委建
」 都更 地主 委建 建商 合建
都更漫漫路2／選自主都更想分更多坪數？專家提醒：真正應考量「風險誰來扛？」
營建成本暴漲，傳統「協議合建」模式面臨嚴峻挑戰，導致許多中小型建商紛紛退出合建市場，或轉向由地主出資、建商提供顧問服務的「全案管理」模式。近年全案管理市場百花齊放，就連公股銀行合資成立的台灣金聯公司日前也宣告搶進。究竟「協議合建」和「自主都更」差別在哪？專家解析並提醒，兩者皆有風險存在，「最重要的還是選對合作夥伴！」台灣金聯董事長宮文萍日前召開記者會宣布，將開辦自主都更全案管理服務並導入前期資金墊付，解決自主都更地主常見資金、專業不足的痛點。宮文萍指出，一般都更案前期資金初估約3,000萬元內，有關更新會在取得金融機構融資前之空窗期，相關必要作業費用可先由台灣金聯墊付目前暫無設定上限。不過想爭取台灣金聯的支持也有條件，必須已依法設立更新會，基地範圍人數與面積同意比超過50%，台灣金聯才有機會成案輔導、提供資源。面對市場愈來愈多「協議合建」或「全案管理」等不同的都更樣態，究竟有什麼差別？富品建設董事長曾富瑋解釋，協議合建為地主出土地、建商出資興建，建商須承擔營造成本上漲、銷售景氣等風險；全案管理則是地主用土地融資，全案管理公司提供顧問服務輔導地主蓋房，不會和地主分回新房，而是收取服務費，通常是建案總銷的5~8%，或是總成本的15~20%來計算服務費，而興建到完工銷售的風險，皆由地主承擔。而同一個都更案中因每個地主資金能力、承受風險能力不同，市面上也衍伸出複合式的都更模式，像是上述台灣金聯、富品建設，皆是可依地主需求自由選擇委建或合建的都更業者，因此同一都更案中會出現「部分地主委建、部分地主合建」的情況。曾富瑋也表示，協議合建的好處是，地主只要談妥分回價值等待完工即可，重建風險由建商承擔；委建和全案管理模式，最大誘因是可分回較多坪數，但地主們要自行籌資、負擔營造成本、銷售風險，對缺乏經驗的地主而言，會是場極高的挑戰，所以建議要選擇信用好的公司。台北未來都會再生協會理事長蔡漢霖也提醒，政府近年來大力推動自主都更，立意固然良善，但事實上，無論是自主都更還是找建商合建，面對的客觀風險完全相同，差別只在「承擔風險的主體是誰」。合建出事了，社會習慣歸咎於建商；但自主更新出事了，所有的代價與法律責任只能由地主自己扛。雖然北都建設為專做全案管理的建商，但董事長陳逸軒認為，地主不應該以最大坪數為挑選合建或委建的準則，若是與有口碑、有資歷、有信用的老牌建商合建，也是不錯的選擇。（圖／林榮芳攝）北都建設董事長陳逸軒也分析，實務上合建與委建地主最終分回價值差距約10~30%，依每個案子的容積、房價、規模、造價不同而定。若有營造經驗、資金充足，又具有向心力的社區來說，可選擇自主都更、全案管理，把10~30%放回自己口袋；若無相關經驗，與建商合建，這10~30%或許可視為「風險轉嫁給建商的費用」，同時省去地主在營建過程中的時間與心力。不過他也強調，協議合建與全案管理實務上都曾有過失敗案例，「要避免踩雷，最重要的還是慎選合作夥伴，能確保完成重建比分回多少更重要。」全台30年以上老屋占近6成、約550萬戶，都市更新刻不容緩，等不到建商一一推動合建，政府鼓勵地主「自主都更」還能保留更多坪數，但地主千萬別忽略了應承擔的風險。（圖／黃耀徵攝）「選擇自主都更不能只是為了拿回更多坪數！」住保會顧問吳翃毅也表示，實際上地主最需要評估的關鍵是「風險由誰來扛」，20年前的營造單價相對平穩，世代變化下近10年的成本起伏變數過多，建商的投入成本與利潤比例失衡導致停擺的案例屢見不顯，更有金融管制使建商資金鏈接續不上的情況，連蓋房專業的建商都評估風險高於利潤，自主都更的地主更應該留意風險的存在。住保會顧問吳翃毅表示，近年營建成本漲幅大、房市政策快速變化，有經驗的建商都評估風險高於利潤，紛紛退出都更市場，沒經驗和資金的地主更需謹慎評估風險的存在。（圖／CTWANT資料室）目前常見合建地主卡在分配比例，越拖條件越差，自主更新看似提供另一選項，但吳翃毅提醒地主應建立正確觀念，「選擇自主都更不是為了條件再好一點、多分一點，而是為了讓重建還有機會走下去。」
都更漫漫路1／北、高2大自主都更案「為錢卡關」 專家剖析4難點推不動
根據內政部統計，全台30年以上老屋約550萬戶，占比接近6成，都市更新刻不容緩，因此近年政府積極推動地主自己當建商的「自主都更」。然而近7年，政府共核定566件都更案，其中自主都更僅32件，且核定還不等於能順利完工。CTWANT調查北高2大自主都更案卡關，皆與「錢」拖不了關係，專家分析常見4大推動難處，認為政府給予獎勵外，應先強化民眾對權利義務及潛在風險的認知。「住戶找了建經公司，懷抱著美好夢想，2、3年前案子核定後就全體搬空，沒想到現在營建成本跟送件時差了一倍，如果要繼續興建，地主要多拿房子出來賣補造價，最後當然喬不攏，四處找人接盤無果，據說住戶要告建經公司管理不當.....。」台北未來都會再生協會理事長蔡漢霖日前在臉書上分享，北市精華地段巷弄一處自主都更案停擺，地主回家之路遙遙無期。曾協助評估此案的欣聯建設執行長蕭傑楷向CTWANT記者表示，該案基地大約450坪，於2016年送件，原預估每坪造價15萬元，2023年核定時，營建成本卻飆漲到27~28萬元，地主因此向外求援，想重新找建商合作，但卻沒有業者想接手。由於該案已核定，如果修改設計圖須重新送件審查，又得耗費多年；若地主想與原建經公司解約，還須負擔違約費。台灣金聯資產管理董事長宮文萍（左）與高雄河濱商城自主更新會理事長周重曉（右）簽署MOU合作意向書，等該案整合超過5成，台灣金聯即啟動全案管理和資金代墊服務。（圖／林榮芳攝）另一個花了5年還在努力的自主都更案是高雄最大海砂屋社區高雄河濱商城，自主更新會理事長周重曉分享，更新會在一名都更專家的推動下於2021年成立，「當時有9成的住戶參加，為了籌措前期資金，希望每戶收取10萬元，250戶就有2500萬元，但住在這邊的都是老人，拿不出錢，都更專家也隨之放棄離去。」後來河濱商城來了一家全案管理公司，可以幫地主代墊前期資金，但後來引進另一間建材公司，卻跳過更新會，直接向地主收取同意書。原本希望自主更新與全案管理，在該業者進場後變成協議合建，甚至不惜以每張10萬元「促簽金」的代價，向老地主換一紙同意書。周重曉表示，該合約沒明列退場時間，是不平等條約，大概綁了50戶，後來也因為陸續有建商進場角逐，目前自主更新同意比例約42%，大部分地主處於觀望。根據CTWANT記者觀察，該案缺乏前期資金，又因不想分回條件太差而不願與建商合建。周重曉也坦言，中間也曾找過上市建商，但對方要他們先自行整合超過5成再議，而周重曉又認為，若地主能整合過半就公開招標找建商了，何必獨厚一家業者，該案因而停擺。最新進度是，該案找了台灣金聯簽署自主更新MOU合作意向書，但據了解，地主仍必須自行整合破5成，台灣金聯才會進場協助整合及提供前期資金的墊付。周重曉認為，台灣金聯是多家公股銀行出資成立的資產管理公司，具公信力，相信能以此說服更多地主重新支持自主都更。自主都更因地主即是建商，在前期運作就會因資金有限、融資不易而停擺。（圖／報系資料庫）自主都更失敗率為何如此高？富品建設董事長曾富瑋分析，民間自主都更常見意見分歧、資金不足、缺乏專業、銷售風險4大關卡，若沒有專業單位介入輔導，也就是協助全案管理，更新會往往空轉、無以為繼。他進一步解釋，除了住戶須達成共識決定自主都更、而非找建商合建，地主即是建商的角色，未來包括挑選建築師、營造廠、發包、坪數規劃、選用建材等大小瑣事都需經過決議，往往此時會意見分歧，甚至遭質疑圖利特定廠商。更新會在前期必須自行籌措包含建築設計、地政規劃、環境評估等作業費，一般地主資金有限，僅管只是收取少數千元費用，想要全數收齊難如登天；到了向銀行申請融資時，又因缺乏法人主體，銀行承作意願低，或是融資不到足夠款項，讓地主面臨資金壓力。曾富瑋表示，就算資金問題解決了，進到施工階段，地主仍可能因缺乏專業管理，難以和營造廠專業對接，導致施工品質有落差；在銷售上也缺乏資源和品牌，面臨銷售壓力，若影響資金回收，可能還需自掏腰包償還銀行貸款。行政院於今年7月16日通過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》與《都市更新條例》修正草案，針對自主更新部分做出3點修法：一、新增「全案管理機制」法源；二、針對自主都更提供融資貸款信用保證，降低地主與住戶籌措資金的門檻；三、為獎勵自主都更，不用再逐項申請，將直接給滿基準容積1.5倍的容積獎勵上限。台北未來都會再生協會理事長蔡漢霖認為，政府近年大力推動自主都更，立意固然良善，但別忽略地主所應承擔的風險。（圖／林榮芳攝）蔡漢霖表示，自主都更風險不亞於協議合建，通常會引入全案管理公司協助，將全案管理機制納入法條規範，確實將更有法源依據和保障，但政府也不宜只以獎勵或「可分回更多坪數」作為宣傳誘因，地主必須瞭解自身承擔開發決策、營建成本波動、融資利息、工程延遲及銷售去化等風險，應強化地主對權利義務有明確認知的前提下，再以自身能力與財務條件選擇最適合的更新模式，才能避免因過度期待而衍生爭議。房產趨勢專家李同榮對此次修法則認為，目前都更政策重老不重危，資源有限下，應先針對危屋優先奬勵並強制重建，此外，都更行政效率不彰也是長期以來遭抱怨的痛點，雖然修法方向值得肯定，但「加容積」只是誘因，「降障礙」才是都更真正的改革，「台灣缺的不是更多都更政策，而是一套讓好案子能快速完成的防災都更制度！」
營建大缺工重塑競爭法則 「有人就有優勢」鋼筋小包4年晉升營造商
隨著大型建案持續推進、公共工程量能不減，第一線技術工人供給卻逐年緊縮，讓具備穩定工班與整合能力的業者快速崛起。富瀚營造正是這波缺工浪潮中受惠的代表之一，4年內從鋼筋小包壯大成營造廠，董事長林開元表示，在營建業長期缺工的結構性壓力下，「有人就有優勢」成為產業最現實的競爭法則！今年45歲的林開元，出身工程相關科系，職涯歷經保險與房仲業務，之後轉入營建業，從查驗工程師做起，逐步累積實務經驗。2022年創業承接鋼筋、模板工程，才第一年就積攢了破億的營業額，事業規模快速擴張，今年買下甲級營造牌，正式成立富瀚營造。林開元開幕致詞表示，過去曾接過A7中信總部「台北天空塔」、威京集團「京華廣場」等大型案件，但能穩健成長，很重要的是有立信建設的支持，跟著立信，板橋江翠重劃區有一半以上的案子，鋼筋都由他們施作，因此奠定了基礎，也跟著立信一路從台北南下台中、台南、高雄，到現在全台都有案子。除了穩定案源，林開元強調，自身優勢在於溝通與協調能力。由於他過去做過鋼筋廠業務與工地主任，因此能理解建商、營造、材料商及師傅不同角色的需求與壓力，能提高配合度與效率，再加上堅持施工品質、不偷工，逐步建立市場口碑。在營建產業人力斷層持續擴大的背景下，林開元指出，能穩定調度工班、同時兼顧施工品質的團隊，已成為營造端最搶手的合作對象。其中，又以鋼筋與模板工種最為短缺，幾乎成為各大工地搶人的核心關鍵。相較之下，富瀚營造目前掌握穩定且年輕化的人力結構，不僅在人力供給上具備優勢，也能依案場需求彈性調整成本，進一步強化接案競爭力。他強調，未來將不只侷限於鋼筋、模板工程案，規劃逐步擴大業務版圖，積極切入公共工程與都更委建市場，透過穩定工班與施工品質，爭取更多大型且長期的合作機會。
「這關鍵」建商1個月超速整合9成地主 信義區高齡老屋區掀重建效應
老屋重建需求持續攀升，但都更整合難、分回條件不透明，向來是地主最大隱憂。在台北市信義區大道路都更案中，富品建設以「1個月」整合逾9成同意比例、分配比例高達6成6以上，成為當地少見的超速成功案例。富品建設今（28）在廣慈園區成立「富品建設都更整合服務中心」，預估帶動周邊一帶逾3萬坪50年以上老屋加速啟動整合，展現「自主都更」新模式的市場動能。台北市信義區大道路都更案基地約300多坪，原為成排4層樓公寓，整合初期即吸引多家建商競逐。富品建設去年上旬在當地舉辦說明會後，僅約1個月內就完成48戶地主簽約，地主同意比例突破9成，是該區域首個掛件送案的都更案，也是近年少見的快速整合案例。此成功案例迅速在當地街坊傳開，鄰近老屋屋主相繼關注，後續富品在廣慈園區一帶辦理都更研討會，吸引上千位屋主參與，數場說明會場場爆滿，也促使富品在廣慈園區正式成立「都更整合服務中心」，以在地駐點方式提供權益評估、容積分析、開發條件與合約風險等專業諮詢，協助地主理解更新機制、保障權益，並縮短整合時程。富品建設董事長曾富瑋表示，從過往整合經驗深知地主對都更存在不安與風險擔憂，因此公司主打「複合式委建」模式，結合合建、委建與買賣，讓地主可依自身需求選擇參與方式，並把土地融資納入同一銀行信託架構中，讓融資金流透明、風險可控，降低「爛尾樓」疑慮，同時讓建商不靠房價差獲利，而是「賺工錢、幫地主打工」，將利潤回饋給地主。富品建設董座曾富瑋表示，複合式委建模式包含合建、委建、買賣等方式，讓地主可依自身需求有更多的選擇性，加速區域整合。（圖／林榮芳攝）以大道路案為例，若地主選擇委建，等同自主重建，扣除成本後分回比例高達66%以上，明顯高於周邊市場常見的50%至55%，部分條件甚至可達「室內一坪換一坪」以上，即使持分較小的地主，也有機會在不自備款、不負擔利息的情況下，分回接近原面積的更新後住宅；若願意承擔貸款，則可取得接近100%完整權益，前期費用由公司代墊，僅由銀行提供融資，大幅降低參與門檻。富品進一步說明，該模式透過都更獎勵約50%、防災型容積獎勵約30%及容積移轉，整體容積可放大至近100%，提升開發效益，同時在整體規劃中納入違章建築，由整體成本分攤，確保地主權益不受影響；此外，公司也提供代銷服務，若地主分回房屋後不願持有，可由公司協助對外銷售，提升資產變現能力，進一步強化整體條件吸引力。在廣慈博愛園區周邊約20個街廓內，存在逾3萬坪50年以上老屋，屬於高密度老舊建築區，與信義計畫區豪宅林立形成強烈對比，卻長期因整合不易被視為都更瓶頸。在大道路案帶動下，富品已在該區域啟動多個整合案，手上握有數個接近成熟階段的都更案，目標以「協助地主快速重建」為主軸，持續推動更多自主都更落地，並在雙北已累積完成15個危老重建案、簽約逾1400戶，另有19案仍在整合中，展現複合式合作模式的擴散效應。面對房市資金逐漸轉向股市、利率動能減弱的環境，曾富瑋分析，影響房市的關鍵更多在於投資報酬率與資金流向，而不在單一貸款成數調整，但對富品而言，關鍵仍在於「利益明確、風險透明」的條件設計，協助地主能聽得懂、看得清，才能真正安心地做決定。
名建築師被告1／業主稱「和議員很熟」踢鐵板 台科大名師遭求償200萬好無奈
名建築師方志宏擁有美國賓夕法尼亞大學建築碩士學位，在業界執業30年，曾參與高鐵桃園站的工程，同時是台灣科技大學建築系的畢業專題指導老師。沒想到實務和理論具佳的他卻因其最擅長的「長照機構規劃與設計」捲入官司，被業主黃慶玉以「返還設計服務費」為由提起民事訴訟，所幸在歷經3年的風波以後，最終勝訴落幕。方志宏具有美國賓夕法尼亞大學建築碩士學位，並擁有30年的執業經驗，曾參與高鐵桃園站的工程。（圖／翻攝維基百科） 依據現行法規，長照機構的開業需要先通過地方政府衛生局籌設許可的申請，審核內容除了需要硬體規劃外，還應包含醫療資源以及長照人員等相關規劃以及營運方針等。通過以後，再向建管處申請室內裝修申請，該程序須送交設計圖至建築師公會審查以及消防審查，最後才會由建管處核發「室內裝修許可證」。 本案原告黃慶玉為了要在台北市設立長照中心，因此找來58歲的資深建築師方志宏擔任設計總監的麒成益室內裝修設計有限公司繪製長照中心裝修設計圖，及代辦室內裝修許可，包括使用執照變更之申請。不過，因為本案長照中心遲遲無法順利開業，黃慶玉最終才以「返還設計服務費」為由向麒成益公司提出民事訴訟。 黃慶玉主張，與麒成益公司簽立委託契約，以142萬元為約定服務費，目前已經給付120萬元的約定服務費以及3萬2000元的代辦規費，但對方卻遲遲未能達成委託內容，害他花費86萬另委建築師事務所設計。黃慶玉要求，麒成益公司須返還120萬元約定服務費、賠償86萬元委託費、並給付30萬元的延期營運損害賠償，共計236萬元。 方志宏則認為，當時和黃慶玉所簽立的契約並非「承攬合約」，麒成益公司只負責「室內裝修許可證」，工作已完成到「細部設計及施工圖」階段，且黃慶玉也確認過才付錢，後續因衛生局有意見，要求改圖屬於「變更需求」須額外支付金額，麒成益公司並無義務無償改圖。方志宏最擅長的領域是長照機構的規劃案，不料竟在此領域吃上官司。（示意圖／非當事人機構，黃耀徵攝） 方志宏提出，當時麒成益公司其實也有根據專業提醒黃慶玉，正常流程是先取得衛生局籌設許可再進行「室內裝修申請」，是黃慶玉為了節省長照機構設址地段的租金，又稱自己和議員很好，可以同時處理，麒成益公司才會根據其要求同時送件至衛生局和建管處，且設計圖也已經通過台北市建築師公會審查，代表設計圖本身無瑕疵。 台北地方法院於2024年5月10日宣判，合議庭認為黃慶玉明知有程序風險卻堅持先行送審，才會衍生出設計變更風險，因此這部份應由黃慶玉自行承擔。另外，本案設計圖已通過臺北市建築師公會審核，設計圖應無瑕疵，且麒成益公司已取得建築師公會圖說審核，因此駁回黃慶玉的聲請。黃慶玉不服，提出上訴。 高等法院於2025年9月3日宣判，契約性質非承攬合約，黃慶玉依「承攬」法律關係請求賠償在法律適用上有誤，且設計圖麒成益公司設計圖並無瑕疵，其餘理由與一審法官判斷相同，駁回黃慶玉的聲請。黃慶玉上訴三審但未繳訴訟費，全案敗訴確定。 對此，原告黃慶玉表示，當初委託對方是基於專業信賴，希望設計能完全合法。對於判決結果，他提出以下幾點關鍵聲明：首先，他強調建築師公會並非最終主管機關。雖然該案於 2020年經公會圖說審核通過，但衛生局專家審查會議早已明確指出，該設計圖說違反《建築技術規則》第 99之1 條。他指出，甚至在初審階段，衛生局就已提醒要注意該條文，顯示設計本身存在違法瑕疵，但法院卻僅採信公會 2022年的函文，忽略了最終主管機關建管處「本案必須變更使用執照」的正式回覆。其次，關於「免變更使用執照」的決策，他表示是在不懂法規的情況下，聽取對方建議「可以省流程時間」才接受。他認為，身為非建築專業人員，即便希望縮短流程，前提也必須是「合法設計」。法院認為業主曾表達想省時間便認定是「依業主指示」，是將專業人士利用資訊不對稱誤導業主的行為，轉嫁由消費者承擔風險。最後，他對法院將此案認定為「委任契約」深表不滿。他主張，建築設計應保證結果合法，而非如委任契約般「有處理就好」。如果設計師只需證明「有畫圖、有送件」，而不管圖紙是否因違法而淪為廢紙，這將造成未來設計師只要誘導業主同意簡化流程，失敗後即可免除所有修補責任，對社會大眾的室內裝修契約保障將是巨大的災難。
雙北老屋量太大建商自曝「吃不下」 同時25案是上限「回絕比答應多」
富品建設日前正式宣告升格為「富品集團」。由於第四季央行理監事會決定將不動產貸款總量回歸由各銀行內部控管，富品董事長曾富瑋認為，明年第2季起應該可逐漸回暖。不過，雙北高齡老屋多，但都更公司產能有限，他們目前每談20案只能取1案，回絕地主比答應地主還要多。曾富瑋表示，目前央行的管制仍未鬆綁，銀行的不動產放款水龍頭仍偏緊，現況股市熱，但房市偏觀望、信心仍不足，算是少見的情形，這陣子都有建商、營造廠傳出資金出現問題，在這一波政策調控下，未來建築業將是「大者恆大」。富品攜手台灣水泥、東和鋼鐵、大信防水、三菱電梯等成立「富品集團 ESG 產業聯盟」，因應全球淨零碳排與永續轉型趨勢。（圖／林榮芳攝）對於明年房市，曾富瑋認為，央行信用管制至今已逾一年多，「房市已經冷夠久了，若再打下去，怕是很多建商撐不住」。由於第四季央行理監事會決定將不動產貸款總量回歸由各銀行內部控管，「目前看起來市場朝向軟著陸的方向發展，預期明年第2季起應該可逐漸回暖，明年房市應該不會比今年更差。」曾富瑋表示，儘管房市買氣低迷逾一年，但都更反而是愈來愈火熱，主要因台北市老舊屋齡實在太多，許多地主也擔心政策影響都更條件，希望加快都更腳步。但是，雙北高齡老屋比比皆是，從事都更的公司，手上案子飽和到不能再飽。他以富品來說，目前公司產能嚴重不足，「現在大概談20案才評估承接1案，回絕地主比答應地主還要多。」建商會挑好地主，優質的地段，地主也會挑建商。曾富瑋表示，富品成立8年，至今已完成20件建築開發案，累計簽約整合逾 1,600 戶，目前集團手上有約20個案子持續進行中，其中有5案準備掛件，集團同時執行20~25案已是產能上限。至於政府有意擴大自主都更，曾富瑋表示，自主都更與富品建設的委建模式其實差不多，同樣是將利潤回歸地主身上，不過，一塊基地很難百分百合建，或是百分百自主都更，因此富品發展複合模式，讓地主有多元選擇，讓想拿回利潤的住戶走委建，想省事的走合建。他透露此種做法，整合時間最短14天，最長不會超過3個月。他提到，集團成立並非組織調整，而是透過整合建築開發、營造工程、都市更新、建築設計及包租代管5大事業體，建構更具整合力、透明度與永續性的產業平台。富品集團並同步成立「富品集團ESG產業聯盟」，攜手台泥（1101）、東和鋼鐵（2006）、大信防水、三菱電梯等策略夥伴簽署合作備忘錄（MOU）。曾富瑋認為，面對淨零轉型的結構性挑戰，並非個別企業能單獨完成，建築上中下游必須整合，才能形成可被複製的永續供應鏈模式。此次聯盟象徵建築產業正式邁入跨界合作的新階段。
PCB廠邑昇切入危老都更 首件都更案開紅盤72戶３個月完銷
上櫃公司邑昇實業(5291)跨足建築領域成立「邑城建設」，首案「邑城仰睦」今(21)日於新北三重盛大動工。邑昇實業董事長簡榮坤自曝是建築業新兵，不過該案可售72戶，以7字頭價格優勢於3個月內即完銷，他也預告，明年將在三重、土城及北市精華區，陸續推出多個重建案。邑昇實業成立於1994年，主要從事印刷電路板製造業務，2008年成立LED光電事業務部，跨足LED自行車燈，2013年登錄興櫃，2014年轉上櫃。2024年全年營收為 9.86 億元。簡榮坤表示，因應PCB產業逐漸步入紅海市場，因此近年採取多角化經營策略，不只跨光電業，也跨建築業，也透過切入新產業領域持續取得成長動能，不過這並非他推出的第一個建案，早在8年前就曾跟其他業者合作在嘉義推案。邑昇實業董事長簡榮坤表示，因應PCB產業逐漸步入紅海市場，因此近年採取多角化經營策略，才跨入建築業。（圖／林榮芳攝）簡榮坤表示，邑昇在建築業算是新兵，此案為公司第一個「都更案」，秉持政府政策讓舊房子煥然一新，讓當地住戶有新的居住環境，是邑城跨入都更的主因。此案雖擁有重新路、正義北路生活圈，但因老公寓密集、產權複雜，危老都更推動不易，前期由開發公司整合約10年，再轉由他們興建。邑城建設總經理許淵勝表示，相較坊間採用複合式、委建或以地主產權設定等方式推動危老，可能讓地主承擔較高風險，邑城建設選擇更安全、透明、結構單純的重建模式，以實力直接投入開發，避免不必要的設定爭議，提高案件推動效率同時保障地主權益，希望走出危老都更紅海。他也透露，明年將在三重、土城及北市精華區陸續推出多個重建案，三重都更案預計明年第三季推案，從小基地危老到大型都更案皆同步推進。而「邑城仰睦」則預計2028年起陸續交屋並認列營收。「邑城仰睦」基地距捷運台北橋站僅350米，海宇國際總經理周世凱表示，地點非常好，加上建商規劃用心，總戶數115戶，可售戶72戶，總銷12億元，3個月內即銷售完畢。由於三重地區預售案每坪開價8字頭起跳，此案價格落在75~78萬元，價格親民被視為熱銷關鍵。簡榮坤表示，該案總價約1000多萬元，吸引不少在地年輕人入手，他也認為，房價要符合當地購買者期待和業者合理利潤，一個地區不斷抬高價格，對於都更案來說不是一件好事。
央行宣布2028年新鈔改版計畫 政治人物肖像恐從紙鈔全面退場
暌違24年新台幣鈔券改版計畫，央行總裁楊金龍23日於立法院財委會業務報告時宣布，2028年預計每年斥資50億，逐步把100、200、500、1000與2000元等5種面額鈔券全面翻新。有綠委建議新版不要放政治人物，楊金龍承諾，「將納入參考」，對此，藍委痛批，改版是配合執政黨做「轉型正義」，是政治考量。目前5種面額的鈔券中，100元現鈔上印有國父孫中山、200元則是蔣中正肖像設計，若改版的新鈔不放政治人物肖像，就會全面消失。不過，改版不包括硬幣，硬幣上仍有政治人物。國民黨立委賴士葆質疑改版動機是配合執政黨做轉型正義工作，甚至懷疑楊金龍是為兩年半後連任鋪路；楊強調，「絕對沒有政治考量，在國會殿堂不會打誑語」，改版是因應防偽、安全與現代化需求，與政治無關。賴士葆仍直指，民進黨政府花50億元大撒幣，只是配合賴清德總統的意志，想鞏固綠營基本盤，做給挺獨的支持者看。目的就是要去化從大陸帶至台灣的所有內容，徹底與中國大陸脫離關係。國民黨立委林德福也指出，台灣現在並無大量偽鈔問題，且電子支付愈來愈盛行，使用紙鈔的機會減少，為什麼央行要花這麼多錢改版？另外，賴清德總曾承諾把棒球12強冠軍隊印在新版鈔券上，對此，楊金龍沒有正面回應，僅表態500元鈔券一定會改。因為目前500元上的梅花鹿圖案，以前是保育動物，現在繁殖太多，生態意象已經不同，新台幣改版要與時俱進。央行官員補充，新版鈔券主題擇定將透過「新台幣鈔券主題諮詢委員會」決議，是否排除政治人物，會邀公民參與，廣徵各界意見後決定，首張新版鈔券預定的主題擇定後的2年半（2028年）發行，其餘面額將陸續推出。新台幣鈔券改版要花多少成本？楊金龍表示，因原物料上漲，估算改版每張鈔券平均增加1.5元，加計原本3.5元成本，等於每張鈔券成本5元；鈔券不會一口氣全部改版，預計自2028年開始逐年編列50億元進行改版。外界評估，新台幣改版成本逾200億元，央行官員表示，屆時會視流通在外鈔券面額做改版動態調整，總成本尚未估算出來。
幕後／朱立倫大轉彎傳與美「壓力山大」有關 藍委急跳腳「黨團自主」成救命丹
國民黨中央昨日突然政策大轉彎，同意「因應國際情勢強化經濟社會及民眾消費韌性特別條例草案」，可納入行政院版本的國土韌性1500億元與台電補助的1000億元，交換民進黨放行2300億普發現金萬元預算。惟因事前未來不及與正忙於反罷免的藍委充分溝通，許多藍委第一時間聞訊大驚失色，深怕深藍選民、甚至最強烈反對撥補台電的白營小草，拒絕出來投反對罷免票，藍委內部群組一整晚都是反彈、告急訊息。藍營知情人士透露，黨中央突政策轉彎，其實與美方近期持續關切「韌性防衛」國防預算有很大的關係。該人士說，國民黨團向來主張「特別預算」應聚焦關稅戰、台幣匯率急升對企業界、勞工的衝擊，應該與「韌性防衛預算」脫軌，另以特別預算編列，或在中央政府年度預算中反應，藍委絕對不會反對。但據了解，黨中央接獲美方的訊息卻持續都是，如何編列預算屬台灣內部的事，美方只在意台灣自主防衛預算能否快速增加並到位，美方還不只一次透過各種管道，向藍營黨中央表達對「韌性防衛」相關預算的關切，「黨中央確實感受到龐大壓力」。黨中央幕僚則研判，因綠營縣市長大選初選將正式起跑，若讓在野黨繼主導軍人加薪方案後，又主導普發現金，將招致綠營擔憂「造成執政黨銀彈緊縮」不利輔選，更不能逕由在野黨搶走普發現金的大功勞，勢必堅決在立院反對普發現金預算。幕僚推估，在此之下，就算在野立委以優勢席次表決通過「韌性防衛預算」「普發現金預算」預算，民進黨仍可以10月電價將大漲，工商企業界反對等藉口，堅持將「因應國際情勢強化經濟社會及民眾消費韌性特別條例草案」全部提覆議，且不排除釋憲。因立院目前正在審查大法官候選人，「憲法法庭」短期內應可恢復運作釋憲，「普發現金預算」遭判違憲機率極高，幕僚建議，與其如此，國民黨不如乾脆一口氣放行「撥補台電」、「韌性防衛」、「普發現金」全部特別預算，若民進黨未來仍真提覆議、釋憲，即可凸顯民進黨「堅決反對普發現金」，在台灣目前面臨關稅戰、匯率、颱風災後重振等水深火熱現實中，民眾若領不到現金，自然會有公評。據指出，朱立倫深思後，採納幕僚「整本特別預算放行」的建議，因朱必須在中常會以黨主席身份宣布，才能凸顯這是「黨中央」決定，預留國民黨團迴旋空間，但黨中央隨即將該訊息透露給熟稔媒體，報導中卻指「國民黨團也同意」，但真實狀況卻是，黨中央來不及一一告知正面臨罷免的藍委，僅黨團極少數幹部知悉此事，朱立倫的訊息，立即讓多數藍委措手不及，立委電話瞬時被反對繼續撥補台電的藍營支持者灌爆，尤其民眾黨黨團向來強烈反對撥補台電，白營小草馬上揚言「若訊息為真，拒絕出面投反對票」。國民黨黨團稍後察覺大事不妙，立即進行滅火，包括曾任黨職的柯志恩、李彥秀都先後替朱緩頰，強調媒體標題與事實有差距，「黨中央非常尊重黨團自主」，還說國民黨團與民眾黨團一定會在表決前溝通取得共識，「黨團自主」再度成為黨中央、黨團溝通落差的「救命仙丹」。最早提出普發現金主張的資深財經藍委賴士葆今天受訪時說，黨中央新聞稿是說朱立倫強調普發現金，其它讓黨團決定，目前傳出的訊息與黨中央新聞稿仍有些落差，黨團一定會深入討論後再決定。他並表示，黨團還沒有開會討論、確定4100億元究竟該如何處理，明天是否會開黨團大會討論還不知道，也有藍委建議關稅稅率衝擊仍不明，不妨等726罷免投票後再處理特別預算，也能避免不必要的困擾，黨團最後要如何決定，還是要聽所有國民黨立委的意見。賴士葆在國民黨團中頗具份量，目前也正面臨大罷免，他的講法，被外界解讀，大罷免戰當前，黨團將排除一切可能不利「反罷免」的因素，就算美方真的給了黨中央難以承受的壓力「此刻，也沒有例外」。
都更談20年都沒成功！他「用1招」3個月搞定 地主最多獲利1億以上
台北市松山區危老案「富品南京」昨（9）日舉行開工典禮，該案整合20多年都失敗，直到富品建設以「複合式創新模式」切入，也就是配合地主需求來走合建、委建或買斷，短短3個月就整合成功，預計今年下半年推出銷售，雖然價格未定，但以目前市場行情初估，選擇委建的地主戶，一戶就能有1億多元以上的獲利，選擇合建的也賺了8000多萬元。「富品南京」位於南京東路五段，鄰近南京三民站與松山站，其實有許多開發商陸續整合，不乏上市櫃建商，卻卡了20~30年仍無法與所有地主達成共識，富品建設接手後將原本都更程序改走危老加容積移轉，僅僅3個月就整合完畢，堪稱奇蹟。富品建設董事長曾富瑋解釋，因應地主有不同需求，還有不同意戶，因此採用富品最擅長的「複合式創新模式」，包括地主出售買斷、合建、委建等方式，讓「住戶想怎麼玩都可以配合！」富品建設董事長曾富瑋說明整合的過程。（圖／東森財經新聞張琬聆攝）曾富瑋進一步說明，買斷最直接，不想等、想拿錢走人的地主，就談好價格後買下來；想合建的地主就談好條件，給予60~65%的權變；想要自建的地主就跟他們談委建，協助估價取得69~70%的權變；至於不同意戶則排除跳過。「原本要整合全街廓約1200坪，但部分地主沒辦法達成共識，只好排除不同意戶後，將基地分為A、B共兩基地」，曾富瑋接著說，「富品南京」為約392坪的B基地，是8棟3~4層樓老透天，屋齡逾50年，共約40多名地主，其中買斷1/3，其他採取合建及委建，預計今年第3、4季推出銷售；A基地原本約有50多名地主，預計今年底取得拆除執照、明年動工。雖然曾富瑋尚不透露到時候的開價，只說會符合市場行情，但他提及地主估計可換回70~80坪的住家，以市價來換算，選擇委建的地主因為自己出錢，但由富品建築協助地主取得百分之百的融資，肩負了背貸款、承擔營造漲價成本及銷售端的風險，最後估計可獲利1億元以上，不過若未來市場往下走、銷售價格不如預期，獲利結果也會不同；至於合建戶，則估計每戶可獲利8000多萬元。富品建設排除不同意戶後，將原本1200坪的都更街廓拆成A、B兩基地。（圖／東森財經新聞張琬聆攝）住展雜誌發言人陳炳辰表示，該物件所在位置機能便利，買氣不差，目前區域新案行情在均價120萬元左右，因鄰近橋墩與南松山，也多老舊住宅，稍微干擾了一些區域房價。以此案歷時久、又改以多元的整合型態來說，陳炳辰認為，地主戶的意見想法分歧可想而知，後續新住戶與原地主戶是否得在較多意見上有所溝通得加以留意，也得觀察價格上是否有建商、原地主戶各自出售，進而產生價碼落差，可深入了解建商與地主戶的相關約定，衡量後續價位發展。不過這類複雜的整合方式在市場上不算常見，陳炳辰認為，建商或許對區域房市有很強烈的信心，志在必得，也可能在各異的整合性下取得包括時間成本、銷售成本多方面的平衡。而客製化都更危老的形式是否轉而為未來整合走勢，該案例的成功與否相當值得關注。 台積電擴大赴美 炒房族喊「完蛋了」 一表看台積宅漲多兇 阿姨我不想努力了！全台共151萬女地主 這縣市最多 尪生前承諾「房子妳住到百年」 漏做1事…妻慘搬離還賠錢
川普徵台32％！綠委提仿效越南0關稅 專家警告恐衝擊內需產業
美國總統川普的關稅大刀將在9日斬下，擬被課徵46％關稅的越南已經獲得川普的正面回應，綠委建議仿效越南積極的做法，表態對美0關稅。但前經濟部官員不以為然，0關稅恐衝擊內需產業，且川普看的不是只有關稅，適度降關稅不可避免，但建議更應該從縮減貿易順差、減少貿易障礙及把企業赴美投資當談判籌碼等多面向一起去談才有用。據華府加圖研究所（Cato）指出，從世界貿易組織（WTO）2023年數據來看，台灣對美國商品課徵的貿易加權平均關稅稅率為1.7％，比白宮計算的關稅低逾62個百分點；大陸則為3％，遠低於川普政府估算的67％。柬埔寨為7.9％，但白宮提供的數字卻是97％，落差最大。中經院院長連賢明則發文表示，事已至此，與其花時間抱怨，不如多想想怎麼談判來降低這稅率。民進黨立委郭國文指出，不應該只靠採購貿易逆差，因為降低逆差需要時間見效，要將調降進口稅率列入談判籌碼，同時參考越南模式，越共總書記在與川普通話表態0關稅後，雙方將就取消雙邊關稅展開協商。亞太商工總會執行長邱達生表示，台對美零關稅，並且解禁相關貿易法規或許是解方之一，但以目前狀況來看，即使是零關稅，華府仍然會認為台灣有操縱匯率、補貼等動作，前官員也持相同看法。邱達生認為，政府要把握關鍵談判期，現在千萬不能去告訴美國，出口的商品是強化美國的供應鏈，供給美國所需，川普不會想聽這些。應該把台美貿易逆差縮小，盤點對美採購，能源、農產品；並強調，目前最好的辦法就是對談，看能不能得到像越南類似的承諾。中經院院長連賢明則認為，在對等關稅實施前的空檔就是給高稅率國來談判的時間，個人判斷川普對大陸以外的20大出超貿易國就是以20％作為底線，談判目標應該與日韓相當的20至25％對等關稅為準。
整合20年不成換個建商3個月搞定 建商秘訣「這招」想怎麼玩都配合
富品建設9日舉行北市危老案「富品南京」開工典禮，該案整合20餘年未果，最終由富品建設以「複合式創新模式」短短3個月就整合完畢。富品建設董事長曾富瑋表示，快速整合沒有太多秘密，只要滿足每個人不同的需求，就能加速進程，至於何謂「複合式創新模式」，他表示，「住戶想怎麼玩都可以配合！」「富品南京」未來將由創意家行銷代銷。左為創意家行銷董事長王明正，右為富品建設董事長曾富瑋。（圖／林榮芳攝）「富品南京」位於台北市松山區南京東路五段，緊鄰麥帥橋，鄰近捷運南京三民站與松山站，交通便捷、地理位置優越，不過該案卻整合20餘年，其中包括多個上市櫃建商接整合未果，直富品建設介入，採用「複合式創新模式」整合，並將原都更改換成危老，短短3個月就整合完畢。曾富瑋解釋「複合式創新模式」，因地主有不同需求，包括「出售、合建、委建」，意見各有不同，加上中間還有不同意戶，所以長年卡關，而富品最擅長的就是複合式都更危老。他進一步解釋，「想出售」的，價格談好後，富品就買下來；「想合建」的就與地主談好條件，如這案給予60~65%的權變；「想委建」的就協助估價取得69~70%權變，但房價漲跌、成本風險則必須自行承擔；「不同意戶」就跳過，因此3個月就整合完畢。因為不同意戶位於中間棟，因此拆成危老A、B案，B案今天動土，A案則預計今年底取得拆照、明年動土。「都更危老整合最困難的就是人，快速整合其實沒有太多秘密，只要滿足每個人不同的需求，就能加速進程，住戶要怎麼玩都可以配合。」曾富瑋說，在危老整合的過程中，重要的是如何將不同的意見共存，讓所有的人達到共識與共鳴，最後才能夠共好與共贏。「富品南京」B案基地面積約393.25坪，原本是8棟3~4層樓老透天，屋齡逾50年，地主20餘戶，富品占約1/3；重建後，將變成地上22層、地下6層，規劃28~43坪、SRC住商混合大樓，結合智慧建築、綠建築與耐震設計，並搭配節能與綠能技術。
昔「國代村」也迫切老屋重建 成立5年建商「用這招」打進市場
近年雙北老屋重建市場吹起一波全案管理委建熱潮，由住宅消保會監督驗收的北都建設，今年雙北4案齊發進入開工，其中2案皆位在新店中央新村，首案「北都御峰」今(12)日舉行開工典禮，北都建設董事長陳逸軒表示，中央新村大多是3、4層樓產權單純小基地透天，委建模式土地產權無需過戶給建商，最終核貸撥款也進入信託專戶，真正專款專用，讓地主放心，因此區內有不少地主積極接洽，目前中央新村另一委建案已在請照中，預計年底可開工。北都建設因有住宅消保會全案監督獲得地主信任，「北都御峰」開工動土，地主與建商、營造商和住保會等團隊合影。（圖／林榮芳攝）中央新村位於捷運支線小碧潭站旁，早年多為國大代表住所，軍公教住戶佔比高，區內多為獨棟透天建築，純住宅環境又不失生活機能，被譽為新北市的民生社區。「北都御峰」位於中央八街，基地約56坪，原為屋齡逾60年透天，由地主委託北都建設協助重建，預計興建7層樓電梯宅。地主劉先生表示，之前也有建商談合建，但發現合建條件對地主不是最有利，卡關兩三次後覺得灰心，直到北都團隊找上門，了解委建模式是心目中想要的，儘管建案規模不大，過去兩年半中，北都從財務規劃、專業設計、施工品質，甚至到完工後的管理都設想週到。開工典禮上，除了地主劉先生到場，也有不少中央新村其餘地主前來觀禮，盼了解委建模式跟進重建。陳逸軒表示，區內大多是3、4層樓產權單純的小基地透天，因房屋老舊而有重建需求，地主多半不重視重建規模有多大，希望維持原來的生活，因此選擇獨自危老重建的不少，並打算重建後搬回居住。他初估中央新村已完成重建及將動工的約有20~30棟建築，占總量1成，具有開發潛力，目前區內地主北都團隊幾乎都已接觸過，他也坦言，確實有不少國大代表的後代仍居於此，對建商不用分屋的委建模式相當有興趣，所以有十多位地主藉開工來了解，區內另有一委建案已簽約正在申請建照中，預計今年底可開工。此外，「北都御峰」有計畫將部分戶別由北都包租代管，也作為中央新村鄰里重建時的中繼住宅，地主除有租金收入，也將成為北都深耕中央新村的後盾。陳逸軒也解釋合建與委建的差異，目前都更市場多為合建模式，也就是建商出錢、地主出地合作興建，不論土地是否有做土地融資，在全案啟動建融興建時，遇到造價上漲或建設公司周轉失靈，都可能發生公司倒閉、建案成爛尾樓，若當初簽約忽略續建機制，難以啟動招商議價，恐怕屋主會是最悲淒的受害者。「北都御峰」一案採用的委建模式，則為劉姓地主委託北都建設協助重建，地主持有百分百土地產權，無需過戶給北都，北都協助進行案前規劃、申請獎勵、請照等作業，再依據專業安全的興建計畫評估提出融資計畫，找尋銀行談總融資額度及利率等相關作業，最終核貸撥款進入信託專戶管理。陳逸軒強調，所有款項名目金額皆公開透明，按各進度信託戶撥款，款項金流不經過北都建設，真正的專款專用，工程或建材廠商也會與地主討論並公開遴選。除此之外，「北都御峰」防水、隔音工程的全案監督，和未來完工後驗屋、公設驗收及甲醛檢測等，也由住保會驗收提供標章認證。北都建設成立僅5年，去年1月於北投推出首案「尊選北都」就與住保會合作，在住保會公正第三方認證加持下，雙北目前簽約達8案，今年除了中央新村2案外，預計還有新北板橋、北市大安2案將動土，也反映地主對於尋找可靠安全業者協助重建的迫切需求。
專家揭都更緩慢主因 「都更棄嬰」要靠這招才能翻身
台北市老屋眾多，平均屋齡近40年，屋齡30年以上符合都更危老重建的戶數達65萬戶以上，占比超過7成，都更改建急不可待，尤其近年新屋房價飆升、地震頻傳之下，讓屋主們對於改建的渴望更加迫切。但現況是殘酷的，國內都更牛步現象一直存在，「都更很難啦、等不到啦」的認知深刻烙在每位屋主腦中，想一圓「都更夢」成為相當困難的事。為什麼都更那麼難？都更專家王鐵成說明，背後最核心的問題正是「屋主期待的，建商給不了」，每位屋主都希望「一坪換一坪」，重建後的實際使用面積不縮水，甚至期望換得更大，但實務上卻非常難達成。王鐵成進一步說明，傳統都更走建商合建模式，以台北市為例，房屋興建完成後建商普遍要分回3~4成房屋，換言之屋主們只能分到6~7成，在建商瓜分利潤下，屋主們自然難換回期望的坪數，另外台北市還有許多低容積率的住宅用地，傳統建商合建模式下，一坪換一坪成了天方夜譚，出現了許多「都更棄嬰」。所幸，全案管理解決了這樣的窘境，王鐵成表示，全案管理最大優點就是僅需支付一定比例的服務費，重建後的房屋全歸地主所有，不僅整合效率大增，也滿足室內坪數不縮水的核心需求，更還能讓屋主們手握選擇權，掌握主導性，因此，全案管理也在國內逐漸受到關注。不過，皇長建設機構總裁林妍珺表示，目前國內全案管理市場仍存在不少問題，業者素質參差不齊，一些「半套式服務」被地主詬病，甚至出現糾紛。因此，皇長建設機構去蕪存菁，結合傳統建商合建、全案管理委建的優點，並去除其各自缺點，推出全案管理2.0的新式都更，她稱為皇長版的全案管理。第一，由於全案管理公司僅收取一定金額的服務費，利潤比傳統建商合建少非常多，因此一般全案管理公司大多不願投入前期的整合開發，也就是屋主們需自行達到高度共識，甚至成案後，再來找全案管理公司協作，這在實務上本就是件難事，且就算達成共識，重建規模也不會太大，將進一步影響重建後的房價表現。林妍珺表示，皇長版全案管理專攻北市都更案，初期就會投入資金進場整合，加速都更進行的同時，也為地主創造最大的經濟產值。第二，在傳統全案管理模式中，業者進場時間點普遍晚，前期屋主們可能需自行找尋專業團隊，支付相關費用，此外，全案管理的資金模式為使用地主們的土地貸款支付營造費用，讓不少地主擔心貸款金額不夠支付營造及其他成本，還需掏錢出來。林妍珺表示，皇長版全案管理前期就進場整合，將支付代墊款，且前期就會定出完整的財務模型，興建過程中也有代墊機制，讓地主們於重建過程中，一毛都不用多支出。第三，傳統全案管理模式中的房屋品質、銷售環節也讓不少地主們擔憂，像是擔心房屋品質不良、房屋賣不掉，存有利息付不出來及押貨等壓力。林妍珺表示，皇長版全案管理秉持一條龍服務精神，從評估期、開發期、規劃期、興建期、交屋期層層把關，並配合一級營造團隊供地主們遴選，也正因對營造品質有信心，完工後提供稀有售後服務，這是一般小案子、小業者難以做到的。此外，關於地主擔心房子賣不好、賣不掉的疑慮，皇長配合一流代銷團隊，在興建時預售，也能與地主溝通出一個價格買斷，消除地主們對風險的擔憂疑慮。
緩公告選罷法財劃法綠要罷韓 藍反擊於法有據指老柯「番顛」
國民黨團書記長林思銘今天指出，財政、內政委員會召委建請立院院長韓國瑜建請總統延緩公告已完成三讀的選罷法、財劃法修正案，是基於選罷法加一條款修正案以及相關配套，還沒有審完，且方便中央及地方政府「不必重編年度預算」等考量，立院過去也有先例，不知道民進黨團總召柯建銘在生氣什麼，甚至還揚言要罷免韓國瑜。他也不否認，國民黨團內部確實對三大法案一起送總統府公告，有所疑慮，擔心民進黨可能會採取，民進黨團１月２日先對憲訴法提覆議，１５天後表決，憲訴法空窗期長達２５天（含總統府１０天內公告），民進黨團記者會昨日也透露有可能利用這２５天空窗期，在總統府公布後申請釋憲，然後由憲法法庭現有八位大法官，對選罷法、財劃法進行凍結，最後再透過釋憲，沒收財劃法及選罷法。林思銘說，民進黨團既然有此規劃，國民黨團請立院暫時延緩送出選罷法、財劃法，請總統府慢一點公告，其實也「完全符合立院議事規則」，他並痛批民進黨利用所有手段就是要大罷免在野立委，寧可讓政局動盪，國民黨一定會堅持走對的路，非常負責的繼續走下去，不讓大罷免影響政局。至於柯建銘為國民黨團力阻民進黨團釋憲非常生氣、揚言罷免韓國瑜，林思銘笑說，柯總統真的是「老番顛」，韓院長明明是國民黨不分區立委，民進黨要罷免他，要透過選民連署那是完全沒有任何可能。如果民進黨團要在立院內，發動不信任投票，以目前立院在野黨總席次多過民進黨立委，那也不是柯建銘說了算，民進黨團真的只會挑起仇恨值、只會想盡辦法營造院長議事不公的錯誤印象，這就是在耍流氓，國民黨團對他的言行予以唾棄，真的很難看。
北市11萬坪史上最大都更案登場 賴正鎰：15年開發總銷高達1.4兆
鄉林集團(5531)董事長賴正鎰今(18)日宣布將啟動台北建城百年以來最大的都更案「中山﹒新松町 新城計畫」，範圍橫跨40多個街廓、共11萬坪土地。賴正鎰高喊要讓大家知道，「民間也能這樣做，不是靠政府」「若能成功，15年後我82歲回頭看，也是人生對台灣的一個貢獻。」「中山﹒新松町 新城計畫」位於新生北路、民權東路、民族東路與松江路之間，範圍橫跨40多個街廓，預計未來含地主分回戶的總銷高達1.4兆元。（圖／林榮芳攝）「中山﹒新松町 新城計畫」位於新生北路、民權東路、民族東路與松江路之間，範圍橫跨40多個街廓、共11萬坪土地，初估都更拆遷戶數逾1.1萬戶，預計含地主戶總銷高達1.4兆元。賴正鎰表示，這是台灣有史以來最大都更案，中山區位於台北市最核心的區域，是最早最古老的建城區域，這裡建築都是60年以上4、5層樓老建築，生活品質不好，發生災害地震會非常危險。他說，過去25年來鄉林深根台北有20多個都更案，原來在吉林路「中山賦」的基地開發近20年，近百個地主，就在今年6月「中山賦」動工銷售後，大家看中鄉林品牌、品質，加速附近老舊公寓所有權人主動來談合作。近半年來已經完成第一階段整合的7個街廓，已整合面積約1.1萬坪，地主所有權人近千人，約600人已簽妥「都市更新合建契約書」。「與鄉林合作除了可以住新房子，價值還能大幅上升，從現在的一坪約50多萬元，未來都更重建後每坪140~150萬元，現在每周都有幾十戶來簽約。」據了解，周邊平均每坪成交單價130~200萬元，其中台北國賓飯店改建案佔地1453坪「國賓皇琚」已站穩 200萬元大關，創中山區最高房價。取名「新松町計畫」，也就是新生北路到松江路一帶，賴正鎰說，受到法規限制，都市計畫純住宅區，平均只能蓋15樓，整個11萬坪會分成6期、15年開發，「未來這一帶將成為台北最高級的住宅區。」會整合這麼快，賴正鎰提到，因為在原本「中山賦」的基地有一小角遲遲無法整合，他很生氣，3年前把它切掉，附近居民看到不願整合就會被切除，所以促成大家積極督更，他稱之為「教訓屋」。他也提到，現在該塊地主反悔請他幫忙，但他不可能為此再次送件重跑2、3年，最後可能考慮以委建方式協助重建。集團副總經理賴廣陽也補充表示，大家積極參與重建合作，除了附近多是郭姓家族地主，整合特快，另一方面也因為今年0403地震後，北市府今年提出額外30%的容積獎勵，目前已經整合6、7個街廓，大多都超越8成都更門檻，朝向11個街廓努力。賴廣陽也提到，未來預計融入美術館、博物館及畫廊等藝文展覽空間，同時計畫引入星巴克、誠品或蔦屋書店、高端診所、麵包店、時尚精品店、超市、藥妝店等高質感生活配套，分布在巷弄裡面。原本8公尺巷弄將轉型為行人徒步區，2、3月有櫻花及黃花風鈴木盛開；3、4月有流蘇花綻放；10月可賞秋楓；11、12月還有無患子樹葉轉黃。「民間也能這樣做，不是只能靠政府！」賴正鎰說，鄉林的經驗和品牌促成這個案子，以前造價每坪12萬元，現在一坪25萬元，鄉林利潤一年不到3%，只賺一點點，都是幫地主打工創造資產價值，當初他也猶豫是否要賺微利，後來覺得人生應該要做一點有意義的事，「15年後也82歲，回台看這案子若能做成功，也是人生對台灣的一個貢獻！」
中小建商資金壓力醞釀爛尾風暴 專家：都更慎選合作建商、方式
不動產放款額度調控引起的「房貸之亂」，不只民眾申貸難，建商融資，甚至都更危老市場，也連帶遭殃。近期建經公司人士就透露，台北有十多個案子因為貸不到款，或是續建問題找上門。富品建設董事長曾富瑋說，有聽說中、小建商面臨資金鏈斷鏈疑慮，民眾選擇都更、危老合作對象，或是想要買房的民眾，需要小心，不然有可能會有爛尾的情形。一位建經公司經理表示，「近期十多個案子找上門，有借不到錢的、被營造廠放倒的建商或地主，也有建商倒了要做續建的銀行也找我們。建經公司主要幫助起造人信託外，也幫地主、建商做融資，跟金融機構爭取融資額度，提供營建資金。」以委建為主要營運項目的建商曾富瑋指出，前幾年房市火熱，不少建商都賺到盆滿缽滿，資金不足為慮，但也有部分建商較晚進場，且急於擴增、公司大開槓桿操作，對於想要都更或危老重建的民眾而言，這類建商風險性就很高，一旦資金斷鏈，建商倒閉、跑路，就有可能讓重建案變成爛尾樓。建議都更重建盡量找上市櫃或大建商，較能避開爛尾樓風險，又或者以「委建、代建」替代合建，避免建商倒閉或捲款跑路。曾富瑋解釋，所謂「委建」，就是委託建造，包括申請拆建照、設計圖、營造等，建商只是協助重建的角色，不會有建商分回問題，但住戶就要自行承擔後續銷售風險，也需支付相關費用，可以自行決定房屋處理方式。委建若規劃得宜，自然會為地主戶獲取最大利潤；而合建，住戶們則是分回房屋後，增值利潤歸於建商，也少了未來銷售等風險和煩惱。曾富瑋說明，如果是委建，建商賺的就是工錢，毛利率大約抓2~3%，至於合建就必須分回房屋獲取利潤，大約15~20%不等。建案的營造名聲、規劃、銷售模式，都會影響最終房價，若選擇委建，最終價格高低，風險也當然由地主自行承擔；至於合建，知名大廠建商，本身就有一定創價功能，兩者各有利弊。富品自2017年創立以來，專攻危老都更，透過「複合式」的創新合作模式，主推獲利與地主分享，提供合建、委建、重建、土地整合、建築規劃服務作為核心價值，訂定「需求客製化」「利潤最大化」「麻煩極小化」3大策略，至今已完成15個老屋重建整合案，今簽約也將達1,400餘戶，目前有19案正整合簽約中。富品建設今年喜迎7週年，以需求客製化、利潤最大化、麻煩極小化3大策略，為日後整體營運添成長動能。（圖／業者提供）
三重「富品苑」完工落成 業者推「創新委建」6年整合470億案量
面對國內房屋「高齡化」問題，政府近年加速推動危老重建、都市更新政策，民間也積極加入都更危老重建行列。成立第7年的富品建設，首案「三重富品苑」正式完工落成，富品董事長曾富瑋推出「複合式委建模式」，6年來開發累計15案，總銷470億元，希望藉此模式加速改建。內政部不動產資訊平台統計，全國平均屋齡已超過32年，全台超過50年以上老屋有111萬戶，都市更新危老重建刻不容緩，2020年行政院院會通過「都更條例修正案」，透過明確容積獎勵誘因及稅捐減免利多，提升整合意願降低風險及所有權人負擔。其中提高容積獎勵誘因，間接加速了建商都更整合的節奏。成立近7年的富品建設，首案「富品苑」完工落成，並取得使照。曾富瑋表示，富品建設各戶簽約內容全部公開，每一戶都可以知道其他戶的合約內容，因此「富品苑」簽約速度相當快，90天內完成基地簽約，從開工到領取使照僅歷時2年11個月，「富品苑」在缺工缺料下，提前超標完成。曾富瑋也表示，富品建設5年前推出複合式委建，再陸續推出複合式2.0、3.0，透過不斷創新，包括全部保留、全部出售或部分坪數抵付工程款，讓地主有更大彈性選擇合作方式。他也提到，去年富品開了100多場說明會，透過專業分享專業知識給地主，公司在團隊資源和法令協助下，6年來15案，完成1300戶簽約，總銷超過470億。緊接著今年台北指標都更案南京東路B案也即將開始預售，透過富品建設複合式模式，將過去歷經20個建商都整合未果的案子完成重建。
境外網購卡關1／海外網購須實名通關 EZ WAY不EASY
近來台灣消費者跨境網路購物興盛，光是今年1到4月就有1933萬件快遞貨物進入台灣，比去年同期增加了近236萬件。政府為了方便民眾申報關稅，推行「易利委EZ WAY」實名認證APP，將紙本的報關委任書數位化，然而民眾抱怨易利委建置多年，至今繳稅仍感不便，而多數必須由報關業者代繳，造成19元的關稅，卻要付給業者30元的手續費，都相當不合理。跨境網購的貨物進口台灣時，都須向海關申報，身為進口人的消費者，委託報關業者向海關申報進口貨物時，必須提供委任業者的相關文件，關務署認為紙本的報關委任文件在傳遞過程中有個資外洩的疑慮，也會影響快遞貨物通關的時效，更可能之前留下的資料遭人冒用進口；因此政府2018年推出「EZ WAY易利委」APP，手機門號綁定個人身分證號或居留證號認證，代替紙本委任書。政府委託關貿網路公司製作「易利委」App，提供民眾以實名制認證代替紙本委託報關，但消費者使用後評比該軟體效益不佳。（CTWANT合成圖）2020年起，台灣海關全面實施實名認證制度，國外商品進口前須事先簽署委任文件，或以易利委APP認證才能通關，對一般消費者來說，不容易事先簽署紙本委任，等於強制消費者必須下載使用易利委，目前已有超過500萬人使用；但這款App卻惡評不斷，目前雖然在GooglePlay上進步到3.5顆星、蘋果的App Store中3.3顆星，但細看內容其中有不少5顆星的評價，內容卻是在抱怨「收不到簡訊通知」、「操作複雜」、「無法開啟權限」、「不能登入」等問題。除此之外，也有民眾抱怨，易利委聲稱除了可以完成實名制委任清關外，還可於App內直接繳納稅費，並透過App取得稅單收據，但實際上卻經常收不到商品已到達海關、需要繳稅的通知，繳費的管道也侷限於少數銀行帳戶，並不開發信用卡及其他電子支付功能，最後還是必須由委託報關的業者代繳。一位消費者指出，他曾為了一筆新台幣19元的稅費，多付給業者30元的代繳手續費，感覺很不合理。自2020年起，所有進口台灣的個人快遞件採取實名認證，收件人須於手機下載「EZ WAY 易利委」實名認證，否則無法順利通關。（圖／記者黃鵬杰攝）關務署人員解釋，因為與報關業者及金融機構的對接還在進行中，所以消費者能自行繳納進口稅費的管道有限，目前實務上都是由消費者委任的報關業者先支付，再向民眾收取代墊款並收取固定的手續費；消費者透過網路自海外購物，商品價格低於新台幣2000元，半年有6次免稅的額度，但如果超過6次，對低於2000元的貨品也會課稅，因此會出現十多元的小額稅費。關務署人員說，理論上貨品到達時，海關會透過易利委通知消費者，但可能消費者一時沒有看到訊息，或是App未成功通知，在消費者還沒繳納稅費前，貨品都會卡在海關；若是由報關業者留存的基金中代扣稅費，將使通關流程更順暢。他私下無奈表示，關務署委託「關貿網路股份有限公司」製作的易利委的確存在一些問題，署方將持續與關貿網路公司溝通，強化App的功能。
加速推動工程！讓花蓮不再因災害淪孤島 蘇花安環評過初審
蘇花安全提升計畫（蘇花安）2月初次送環評審議，因土石方挖填量等問題，被環委要求補正再審，昨第2次審議，環委建議通過，不需要進行二階環評，但要求7月31日前補充土石方去化、易崩塌路段落石防護措施等7項資料，再送環評大會。對此，花蓮縣政府樂觀其成，希望後續能加速推動工作進程，確保東部交通路網安全性，讓花蓮不再因災害淪為孤島。環境部14日第2次審議蘇花安計畫，環委關切土石方處理方式，交通部公路局說明，土石方將用在工程區標內及標間、公共工程土石方交換利用，或送至土資場、目的事業處理廠，採鐵路運送更為直捷，亦能減輕汙染及降低台9丁線及台9線交通衝擊。交通部公路局長陳文瑞表示，東部邊坡高聳，碎石經常從700、800公尺高度落下，近年極端氣候造成短時間強降雨，加上颱風、地震侵襲，公路局花費許多心思維護蘇花公路。他指出，0403震後至5月11日止，餘震超過1400次，蘇花公路沿線未來恐因落石頻繁致封路或道路中斷次數增加，顯見蘇花安有必要性，盼盡速通過環評。環委表示，蘇花安計畫衍生土石方量相當大，應說明土石方標案間交換無法執行時，採取的替代方案。另外，隧道鑽炸產生土石方的處理時機、噪音與粉塵影響，也都要提出影響及減輕措施。經閉門會議討論，環委建議蘇花安計畫通過，不需要進行第二階段環評，7月31日前補充資料，再送環評大會。陳文瑞說，如果今年8月經環評大會審查通過，蘇花安預計2027年發包施工、2032年完工。花蓮縣行政暨研考處長吳昆儒表示，樂見蘇花安環評通過，希望中央加速啟動整體工作進程，提供東部民眾安全回家的路，促使國內外遊客願意到花蓮觀光。無黨籍花蓮縣議員魏嘉賢說，相信蘇花安能保障用路人安全，雖然興建工程時間長，但至少已讓花蓮人看見希望，未來或許也能成為推動觀光的助力。