍾瓊明、鍾瓊亮兄弟從小赴美留學，但只有弟弟回台經營，哥哥在美國以母親的資金創業，從事不動產租賃，2007年爆發次貸金融風暴，鍾瓊明被迫賣掉洛杉磯兩棟辦公大樓，甚至驚動母親越洋金援1.9億元。為了1.9億元該不該還，開啟鍾瓊明過世後的無盡紛爭，遺孀劉禕不滿婆婆鍾王珊瑾追討1.9億元，要定了館前路金店面，媳婦與夫家相鬥，至少互告8件官司。鍾王珊瑾懷疑鍾瓊明次子鍾林渝並非親生，長子鍾林朋在鍾瓊明過世後，曾前往台北榮總採樣，並聲請法院裁定鍾林渝也得在一個月內到北榮接受親子血緣鑑定，想排除鍾林渝繼承遺產的資格；劉禕回擊的方式叫做「死有對證」，將鍾瓊明生前腫瘤手術所留的病理組織與鍾林渝進行檢測，確認雙方有親子關係。劉禕也吞過敗仗，她用日期變造版的美國護照騙地政所登記繼承不動產，地政所請駐美代表處協查，得到「貴所提供之劉女士美國護照影本資料與美國國務院領事事務局之護照存檔資料相符」的回覆，對劉禕極為有利，不料北檢透過台美司法互助偵辦打臉駐美代表處，美國司法部回函我國法務部的資料可證實劉禕造假爭產。鍾瓊亮的母親指定他為遺囑執行人，向大嫂追討1.9億元。（圖／登峰國際提供）鍾瓊亮以母親遺囑執行人身分，提出鍾瓊明簽署的「還錢承諾書」並對劉禕、鍾林渝提告清償債務，一審期間，劉禕母子質疑鍾瓊明的簽名有問題，法官囑託刑事局鑑定筆跡，結論是資料不足無法認定，法院認為鍾瓊明的簽名無法鑑定，不代表承諾書是假的，判決劉禕母子給付鍾瓊亮1.9億元。鍾瓊明（左二）猝逝引爆遺產大戰，二弟鍾瓊亮（右二）負責守護祖產。（圖／報系資料照）「1.9億債務案」二審改由憲兵指揮部刑事鑑識中心鑑定承諾書筆跡，鑑定報告指出鍾瓊明的中文簽名仍因參考字數不夠多而無從比對，但英文簽名有支票、護照、醫院簽名文件、汽車保險契約簽名文件、付帳簽單、租船契約、汽車保險契約、銀行匯款單、快遞簽收單可供對比，結論是「筆劃特徵、字體結構與字間布局等書寫慣性均不相符」，高院藉此認定鍾瓊明承諾書不實，改判劉禕母子免賠，不過最高院發回更審，將於10月27日開庭。鍾王珊瑾生前主張鍾瓊明館前路的房產是借名登記，實際上是她的，在她過世後，同樣由鍾瓊亮代為訴訟，一、二審都敗訴，最高院撤銷發回高院，更一審訂於10月12日開庭。
NOVA爭產2／館前路金店面租給星巴克 房東鬧雙胞
NOVA創辦人鍾瓊明的遺孀劉禕與婆家不和，又為了爭奪北車商圈2.5億房產至少互告8件官司，承租鍾瓊明房產的最大咖房客：統一集團Starbucks星巴克咖啡，每月租金高達三、四十萬元，也捲入房東鬧雙胞的糾紛。星巴克租金原本繳給鍾氏家族企業，後來因劉禕使用美國假護照強行繼承亡夫不動產，從2021年7月起改由她收租，鍾瓊明與前妻的兒子鍾林朋抗議自己的份被後母Ａ走，星巴克為避免紛爭，只好分開簽約付租。鍾瓊明（左）的長子與後母、次子為店租歸屬打官司。（圖／報系資料照）鍾瓊明的母親鍾王珊瑾以建恆企業有限公司管理並出租家族不動產，她在2014年4月29日過世後，由二子鍾瓊亮接管家族事業，包括鍾瓊明名下的館前路26號1樓、2樓、3樓以及館前路2號1樓。星巴克從2008年租下館前路26號1樓，做為「館前漢口門市」，月租金隨行情調整，最低36萬、最高47萬，建恆公司在2019年12月與星巴克續約，本來要從2020年1月繼續租到2025年12月，不過劉禕在2021年6月持變造的美國護照向地政所辦理繼承鍾瓊明房產後，下個月起房東換人，星巴克改付給劉禕以及她跟鍾瓊明所生的兒子鍾林渝，約定從2021年7月16日到2023年1月15日的月租金36萬，2023年1月16日至2025年12月31日的月租38萬。鍾林朋不滿劉禕、鍾林渝好處全拿，多次發函向星巴克反映這兩人無權代收租金，星巴克2022年11月另外跟鍾林朋簽約，12月起將月租金的三分之一付給鍾林朋，其餘三分之二給劉禕母子。但北檢抓包劉禕塗改美國護照核發日期以繼承房產之後，她確定無緣成為新房東之一，鍾瓊明的不動產繼承者從三人變兩人，剩下鍾林朋、鍾林渝有資格收租金，星巴克2024年3月16日起改付兄弟倆一人一半的租金。NOVA鼎盛期年收180億元，超車光華商場。（圖／報系資料照）鍾林朋對於劉禕和鍾林渝Ａ走的星巴克租金提告追討，台北地院今年4月判決劉禕和鍾林渝應給付320萬5324元；館前路2號1樓的國泰世華銀行，也有劉禕母子私吞月租金情形，但建物屬於鍾瓊明應有部分比例僅3％，相較於星巴克，鍾林朋短收的租金只有9萬8874元。星巴克及國泰世華兩筆租金合計330萬4198元。本刊詢問雙方委任律師，截稿前均未回應，但已知劉禕、鍾林渝有提起上訴。在館前路房產登記給繼承人之前，建恆公司明知房子是鍾瓊明的，卻沒轉交租金，而是鍾家內部自行調度運用，劉禕、鍾林渝也感到不滿，提告請求返還不當得利，法院認定建恆公司應給付4317萬3712元，但因為鍾林朋也是鍾瓊明不動產的繼承人，公同共有人討債必須同進退，而他選擇「站隊」叔叔鍾瓊亮，不願和劉禕、鍾林渝處在同一陣線，等於放棄追討4千多萬，讓建恆公司不用賠，也成功「拖累」後母、同父異母的弟弟。
NOVA爭產1／假護照繼承2.5億店面 創辦人陸妻淪通緝犯
NOVA資訊廣場創辦人之一鍾瓊明2012年55歲猝逝，留下台北車站商圈2.5億金店面，繼承人包括他再娶的陸籍妻子劉禕、與前妻所生的長子鍾林朋以及與劉禕生下的次子鍾林渝。劉禕因婆媳關係不佳又被婆婆追債，決意跟鍾家爭產，但兩岸條例對陸配繼承財產嚴格設限，劉禕為切割大陸人身分並強調已歸化美籍，竟塗改美國護照核發日期打官司，遭偽造文書罪起訴，因台北地院審理期間從未出庭，被通緝到2048年。台北市館前路建國大樓1至3樓是鍾瓊明的遺產。（圖／黃耀徵攝）1996年共創NOVA的鍾瓊明、鍾瓊亮兄弟，因父母經營建國補習班起家致富，媽媽鍾王珊瑾在鍾瓊明12歲、鍾瓊亮11歲及三子鍾瓊華9歲時，就買下台北市館前路土地均分，三兄弟因此成為少年地主；其中位於館前路26號一樓到三樓、館前路2號一樓的店面都登記在鍾瓊明的名下，近年曾估過市值，大約2億5966萬元。鍾瓊明與二弟創辦NOVA之後並未留在台灣發展，赴美經營不動產租賃業，接下來幾年，他的工作和婚姻都發生劇變，2004年1月與莊姓妻子離婚、5月娶大陸籍女子劉禕、10月次子鍾林渝出生；2007年美國爆發次貸金融風暴，拖垮鍾瓊明的鍾氏公司，被迫賣掉洛杉磯兩棟辦公大樓，甚至驚動母親越洋金援1.9億元。2011年耶誕節期間，鍾瓊明回台探母並簽下承諾書，答應償還1.9億，但簽完不到3個月，意外猝逝於北京，當時劉禕帶著7歲兒子鍾林渝回中國學中文，卻遭逢丈夫撒手人寰，她辦完鍾瓊明後事，到台灣見鍾王珊瑾時發生激烈衝突，鍾王珊瑾決定向劉禕和鍾林渝索討1.9億元，引發後續家庭革命。婆媳展開長達14年的「鬥法」，2012年7月，劉禕去戶政所一天辦完她和鍾瓊明的結婚及死亡登記，2012年8月，住院中的鍾王珊瑾找律師寫遺囑，指定她最信任的二兒子鍾瓊亮繼承所有遺產，並強調絕不分給鍾瓊明的妻子和兩個兒子，後續再對三人提告，要求把鍾瓊明名下的館前路房產過戶歸還。劉禕在2012年10月向臺北國稅局申報遺產稅，但繼承亡夫財產遇到關卡：《臺灣地區與大陸地區人民關係條例》規定，被繼承人死亡時，陸籍配偶想繼承不動產，必須在台灣長期居留，或者旅居國外4年以上並取得當地國籍。劉禕雖在1991年因定居美國遭註銷江蘇省太倉市的戶籍，仍持有大陸護照；她不住台灣住美國逾20年並持有綠卡（永久居留證），但直到2013年1月23日才歸化美籍、喪失陸籍身分，並於1月31日取得美國護照，換句話說，當鍾瓊明2012年3月19日死亡時，劉禕仍是大陸人，無權繼承鍾瓊明的不動產。鍾瓊明遺孀變造美國護照的核發日期及有效期限。（護照示意圖／擷取自pixabay）劉禕為爭奪房產出險招，將美國國籍歸化證書的生效日期從2013年1月23日改成2010年1月23日，美國護照核發日期2013年1月31日、有效期限2023年1月30日分別改成2010年1月31日、有效期限2020年1月30日，讓地政所誤認她在鍾瓊明死時已非大陸人而是美國人，准許她繼承房產。鍾家主張館前路房產當初是鍾王珊瑾借名登記給鍾瓊明，提告要求劉禕、鍾林朋、鍾林渝移轉不動產所有權；劉禕、鍾林渝認為館前路店租應付給鍾瓊明，卻被鍾家家族企業居中代收，提告要求返還不當得利。劉禕打這兩件官司也用到假護照、假國籍歸化證書，被小叔鍾瓊亮看穿其中有詐，向台北地檢署告發。北檢發現兩個疑點，劉禕提出的美國國籍歸化證書，生效日2010年1月23日，婚姻狀況記載為喪偶（widowed），實際上鍾瓊明2012年3月19日才過世；劉禕提出的美國護照到期日為2020年1月30日，但下方機讀區編號第22至27碼編號是「230130」，這代表有效期限應該是2023年1月30日，兩者並不相符。為確認劉禕是否塗改護照與歸化證書，檢方透過法務部循台美司法互助管道查證，由美國公民及移民服務局查詢劉禕的美國國籍證明書、國務院提供劉禕的護照資料，美國司法部在2022年6月底回函我方，因此北檢認定劉禕造假，以變造特種文書、使公務員登載不實兩罪起訴。北院2022年分案審理後，劉禕始終沒來台灣開庭，2023年4月14日法官對她發布通緝，時效到2048年10月18日，NOVA創辦人遺孀使用假護照跨海爭產反引火上身，如今淪為通緝犯。
罹難者遺體幾近燒毀！伊朗油罐車大爆炸釀11死7傷 驚悚畫面曝光
伊朗庫德斯坦省當地時間週六傍晚發生重大交通事故，一輛油罐車在公路上與小客車發生碰撞後，瞬間起火爆炸，並波及周邊多部車輛，造成至少11人死亡、7人受傷。由於火勢猛烈，據報多名罹難者遺體遭到嚴重焚燒，當地政府事後宣布哀悼2天。綜合外媒報導，事故發生在當地時間約下午5時，地點位於哈馬丹到薩南達季的公路、偏薩南達季市區入口附近。根據初步調查顯示，油罐車與一輛小客車碰撞後立即起火燃燒，隨後發生爆炸，火勢並延燒至周邊其他車輛。最初官方通報死亡人數為10人，之後地方官員更新為至少11死、7傷，庫德斯坦醫科大學急救及院前醫療單位也證實事故造成重大傷亡。由於現場火勢相當猛烈，當地媒體指出多名罹難者遺體幾乎被完全燒毀，薩南達季地方政府已宣布，當地將舉行為期2天的公共哀悼。這起事故也再次凸顯伊朗嚴重的道路安全問題，聯合國兒童基金會（UNICEF）指出，伊朗的交通事故發生率是全球平均水準的20倍，主要原因包括道路狀況不佳，以及交通執法不嚴謹。根據德黑蘭英文報紙《Financial Tribune》2017年5月的一篇報導，伊朗每年有超過2萬人死於道路交通事故，另有約80萬人受傷。
登山客隨地尿尿害聖母峰冰雪融化 研究揭每年少150噸
隨地便溺竟會加速冰雪融化！國外一項最新研究指出，全球最高峰聖母峰正面臨前所未有的環境威脅，而來源竟是登山客的隨地排尿行為；據國際學術期刊《區域環境變遷》（Regional Environmental Change）發布的調查結果，登山客在聖母峰大本營及周邊冰川直接排尿所產生的熱能，估計每年導致超過150噸的冰雪融化，加劇當地冰川的退化速度與生態危機。根據外媒《紐約郵報》報導，研究團隊針對位於尼泊爾一側的昆布冰川（Khumbu Glacier）進行深入觀測，該處為聖母峰大本營所在地，每年春天皆吸引數以千計的登山客與後勤人員聚集。調查數據顯示，在2023年春季登山季期間，約有2000人聚集在此，每人在長達50天的行程中平均產生近170公升的尿液；約37°C的尿液直接排放在冰面上，其累積的熱能對高海拔脆弱的冰川結構造成衝擊。除了人體排泄物帶來的熱能影響之外，登山隊伍為了維持營地生活與烹煮食物所耗費的數千加侖瓦斯燃料，也產生大量的附加熱能。研究人員計算，若將瓦斯燃燒與排尿產生的熱量合併統計，單一登山季所融化的冰雪總量將驟升至約2492噸，水量足以填滿一座標準奧林匹克游泳池，顯示高度集中的人類活動已對高山冰川環境造成不可忽視的壓力。針對此一環境危機，科學家呼籲尼泊爾當局應評估將聖母峰大本營遷移至無冰地帶的可行性；研究人員強調，將營地轉移至非冰川區域不僅能大幅減緩人類活動引發的冰川融化，降低昆布冰瀑的崩塌風險以保障登山安全，更可促進永續登山模式的發展，為脆弱的喜馬拉雅山脈生態系統提供更好的修復機會。事實上，聖母峰所面臨的污染問題不單只有尿液融冰，長期以來，高山遺留的各類垃圾已超過50噸，使這座聖山變成「世界最高垃圾場」。儘管當地政府曾推行攜帶垃圾下山換取押金等政策，但後來因執行效益不佳而宣告中止。
建商強買古厝2／建商喊多數決就能買？ 律師揭憲法比例原則反擊
龍潭一座有150年歷史的魏氏宗族祠堂，面臨建商以「土地法第34條之一」，強行買賣，堅持保留祠堂的少數魏家子孫，到法院提出「確認買賣關係不存在」之訴，暫時擋住建商「強買」的法律程序；對此，律師鄭懿瀛指出，保留祠堂，並不影響整體開發，而且開發目的並非公眾利益，依照憲法「比例原則」，建商沒有穩贏，法院仍可宣告收購無效。律師鄭懿瀛指出，土地法第34條之一規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」也就是多數共同持有的地主同意出售，就必須「少數服從多數」。土地法修這條，已經20多年，當時就是因為不少祭祀公業或大家族，歷經百年傳承，共有持分動輒牽連好幾代子孫，數百人散佈海內外，根本湊不齊，無法處分，才會修法救濟，讓土地買賣只要經過「多數決」就可以成立，至於反對或聯絡不上的共同持有人，則將其應得價金提存法院，即可完成收購手續。那麼，若少數不願服從多數？或被迫以不合理條件接受多數決議，影響其權益，該如何救濟？鄭懿瀛指出，憲法第23條規定「人民的自由權利除非為了防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序或增進公共利益所必要，否則不得以法律限制之。」憲法該條核心原則，除了「法律保留原則」，還涵蓋「比例原則」，亦即「限制手段必須符合防止危害或增進公益的目的，且不能過度侵害人民權利」。也就是說，儘管依照土地法第34條之一，可以「合法」強制收購，但必須符合比例原則，買方強制收購的目的是否為「防止危害」或「公益目的」？而且還不能過度侵犯當事人權益。鄭懿瀛律師指出，依照憲法比例原則，建商未必能夠成功強買魏秀珍的土地。（圖／鄭懿瀛提供）鄭懿瀛指出，以本案為例，建商買土地是為了增加一己利潤，公益性不大，而且，放過魏秀珍那30多坪，基地還是相當完整，並不影響整體開發，強行收購，恐有違憲法「比例原則」。此外，土地法第34條之一，也另有救濟之道，亦即少數權益受損者，可以要求「優先承購權」。鄭懿瀛解釋，如果「龍德段202號」土地，經家族多數持有人決定要出售，魏秀珍不能反對，但她有優先承購權，其順位在建商之前；她可以用同樣條件購買該土地，除非她買不起，才輪得到建商。此外，魏秀珍身為權益受損的「少數反對者」，可以請求損害賠償，因為「優先承購權」是屬於債權性質，因此她無法向第三人主張係爭合約（建商與魏氏家族）無效。地政界人士指出，除了到法院輸贏，如果魏家子孫要保留這150年歷史的祠堂，還有一記殺手鐧，就是申請「歷史建築」，只要向市府主管機關（如文化局或文化資產處）提出申請，該局進行形式審查，成立專案小組，進行文化資產價值評估與現場勘查，最後召開審議會決定是否登錄。依照《文資法》規定，私人房屋成為「文化資產」後，所有權人需要擬定管理維護計畫，政府則根據計畫監督其是否妥善維護古蹟，而舉凡管理維護、修復、改建及變賣等事項，皆須配合相關法規與主管機關流程審核；此外，所有權人可申請容積獎勵、免徵地價稅等額外獎勵，而維護、修復等經費亦可依法向政府申請補助，對魏家子孫來說，有好有壞，因此，不是每個人都願意祖先留下來的房子成為「歷史建築」。
都更漫漫路1／北、高2大自主都更案「為錢卡關」 專家剖析4難點推不動
根據內政部統計，全台30年以上老屋約550萬戶，占比接近6成，都市更新刻不容緩，因此近年政府積極推動地主自己當建商的「自主都更」。然而近7年，政府共核定566件都更案，其中自主都更僅32件，且核定還不等於能順利完工。CTWANT調查北高2大自主都更案卡關，皆與「錢」拖不了關係，專家分析常見4大推動難處，認為政府給予獎勵外，應先強化民眾對權利義務及潛在風險的認知。「住戶找了建經公司，懷抱著美好夢想，2、3年前案子核定後就全體搬空，沒想到現在營建成本跟送件時差了一倍，如果要繼續興建，地主要多拿房子出來賣補造價，最後當然喬不攏，四處找人接盤無果，據說住戶要告建經公司管理不當.....。」台北未來都會再生協會理事長蔡漢霖日前在臉書上分享，北市精華地段巷弄一處自主都更案停擺，地主回家之路遙遙無期。曾協助評估此案的欣聯建設執行長蕭傑楷向CTWANT記者表示，該案基地大約450坪，於2016年送件，原預估每坪造價15萬元，2023年核定時，營建成本卻飆漲到27~28萬元，地主因此向外求援，想重新找建商合作，但卻沒有業者想接手。由於該案已核定，如果修改設計圖須重新送件審查，又得耗費多年；若地主想與原建經公司解約，還須負擔違約費。台灣金聯資產管理董事長宮文萍（左）與高雄河濱商城自主更新會理事長周重曉（右）簽署MOU合作意向書，等該案整合超過5成，台灣金聯即啟動全案管理和資金代墊服務。（圖／林榮芳攝）另一個花了5年還在努力的自主都更案是高雄最大海砂屋社區高雄河濱商城，自主更新會理事長周重曉分享，更新會在一名都更專家的推動下於2021年成立，「當時有9成的住戶參加，為了籌措前期資金，希望每戶收取10萬元，250戶就有2500萬元，但住在這邊的都是老人，拿不出錢，都更專家也隨之放棄離去。」後來河濱商城來了一家全案管理公司，可以幫地主代墊前期資金，但後來引進另一間建材公司，卻跳過更新會，直接向地主收取同意書。原本希望自主更新與全案管理，在該業者進場後變成協議合建，甚至不惜以每張10萬元「促簽金」的代價，向老地主換一紙同意書。周重曉表示，該合約沒明列退場時間，是不平等條約，大概綁了50戶，後來也因為陸續有建商進場角逐，目前自主更新同意比例約42%，大部分地主處於觀望。根據CTWANT記者觀察，該案缺乏前期資金，又因不想分回條件太差而不願與建商合建。周重曉也坦言，中間也曾找過上市建商，但對方要他們先自行整合超過5成再議，而周重曉又認為，若地主能整合過半就公開招標找建商了，何必獨厚一家業者，該案因而停擺。最新進度是，該案找了台灣金聯簽署自主更新MOU合作意向書，但據了解，地主仍必須自行整合破5成，台灣金聯才會進場協助整合及提供前期資金的墊付。周重曉認為，台灣金聯是多家公股銀行出資成立的資產管理公司，具公信力，相信能以此說服更多地主重新支持自主都更。自主都更因地主即是建商，在前期運作就會因資金有限、融資不易而停擺。（圖／報系資料庫）自主都更失敗率為何如此高？富品建設董事長曾富瑋分析，民間自主都更常見意見分歧、資金不足、缺乏專業、銷售風險4大關卡，若沒有專業單位介入輔導，也就是協助全案管理，更新會往往空轉、無以為繼。他進一步解釋，除了住戶須達成共識決定自主都更、而非找建商合建，地主即是建商的角色，未來包括挑選建築師、營造廠、發包、坪數規劃、選用建材等大小瑣事都需經過決議，往往此時會意見分歧，甚至遭質疑圖利特定廠商。更新會在前期必須自行籌措包含建築設計、地政規劃、環境評估等作業費，一般地主資金有限，僅管只是收取少數千元費用，想要全數收齊難如登天；到了向銀行申請融資時，又因缺乏法人主體，銀行承作意願低，或是融資不到足夠款項，讓地主面臨資金壓力。曾富瑋表示，就算資金問題解決了，進到施工階段，地主仍可能因缺乏專業管理，難以和營造廠專業對接，導致施工品質有落差；在銷售上也缺乏資源和品牌，面臨銷售壓力，若影響資金回收，可能還需自掏腰包償還銀行貸款。行政院於今年7月16日通過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》與《都市更新條例》修正草案，針對自主更新部分做出3點修法：一、新增「全案管理機制」法源；二、針對自主都更提供融資貸款信用保證，降低地主與住戶籌措資金的門檻；三、為獎勵自主都更，不用再逐項申請，將直接給滿基準容積1.5倍的容積獎勵上限。台北未來都會再生協會理事長蔡漢霖認為，政府近年大力推動自主都更，立意固然良善，但別忽略地主所應承擔的風險。（圖／林榮芳攝）蔡漢霖表示，自主都更風險不亞於協議合建，通常會引入全案管理公司協助，將全案管理機制納入法條規範，確實將更有法源依據和保障，但政府也不宜只以獎勵或「可分回更多坪數」作為宣傳誘因，地主必須瞭解自身承擔開發決策、營建成本波動、融資利息、工程延遲及銷售去化等風險，應強化地主對權利義務有明確認知的前提下，再以自身能力與財務條件選擇最適合的更新模式，才能避免因過度期待而衍生爭議。房產趨勢專家李同榮對此次修法則認為，目前都更政策重老不重危，資源有限下，應先針對危屋優先奬勵並強制重建，此外，都更行政效率不彰也是長期以來遭抱怨的痛點，雖然修法方向值得肯定，但「加容積」只是誘因，「降障礙」才是都更真正的改革，「台灣缺的不是更多都更政策，而是一套讓好案子能快速完成的防災都更制度！」
校地占豪宅3／現況點交？不主張權利？ 特約條款避雷教戰
台北市新民高中與相鄰豪宅「和平官址–拓樸」的佔地賠償案將續戰二審，住戶打算硬起來，寧願社區不收租金、堅持拆校舍還地，學校也不甘示弱，在上訴狀砲轟社區「好處全都拿走了」，並強調多了校區邊陲這3坪地對校方沒好處、也不妨害社區。對於都更引發鄰房佔地紛擾，房仲陳泰源表示，買家如果看到合約有「現況點交」、「維持現況」、「不主張權利」，應視為簽約大忌，並要求賣方寫清楚權利與義務關係。新民高中上訴痛批和平官址住戶「好處都全部拿走」。（圖／劉松霖攝）陳泰源認為，都更基地範圍遭鄰房占用的情況並不罕見，妥當處理方式通常是：向地政機關申請「複丈」，透過「鑑界」確認該建物占用都更基地的「精準」位置與面積。確認鄰房「佔有權來源」是否有歷史租約、公有地承租權等文件？視整合難易度，決定要「納入」或「排除」都更基地範圍。預售消費者（買家）向建商與地主（賣方）簽約時，「買賣契約」裡必須「仔細交代」該占用區域之「使用對價」之「計價算式」與「收益歸屬」。切忌僅以「現況點交」或「不主張權利」等模糊字眼帶過。陳泰源指出，買賣契約若有「特約」條款，代表這屬於「非定型化」之私契約定，常見的條款內容包括：產權與占用瑕疵（建商）免責、土地分區與使用限制（違法工業宅之建商企圖免責）、客變與工程變更聲明（二工）、交屋與過戶代辦費用明細等數字；以本案而言，主要是建商擔心「買家日後對建商提告（基地被臨房占用）」而企圖免責，才在買賣契約書裡特別載明。房仲陳泰源提醒「特約條款」應如何避雷。（圖／翻攝陳泰源臉書）像本案出現「同意無條件繼續維持現況」、「就占用部分無須辦理點交且不視為瑕疵」、「日後依現況點交不主張任何權利」等用語，住戶如何應對以避免日後法律紛爭？陳泰源分析，建商與學校當初的協議裡，並未授權學校可以「永久免費」使用土地；而買賣契約中「同意維持現況、不主張權利」的特約，僅限住戶承諾「不找建商算帳」，絕不等於「住戶與管委會」同意「無償、讓學校免費使用」，因此管委會代表住戶向學校追討不當得利（占用租金），獲得法院支持。陳泰源建議住戶，在當初「買賣契約裡的文字」應該嚴格詳述與釐清，例如：註明買家「並無放棄」對占用人的「土地所有權」與「使用收益權」。如果可以，建商也應於「整合都更案期間」一開始就早早釐清「對價補償」或「占有的租金價格計算」再來推案開賣預售屋，才能降低糾紛。
校地占豪宅1／校舍越界敗訴狠砍租金95％ 住戶怒控惡霸
台北市精華區都更案、單價120萬左右的「和平官址–拓樸」，遭隔壁新民高中佔地3.26坪，雙方對簿公堂，一審判決校方給付不當得利31萬2386元，拆屋還地前每月付租金6778元；社區住戶體諒少子化浪潮下學校經營不易，其實不強求還地，照判決付錢就好，不料新民高中上訴要求「打0.5折」，只願支付不當得利1萬5619元及月租金339元，這讓社區深感屈辱，原本有意敦親睦鄰卻被軟土深掘，痛斥校方猶如惡霸。「和平官址–拓樸」集合式住宅位於北市中正區牯嶺街95巷，由富鉅祿及萬仕達兩家建設公司接力完成，於2021年完工，14層樓高共52戶，分43、46坪兩種房型，標榜2分鐘到全聯、3分鐘到公園、5分鐘到捷運站但鬧中取靜，近兩年每坪售價均破百萬，今年3月有一戶以6千萬元出售。和平官址建案為強調生活機能與文教特色，提到社區「靠近強恕中學旁」，強恕中學因併入新民國小，去年改名為新民高中，本件鄰房佔地官司即源自強恕中學與都更住戶之間的糾紛。本刊前往現場，新民高中後門附近有棟校舍正在施工中，建物外牆緊貼和平官址社區車道上方的ㄇ字型金屬護欄，牆角有紅字註記測量數據，也看得出校舍陳舊，與鄰近馬路的新砌牆面形成對比。社區總幹事指出校舍越界範圍。（圖／劉松霖攝）和平官址總幹事張榮添對本刊表示，住戶入住後，懷疑新民高中教室及圍牆「吃到」社區土地，為確認是否越線佔地，找古亭地政事務所測量，第一次測出學校占用21.37平方公尺，但第二次測量結果「縮水」，僅有10.77平方公尺（約3.26坪）。社區回頭檢視建商、地主與區權人簽署的土地買賣合約書，發現簽約時沒留意的「特約事項」寫著「就占用部分無須辦理點交且不視為瑕疵」、「同意無條件繼續維持現況」、「日後依現況點交不主張任何權利」等用語。原來學校自知校區西北側教室與圍牆蓋在國有畸零地上，長期向國有財產署租用，富鉅祿建設公司為了擴大都更基地，2016年跟校方協議放棄承租、由建商向國產署購地，並承諾拆牆後在校地範圍內重新砌牆，但實際上只拆了10.6平方公尺，就因為再拆下去會導致建物全面崩塌，所以仍有10.77平方公尺未拆除。占用豪宅鄰地的校舍施工中，預計作為外師宿舍使用。（圖／劉松霖攝）但富鉅祿與學校的協議書內容，並未在土地買賣合約上詳盡載明，和平官址住戶不滿建商隱瞞跟校方間的協議，又沒盡到告知義務，認定強恕中學應賠償非法佔地費用，以地政所二次丈量的10.77平方公尺及申報地價10％計算，提告求償不當得利59萬3920元，並要求拆屋還地前按月給付2萬480元。學校將土地買賣合約中的「點交不主張任何權利」當護身符，主張校方合法占用，反批社區提告是權利濫用、違反誠信原則，不過台北地院指出，學校與建商的協議並未同意校方可永久佔地或無償使用，而且協議的效力僅限學校、建商，社區住戶沒有義務承受，以申報地價年息8％的行情，判決新民高中應給付不當得利31萬2386元，還地前須付月租金6778元。社區總幹事張榮添說，新民高中每月付租金6778元，比任一住戶的管理費都低，也不到社區總管理費1％，其實沒什麼太大用處，提告的訴求很簡單：管委會要給住戶一個交代，即使法官判1千元也會接受，社區會尊重法院判決。張榮添表示，一審宣判後，新民高中曾詢問管委會的帳戶，讓社區以為學校也接受判決結果，沒想到校方仍提起上訴，只願支付一審金額的20分之1（即5％），這讓住戶哭笑不得，秉持友善、寬容卻被學校當成很好欺負，「不覺得它這個有點惡霸、有點離譜嗎？」本刊詢問新民高中，校長室人員說由發言人回應，但截稿前均未獲得校方說法。
中尼洪災死亡人數攀升至392人 逾1千人失蹤「包括數百名外籍人士」
中國與尼泊爾邊境26日上午10時30分許發生嚴重的山洪、土石流災害，如今死亡人數已攀升至392人，另有超過1,000人失蹤，其中包括數百名外籍人士。對此，中國與尼泊爾均立即展開救援行動，但災區道路、電力與通訊中斷，加上堰塞湖持續溢流並面臨潰決風險，使救援行動受到嚴重阻礙。據《南華早報》報導，截至今（28日）上午，中國一側已確認3人死亡、558人失蹤；尼泊爾一側則有389人死亡，至少644人失蹤。中國外交部發言人林劍27日在北京表示，「近100位中國公民」在尼泊爾一側失蹤。他補充稱，中國駐尼泊爾大使館正與當地政府合作，進一步核實相關資訊。根據中國西藏自治區負責管理吉隆口岸的日喀則市（Shigatse）27日上午發布的官方最新消息，中國一側失蹤者包括260名外籍人士。中國國務院總理李強為此也在27日下午抵達吉隆口岸，指揮災害救援工作，並慰問緊急救援人員。尼泊爾旅遊局（Nepal Tourism Board）則表示，這起災難的失蹤者中，包括來自20多個國家的540名外籍人士。其中約178人來自印度、65人來自美國、35人來自澳洲、33人來自英國，以及25人來自加拿大。馬來西亞已確認有55名公民在失蹤者之列。尼泊爾旅遊局1名發言人稍早也告訴《美聯社》（Associated Press），失蹤的遊客中有133人是印度朝聖者。中國與尼泊爾邊境26日上午10時30分許發生嚴重的山洪、土石流災害。（圖／達志／美聯社）中國應急管理部則表示，中國當局已動員超過1,500名救援人員，包括消防員、軍人與工程人員。中國國務院副總理張國清也已抵達現場指揮救援行動。然而，中國官媒《央視》27日稍早報導稱，1座新形成的堰塞湖正使救援工作變得更加複雜，尤其受災口岸的救援行動正面臨關鍵阻礙。根據《央視》與解放軍日喀則軍分區的消息，1座距離口岸約2.5公里的堰塞湖受到泥石流堵塞，泥沙堆積厚度接近1.5公尺，嚴重阻礙重型機具進入；災難也完全切斷道路交通，並中斷當地電力與通訊網路，目前有5座基地台停止運作。救援隊伍目前仍無法與口岸核心區域建立直接聯繫。與此同時，中國氣象官員表示，未來3天持續降雨的預報構成次生災害的重大威脅，包括山崩、落石與暴洪。中國水利部也警告，這座堰塞湖位於尼泊爾境內1條河流與中國境內另1條河流的交會處，可能引發次生山崩。目前這座湖泊已蓄積約200萬立方公尺的水，而且已經「開始溢流」。已派遣專家前往現場監測堰塞湖的水利部也告訴《央視》，預計未來3天還會有另外300萬立方公尺的水流入湖中，造成「堰塞壩潰決的高度風險」，並補充稱，隨著即將到來的大雨，情況可能進一步惡化。中國自然資源部的工程師則強調了險峻地形所帶來的風險，包括從冰封的冰川頂部湖泊一路向下至谷底，垂直落差超過3,000公尺。對此，救援人員告訴中國媒體《澎湃新聞》，排空堰塞湖是目前的首要任務，因為只有在完成這項工作後，救援隊伍才能安全清理口岸上游近3公里、被泥沙堵塞的河道。此外，軍方工程人員正冒著持續惡化的天候，清理遭到堵塞的道路。中國與尼泊爾邊境26日上午10時30分許發生嚴重的山洪、土石流災害。（圖／達志／美聯社）《央視》補充，除了1,500名應急管理人員之外，當局還派遣248名中央國有企業工作人員，以及超過120台重型機械、米-171直升機和運-20運輸機前往現場，執行空中偵察與後勤運輸任務。數十名電信工作人員與電網人員也已抵達現場，試圖恢復通訊連線。根據中國財政部與國家發展和改革委員會的消息，北京已撥款1.2億元人民幣（約合新台幣5.6億元）作為西藏的緊急救災資金，另撥款1億元人民幣（約合新台幣4.7億元）用於基礎設施修復。報導補充，中國自然資源部高級遙感工程師郭兆成此前曾表示，這場災難是由尼泊爾境內1座高海拔冰川崩塌所引發的。郭兆成告訴《央視》，崩落的冰體大量向下游奔流，轉變為土石流，並衝擊中國一側的口岸設施。尼泊爾官員初步評估認為，冰川可能發生了由地震引發的崩塌，進而釋放出造成災難性破壞的洪水。而這場冰川雪崩造成的衝擊力極其巨大，釋放的能量相當於規模5.2的地震，在地震儀上也記錄為1次強烈震動。然而，美國地質調查局（United States Geological Survey，USGS）確認，當地並未發生構造性地震。災區位於1條重要朝聖路線旁，這條路線通往西藏著名神山「岡仁波齊峰」（Mount Kailash）與世界上平均海拔最高的淡水湖「瑪旁雍錯」（Lake Manasarovar）。每年有數百名來自印度及其他地區的朝聖者前往，尤其是在較溫暖的月份。
中尼邊境土石流釀重大傷亡 鄭麗文喊「兩岸守望相助」：願組團馳援
中國西藏與尼泊爾邊境爆發嚴重山洪、土石流災害，滾滾泥流吞噬沿途村落及建築，造成大批民眾及外籍遊客死傷、失聯，搜救行動目前仍持續進行。國民黨主席鄭麗文今（27）日發文表達慰問，並表示災害面前沒有政治與地域之分，只有生命與人道，國民黨願視災區需求，協調防洪、地質防災、搜救及醫療等領域專家組成團隊提供協助。中尼兩國交界的喜馬拉雅山區26日遭大規模山洪及土石流重創，西藏日喀則市吉隆口岸一帶大量建築遭泥流掩埋。截止今日已知兩地至少165人罹難、近1000人失蹤。由於正值朝聖及山區旅遊旺季，大批外籍遊客也被捲入災情，失聯者來自數十個國家。目前當地政府已調派救援人員、直升機及大型機具趕赴災區，尼泊爾也投入大批警力及軍方搜救，但道路、通訊受損，加上災害處上游仍有一座堰塞湖存在潰決風險，救援難度相當高。鄭麗文表示，自7月底以來，中國多地接連遭遇豪雨、洪水及土石流侵襲，包括黑龍江、陝西、江蘇、浙江、安徽、福建、江西及廣西等地都傳出災情，如今西藏又遭遇重大土石流。她代表國民黨向罹難者表達哀悼，也向失聯者家屬、受災民眾及第一線救援人員表達關懷與慰問。鄭麗文指出，災害面前沒有政治與地域之分，只有生命與人道。國民黨願依照災區實際需要，協調黨內具有防洪水利、地質防災、搜救、醫療衛生及災後重建經驗的專家，組成專業團隊參與相關工作，並透過既有聯繫機制提供協助。她最後表示，希望救援工作順利、失聯者平安，受災民眾早日重建家園，「兩岸同胞，本就應當守望相助。」
10年台灣人口少24萬「家戶反增129萬」 房市研究：住宅需求在改變
人口少24萬、家戶卻多129萬 房市出現反直覺現象台灣人口持續負成長，房市也在信用管制、高房價與交易量縮之下進入盤整，市場開始出現一個最直接的疑問：當人愈來愈少，未來這麼多房子究竟要賣給誰？但若把人口與家戶數放在一起看，答案可能沒有這麼簡單。近期房市研究指出，近10年台灣人口雖減少約24萬人，但同期家戶數反而增加約129萬戶，平均每戶人口已降至約2.4人。換句話說，人口總數減少的同時，需要獨立居住空間的「家庭單位」卻持續增加，住宅需求正在出現結構性改變。最新家庭收支調查也呈現相同方向。主計總處統計顯示，一人家庭占比17.33%、二人家庭34.27%，兩者合計達51.6%，首度突破五成，意味台灣超過一半家庭已經只剩一至兩人。因此，過去用「人口增加等於住宅需求增加、人口減少等於住宅需求下降」判斷房市，可能已不足以解釋現在的市場。家庭愈住愈小 住宅需求沒有消失而是「拆開了」關鍵就在家庭結構。過去一個家庭可能由祖父母、父母與子女共同生活，一間住宅可以容納三代人口；但隨著晚婚、不婚、小家庭與高齡獨居增加，同樣四個人可能從一個家戶，拆分成兩個甚至三個家戶。住宅需求也因此不再單純跟著人口總數移動，而是受到「家戶數」與「每戶人口」影響。這種改變已經反映在房屋交易。相關市場統計顯示，近10年全台成屋平均交易面積約縮小5坪，2025年30坪以下住宅交易占比已達41%，小坪數住宅已從過去特定族群產品，逐步成為市場重要組成。對建築市場而言，這代表未來的問題可能不是單純「房子還要不要蓋」，而是「市場真正需要什麼房子」。單身族可能更重視低總價與交通；兩人家庭需要的是空間剛好的兩房；育兒家庭除了坪數，更在意學校、公園與生活機能；高齡家庭則可能把電梯、醫療、無障礙與社區管理擺在更前面。住宅產品開始從追求「大」，走向更精準的「適配」。550萬戶老宅浮現 新住宅之外還有一波「更新需求」人口在老，房子其實也在老。目前全台30年以上老宅已超過550萬戶，「人屋雙老」正成為下一階段住宅市場另一項結構性課題。近期內政部也持續推動老宅延壽計畫，針對30年以上老屋提供修繕與機能改善，希望改善居住安全、無障礙環境與生活品質。這也意味著，未來住宅市場除了首購需求，還存在另一群容易被忽略的「換屋與更新需求」。對住在老公寓的高齡家庭而言，原本熟悉的生活圈可能已經成熟，但住宅本身缺乏電梯、管線老化、耐震與無障礙條件不足；對部分家庭來說，除了原屋修繕，搬進同生活圈的新住宅，也可能成為另一種選項。因此，人口老化並不只有需求減少的一面，也會重新創造住宅安全、電梯住宅、醫療機能、都更、危老與換屋等不同需求。房市從「什麼都有人買」進入「產品對了才有人買」這也解釋為何即使總人口減少，住宅市場仍不能直接用「未來沒人買房」簡單概括。政大地政系教授林左裕近期就指出，住宅需求不能只看總人口，還應同步觀察家戶數、小家庭化、人口移動與產業聚落。真正值得注意的是，房市遊戲規則正在改變。過去市場多頭時，只要地段有重大建設、重劃區或交通題材，產品之間的差異容易被上漲行情掩蓋；但當市場回歸自住，購屋人開始重新計算總價、坪效、交通、生活機能，以及一間房子是否真的符合家庭需求。因此，市場盤整並不等於所有住宅需求同步消失，而更像是一場需求重新分配。有工作人口的區域、成熟生活圈、軌道交通周邊，以及總價符合首購與小家庭負擔能力的產品，仍有機會承接真實居住需求；相反地，如果供給快速增加，產品坪數與價格卻沒有跟著人口結構調整，去化壓力就可能更加明顯。下一波房市不一定靠「更多人」而是「新的家庭」從人口少24萬、家戶反增129萬，到一、二人家庭占比首度突破五成，台灣住宅市場正在經歷的，可能不是單純的需求消失，而是一場「需求換人」。以前一家四口需要一間房，現在四個人可能形成兩個甚至三個不同家戶；以前買房追求三房、四房與更大的坪數，現在愈來愈多家庭開始尋找兩房、小三房，以及交通便利、管理完善、生活機能成熟的住宅。再加上超過550萬戶老宅逐漸面臨修繕、都更、危老與換屋選擇，未來房市真正要回答的問題，可能已經從「還有沒有人需要房子」，轉變成「下一個家庭需要什麼樣的房子」。人口紅利正在改變，但居住需求並沒有因此消失。北捷加值機會給錢！他一靠卡爽拿800元 3種領法一次看「AI躺贏時代」告終？ 高盛示警：資金轉向了明年報稅小確幸！ 符合「這資格」免稅額能多5萬
海地武裝幫派橫行！夜間大規模屠殺城鎮居民 釀至少47死22傷
海地治安問題持續惡化，首都太子港近郊山區城鎮肯斯科夫（Kenscoff）當地時間24日晚間遭到武裝幫派大規模突襲，歹徒闖入社區縱火燒屋並殺害居民。聯合國25日表示目前已知至少47人死亡、22人受傷，傷亡數字還會持續攀升。這起慘案也引爆居民怒火，痛批警方未能阻止這場距離警察局僅數分鐘路程的屠殺，要求當地警察首長下台。聯合國海地綜合辦事處（BINUH）指出，目前官方掌握的死亡人數為47人，另有22人受傷，但相關統計仍可能調整。肯斯科夫市長馬西隆（Jean Massillon）表示大批武裝分子24日晚間闖入當地社區，不僅向居民開槍，還放火焚燒住宅。肯斯科夫位於太子港外圍山區，可俯瞰通往首都的重要道路，當地自去年以來已至少遭武裝幫派攻擊12次，迫使數千名居民逃離家園。攻擊過後街頭散落著罹難者遺體，倖存居民一早外出尋找親友，現場哭喊聲不斷。一名母親發現兒子遇害後不斷哭喊「他們殺了我的兒子！」；另一名居民尚恩（Robert Jean）表示天亮前聽見槍聲後，他立即叫醒其他居民逃命，但事後始終找不到弟弟，最終才得知已遭殺害。41歲農民皮耶（Mathurin Pierre）更向美聯社透露自己一口氣失去14名親友，目前還有很多人下落不明。馬西隆事後將矛頭指向幫派聯盟「Viv Ansanm」，指控其成員發動這波攻擊，美國政府去年已將Viv Ansanm列為外國恐怖組織。馬西隆指出，歹徒除攻擊住宅外也鎖定一座教堂，以及海地知名醫師帕普（Jean "Bill" Pape）所有的房產，帕普長期經營非政府組織，協助愛滋病及結核病等患者。海地政府事後譴責這起「令人髮指的攻擊」，並承諾增派安全部隊。總理辦公室也透過社群平台強調，「肯斯科夫不會被拋棄，政府將毫不退縮、立即恢復當地秩序。」海地首都太子港近郊山區城鎮肯斯科夫24日晚間遭武裝黑幫突襲，多人死傷。（圖／達志／路透社）然而，居民並不買單，要求當地警察首長辭職下台，居民恩諾德－聖特（Verti Enold-Saint）痛批如果海地擁有一支真正有效率的警察部隊，只要在當地部署一輛裝甲車，「今天發生的事情本來就可以避免」。海地多年來深陷幫派暴力危機，目前估計約70%的太子港地區受到幫派控制，全國已有創紀錄的150萬人因暴力流離失所。聯合國統計今年1月至6月已有超過3100人遭殺害、另有1189人受傷。
峇里島「這一天」遊客也不能出門！他不信邪 拍片嘲諷判刑1年
印尼峇里島一名26歲瑞士籍遊客茨格拉根（Luzian Andrin Zgraggen），今年3月到當地度假時，碰上印度教一年一度的重要節慶「寧靜日」（Nyepi），卻在全島限制外出的情況下擅自離開住宿處前往海灘，還把違規過程拍成影片上傳Instagram，不僅以「瘋狂」形容這項傳統，更在貼文中使用粗俗字眼，引爆峇里島居民怒火。茨格拉根事後聲稱，當時因找不到食物又不了解禁令的嚴格程度才會失控，並向當地民眾道歉，但法院查出住宿處員工事前已向他說明規定，最終仍依印尼新刑法判處1年有期徒刑。綜合英國廣播公司（BBC）、美聯社等外媒報導，茨格拉根今年2月10日抵達峇里島度假，3月19日正好遇上當地的寧靜日。這項節慶是峇里印度教極具代表性的宗教傳統，當天居民與觀光客原則上都必須留在家中或住宿地點，避免工作、娛樂、外出及製造噪音，透過安靜、冥想與自我反省迎接新年。不過，茨格拉根並未遵守規定。他在寧靜日當天離開住宿別墅，走到平時遊客眾多、當天卻空蕩蕩的海灘，沿途還以手機自拍。他在影片中面帶笑容談論自己違反限制外出的規定，並將眼前幾乎沒有人影的景象形容為「瘋狂」，部分貼文更出現粗俗用語。茨格拉根隨後將相關影片及內容上傳Instagram，等同公開展示自己違反寧靜日規範的過程。貼文很快被大量轉傳，不少峇里島居民認為，他不只沒有尊重當地規定，更以嘲諷及輕浮態度對待神聖宗教節慶，相關內容迅速掀起批評聲浪。隨著爭議持續延燒，當地主管機關接獲民眾檢舉後展開追查，最後在鄰近庫塔海灘（Kuta Beach）的熱門觀光區勒吉安（Legian）一處別墅找到茨格拉根並將他逮捕。案件之後進入司法程序，並於今年6月開始審理。茨格拉根在法庭上試圖解釋自己的行為，表示從來沒有刻意侮辱印度教節日或峇里島居民的意思。他聲稱，當天因為所有活動幾乎停止，自己找不到食物，既飢餓又感到挫折，才會在社群平台發布相關內容；同時辯稱，事前並未完全理解寧靜日限制的嚴格程度。面對當地居民的強烈反彈，茨格拉根也在庭上認錯，表示對自己的行為非常後悔，並向峇里島人民致歉，希望法院相信他並非有意羞辱當地宗教傳統。然而，法院調查發現，他並非完全不知道寧靜日的規定。茨格拉根住宿別墅的工作人員事前已向他解釋當天相關限制，他仍選擇外出並在社群平台發布相關內容，因此法院沒有接受「不了解規定」作為免責理由。丹帕沙地方法院（Denpasar District Court）8月20日作出判決，認定茨格拉根發布的社群內容違反印尼新刑法中涉及侮辱宗教活動的相關規定。主審法官喬科達．普特拉．布迪．帕斯蒂馬（Tjokorda Putra Budi Pastima）認為，被告的行為已冒犯峇里島人民、傷害當地人的信仰，並引發社會公憤，因此必須承擔責任，最終判處1年有期徒刑。茨格拉根遭逮捕後已被羈押約5個月，這段審前羈押時間將折抵1年刑期；瑞士方面也表示，已向他提供領事協助。過去峇里島也曾有本地及外國遊客因寧靜日擅自外出而遭到拘留，但多數事件並未進一步遭到刑事起訴，因此這次判刑案件相對少見。寧靜日通常落在每年3月，是峇里印度教迎接新年的重要日子。當天從清晨開始，島上幾乎全面停止日常活動，平時人潮眾多的街道及海灘變得空無一人，除了負責維持秩序、確認民眾遵守規定的特殊巡邏人員之外，幾乎看不到其他人在戶外活動。這一天的限制並非只針對印度教徒，而是人在峇里島就必須配合，不論宗教信仰或國籍皆不例外，外國觀光客同樣不能任意上街或前往海灘。島上的娛樂活動大幅暫停，網路服務受到限制，用電也被要求盡量減少，就連峇里島國際機場都會暫停一般航班營運，讓整座島嶼維持約24小時的寧靜。當地居民通常會在寧靜日前事先準備好食物及生活所需，到了節慶當天便留在家中，避免臨時外出。茨格拉根所稱「找不到食物」的情況，也正是因為當天大部分商業及觀光活動都已停止。這起案件同時再次引發峇里島對外國遊客行為的討論。隨著疫情後觀光市場快速復甦，2025年造訪峇里島的國際旅客約達700萬人次，創下新高；但龐大的旅遊人潮也伴隨部分遊客在宗教場所做出失禮行為、違反交通規則及不尊重地方習俗等問題，當地政府近年已持續強化管理。26歲瑞士遊客茨格拉根在峇里島「寧靜日」違規外出，還將前往海灘的過程拍下上傳Instagram，最終遭判刑1年。（圖／翻攝自臉書，7NEWS Brisbane）
奈及利亞村莊遭武裝份子逐家夜襲 24人慘死！受害者多為婦孺
位於奈及利亞中部高原的普拉托州（Plateau State）驚傳嚴重暴力事件，有武裝份子深夜突擊曼古地區（Mangu Local Government Area）的賓佩爾村（Binper），造成至少24人喪生、多人受傷和失蹤，其中受害者多為婦女與孩童。消息曝光後，掀起社會大眾撻伐，有不少人上街抗議，更引發各界關注。根據外媒《法新社》、《路透社》報導，這起攻擊事件發生於當地時間17日深夜至凌晨期間，有武裝份子闖入賓佩爾村的多間民宅，對睡夢中的居民痛下殺手，並縱火焚燒房屋與破壞農作物。目前當地已為24名遇害者舉行集體葬禮，傷者則被緊急送往附近醫院救治，警方與相關單位已前往當地維持秩序，並全力追捕兇手。針對這起殘暴屠殺事件，當地居民與青年組織表達強烈憤怒與哀悼，並質疑現有安全體系的防護效能。而該村婦女於18日手持樹葉上街發起和平遊行，抗議親人遭受屠殺，懇求政府採取實質行動保障人民生命安全。當地政界與地方領袖紛紛譴責此暴行，強調對無辜睡夢中平民的殺戮是對人類生命尊嚴的嚴重踐踏。普拉托州長穆特夫旺（Mutfwang）公開發聲指出，這起暴力事件嚴重威脅該州正在鞏固的和平與安全；州政府已下令安全機構即刻加強對曼古地區及其他高風險地區的巡邏與防範措施，防止二次襲擊發生。這起暴力事件同時引發國際社會高度關注，美國聯邦眾議員賴利·摩爾（RileyMoore）於社群平台X（前身為推特）發文指出，奈及利亞中部地區的暴力屠殺活動至今仍未停歇，如今又發生悲劇，正顯示出當地宗教自由與安全狀況並未改善，呼籲美國國務院應繼續將奈及利亞列為「特別關切國家」（CPC），切勿忽視當地人權與安全危機。
雙北11區房價「一漲一跌」? 新北這4區逆勢上漲
台北11區漲、新北11區跌 雙北告別「一起漲」央行信用管制延續、房市交易量明顯降溫，雙北住宅價格卻沒有走出相同方向。最新統計顯示，今年上半年台北市12個行政區中，有11區平均房價較去年同期上漲，僅南港區微跌0.4%；反觀新北市納入統計的16個行政區，卻有11區房價下跌，僅4區上漲、三峽持平，「一邊11漲、一邊11跌」的罕見格局，也凸顯房市退潮後，區域基本面差異正在被放大。台北市上漲區域中，以中正區年增10.7%最突出，其次為信義區上漲6.8%、大同區6.3%，萬華、中山、大安分別增加4.9%、4.7%及3.5%；內湖上漲2.1%、文山1.6%、士林1%、北投0.1%，松山也維持正成長。相較之下，台北住宅土地供給有限，加上成熟生活圈與高所得自住、資產型買盤支撐，即使交易量縮，價格仍展現一定韌性。住商不動產企研室執行總監徐佳馨分析，這一波市場的主旋律其實可以用「蛋黃回歸」形容。在房市轉冷、資金與貸款條件都比過去更受限制後，有能力進場的買方會更傾向選擇好的區域或好的產品，不論台北或新北，都可以看到資金重新往蛋黃區以及基本面較好的熱門區域集中。新北11區進入修正 八里、新店跌幅最深新北的市場結構則明顯不同。今年上半年包括八里、土城、中和、五股、永和、汐止、淡水、新店、新莊、樹林及鶯歌等11區平均房價均較去年同期下滑，修正範圍從外圍重劃區一路延伸至成熟住宅區，顯示價格壓力已不再侷限於少數高供給市場。其中，八里平均單價由每坪30.9萬元降至29.3萬元，年跌5.2%，跌幅居新北之冠；新店由58.3萬元降至55.5萬元，年跌4.8%；五股由44萬元降至42萬元，年減4.5%，土城則由54萬元降至52.1萬元，年跌3.5%。當投資需求受到信用管制抑制，買方不再急著追價，過去漲幅較快、新案選擇較多的區域，也更容易率先反映價格修正。不過，行政區短期價格下跌，並不等同區域失去自住價值。徐佳馨認為，在高房價環境下，自住族真正面臨的第一道門檻仍是「買不買得下去」，因此部分價格修正、總價相對容易負擔，同時具有軌道交通的區域，反而可能重新進入自住客的選擇名單。新北不是全面跌 三重、蘆洲、林口、板橋逆勢上漲新北也不能直接解讀成全面走弱。16個統計行政區中，仍有4區逆勢維持漲勢，分別為蘆洲年漲3.7%、林口2.4%、三重2.2%、板橋1.9%，三峽則維持每坪40.6萬元不變。在市場普遍量縮的環境下，仍能維持價格正成長的行政區，也成為觀察這一波「蛋黃回歸」的重要指標。其中三重尤其值得觀察。今年上半年三重平均房價逆勢年增2.2%，預售屋實價登錄交易更以779筆居新北各行政區之冠，顯示在整體房市降溫下，區域仍維持一定成交量能。徐佳馨指出，三重與台北市僅有一河之隔，本身就具有明顯的地理優勢，因此當市場資金重新尋找基本面較好的區域時，較容易吸引買方目光。尤其在台北市房價已處高檔的情況下，部分有雙北通勤需求、但預算無法直接進入台北市的自住客，自然會往鄰近區域尋找替代選擇。三重逆勢撐住 「一河之隔＋成熟機能」成自住基本盤三重的優勢不只在於距離台北近。相較完全從零開始發展的大型新市鎮，三重本身已有成熟商圈、學校、市場、醫療與既有居住人口，再透過捷運中和新蘆線、機場捷運及多座聯外橋梁串接雙北生活圈，使區域能承接台北市房價外溢，以及原本就在三重生活的在地換屋需求。近年二重、仁義等重劃區大量導入新住宅，也讓三重形成「成熟生活圈旁長出新住宅」的發展模式。對自住客而言，這與部分必須等待多年才能補齊機能的新興重劃區不同，新案可以直接使用既有城市資源，交通與日常生活條件相對容易被實際檢驗。另一項值得觀察的變化，則是新北第二行政中心帶來的工作人口。相關規劃預計今年底導入約3,000名市府員工，警察、衛生、交通、勞工及消防等單位陸續進駐後，將增加區域固定工作人口。對自住市場而言，重大建設真正具有長期意義的並不是多了一棟建築，而是能否把每天固定工作、消費甚至尋找居住需求的人口真正帶進生活圈。因此，三重目前的支撐並非單一建設題材，而是與台北一河之隔的地理條件、既有成熟機能、軌道交通、新住宅供給與新增工作人口相互疊加。在這波市場「蛋黃回歸」趨勢下，也讓三重成為新北少數價格仍維持正成長的行政區之一。一條河兩個世界 資金開始「挑區域」而不是追題材雙北房價分化背後，第一個關鍵仍是供給。台北土地取得困難，新案總量有限，即使需求減少，屋主與建商仍有較高的價格支撐；新北則包含大量重劃區與新興住宅供給，買方選擇更多，當追價需求消失，價格自然較容易出現鬆動。第二是前期漲幅。過去多頭市場中，部分新北重劃區靠著捷運、產業與重大建設快速上漲，但當「現在不買、以後更貴」的市場心理退潮，買方開始願意等待，價格便重新接受自住族負擔能力的檢驗。第三則是需求結構。成熟市區與核心就業區具有長期自住、換屋與高所得人口支撐，價格韌性通常較高；如果住宅供給增加速度明顯高於工作人口與生活機能成長，市場反轉時承受的壓力也會更加明顯。徐佳馨所說的「蛋黃回歸」，也正好反映這種市場心理。房市多頭時，資金願意追逐未來題材；但當資金成本增加、房貸條件收緊，買方自然更重視已經看得到、用得到的區域條件。四個「真的」太難全拿 自住族先問「買不買得起」房市回歸自住後，挑選區域仍可以從「真的有人工作、真的有人通勤、真的有人生活、真的有人買得起」四個方向觀察，但徐佳馨也提醒，現階段要找到四項條件全部滿足的區域並不容易，尤其雙北房價已高，「真的買得起」本身就是許多家庭最大的門檻。因此，對一般自住族而言，選區順序可能必須更加務實：先確認自己的預算能不能買得下去，再從符合總價條件的區域中，尋找有捷運、交通便利以及基本生活機能的產品。徐佳馨點名，如果從「買得下去，又有捷運」的角度出發，新北包括三重、汐止、三峽、土城，甚至淡水，都可以進一步尋找適合自己的物件。值得注意的是，汐止、土城與淡水都出現在今年上半年房價下跌名單中，這也說明「短期房價上漲」與「是否值得自住」並不是完全相同的判斷。對自住客來說，價格適度修正甚至可能提高可負擔性；真正需要確認的，是價格降下來之後，交通、生活機能與通勤條件是否符合自己的長期需求。 房貸不要太早還？拿去買ETF穩賺4%？專家揭短影音沒說完的真相 非六都買房壓力也不小？「2縣市」晚一年入手 要多花逾百萬 15家銀行收回扣 60人涉與地政士勾結 專家嘆：徹查恐血流成河
施工瑕疵成房市糾紛第一名 很多買方不知道這3件事
去年還在擔心延遲交屋，今年終於驗屋了，卻發現牆面、門窗、漏水等問題？你並不孤單！內政部最新統計顯示，2026年第1季房地產消費糾紛共617件，以「施工瑕疵」案件數居冠，其中122件中就有121件來自建商。另一方面，去年住宅類使用執照核發已超過14萬戶，較前年增加3.2%，隨著大量住宅進入驗屋與交屋階段，買方更應該先仔細審視契約裡的權利。交屋前先確認契約期限、瑕疵修繕與5%交屋保留款。（圖／踏取國際開發提供）▶ 第一：取得使用執照，不等於正式交屋。依預售屋定型化契約規定，契約應載明建商應取得使用執照的期限。若未在約定期限內取得，每超過一日，建商應按買方已繳「房地價款」，以每日萬分之五單利計算遲延利息。因此真正發生爭議時，看的不是接待中心口頭說的「預計何時完工」，而是契約白紙黑字的日期。▶ 第二，取得使用執照後，應於6個月內通知買方辦理交屋。若超過期限，也同樣有遲延利息規定。即使近年房貸水位吃緊，對保、貸款撥付時間拉長，也不代表建商可以因此無限延長交屋期限。今年行政院查核預售屋契約時，就發現部分建商自行將「對保、貸款撥付時間不計入6個月」寫入契約，要特別注意這類條款是不符合規定的！換句話說，即使碰上市場房貸緊縮、銀行排隊對保，也不代表契約上的交屋期限可以無限往後延。▶ 第三，驗屋有瑕疵，不是只能先交屋再等保固。預售屋定型化契約規範，驗屋時發現的瑕疵，應記錄並由建商「限期修繕」；買方可保留「房地總價5%」作為交屋保留款，待修繕完成、複驗後再支付。此外，今年行政院查核也發現，有建商將「房地總價5%」改成「房屋總價5%」，或要求買方先接受有瑕疵的房屋，再走後續保固程序，這些都是「不合規」的契約樣態，在簽約時務必多加留意。不少建商在預售契約上寫到「除非瑕疵已經嚴重到房屋無法使用，否則買方不得以瑕疵為由拒絕或延後交屋」，但站在消費者角度，許多施工瑕疵（如牆面、門窗、漏水或設備缺失），即使還沒嚴重到「不能住」，在後續後續修補改善階段仍可能讓工班不停進出、產生粉塵，也無法讓屋主放心進行裝潢。踏取國際開發藍德義協理表示，多數消費者驗屋並不是想當「奧客」，僅是要求建設公司負起企業責任、交付的房屋符合契約與合理品質，並非要求過當。況且一個嚴謹的品管機制下，理當於通知驗屋前先行改善掉肉眼可見的明顯瑕疵，若將不堪的成品交付於買方，只是徒增消費者對於品牌的負面形象，不禁讓人有「建商想碰運氣貿然闖關」或是「把消費者當做品檢員」的負面聯想，更增加雙方後續溝通成本。因此，準備驗屋前，建議先把契約重新翻出來，除了確認取得使用執照期限、通知交屋期限與5%交屋保留款，也要仔細查看驗屋條款與建材設備表，確認品牌、規格、材質及瑕疵處理方式，有沒有寫得過於模糊或有寬鬆的解釋空間。若涉及漏水、水平、電氣、給排水等一般人不容易判斷的項目，驗屋當天建議委請第三方單位進行驗屋並出具檢驗報告，以客觀數據作為後續和建商溝通的依據，也應將發現的缺失拍照、列冊並留下書面紀錄。買房走到交屋，身為消費者應在交屋前多花時間把契約與屋況確認清楚，勝過後續花費時精力與建商進行糾紛的官司纏訟。身為建商，也應該在通知驗屋前做好基本的品質控管，將肉眼可見、足以影響居住與後續裝潢的瑕疵先行改善，而不是把最後一道品管留給消費者。交付一間符合契約約定、品質完整的房屋，本來就是建商應盡的責任，也是維持品牌信任最基本的一環。＊轉載不得修改內文及必須標明出處來源於《踏取國際開發》作者介紹 / 踏取國際開發 協理 藍德義致力協助民眾化繁為簡了解不動產從無到有的各項大小事，辦理土地買賣/都更與危老顧問及整合/閒置資產活化諮詢/商住工農不動產買賣/資產管理及家族傳承/地政士相關業務/各項稅務諮詢及節約稅費規劃…等。不動產相關疑問，歡迎線上諮詢，LINE ID為「@447asmbe」。