富品建設
」 都更
都更談20年都沒成功！他「用1招」3個月搞定 地主最多獲利1億以上
台北市松山區危老案「富品南京」昨（9）日舉行開工典禮，該案整合20多年都失敗，直到富品建設以「複合式創新模式」切入，也就是配合地主需求來走合建、委建或買斷，短短3個月就整合成功，預計今年下半年推出銷售，雖然價格未定，但以目前市場行情初估，選擇委建的地主戶，一戶就能有1億多元以上的獲利，選擇合建的也賺了8000多萬元。「富品南京」位於南京東路五段，鄰近南京三民站與松山站，其實有許多開發商陸續整合，不乏上市櫃建商，卻卡了20~30年仍無法與所有地主達成共識，富品建設接手後將原本都更程序改走危老加容積移轉，僅僅3個月就整合完畢，堪稱奇蹟。富品建設董事長曾富瑋解釋，因應地主有不同需求，還有不同意戶，因此採用富品最擅長的「複合式創新模式」，包括地主出售買斷、合建、委建等方式，讓「住戶想怎麼玩都可以配合！」富品建設董事長曾富瑋說明整合的過程。（圖／東森財經新聞張琬聆攝）曾富瑋進一步說明，買斷最直接，不想等、想拿錢走人的地主，就談好價格後買下來；想合建的地主就談好條件，給予60~65%的權變；想要自建的地主就跟他們談委建，協助估價取得69~70%的權變；至於不同意戶則排除跳過。「原本要整合全街廓約1200坪，但部分地主沒辦法達成共識，只好排除不同意戶後，將基地分為A、B共兩基地」，曾富瑋接著說，「富品南京」為約392坪的B基地，是8棟3~4層樓老透天，屋齡逾50年，共約40多名地主，其中買斷1/3，其他採取合建及委建，預計今年第3、4季推出銷售；A基地原本約有50多名地主，預計今年底取得拆除執照、明年動工。雖然曾富瑋尚不透露到時候的開價，只說會符合市場行情，但他提及地主估計可換回70~80坪的住家，以市價來換算，選擇委建的地主因為自己出錢，但由富品建築協助地主取得百分之百的融資，肩負了背貸款、承擔營造漲價成本及銷售端的風險，最後估計可獲利1億元以上，不過若未來市場往下走、銷售價格不如預期，獲利結果也會不同；至於合建戶，則估計每戶可獲利8000多萬元。富品建設排除不同意戶後，將原本1200坪的都更街廓拆成A、B兩基地。（圖／東森財經新聞張琬聆攝）住展雜誌發言人陳炳辰表示，該物件所在位置機能便利，買氣不差，目前區域新案行情在均價120萬元左右，因鄰近橋墩與南松山，也多老舊住宅，稍微干擾了一些區域房價。以此案歷時久、又改以多元的整合型態來說，陳炳辰認為，地主戶的意見想法分歧可想而知，後續新住戶與原地主戶是否得在較多意見上有所溝通得加以留意，也得觀察價格上是否有建商、原地主戶各自出售，進而產生價碼落差，可深入了解建商與地主戶的相關約定，衡量後續價位發展。不過這類複雜的整合方式在市場上不算常見，陳炳辰認為，建商或許對區域房市有很強烈的信心，志在必得，也可能在各異的整合性下取得包括時間成本、銷售成本多方面的平衡。而客製化都更危老的形式是否轉而為未來整合走勢，該案例的成功與否相當值得關注。 台積電擴大赴美 炒房族喊「完蛋了」 一表看台積宅漲多兇 阿姨我不想努力了！全台共151萬女地主 這縣市最多 尪生前承諾「房子妳住到百年」 漏做1事…妻慘搬離還賠錢
整合20年不成換個建商3個月搞定 建商秘訣「這招」想怎麼玩都配合
富品建設9日舉行北市危老案「富品南京」開工典禮，該案整合20餘年未果，最終由富品建設以「複合式創新模式」短短3個月就整合完畢。富品建設董事長曾富瑋表示，快速整合沒有太多秘密，只要滿足每個人不同的需求，就能加速進程，至於何謂「複合式創新模式」，他表示，「住戶想怎麼玩都可以配合！」「富品南京」未來將由創意家行銷代銷。左為創意家行銷董事長王明正，右為富品建設董事長曾富瑋。（圖／林榮芳攝）「富品南京」位於台北市松山區南京東路五段，緊鄰麥帥橋，鄰近捷運南京三民站與松山站，交通便捷、地理位置優越，不過該案卻整合20餘年，其中包括多個上市櫃建商接整合未果，直富品建設介入，採用「複合式創新模式」整合，並將原都更改換成危老，短短3個月就整合完畢。曾富瑋解釋「複合式創新模式」，因地主有不同需求，包括「出售、合建、委建」，意見各有不同，加上中間還有不同意戶，所以長年卡關，而富品最擅長的就是複合式都更危老。他進一步解釋，「想出售」的，價格談好後，富品就買下來；「想合建」的就與地主談好條件，如這案給予60~65%的權變；「想委建」的就協助估價取得69~70%權變，但房價漲跌、成本風險則必須自行承擔；「不同意戶」就跳過，因此3個月就整合完畢。因為不同意戶位於中間棟，因此拆成危老A、B案，B案今天動土，A案則預計今年底取得拆照、明年動土。「都更危老整合最困難的就是人，快速整合其實沒有太多秘密，只要滿足每個人不同的需求，就能加速進程，住戶要怎麼玩都可以配合。」曾富瑋說，在危老整合的過程中，重要的是如何將不同的意見共存，讓所有的人達到共識與共鳴，最後才能夠共好與共贏。「富品南京」B案基地面積約393.25坪，原本是8棟3~4層樓老透天，屋齡逾50年，地主20餘戶，富品占約1/3；重建後，將變成地上22層、地下6層，規劃28~43坪、SRC住商混合大樓，結合智慧建築、綠建築與耐震設計，並搭配節能與綠能技術。
創意家代銷2025推千億案量 預估年後觀望氛圍消弭「價量穩」
央行祭出第七波信用管制，2024下半年全台進入房市冷靜期，代銷業者紛紛傳出成交量腰斬慘況。不過深耕雙北的代銷業者創意家行銷預期，農曆年後剛性需求應有第一波回流，觀望氣氛應消弭，房市可望呈「價穩、量也穩」，創意家預計2025年將推出逾千億元案量。創意家行銷於台北市北士科新案「樺輝沐畇」舉行開工動土典禮，該案基地面積752坪，規劃興建地上14樓、地下4層的RC結構住宅大樓，主力坪數包括31、34、39、44坪，共104戶住家，4戶店面，訴求水岸第一排、戶戶面河岸，無敵景觀、住戶均質，總銷45億元。據內政部實價登錄資訊顯示，「樺輝沐畇」已揭露實價達57筆，每坪成交價約在96.3~106.2萬元。創意家行銷副總經理柯仲武表示，「樺輝沐畇」自7月正式開案時有不錯的銷售成績，7、8月每週成交大概7、8戶，去化達5成，本來預計10月底要完銷，但到9月19日第七波信用管制後，只賣大概近2成，平均每週成交約1、2戶，所以打房政策對成交量是有影響的，目前剩2成約30戶，預計要到明年2月底、3月中才能賣完。對於目前市況購屋信心不足，市場是否有機會價格回落？柯仲武認為，營建成本仍居高不下，預期房價要大幅下跌，並不大可能，但便宜一點的機會，倒是有可能。比較多的狀況應是價格會持穩，沒有大幅變動，也就是建商推案價格不會像前幾年依銷售分階段調漲，會先求有量，現在銷售時間拉長多個3~4成是必然的現象。創意家行銷於疫情期間年推案量約落在700~800億元，不過2025年推案量預估將重返千億，指標推案包括南港國泰調車場大案「SKY PARK」總銷80億元、台南欣巴巴「新府城」三期達110億元、基隆五堵暉騰建設83億元、「樺輝沐畇」二期80億元、松山區利晉工程81億元八德路新案、重慶北路「宏道一品」50億元、大直「TOP 31」60億元、台中國泰建設40億元、全坤建設三重案40億元、富品建設南京東路五段40億元、台南平實國泰建設案60億元等。目前有些案子已進入潛銷，預計明年初正式公開。對於2025年房市走勢，柯仲武認為，明年農曆年後房市可望逐漸回溫，關鍵在於購屋客戶能不能回到市場上，買房有剛需、置產、投資3大族群，雙北高房價區域投資的已不存在，置產擺長期的要顧慮到日後貸款問題，剛需是目前最大基本買盤，第一批回流的客戶，一定是剛性需求，但有多少量有不一定。預期上半年觀望氣氛應會消弭，市場不會全面大好，但至少買氣、成交量會逐步回溫，預期明年市應呈「價穩、量也穩」的格局。「樺輝沐畇」訴求水岸第一排、戶戶面河岸，實價登錄每坪成交約在96.3~106.2萬元，目前已銷逾7成。（圖／林榮芳攝）
中小建商資金壓力醞釀爛尾風暴 專家：都更慎選合作建商、方式
不動產放款額度調控引起的「房貸之亂」，不只民眾申貸難，建商融資，甚至都更危老市場，也連帶遭殃。近期建經公司人士就透露，台北有十多個案子因為貸不到款，或是續建問題找上門。富品建設董事長曾富瑋說，有聽說中、小建商面臨資金鏈斷鏈疑慮，民眾選擇都更、危老合作對象，或是想要買房的民眾，需要小心，不然有可能會有爛尾的情形。一位建經公司經理表示，「近期十多個案子找上門，有借不到錢的、被營造廠放倒的建商或地主，也有建商倒了要做續建的銀行也找我們。建經公司主要幫助起造人信託外，也幫地主、建商做融資，跟金融機構爭取融資額度，提供營建資金。」以委建為主要營運項目的建商曾富瑋指出，前幾年房市火熱，不少建商都賺到盆滿缽滿，資金不足為慮，但也有部分建商較晚進場，且急於擴增、公司大開槓桿操作，對於想要都更或危老重建的民眾而言，這類建商風險性就很高，一旦資金斷鏈，建商倒閉、跑路，就有可能讓重建案變成爛尾樓。建議都更重建盡量找上市櫃或大建商，較能避開爛尾樓風險，又或者以「委建、代建」替代合建，避免建商倒閉或捲款跑路。曾富瑋解釋，所謂「委建」，就是委託建造，包括申請拆建照、設計圖、營造等，建商只是協助重建的角色，不會有建商分回問題，但住戶就要自行承擔後續銷售風險，也需支付相關費用，可以自行決定房屋處理方式。委建若規劃得宜，自然會為地主戶獲取最大利潤；而合建，住戶們則是分回房屋後，增值利潤歸於建商，也少了未來銷售等風險和煩惱。曾富瑋說明，如果是委建，建商賺的就是工錢，毛利率大約抓2~3%，至於合建就必須分回房屋獲取利潤，大約15~20%不等。建案的營造名聲、規劃、銷售模式，都會影響最終房價，若選擇委建，最終價格高低，風險也當然由地主自行承擔；至於合建，知名大廠建商，本身就有一定創價功能，兩者各有利弊。富品自2017年創立以來，專攻危老都更，透過「複合式」的創新合作模式，主推獲利與地主分享，提供合建、委建、重建、土地整合、建築規劃服務作為核心價值，訂定「需求客製化」「利潤最大化」「麻煩極小化」3大策略，至今已完成15個老屋重建整合案，今簽約也將達1,400餘戶，目前有19案正整合簽約中。富品建設今年喜迎7週年，以需求客製化、利潤最大化、麻煩極小化3大策略，為日後整體營運添成長動能。（圖／業者提供）
三重「富品苑」完工落成 業者推「創新委建」6年整合470億案量
面對國內房屋「高齡化」問題，政府近年加速推動危老重建、都市更新政策，民間也積極加入都更危老重建行列。成立第7年的富品建設，首案「三重富品苑」正式完工落成，富品董事長曾富瑋推出「複合式委建模式」，6年來開發累計15案，總銷470億元，希望藉此模式加速改建。內政部不動產資訊平台統計，全國平均屋齡已超過32年，全台超過50年以上老屋有111萬戶，都市更新危老重建刻不容緩，2020年行政院院會通過「都更條例修正案」，透過明確容積獎勵誘因及稅捐減免利多，提升整合意願降低風險及所有權人負擔。其中提高容積獎勵誘因，間接加速了建商都更整合的節奏。成立近7年的富品建設，首案「富品苑」完工落成，並取得使照。曾富瑋表示，富品建設各戶簽約內容全部公開，每一戶都可以知道其他戶的合約內容，因此「富品苑」簽約速度相當快，90天內完成基地簽約，從開工到領取使照僅歷時2年11個月，「富品苑」在缺工缺料下，提前超標完成。曾富瑋也表示，富品建設5年前推出複合式委建，再陸續推出複合式2.0、3.0，透過不斷創新，包括全部保留、全部出售或部分坪數抵付工程款，讓地主有更大彈性選擇合作方式。他也提到，去年富品開了100多場說明會，透過專業分享專業知識給地主，公司在團隊資源和法令協助下，6年來15案，完成1300戶簽約，總銷超過470億。緊接著今年台北指標都更案南京東路B案也即將開始預售，透過富品建設複合式模式，將過去歷經20個建商都整合未果的案子完成重建。